PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DIREITO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO DE FACHADA. REALIZAÇÃO DE OBRAS SEM AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.336, INCISO III, DO CÓDIGO CIVIL. ALEGAÇÃO DE CONCORDÂNCIA TÁCITA. IRRELEVÂNCIA. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APLICAÇÃO DE MULTA DIÁRIA (ASTREINTES). PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Carlos Leonardo Guimarães Barreto, Stephanie Guimarães Barreto e Maria Lúcia Guimarães Barreto, contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0314076-84.2013.8.05.0001, ajuizada pelo Condomínio Edifício Praia da Pituba, que julgou procedente o pedido inicial.

O pedido formulado visava compelir os réus a se absterem de realizar alterações nas áreas comuns do edifício, notadamente na varanda de sua unidade, bem como a desfazerem as modificações realizadas sem autorização da assembleia condominial, além da fixação de multa diária.

A sentença determinou a obrigação de fazer consistente no restabelecimento da fachada à condição original e a obrigação de não fazer consistente na abstenção de novas alterações sem prévia autorização, com a fixação de multa diária em caso de descumprimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a realização de obras na fachada do edifício, sem autorização da assembleia, caracteriza violação ao artigo 1.336, inciso III, do Código Civil; (ii) saber se a suposta concordância tácita dos condôminos tem o condão de convalidar as alterações realizadas; e (iii) saber se a multa diária fixada na sentença revela-se excessiva, devendo ser reduzida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As provas constantes nos autos demonstram de forma inequívoca que as obras realizadas pelos apelantes, especificamente na varanda de sua unidade, alteraram a fachada do edifício sem qualquer autorização formal da assembleia condominial.

Nos termos do artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, constitui dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, salvo autorização unânime da assembleia.

A alegação de concordância tácita não possui respaldo jurídico, uma vez que a legislação condominial exige autorização expressa e formal, mediante deliberação em assembleia, sendo inaplicável qualquer presunção de anuência.

A limitação ao direito de propriedade em condomínio edilício decorre do interesse coletivo, que prevalece sobre interesses individuais, sobretudo quando se trata da preservação da estética e da harmonia arquitetônica do edifício.

A multa diária fixada a título de astreintes não se mostra excessiva, considerando-se sua função coercitiva e a razoabilidade dos parâmetros estabelecidos pelo juízo de origem (R$ 500,00 por dia, limitada a R$ 50.000,00), revelando-se adequada ao fim de compelir os réus ao cumprimento da obrigação.

A jurisprudência dos tribunais, em casos análogos, é pacífica no sentido da necessidade de prévia autorização condominial para qualquer alteração na fachada, não se admitindo anuência tácita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação cível conhecida e não provida, mantendo-se integralmente a sentença.

Tese de julgamento:

“1. A realização de obras que alterem a fachada do edifício, sem autorização da assembleia de condôminos, viola o dever legal previsto no artigo 1.336, inciso III, do Código Civil.”

“2. A concordância tácita dos condôminos não supre a exigência legal de deliberação formal em assembleia, sendo inválida qualquer modificação realizada sem essa autorização.”

“3. A fixação de multa diária (astreintes) encontra respaldo legal, sendo válida quando proporcional, adequada e necessária à efetividade da decisão judicial.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, III; CPC, art. 931.

Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0042440-63.2019.8.16.0021, Rel. Des. Alexandre Barbosa Fabiani, 9ª Câmara Cível, j. 04.04.2024.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade e pelos fundamentos constantes, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à Apelação interposta por Carlos Leonardo Guimarães Barreto, Stephanie Guimarães Barreto e Maria Lúcia Guimarães Barreto, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, Bahia, data registrada em sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Substituta Convocada – Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por CARLOS LEONARDO GUIMARÃES BARRETO, STEPHANIE GUIMARÃES BARRETO e MARIA LÚCIA GUIMARÃES BARRETO contra sentença proferida pelo Juízo da 29ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0314076-84.2013.8.05.0001, ajuizada pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PRAIA DA PITUBA, que julgou procedente o pedido autoral para determinar que os réus se abstivessem de realizar alterações nas áreas comuns do edifício sem a devida autorização condominial, fixando ainda multa diária para o caso de descumprimento.

DA AÇÃO ORIGINÁRIA:

O autor, ora apelado, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PRAIA DA PITUBA, alega na petição inicial que os réus realizaram obras nas dependências do imóvel condominial, na área da varanda, alterando a estética da fachada do edifício, sem qualquer autorização da assembleia de condôminos, contrariando as normas previstas na convenção condominial e no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil.

Diante desses fatos, ajuizou a presente ação de obrigação de não fazer, com pedido de imposição de multa diária, visando compelir os réus a cessarem as obras irregulares e restabelecerem as condições originais das áreas comuns afetadas.

O Réu, ora apelante, apresentou contestação alegando, em síntese:

- Suposta concordância tácita dos demais condôminos quanto às intervenções realizadas.

- Ausência de prejuízo efetivo ao condomínio.

- Pretensão do condomínio configuraria abuso de direito e excesso, devendo ser afastada.

DA SENTENÇA:

O juízo de origem julgou procedente o pedido inicial, nos seguintes termos (ID 77607-272):

- Determinou que os réus se abstivessem de realizar alterações nas áreas comuns do edifício sem autorização condominial.

- Impôs obrigação de desfazer as alterações realizadas irregularmente.

- Fixou multa diária (astreintes) em caso de descumprimento.

Em suas razões recursais, os apelantes alegam, em síntese:

- Ausência de prejuízo concreto ao condomínio.

- Existência de concordância tácita dos demais condôminos.

- Excesso na fixação da multa diária, pleiteando sua redução.

Em contrarrazões, o apelado sustenta a manutenção integral da sentença, defendendo que as obras foram realizadas sem qualquer autorização da assembleia, o que caracteriza clara violação às normas condominiais e ao Código Civil.

É o relatório suficiente.

Inclua-se em pauta para julgamento (artigo 931 do CPC).

Publique-se. Intime-se.

Salvador/BA, data registrada em sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima  

Juíza Convocada - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

1. DA ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

2. DO MÉRITO

A controvérsia cinge-se à legalidade das obras realizadas pelos apelantes na varanda do seu apartamento, componente do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PRAIA DA PITUBA, sem a devida autorização da assembleia de condôminos, que teria alterado a sua fachada.

O artigo 1.336, IV, do Código Civil estabelece, de forma clara, que é dever dos condôminos não alterar a forma e a cor da fachada, bem como das partes e esquadrias externas, salvo com a devida autorização da coletividade condominial:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; (negritos aditados)

Os elementos constantes nos autos demonstram, de forma cabal, que as alterações realizadas pelos apelantes não foram objeto de aprovação formal pela assembleia, configurando violação às normas condominiais.

A alegação de concordância tácita carece de respaldo jurídico, uma vez que, nos termos da legislação vigente e da reiterada jurisprudência, as deliberações que envolvem alteração nas áreas comuns ou fachada do edifício exigem aprovação expressa e formalizada em assembleia específica, não sendo suficiente qualquer forma de anuência presumida.

Neste sentido é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C COMINATÓRIA DE DESFAZIMENTO DE OBRA QUE CARACTERIZOU ALTERAÇÃO DE FACHADA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU . PRELIMINARES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA QUE APONTA OS FUNDAMENTOS FÁTICOS E JURÍDICOS QUE LEVARAM A PARCIAL PROCEDÊNCIA DA DEMANDA . INÉPCIA DA INICIAL. NÃO ACOLHIMENTO. NÃO OBSERVADA QUAISQUER DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 330, § 1º, DO CPC . MÉRITO. TROCA DOS VIDROS QUE CULMINOU EM ALTERAÇÃO DE FACHADA DO EDIFÍCIO. FATO ATESTADO EM PERÍCIA. CONDOMÍNIO DOTADO DE HARMONIA ARQUITETÔNICA. ALTERAÇÃO NÃO APROVADA EM ASSEMBLEIA. AFRONTA AO REGIMENTO INTERNO E AO ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. OBRA REALIZADA POR CONSTRUTORA ALHEIA AOS AUTOS. RECIBO QUE NÃO É APTO A ATRAIR A RESPONSABILIDADE PELA OBRA AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, TAMPOUCO DE DEMONSTRAR SUA ANUÊNCIA COM A ALTERAÇÃO DA FACHADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. (TJ-PR 0042440-63.2019.8.16.0021 Cascavel, Relator.: Alexandre Barbosa Fabiani, Data de Julgamento: 04/04/2024, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/04/2024) (negritos aditados)

O direito de propriedade no condomínio edilício encontra limitações impostas pela destinação da coisa e pelos interesses coletivos, de modo que obras que afetem as áreas comuns demandam autorização da coletividade.

A sentença estabeleceu que os apelantes “restaurarem a unidade habitacional nº 101 à sua condição original, em relação a cor e forma das esquadrias externas, conforme o alinhamento das demais unidades do edifício , no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais);” 

A multa fixada na sentença a título de astreintes não se revela excessiva, considerando-se o caráter pedagógico e coercitivo dessa medida, bem como a necessidade de garantir o cumprimento da obrigação imposta.

3. DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à Apelação, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Salvador, Bahia, data lançada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima  

Juíza Substituta convocada/Relatora