PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA PREJUDICADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL E NULIDADE DE ESCRITURA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, declarar nula a escritura pública correspondente, determinar a reintegração de posse e condenar o Autor à restituição do valor efetivamente pago pelo Réu. Embargos de declaração foram opostos e acolhidos para julgar improcedente o pedido reconvencional. Apelação interposta pelo Réu sustentando cumprimento contratual, validade do negócio jurídico e improcedência dos pedidos iniciais.

II. Questão em discussão

 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes deve ser mantido, à luz da alegada quitação e cláusula de irrevogabilidade; (ii) saber se houve inadimplemento contratual por parte do réu, apto a justificar a rescisão do contrato, nulidade da escritura pública e improcedência do pedido reconvencional.

III. Razões de decidir

 3. A impugnação ao pedido de gratuidade da justiça restou prejudicada diante do posterior recolhimento das custas processuais pelo Apelante.

4. A simulação relativa ao valor declarado na escritura pública (R$ 20.000,00) em contraste com o valor real ajustado no contrato (R$ 55.000,00) não invalida o negócio jurídico subjacente, que permanece válido em sua essência.

5. Restou comprovado nos autos o inadimplemento contratual pelo Apelante, caracterizado pela não transferência da propriedade do veículo que integrava parte do pagamento no valor de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) e pelo não pagamento das duas últimas parcelas no valor total de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais).

6. A cláusula de irretratabilidade não obsta a resolução do contrato por inadimplemento, nos termos do art. 475 do Código Civil.

7. O pedido reconvencional foi corretamente julgado improcedente, uma vez evidenciado o inadimplemento do Réu, circunstância que inviabiliza a pretensão de compelir a parte autora ao cumprimento do contrato.

8. A restituição dos valores pagos mostra-se adequada, diante da vedação ao enriquecimento sem causa, excluindo-se o valor do veículo não transferido.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. É válida a rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento substancial do comprador, ainda que o instrumento contenha cláusula de irrevogabilidade. 2. A ausência de transferência de veículo ofertado como parte do pagamento e o não adimplemento das parcelas finais autorizam a resolução contratual e a restituição parcial de valores, com exclusão do bem não entregue de forma válida".

______________________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 167, §1º, II, 475 e 476; CPC, art. 85, §§2º e 11; 1.026, §2º.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0500029-79.2019.8.05.0141, sendo Apelante Sergio de Oliveira Santos e Apelado Leonardo Ludovico Silva Costa, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Sustentou, virtualmente, o Bel. José Nilton de Assis. Presente, virtualmente, o Bel. Marcos Flores Costa.

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório da sentença de id 86534853, acrescentando que os pedidos foram julgados procedentes, conforme a seguinte transcrição:

“Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

1. DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 04/07/2018, tendo por objeto uma área de 11 hectares a ser desmembrada do imóvel rural denominado "Fazenda Lua Nova";
2. DECLARAR nula a escritura pública lavrada em 06/09/2018, no 1º Ofício de Notas da Comarca de Jequié, Livro 00082, folhas 038, pela qual o autor transferiu ao réu a propriedade da referida área de terras;
3. DETERMINAR a reintegração definitiva do autor na posse da área de 11 hectares objeto desta ação, confirmando a tutela de urgência concedida;
4. CONDENAR o autor a restituir ao réu o valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais), correspondente à parte do preço efetivamente paga, atualizado monetariamente pelo INPC desde a data do pagamento (04/07/2018) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença.

Considerando que o réu deu causa à rescisão do contrato, condeno-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca para que proceda ao cancelamento do registro da escritura pública objeto desta ação, após o trânsito em julgado.

Expeça-se, após o trânsito em julgado, mandado de reintegração de posse em favor do autor, caso ainda não tenha sido cumprida a liminar.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe”.

Inconformados, os Réus opuseram embargos de declaração, que restaram acolhidos para, sanando omissão, julgar improcedente o pedido reconvencional (id 86534870).

Ainda irresignado, o Réu Sergio de Oliveira Santos apelou (id 86534877), sustentando que cumpriu integralmente todas as obrigações contratuais, tendo realizado a entrega do veículo, juntamente com o DUT preenchido e assinado, e efetuado todos os pagamentos ajustados, o que pode ser constatado pela escritura de compra e venda colacionada aos autos, na qual o recorrido deu plena, geral e irrevogável quitação de pagamento.

Argumenta que não houve inadimplemento de sua parte, mas sim descumprimento por parte do Apelado em assinar documentos necessários ao registro da escritura, causando prejuízos.

Alega que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não admitindo arrependimento posterior.

Cita jurisprudência no sentido de que contratos quitados bilateralmente não são passíveis de rescisão por mero arrependimento ou conveniência de uma das partes.

Requer, por tais razões, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido reconvencional.

O Apelado ofereceu contrarrazões (id 86534882), impugnando o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo Apelante. No mérito, postula o não provimento do recurso.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Instado a comprovar o preenchimento dos pressupostos autorizadores da concessão da gratuidade da justiça, o Apelante efetuou o recolhimento das custas processuais, consoante se verifica dos ids 87256022 e 88002084.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931, do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade dos advogados das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I a IX, do CPC).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos legais de admissibilidade, conheço do recurso.

Cumpre salientar, de início, que a impugnação ao pedido de gratuidade da justiça resta prejudicada, tendo em vista o recolhimento das custas processuais pelo Apelante.

Quanto ao mérito, a controvérsia cinge-se à validade do negócio jurídico celebrado entre as partes e ao alegado inadimplemento contratual.

Da análise detida dos autos, verifica-se que as partes efetivamente firmaram contrato particular de promessa de compra e venda em 4/7/2018 (id 86533958), estabelecendo o preço de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais) para a venda de área de 11 (onze) hectares do imóvel rural denominado Fazenda Lua Nova.

A cláusula terceira do aludido contrato estabelece o pagamento da seguinte forma:

“CLAÚSULA TERCEIRA: O preço e ajustado da venda ora prometido é de  R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), sendo R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), representado por um veículo SPORTAGE, ano e modelo 2008, placa JRI-1184, em perfeito estado de conservação, faltando apenas à transferência do referido veículo, mais R$ 13.000,00 (treze mil reais), em moeda corrente, onde o vendedor declara que recebeu o referido veículo e o valor ora mencionado no ato da assinatura do presente contrato, dando assim quitação do valor ora recebido e R$ 9.000,00 (nove mil reais), no dia 18.07.2018 e mais R$ 5.000,00 (cinco mil reais), no dia 02 de agosto de 2018”. (id 86533958)

Posteriormente, em 6/9/2018, foi lavrada escritura pública declarando o valor da transação como R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sem qualquer menção ao veículo que integraria parte do pagamento (id 86533954).

Essa divergência entre o valor real ajustado e o valor declarado na escritura configura, efetivamente, simulação nos termos do artigo 167, §1º, inciso II, do Código Civil, que estabelece:

“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1 ^o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

(...)

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;”

Contudo, conforme consignado na sentença recorrida, a simulação relativa ao valor não tem o condão, por si só, de invalidar o negócio jurídico subjacente, que permanece válido em sua essência.

A questão central da lide reside na alegação de inadimplemento contratual. A MM. Magistrada de primeiro grau, após análise pormenorizada dos elementos probatórios, concluiu que o Apelante não cumpriu integralmente sua obrigação de pagar o preço ajustado, uma vez que não transferiu a propriedade do veículo que compunha parte do pagamento nem efetuou o pagamento das duas últimas parcelas no valor total de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais).

O Apelante, por sua vez, sustenta ter cumprido todas as suas obrigações contratuais, apresentando comprovantes de pagamento (ids 86534683 e 86534686) e alegando ter entregue o veículo com a documentação necessária para transferência. Argumenta que foi o Apelado quem descumpriu o contrato ao se recusar a assinar documentos necessários ao registro da escritura.

Da análise dos documentos carreados aos autos, verifica-se que o documento de id 86533961 demonstra que o veículo Kia Sportage, placa JRI-1184, que deveria ter sido transferido ao Apelado como parte do pagamento, foi objeto de autorização de transferência para terceira pessoa (Marivaldo Bispo dos Santos). Tal fato corrobora a alegação do Apelado de que não recebeu a integralidade do pagamento acordado, especificamente no que se refere ao veículo que representava R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) do preço total.

Ademais, diversamente do sustentado pelo Apelante, após oposição de embargos de declaração, a MM. Magistrada singular saneou a omissão anteriormente verificada e analisou expressamente o pedido reconvencional, concluindo pela improcedência, fundamentando que restou demonstrado o inadimplemento contratual pelo Apelante.

Com efeito, a decisão reconheceu, de forma acertada, que o recorrente não cumpriu integralmente sua obrigação de pagar o preço ajustado, caracterizando inadimplemento que autoriza a rescisão contratual com fundamento no artigo 475 do Código Civil:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

É importante destacar que, embora o contrato contenha cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, conforme sustentado pelo Apelante, tal disposição não impede a rescisão por inadimplemento de uma das partes.

A irretratabilidade refere-se à impossibilidade de arrependimento imotivado ou rescisão unilateral sem justa causa, mas não obsta a resolução do contrato por descumprimento de obrigação contratual, conforme previsto no mencionado artigo 475 do Código Civil.

O princípio da exceção do contrato não cumprido, consagrado no artigo 476 do Código Civil, permite ao contratante recusar-se a cumprir sua prestação enquanto a outra parte não satisfizer a obrigação que lhe compete.

No caso em análise, tendo o Apelante descumprido sua obrigação de pagar integralmente o preço ajustado, especialmente quanto à transferência do veículo e ao pagamento das parcelas finais, não lhe assiste o direito de exigir do Apelado o cumprimento da obrigação de manter a transferência da propriedade do imóvel.

A jurisprudência invocada pelo Apelante, que veda a rescisão de contratos por mero arrependimento quando há cláusula de irretratabilidade, não se aplica ao caso dos autos, uma vez que a rescisão não decorre de arrependimento imotivado, mas sim de inadimplemento contratual devidamente comprovado nos autos.

Quanto ao pedido reconvencional, como visto, a MM. Magistrada de primeiro grau, após sanar a omissão por meio dos embargos de declaração, analisou expressamente a pretensão do Apelante e concluiu pela improcedência. A fundamentação é consistente ao reconhecer que, diante do inadimplemento contratual do reconvinte, caracterizado pela falta de pagamento integral do preço ajustado, não há como acolher pedido para declarar a validade do negócio jurídico e determinar o cumprimento das obrigações contratuais pelo reconvindo.

No que tange à restituição de valores, a sentença determinou que o Apelado restitua ao Apelante o valor de R$ 13.000,00 (treze mil reais) efetivamente pago, atualizado monetariamente, o que se mostra adequado para evitar enriquecimento sem causa.

Quanto ao veículo, considerando que não foi transferido ao Apelado e foi negociado com terceira pessoa, seu valor não deve ser restituído ao Apelante.

A condenação do Apelante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios também se mostra adequada, considerando que deu causa à rescisão do contrato por inadimplemento, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Por todas essas razões, não vislumbro qualquer vício na sentença recorrida que justifique sua reforma.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, majoro os honorários arbitrados ao advogado do Autor para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator