DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DECADÊNCIA. AFASTAMENTO. REGIME NORMATIVO APLICÁVEL. CDC. DISTINÇÃO ENTRE VÍCIOS APARENTES E OCULTOS. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECLAMAÇÕES ADMINISTRATIVAS PRÉVIAS. AUSÊNCIA DE INÉRCIA DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME 

1 - Agravo de instrumento interposto pela construtora agravante contra decisão saneadora que afastou a prejudicial de decadência e deferiu a produção de prova pericial nos autos de ação indenizatória em que o agravado postula o reparo de vícios construtivos — infiltrações e alagamentos — verificados em unidade habitacional recebida em junho de 2023, além de indenização por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2 - Há duas questões em discussão: (i) saber qual o regime normativo aplicável à pretensão deduzida — Código Civil ou Código de Defesa do Consumidor — e, por consequência, qual o prazo decadencial incidente; e (ii) saber qual o termo inicial para a contagem desse prazo, considerando a natureza dos vícios (aparentes ou ocultos) e a existência de reclamações administrativas prévias.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3 - O Código de Defesa do Consumidor é o estatuto primário de regência das relações entre adquirente pessoa física e construtora que comercializa unidades habitacionais em escala, cedendo o art. 618 do Código Civil, de aplicação residual, às hipóteses em que a legislação consumerista se mostrar mais protetiva, nos termos do art. 7º do CDC.

4 - O CDC distingue entre vícios aparentes, cujo prazo decadencial de 90 dias se inicia da entrega do bem (art. 26, II e § 1º), e vícios ocultos, cujo prazo se inicia do momento em que o defeito se evidenciar ao consumidor (art. 26, § 3º). A qualificação dos vícios construtivos como aparentes ou ocultos é questão de fato que demanda instrução probatória, não comportando resolução sumária.

5 - O termo de recebimento da unidade, juntado pela própria agravante, registra que o adquirente realizou a vistoria sem habilitação técnica em engenharia ou edificações, circunstância que afasta a presunção de que os defeitos eram perceptíveis ao consumidor leigo no momento da entrega, reforçando a necessidade de perícia técnica para a qualificação dos vícios.

6 - A formulação de reclamações administrativas prévias não solucionadas demonstra que o consumidor não permaneceu inerte após tomar ciência dos problemas, obstando o reconhecimento da decadência, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

7 - As pretensões de natureza indenizatória — destinadas a ressarcir o prejuízo econômico decorrente dos vícios, e não a corrigir o defeito em si — sujeitam-se a prazo prescricional decenal (art. 205 do CC), e não a prazo decadencial, nos termos do REsp 1.721.694/SP (STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03/09/2019), de modo que, ainda que se reconhecesse a decadência quanto ao pedido obrigacional, a pretensão indenizatória autônoma remanesceria hígida.

8 - Com o julgamento de mérito do agravo de instrumento, resta prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão monocrática que indeferiu o efeito suspensivo.

IV. DISPOSITIVO 

9 - Recurso a que se nega provimento. Agravo interno prejudicado.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8074042-92.2025.8.05.0000, sendo parte(s) Agravante CONSTRUTORA TENDA S/A e parte(s) Agravado PAULO CESAR DE SOUSA ANDRADE,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO E JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 16 de Junho de 2026.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONSTRUTORA TENDA S/A contra decisão interlocutória (saneadora) que afastou a prejudicial de decadência e deferiu a produção de prova pericial nos autos da ação indenizatória n. 8134601-46.2024.8.05.0001, em trâmite perante a 14ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos seguintes termos:

1) O feito reclama decisão de saneamento e organização na forma do art. 357 do CPC. 

2) Em sede de contestação a parte ré argui preliminares de inépcia da petição inicial, ilegitimidade ativa e decadência. 

Não encontra amparo a preliminar de inépcia da inicial, porquanto devidamente preenchidos os requisitos previstos no art. 319 do CPC, ao tempo em que a matéria arguida encontra pertinência com a prova a ser produzida no decorrer da lide.

A preliminar de decadência também não merece acolhimento. 

Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial para o exercício do direito de reclamação inicia-se apenas a partir da efetiva constatação do defeito pelo consumidor, nos termos do art. 26, §3º do Código de Defesa do Consumidor.

No caso em apreço, a existência de reclamações administrativas não solucionadas afasta a alegação de decadência, por evidenciar a ciência recente do vício e a ausência de inércia por parte do consumidor.

Por fim, afasto a preliminar de ilegitimidade ativa, uma vez que o condômino detém legitimidade para pleitear, em nome próprio, a reparação de vícios em áreas comuns do condomínio, desde que comprove a existência de prejuízo direto e individualizado decorrente do referido vício.

3) Os fatos controvertidos se encontram evidenciados na peça vestibular e contestação. 

4)  Defiro a produção da prova pericial requerida. 

Nomeio perito na pessoa de Antônio Cláufio Salles de Anunciação (cayosalles1406@gmail.com), que deverá apresentar laudo no prazo de 30 (trinta) dias, bem como dar ciência ao Juízo acerca do local, data e horário da instalação da perícia. 

Arbitro os honorários periciais em R$1.200,00 (mil e duzentos reais), a serem depositados pelo autor no prazo de 15 (quinze) dias. 

Prazo de 15 (quinze) dias para indicação de assistente técnico e apresentação de quesitos. 

Intimem-se. 

Na origem, PAULO CESAR DE SOUSA ANDRADE ajuizou ação indenizatória em face da agravante postulando o reparo dos vícios construtivos verificados na unidade habitacional adquirida no empreendimento "Elevador Lacerda" — alagamentos no térreo e infiltrações —, além de indenização por danos materiais no valor de R$ 14.413,11 e por danos morais no importe de R$ 60.000,00, com inversão do ônus da prova. O autor informa ter recebido as chaves do imóvel em 12/06/2023 e ter constatado os defeitos a partir de então.

O juízo a quo, em decisão saneadora, afastou a arguição de decadência com fundamento no art. 26, § 3º, do CDC, ao reconhecer tratar-se de vícios ocultos, cujo prazo decadencial se inicia apenas a partir da efetiva constatação do defeito pelo consumidor, consignando, ainda, que a existência de reclamações administrativas não solucionadas evidenciaria ausência de inércia da parte autora. Deferiu, ademais, a realização de perícia técnica de engenharia.

Inconformada, a ré interpõe o presente agravo de instrumento sustentando, em síntese, que o prazo decadencial — seja o de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, seja o de 90 dias do art. 26, II, do CDC — estaria amplamente ultrapassado, dado que o autor afirmou ter tomado ciência dos defeitos na data da entrega das chaves (12/06/2023), e a ação somente foi ajuizada em setembro de 2024.

Irresignada também com a decisão monocrática que indeferiu o efeito suspensivo, a agravante interpôs agravo interno, que desde já, resta prejudicado.

Sem contrarrazões (ID 99589657).

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 04 de maio de 2026.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator

A10

Recurso próprio, tempestivo, e custas recolhidas (ID 95120944).

A controvérsia recursal cinge-se a saber: (i) qual o regime normativo aplicável à pretensão deduzida — CDC ou Código Civil — e, por conseguinte, qual o prazo decadencial incidente; e (ii) qual o termo inicial para a contagem desse prazo.

A primeira questão a enfrentar diz respeito ao regime normativo incidente sobre a pretensão deduzida. A agravante postula, alternativa e cumulativamente, a aplicação do prazo decadencial de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, ou do prazo de 90 dias estabelecido no art. 26, II, do CDC.

A relação jurídica subjacente é inequivocamente de consumo: de um lado, pessoa física adquirente de imóvel destinado à moradia; de outro, construtora que comercializa unidades habitacionais em escala. Incide, portanto, o Código de Defesa do Consumidor como estatuto primário de regência, não o Código Civil. 

Nesse sentido, o art. 618 do Código Civil — cujo parágrafo único estabelece o prazo decadencial de 180 dias — tem aplicação residual, cedendo espaço à legislação consumerista nas hipóteses em que esta for mais protetiva ao adquirente, nos termos do art. 7º do CDC.

O CDC, por sua vez, distingue entre vícios aparentes ou de fácil constatação e vícios ocultos para fins de fixação do prazo decadencial e de seu termo inicial. Nos termos do art. 26, II e § 1º, o prazo de 90 dias para produtos duráveis inicia-se com a entrega efetiva do bem, quando se tratar de vício aparente. Tratando-se de vício oculto, o § 3º do mesmo dispositivo prevê que o prazo decadencial inicia-se no momento em que o defeito se evidenciar.

A distinção entre vício aparente e vício oculto, na hipótese dos autos, não comporta resolução sumária, como bem identificou o juízo de origem ao determinar a realização de perícia técnica. Com efeito, infiltrações e alagamentos em edificações nem sempre são perceptíveis de imediato ao adquirente leigo, podendo manifestar-se progressivamente ao longo do tempo, especialmente em decorrência de variações sazonais de pluviometria ou de uso continuado das instalações hidráulicas. A questão demanda análise técnica especializada, precisamente a que a perícia virá a fornecer.

Nesse ponto, merece registro o próprio termo de recebimento da unidade juntado aos autos pela agravante, no qual o autor expressamente consignou não possuir habilitação técnica para avaliar os itens vistoriados. Esse dado fático, valorado pelo juízo a quo, reforça a impossibilidade de se presumir, neste momento, que os defeitos eram perceptíveis por um adquirente sem formação em engenharia ou áreas correlatas — o que afasta, desde logo, a caracterização automática dos vícios como aparentes apenas porque o imóvel fora entregue e vistoriado.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se a partir do momento em que o defeito se torna evidenciado ao consumidor, e não da data de entrega do bem. A propósito, o próprio precedente invocado pela agravante — REsp 1.721.694/SP (Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 03/09/2019) — confirma essa premissa ao distinguir, com precisão, as pretensões sujeitas a prazo decadencial (as de natureza potestativa, como reexecução dos serviços, restituição do preço e abatimento) daquelas sujeitas a prazo prescricional (as de natureza indenizatória).

A agravante insiste em que o pedido de pagamento de valor equivalente ao custo dos reparos configuraria conversão da obrigação de fazer em pretensão indenizatória de natureza obrigacional, à qual se aplicaria o prazo decadencial. O argumento não merece acolhimento.

O autor cumulou, na petição inicial, pedido de obrigação de fazer — reparo dos vícios no prazo de 10 dias — com pedido de indenização por danos materiais, este último correspondente ao orçamento de menor valor para os reparos. Essa estrutura de cumulação é expressamente autorizada pelo art. 20 do CDC, que confere ao consumidor a faculdade de exigir, alternativamente, a reexecução dos serviços, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço, sem prejuízo das perdas e danos decorrentes (art. 20, § 1º, do CDC).

Nos termos do citado REsp 1.721.694/SP, a pretensão de natureza indenizatória — isto é, a que visa ressarcir o prejuízo econômico decorrente dos vícios, e não apenas corrigir o defeito em si — não se sujeita a prazo decadencial, mas sim prescricional, correspondente ao prazo geral de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil. Assim, ainda que se reconhecesse a decadência em relação ao pedido de reexecução dos serviços, a pretensão indenizatória autônoma remanesceria hígida, não comportando extinção do processo com resolução de mérito em sua totalidade, como pretende a agravante.

De outra parte, quanto ao pedido obrigacional propriamente dito, a verificação do dies a quo do prazo decadencial — se da entrega das chaves ou do efetivo evidenciamento dos vícios — depende da prévia qualificação dos defeitos como aparentes ou ocultos, o que, como já assentado, demanda instrução probatória. Não se pode, neste estágio processual e sem o auxílio de laudo pericial, fixar com segurança o marco inicial da contagem do prazo e, consequentemente, afirmar categoricamente que a decadência se consumou.

A decisão agravada consignou expressamente que a existência de reclamações administrativas não solucionadas afasta a alegação de decadência, por evidenciar a ciência recente dos vícios e a ausência de inércia do consumidor. A agravante não infirmou esse fundamento de forma específica, limitando-se a reiterar os argumentos relativos ao prazo decadencial sem se insurgir, de modo fundamentado, contra a premissa fática do comportamento ativo do autor na busca pela solução extrajudicial dos problemas.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que a formulação de reclamação administrativa tem o condão de obstar o reconhecimento da decadência, na medida em que evidencia que o consumidor não permaneceu inerte diante do vício constatado. 

Diante de tudo quanto exposto, não se configura, no caso concreto, a decadência da pretensão da parte autora. 

A natureza dos vícios construtivos — se aparentes ou ocultos — é questão que demanda instrução probatória, especialmente diante das particularidades do caso: imóvel adquirido por consumidor leigo, com ressalva expressa de incapacidade técnica no termo de vistoria, e com o histórico de reclamações administrativas que demonstram o comportamento ativo do adquirente. A decisão saneadora, ao determinar a realização de perícia técnica de engenharia para a elucidação desses pontos, mostrou-se não apenas adequada, mas imprescindível à justa solução da controvérsia.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo integralmente a decisão interlocutória que afastou a prejudicial de decadência e deferiu a produção de prova pericial, e JULGAR PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO, diante do julgamento de mérito do recurso principal. 

É como voto.

Salvador/Bahia, 

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator