PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NULIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação Declaratória Anulatória de Execução Extrajudicial de Imóvel ajuizada por mutuários em desfavor do credor fiduciário, em razão de vícios no procedimento de consolidação da propriedade e Leilão Extrajudicial.

Sentença proferida pela 19ª Vara de Relação de Consumo da Comarca de Salvador julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do leilão extrajudicial, determinar o cancelamento das averbações registradas e condenar o réu ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Apelação cível interposta pelo banco, alegando regularidade das notificações e validade do leilão, requerendo a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas pela parte autora, pugnando pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve regular notificação pessoal dos devedores fiduciantes para fins de purgação da mora, nos termos da Lei 9.514/97; (ii) saber se a ausência de notificação pessoal invalida o leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A legislação de regência (Lei 9.514/97, art. 26, §§ 1º e 3º) exige a intimação pessoal do devedor fiduciante para fins de purgação da mora, como condição para consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Os documentos juntados aos autos revelam apenas tentativas infrutíferas de intimação, sem comprovação de ciência pessoal dos devedores. (ID 75564364).

A ausência de notificação pessoal constitui vício insanável, que invalida a consolidação da propriedade e o leilão subsequente.

A alegação de que o valor alcançado no leilão não seria vil não afasta a nulidade reconhecida, pois a ausência de notificação é anterior e compromete todo o procedimento.

Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 1º e 11 do CPC.

Jurisprudência citada corrobora a necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante, mesmo após a consolidação da propriedade, assegurando-lhe o exercício do direito de preferência e de purgação da mora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida e não provida, mantida integralmente a sentença de primeiro grau.
Tese de julgamento: A ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante para fins de purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, invalida o procedimento de consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial do imóvel, por configurar violação aos direitos assegurados pela legislação de regência e pelo Código de Defesa do Consumidor.

Dispositivos relevantes citados

Lei 9.514/97, art. 26, §§ 1º e 3º
Código de Processo Civil, art. 85, §§ 1º e 11
Jurisprudência relevante citada

TJ-BA - Apelação: 0514679-66.2019.8.05.0001, Rel. Lícia Pinto Fragoso Modesto, 3ª Câmara Cível, DJe 10/09/2024
TJ-BA - Apelação: 0064096-17.1997.8.05.0001, Rel. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto, 1ª Câmara Cível, DJe 01/12/2023

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº  8064420-93.2019.8.05.0001, originários da Comarca de Salvador (BA), apelante BANCO BRADESCO S/A e apelados PAULO CÉSAR SOUZA NAVARRO E MARY MOTTA NAVARRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 16 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por BANCO BRADESCO S/A em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 19ª Vara de Relação de Consumo da Comarca de Salvador (BA), nos autos AÇÃO DECLARATÓRIA ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL, tombada sob nº 8064420-93.2019.8.05.0001, julgada procedente, nos seguintes termos:

“ Dispositivo. Pelas razões e fundamentos acima lançados, com fulcro no art. 487, I, CPC, julgo procedente o pedido dos autores, Paulo César Souza Navarro e Mary Motta Navarro, para: a) declarar a nulidade do leilão extrajudicial realizado pelo Banco Bradesco S.A., com o consequente restabelecimento do status quo anterior ao leilão, devolvendo o imóvel aos autores; b) determinar o cancelamento das averbações feitas na matrícula do imóvel em relação à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e terceiro arrematante; c) condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. P.R.I. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 8 de agosto de 2024. DANILO AUGUSTO E ARAÚJO FRANÇA. Juiz de Direito, em Saneamento” (ID 75565143).

Alega em suas razões recursais, em síntese: “A r. sentença entendeu por declarar nulo o leilão sob o fundamento de ausência de notificação pessoal dos apelados para purgação da mora, conforme o disposto no art. 26, § 1º da Lei 9.514/97. Todavia, a decisão desconsidera que a notificação foi realizada em plena conformidade com a legislação aplicável. Nos termos do art. 26, § 1º da Lei 9.514/97, a notificação do devedor fiduciante pode ser realizada via cartório de registro de imóveis competente, com a finalidade de intimá-lo para purgar a mora no prazo de 15 dias. Não há, no texto legal, a exigência de que essa notificação deva ser realizada de maneira pessoal pelo credor fiduciário.” (ID 75565146 – fls. 02).

Afirma: “(…) as provas constantes dos autos comprovam, de forma cristalina, o esgotamento das diligências para intimação pessoal. A tese sustentada pelos apelados de que a falta de notificação pessoal resultaria em nulidade não possui respaldo legal. A finalidade da notificação – que é dar ciência ao devedor para que possa exercer seu direito de purgar a mora – foi plenamente alcançada, conforme demonstram os documentos anexados aos autos.” (ID 75565146 – fls. 02).

Sustenta: “(…) o valor alcançado no leilão, superior a 50% da avaliação, é plenamente válido e em conformidade com a Lei 9.514/97 e a jurisprudência dominante. Ademais, o procedimento de leilão foi realizado de forma transparente, com observância dos requisitos legais, e o valor obtido reflete as condições de mercado e o caráter público da hasta. Importante ressaltar que o procedimento de alienação fiduciária visa garantir a efetividade do crédito, respeitando o equilíbrio entre o direito do credor de obter a satisfação de seu crédito e o direito do devedor à preservação de seu patrimônio.” (ID 75565146 – fls. 05).

Requer: “(…) a) O deferimento do efeito suspensivo ao presente recurso, para que sejam suspensos os efeitos da sentença de primeiro grau, impedindo-se a baixa das averbações realizadas no Cartório de Registro de Imóveis até o julgamento definitivo desta apelação; b) O conhecimento e provimento do recurso, reformando-se integralmente a sentença, com a manutenção da consolidação da propriedade em nome do Banco Bradesco e a validade do leilão extrajudicial. c) A reforma integral da sentença de primeiro grau, julgando-se improcedentes os pedidos formulados pelos apelados, mantendo a validade do leilão extrajudicial realizado, com a consolidação da propriedade do imóvel em nome do Banco Bradesco S.A. (…).” (ID 75565146).

A parte apelada apresentou contrarrazões rechaçando os argumentos expostos e pleiteando o desprovimento do apelo (ID 75565153).

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente pelo sistema.

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta do 2º Grau - Relatora

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por BANCO BRADESCO S/A em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 19ª Vara de Relação de Consumo da Comarca de Salvador (BA), nos autos AÇÃO DECLARATÓRIA ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL, tombada sob nº 8064420-93.2019.8.05.0001, julgada procedente.

O cerne da controvérsia consiste em verificar a regularidade das notificações realizadas pelo credor fiduciário no procedimento de consolidação da propriedade e subsequente leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia.

Compulsando os autos, verifica-se que a parte apelada em fevereiro de 2015, celebrou contrato com a instituição financeira para aquisição de imóvel localizado em Salvador/BA, no valor de R$ 273.797,65, dos quais R$ 73.797,65 foram pagos com recursos próprios e o saldo de R$ 200.000,00 financiado em 275 parcelas mensais de aproximadamente R$ 2.428,3.

É cediço que a lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário, instituindo a alienação fiduciária regula a matéria posta em julgamento.

O art. 26 estabelece, in verbis:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.”

Conforme consignado na sentença, o recorrente deixou de comprovar a notificação pessoal dos apelados, seja para purgar a mora ou para ciência da data do leilão. O documento juntado pelo apelante apenas atesta tentativas infrutíferas de intimação, seguidas de comunicação a terceiros (porteiro e administrador do condomínio), sem evidência de ciência direta dos devedores. (ID 75564364).

Logo, correto o Juiz ao pontuar que: “A notificação pessoal do devedor é o meio hábil para exercício do seu direito de preferência, pois, purgando a mora, aquele tem a faculdade de reaver o imóvel; outrossim, a consolidação da propriedade do bem em favor do credor não obsta a purgação da mora pelo devedor.”

Corrobora neste sentido a Jurisprudência Pátria:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. LEILÕES DO IMÓVEL. INTIMAÇÃO. IRREGULARIDADE. INOCORRÊNCIA. A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE AO CREDOR FIDUCIÁRIO NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS GARANTIDOS POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGIDOS PELA ADMITIA A EMENDA DA MORA ATÉ O ATO DE ALIENAÇÃO NO PÚBLICO LEILÃO. A LEI Nº 13.465 DE 12/07/17 INSERIU O § 2º- A E O § 2º- B AO ART. 27 DA LEI N . 9.514/97 ASSEGURANDO AO DEVEDOR FIDUCIANTE INTIMAÇÃO PESSOAL DAS DATAS DE LEILÃO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA ADQUIRIR O IMÓVEL POR PREÇO CORRESPONDENTE AO VALOR DA DÍVIDA, SOMADO AOS ENCARGOS, DESPESAS, TAXAS E IMPOSTOS A QUE DEU CAUSA. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE RESULTOU FRUSTRADA A INTIMAÇÃO NO ENDEREÇO REGULAR POR MUDANÇA DE ENDEREÇO NÃO COMUNICADA; A ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL FOI PRECEDIDA DE EDITAIS; NÃO HÁ IRREGULARIDADE A SER RECONHECIDA; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 05146796620198050001, Relator.: LÍCIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024).”

“APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEITADAS. AÇÃO ORDINÁRIA. PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO, DE LEILÃO DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. DECRETO-LEI N. 70/66. NECESSIDADE NOTIFICAÇÃO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL. NULIDADE. AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL QUE NÃO É SUFICIENTE PARA COMPROVAR CIÊNCIA. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INVERSÃO DA VERBA HONORÁRIA. AÇÃO CAUTELAR. LEILÃO QUE ANTECEDEU O AFORAMENTO DA DEMANDA. DESCABIMENTO DE DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO DO ATO. HONORÁRIOS MAJORADOS. SENTENÇA MANTIDA. NEGO PROVIMENTO AO APELO N. 0064096-17.1997.8 .05.0001 e DOU PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO N. 0072174-97.1997 .8.05.0001. (TJ-BA - Apelação: 00721749719978050001, Relator.: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 01/12/2023).”

No tocante à alegação de ausência de preço vil, observa-se que tal discussão não tem o condão de afastar a nulidade já reconhecida, decorrente da ausência de notificação válida, vício que antecede a própria alienação.

Por fim, majoro o valor condenação dos honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, a teor do art. 85, § 1º e § 11, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Sala de Sessões, Salvador/BA, de de 2025.

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta do 2º Grau - Relatora

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