PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL VÁLIDA. NULIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO..

I. Caso em Exame

1. Ação anulatória ajuizada com pedido de tutela de urgência visando à declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes. Sustentou-se, na origem, a ausência de notificação pessoal válida do devedor fiduciante, nos moldes exigidos pela Lei nº 9.514/97. A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo a nulidade do procedimento por ausência de notificação válida. Apelação interposta pela instituição financeira, requerendo a reforma da decisão.

II. Questão em Discussão

2. A controvérsia cinge-se a aferir a regularidade da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial promovido pelo credor fiduciário, à luz da:

(i) existência de notificação pessoal válida do devedor, nos termos dos §§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97;
(ii) eventual legitimidade da intimação editalícia, à luz do § 4º do referido artigo, diante da ausência de esgotamento das tentativas de localização pessoal do devedor.

III. Razões de Decidir

3. A alienação fiduciária de bem imóvel rege-se pelas disposições da Lei nº 9.514/97, que exige, como condição para a constituição válida em mora, a notificação pessoal do fiduciante, admitindo-se a intimação por edital apenas em caráter excepcional.

4. Nos autos, não há prova da tentativa de notificação pessoal em conformidade com os requisitos legais; tampouco restou demonstrado que o fiduciante se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível.

5. A utilização direta da via editalícia configura vício insanável, pois ausente o prévio esgotamento das tentativas de localização do devedor.

6. A nulidade da notificação pessoal vicia todo o procedimento de consolidação da propriedade e subsequente leilão, conforme jurisprudência consolidada desta Corte.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento: "1. A intimação pessoal válida do fiduciante é requisito essencial para a consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC/2015, art. 85, §§ 2º e 11.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação de n.º 8007550-83.2021.8.05.0154, em que figuram como Apelante BANCO BRADESCO SA e como Apelado DIEGO ZAQUEU LANG.

ACORDAM os Magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Salvador, de de 2025.

PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação de nº 8007550-83.2021.8.05.0154, interposta por BANCO BRADESCO SA, em face de sentença proferida pela 1ª VARA DOS FEITOS DE RELAÇÕES DE CONSUMO CIVEIS E COMERCIAIS DE LUIS EDUARDO MAGALHÃES (ID n. 73889234), que julgou procedente a ação movida por contra DIEGO ZAQUEU LANG, conforme se extrai:

(...) Vistos.

Trata-se de “ação cautelar anulatória de leilão extrajudicial e consolidação do imóvel c/c tutela provisória antecipada em caráter antecedente” proposta por Diego Zaqueu Long em face de HSBC Bank Brasil S.A., sucedida processualmente por Banco Bradesco S.A., partes já qualificadas.

Narra o autor que celebrou com a ré, em 28 de março de 2012, contrato de concessão de crédito imobiliário pelo valor de R$112.000,00 (cento e doze mil reais). Diante da crise financeira enfrentada, restou inadimplente em relação ao montante de R$53.000,00 (cinquenta e três mil reais). Diante da inadimplência, foi marcado leilão extrajudicial do imóvel para o dia 5 de junho de 2018, do qual não foi notificado o autor, que só tomou conhecimento do processo através do seu patrono, que o visualizou no site do leiloeiro. Pediu, assim, a tutela antecipada de urgência, a fim de anular o leilão e garantir a posse do imóvel pelo autor, permitindo-o purgar a mora. Além disso, a declaração de invalidade da execução extrajudicial, com o consequente cancelamento do registro de averbação do imóvel.

A audiência de conciliação restou infrutífera.

A ré apresentou contestação ao ID. 162707610.

O autor apresentou réplica (ID. 162707614).

Os autos vieram conclusos.

É o relatório. Passo a decidir..

(...)

Portanto, antes da expropriação do imóvel, o fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído deverá ser intimado pessoalmente, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis para, no prazo de 15 (quinze) dias, purgar a mora, conforme inteligência do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997.

A respeito do assunto, decidiu o STJ, ad verbum: "Ora, em se tratando de alienação fiduciária de imóvel, a intimação do devedor para a purgação da mora pode ser efetuada por edital quando ele não for encontrado no endereço indicado no contrato e tiverem sido esgotados os meios para localizá-lo, mostrando-se, assim, inviável a notificação pessoal" (STJ, 4a Turma, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 989.316/RJ, Rel. Min. Lázaro Guimarães Desor. convocado do TRF da 5a Região, DJe de 15/12/2017).

No caso, em apreço, o autor celebrou com a ré, em 28 de março de 2012, contrato de concessão de crédito imobiliário pelo valor de R$112.000,00 (cento e doze mil reais). Diante de crise financeira enfrentada, restou inadimplente em relação ao montante de R$53.000,00 (cinquenta e três mil reais). Diante da inadimplência, foi marcado leilão extrajudicial do imóvel para o dia 5 de junho de 2018, do qual aduz o autor que não fora notificado, e que só tomou conhecimento do processo através do seu patrono, que o visualizou no site do leiloeiro. Pediu, assim, a declaração de nulidade do leilão.

Com razão o autor.

Ora, em que pese a parte ré tenha alegado que houve a tentativa de intimação pessoal do autor no endereço constante no contrato, mas que essa teria restado frustrada, não há nenhuma comprovação nos autos de que foram cumpridos os requisitos necessários à citação editalícia e à conclusão de que o autor se encontrava em local incerto e não sabido (ID. 162707610).

O caderno processual não registra tentativas de intimação pessoal do autor pelo correio ou por meio de oficial do Registro de Imóveis a fim de constituí-lo em mora, sendo o ônus dessa prova, por certo, do banco demandado, na forma do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Assim, ausente nos autos prova de outras tentativas de notificação pessoal, não pode ser tida como válida a determinação de intimação ficta, via edital, pois, sabidamente, a demonstração do esgotamento dos meios de notificação pessoal é condição sine qua non para o implemento da medida, que tem caráter excepcional. Logo, nula é a notificação editalícia e, via de consequência, nulo é o leilão extrajudicial designado, devendo ser desconstituída a consolidação da propriedade do bem financiado em nome do réu, sem prejuízo de que o banco requerido, na forma legal e nos moldes indicados na presente decisão, venha a constituir o autor em mora e, em não se fazendo o pagamento das parcelas em atraso com os acréscimos legais/contratuais, se consolide a propriedade em seu favor.

Ante o exposto e por tudo que dos autos consta, julgo procedentes os pedidos formulados na peça inicial, e assim o faço com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), para declarar a nulidade da intimação por edital do autor, conforme AV-5-15.068, bem como de quaisquer atos posteriores à respectiva intimação, em especial, leilão extrajudicial do imóvel (matrícula n. 15.068) objeto da lide, com o consequente cancelamento do registro de averbação da consolidação da propriedade do bem (AV-6-15.068) a favor do banco réu, constante no Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas do 2º Ofício de Barreiras/BA, bem como da arrematação procedida na oportunidade, considerando o prejuízo causado à parte autora, que não pode participar do certame diante da ausência de notificação pessoal da data e hora em que seria realizado. ...” (grifo original)

Adoto como próprio o relatório da sentença, acrescentando que, ato contínuo, o Apelante interpôs a presente Apelação (id 73889237), aduzindo, em síntese, que foram regularmente realizadas tentativas de notificação pessoal do Apelado quanto à mora, e que, frustradas estas tentativas, a intimação por edital teria sido válida e suficiente para atender aos requisitos do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/97.

Aduz que a parte autora tinha plena ciência das condições contratuais pactuadas, inclusive da possibilidade de consolidação da propriedade e leilão em caso de inadimplência, e que não há vício no procedimento extrajudicial levado a efeito. Sustenta, ainda, que houve tentativa de localização do Apelado no endereço constante no contrato, sendo o mesmo não encontrado, razão pela qual fora promovida a intimação por edital, com publicação no jornal de grande circulação local.

Alega, por fim, que houve regular consolidação da propriedade e posterior arrematação do bem por terceiro, de forma irretratável.

Assim, pugnou pela reforma da sentença proferida pelo Juízo a quo para julgar a ação improcedente.

Ato contínuo, foram apresentadas contrarrazões ao recurso (id 73889240), em que o Apelado sustentou, em apertada síntese, a nulidade da intimação editalícia por ausência de comprovação do esgotamento das tentativas de notificação pessoal, requerendo a manutenção da sentença.

Os autos foram remetidos à Segunda Instância e, uma vez distribuídos a esta Terceira Câmara Cível, coube-me, por sorteio, a relatoria do feito, conforme certidão de ID 73901781.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC/2015, e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador (BA), de de 2025.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conhece-se do recurso de apelação. 

Como se pode depreender do relatório, cuida-se de ação anulatória de consolidação de propriedade e leilão extrajudicial, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por DIEGO ZAQUEU LONG, em face de BANCO BRADESCO S.A., sucessor do HSBC Bank Brasil S.A., ambos devidamente qualificados, tendo por objeto o imóvel objeto da matrícula nº 15.068 do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas do 2º Ofício de Barreiras/BA.

Alega o Autor que celebrou contrato de financiamento imobiliário com o banco em 2012 e, por dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente quanto ao pagamento das parcelas. Sustenta, contudo, que não foi devidamente notificado quanto à realização do leilão extrajudicial designado para o dia 05 de junho de 2018, tendo tomado ciência do procedimento apenas por meio de seu advogado, que localizou o anúncio no site do leiloeiro.

Requereu, assim, a anulação do leilão e da consolidação da propriedade em nome do banco, com o consequente cancelamento da averbação da matrícula e a manutenção da posse do imóvel.

Sobreveio sentença de procedência, ao fundamento de que não restou comprovado o esgotamento dos meios de notificação pessoal do devedor, nos termos exigidos pela Lei nº 9.514/97, o que invalida a notificação por edital, tornando nulos os atos subsequentes, inclusive o leilão.

Inconformado, o Banco interpôs recurso de apelação, por meio do qual pleiteia a reforma integral da sentença, sustentando, em síntese, que houve tentativa de notificação pessoal no endereço constante do contrato e que, frustradas essas diligências, foi validamente realizada a notificação por edital, publicada em jornal de grande circulação local.

Entretanto, razão não assiste ao Apelante.

De início, cumpre registrar que é certo que o contrato de alienação fiduciária deve reger de acordo com o que dispõe o Código de Defesa do Consumidor, respeitado, logicamente, as normas legais que se enquadram essencialmente dentro das entidades financeiras.

Invoca-se aqui a Sumula 297, editada pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça, que diz:

"Súmula 297/STJ - O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.":.

Ademais, cumpre registrar, desde logo, que a controvérsia em exame deve ser solucionada também à luz das disposições contidas na Lei nº 9.514/1997, diploma que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário.

Nos termos dos artigos 26 e 27 da referida legislação, está previsto o procedimento de execução extrajudicial, com detalhamento do processo de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, bem como da imprescindibilidade de notificação válida e pessoal do devedor, a fim de que lhe seja oportunizada a purgação da mora. Confira-se:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (g.f.)

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Portanto, conforme se depreende dos dispositivos legais transcritos, a intimação pessoal do fiduciante é condição obrigatória para a constituição em mora e posterior consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, admitindo-se a intimação por edital apenas de forma excepcional, nos termos do § 4º do mesmo artigo, que dispõe:

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Destarte, a discussão gira em torno da validade ou não da intimação por edital realizada pelo banco Apelante.

No presente caso, resta claro que o Apelado celebrou contrato de concessão de crédito imobiliário com a instituição financeira, inadimpliu parte das obrigações pactuadas, e teve o imóvel levado a leilão extrajudicial. Contudo, não há nos autos prova inequívoca da regular intimação pessoal do devedor, como exige a Lei.

A instituição financeira não comprovou a existência de tentativa válida de notificação pessoal nos moldes do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, tampouco a caracterização da situação excepcional prevista no § 4º que justificaria a adoção da via editalícia.

Não há nos autos AR com aviso de recebimento assinado pelo Autor, nem certidão de tentativa realizada por oficial de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos, tampouco diligência por hora certa ou qualquer comprovação de que o Apelado se encontrava em local ignorado, incerto ou inacessível.

O Apelante sustenta, em suas razões recursais, que “a parte autora não foi localizada no endereço do imóvel pelo escrevente, o que se comprova na 7ª página da defesa desta instituição bancária, com a matrícula consolidada”. No entanto, ao se analisar o referido documento colacionado ao bojo da contestação, constata-se que não há qualquer prova de notificação pessoal válida do devedor para fins de constituição em mora. Ao revés, o documento apenas faz referência à realização do leilão com base em intimação por edital, o que, por si só, não supre a ausência das diligências mínimas exigidas legalmente para a tentativa de intimação pessoal, conforme disciplinado no §3º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

Ou seja, tal omissão inviabiliza a regularidade da intimação editalícia, que possui caráter excepcional e somente é admitida após o esgotamento de todas as formas ordinárias de localização do devedor, o que manifestamente não ocorreu nos presentes autos.

Assim, como bem fundamentado na sentença de origem, a notificação por edital não atingiu a finalidade de intimar o devedor, frustrando-se o direito à purgação da mora e violando a legalidade do procedimento. Tal falha vicia toda a execução extrajudicial, inclusive o próprio leilão.

É pacífica a jurisprudência deste Egrégio Tribunal, inclusive desta 3ª Câmara Cível, no sentido de que, não esgotadas todas as formas de tentativa de intimação pessoal, é nula a notificação editalícia e, por consequência, o próprio leilão extrajudicial, como bem exemplificam os seguintes julgados:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL POR EDITAL . NÃO ESGOTAMENTO DAS TENTATIVAS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1 . Depreende-se que o fiduciante deverá ser intimado pessoalmente para realizar a regularização das prestações vencidas, e as que se vencerem, dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias, sob pena de consolidar a propriedade do bem imóvel em nome do Fiduciário. Não sendo encontrado o devedor nos endereços apresentados, estando em local ignorado, incerto ou inacessível, autoriza-se a intimação por intermédio de edital 2. É certo que a ausência da Apelada em duas tentativas de notificação no endereço não justifica, por si só, a utilização da notificação do edital, devendo-se priorizar o quantum regulado pela Lei nº Lei nº 9.514/97, que dispõe pela intimação pessoal do fiduciante . 3. Não restou evidente o prévio esgotamento das tentativas de localização da Apelada. 4. Recurso desprovido . (TJ-BA - APL: 05085779620178050001, Relator.: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/07/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E POSTERIOR LEILÃO DO IMÓVEL. INTIMAÇÃO POR EDITAL. NÃO ESGOTAMENTO DAS TENTATIVAS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. A Lei nº 9.514/97 disciplina o procedimento de execução extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente em garantia de contrato firmado no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, dispondo sobre o processo de consolidação do bem no patrimônio do credor fiduciário e da necessidade de intimação do devedor para lhe oportunizar a purgação da mora. É inválida a notificação por edital, quando não houver a correta busca e localização do devedor. Caso em que não estaria o credor autorizado a recorrer à intimação do devedor por edital, se não previamente esgotadas as tentativas de localização do Apelado. Sentença mantida. Apelo improvido. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0340551-14.2012.8.05.0001 , Relator (a): TELMA LAURA SILVA BRITTO, Publicado em: 03/11/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARGUIÇÃO DE NULIDADE ACATADA PELO JUÍZO A QUO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. NULIDADE INSANÁVEL. NOTIFICAÇÃO INVÁLIDA DO DEVEDOR FIDUCIANTE POR EDITAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Mantém-se a sentença recorrida que anulou a Execução Extrajudicial do imóvel indicado, posto que nos contratos de alienação fiduciária de imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, somente se admitindo a intimação por edital na hipótese em que o devedor se encontrar em local incerto ou não sabido, esgotadas as possibilidades da intimação pessoal, não sendo esta a hipótese dos autos. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0508626-94.2017.8.05.0274 , Relator (a): MOACYR MONTENEGRO SOUTO, Publicado em: 09/07/2020)

Dessa forma, não havendo nos autos prova do esgotamento dos meios de localização do Apelado, e não sendo este localizado em local ignorado, incerto ou inacessível, a adoção da intimação por edital foi prematura, e, portanto, irregular.

É imperativa, pois, a manutenção da r. sentença que declarou a nulidade da notificação editalícia, com a consequente desconstituição da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, garantindo-se ao fiduciante o direito de retomar a posse do imóvel e, se assim desejar, purgar a mora conforme os termos legais.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para manter a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Em razão da sucumbência recursal e os parâmetros do §§ 2º e 11, art. 85, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios ao patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, a ser pago integralmente pela Apelante/Acionada.

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator