PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL FIRMADO EM REGIME DE ADESÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA CONFIGURADA. FORÇA MAIOR E CASO FORTUITO NÃO COMPROVADOS. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. CLÁUSULA PENAL INVERSA FIXADA EM 0,5% AO MÊS. AFASTAMENTO DO INCC COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO DURANTE O PERÍODO DE MORA. SUBSTITUIÇÃO PELO INPC. MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PARA R$ 20.000,00. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS EM FACE DAS RÉS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de indenização por danos materiais e morais, reconheceu a prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, condenou a incorporadora ao pagamento de lucros cessantes pela mora na entrega do imóvel e determinou a substituição do índice de correção monetária pelo INPC durante o período de atraso. Posteriormente, em embargos de declaração, foi reconhecido o dano moral, fixando-se a indenização em R$ 10.000,00.

2. A pretensão de restituição da comissão de corretagem, quando fundada em inadimplemento contratual da construtora, sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao trienal do art. 206, §3º, IV, inaplicando-se o Tema 938 do STJ.

3. A construtora entregou o imóvel com atraso superior a 16 meses, ultrapassando inclusive o prazo de tolerância contratual de 180 dias. Não comprovou caso fortuito ou força maior aptos a excluir sua responsabilidade, o que caracteriza mora.

4. Conforme os Temas 970 e 971 do STJ, a cláusula penal prevista no contrato em favor do vendedor pode ser invertida para indenizar o comprador pelo inadimplemento, substituindo os lucros cessantes. No caso, deve ser mantido o percentual de 0,5% ao mês, como fixado pela sentença.

5. Durante o período de mora, o índice de correção monetária incidente sobre o saldo devedor deve ser substituído por índice mais benéfico ao consumidor, como o INPC, evitando o enriquecimento indevido da construtora.

6. O atraso injustificado, a frustração da legítima expectativa e o abalo psicológico gerado aos compradores justificam a indenização por dano moral, que deve ser majorada de R$ 10.000,00 para R$ 20.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

7. A sucumbência mínima dos autores justifica a manutenção da condenação integral das rés aos encargos sucumbenciais, com aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC.

8. Recurso das rés desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0572734-49.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes e Apelados reciprocamente, MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – SPE, NOVA DIMENSAO GESTAO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA., GEISA DOS SANTOS SILVA e ADROALDO LIMA DA CRUZ JUNIOR.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR, nos termos do voto da Relatora.

DESA. MARIELZA BRANDÃO FRANCO

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 28 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelações cíveis interpostas pelas partes contra a sentença proferida pelo Juízo da 19ª Vara das Relações de Consumo de Salvador, nos autos da ação indenizatória por inadimplemento contratual movida por ADROALDO LIMA DA CRUZ JUNIOR e GEISA DOS SANTOS SILVA em face de MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - SPE e NOVA DIMENSÃO GESTÃO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., que assim decidiu:

“(...) Ante todo o exposto, afastando a terceira ré por considerá-la ilegítima, JULGO EXTINTO o feito sem julgamento do mérito, em relação à acionada CHROMA CONSTRUTORA LTDA, nos termos do art. 485, VI, do CPC, e declarando a incidência da prescrição trienal, JULGO EXTINTO o processo em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de corretagem, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC. Quanto aos demais pleitos, JULGO-OS PROCEDENTES EM PARTE, extinguindo o processo, com resolução de mérito, na forma

do art. 487, I, do CPC, para: a) declarar o descumprimento contratual pelas acionadas MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – SPE, NOVA DIMENSÃO GESTÃO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (NOVA DIMENSÃO INCORPORADORA) no período de março de 2015 a junho de 2016 (16 meses); b) inverter a cláusula penal, fixada exclusivamente em benefício do fornecedor, para benefício do consumidor, em virtude do atraso da entrega do imóvel, arbitrando o seu valor em 0,5% do valor da compra do imóvel por mês de atraso, durante o atraso reconhecido como sendo de de março de 2015 a junho de 2016, devendo incidir sobre o valor devido correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% a.m, a partir do vencimento, sem cumulação com lucros cessantes; c) determinar a substituição do INCC pelo INPC como índice de atualização do saldo devedor a partir de de março de 2015 até a data efetiva da entrega da obra (junho de 2016); d) condenar as referidas acionadas, na hipótese de comprovado pagamento em excesso, à repetição do indébito de forma simples, devendo incidir sobre o valor devido correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% a.m, a partir do desembolso.

Em face da sucumbência parcial, condeno as acionadas MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – SPE, NOVA DIMENSÃO GESTÃO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (NOVA DIMENSÃO INCORPORADORA) a pagarem 60% das custas processuais e a parte autora a recolher 40% das referidas despesas processuais. Arbitro os honorários advocatícios em 15 % do valor da condenação, devendo as referidas acionadas pagarem 60% sobre o valor da verba arbitrada ao patrono dos requerentes; e os demandantes a pagarem 40% sobre o valor dos honorários fixados ao advogado das rés referidas, proporcionalmente distribuído nos

termos do art. 86, do CPC  (...)”.

Sentença modificada por aclaratórios nos seguintes termos: 

“(...) Por tais motivos, de rigor a modificação da sentença para confirmar a decisão liminar e condenar, em definitivo, a ré, ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no importe de 1% sobre o valor do imóvel, para cada mês de atraso, contados a partir do fim do prazo de tolerância de 180 dias (março de 2015) até junho de 2016.

E, diante disto, necessária a revogação da inversão da cláusula penal, tendo em vista que, conforme entendimento do C. STJ (Tema 970), não é possível a cumulação das condenações de inversão da cláusula penal com pagamento de lucros cessantes.

Ademais, uma vez revogada a inversão da cláusula penal, resta prejudicado o pedido de revisão da base de cálculo da multa moratória, mediante o argumento de que teria sido estabelecida de maneira contraditória à própria fundamentação da sentença.

Isto posto, acolho parcialmente os Embargos de Declaração opostos pela autora para modificar a sentença e condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00, devidamente atualizado pela INPC, a partir do arbitramento, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Ainda, acolho parcialmente os Embargos de Declaração opostos pela parte ré para modificar a sentença, para revogar a inversão da cláusula penal e condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, no importe de 1% sobre o valor do imóvel, para cada mês de atraso, contados a partir do fim do prazo de tolerância de 180 dias (março de 2015) até junho de 2016.

Ressalte-se que, neste ponto, deverá ser considerado o pagamento da quantia de R$ 57.985,60 (fls. 506/508), a título de lucros cessantes concedidos em sede de liminar, quantia esta que já foi devidamente levantada pelo autor (fls. 510/511), devendo, pois, ocorrer a devida compensação de valores para fins de cumprimento da sentença (...)”.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (a) reconhecer o atraso contratual de 16 meses; (b) inverter a cláusula penal em favor do consumidor, no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de mora; (c) substituir o INCC pelo INPC como índice de correção monetária do saldo devedor no mesmo período; (d) reconhecer o direito à repetição simples do indébito, quando comprovado o pagamento indevido; (e) condenar parcialmente ao pagamento de danos morais, inicialmente indeferidos, mas reconhecidos via embargos de declaração, fixados em R$ 10.000,00; (f) reconhecer a prescrição trienal quanto à restituição da comissão de corretagem.

A parte autora apelou pleiteando: (i) a majoração da indenização por dano moral; (ii) a declaração de nulidade da cláusula de tolerância contratual de 180 dias; (iii) a restituição da comissão de corretagem; e (iv) a condenação integral das rés nas verbas sucumbenciais.

Por sua vez, as rés insurgiram-se contra a sentença alegando, em síntese: (i) ausência de responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, diante da suposta existência de caso fortuito e inadimplemento do comprador; (ii) impossibilidade de condenação por lucros cessantes e dano moral ante a ausência de demonstração de prejuízo específico; (iii) inaplicabilidade da substituição do INCC pelo INPC; e (iv) necessidade de reforma da distribuição da sucumbência.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cumpre analisar as condições de admissibilidade das apelações interpostas.

Os presentes recursos preenchem os requisitos de admissibilidade, pois estão tempestivos e os preparos devidamente recolhidos, razão pela qual deles conheço e passo à análise do mérito.

O Juízo a quo acolheu a prejudicial de mérito suscitada pela Ré, reconhecendo a ocorrência da prescrição trienal quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, com fundamento no art. 206, §3º, IV, do Código Civil, sob o entendimento de que tal pretensão estaria baseada em enriquecimento sem causa, conforme precedente firmado pelo STJ no REsp 1551956/SP (Tema 938).

Contudo, merece reforma a sentença neste ponto.

Com efeito, no caso dos autos, o pedido de restituição da comissão de corretagem não se fundamenta apenas na tese de cobrança indevida, mas decorre diretamente do inadimplemento contratual da construtora, que não teria entregue o imóvel conforme pactuado, o que afasta a aplicação do prazo trienal.

O Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de que, nas pretensões fundadas em responsabilidade contratual, aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO . INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem . Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023).

No caso sob julgamento, os pagamentos relativos à comissão de corretagem ocorreram em 2011, e a ação foi proposta em 2015. Assim, à luz da jurisprudência consolidada, não há que se falar em prescrição da pretensão, impondo-se o prosseguimento do feito quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a esse título.

Portanto, deve ser afastada a prescrição reconhecida na sentença, determinando-se o prosseguimento do feito quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

É incontroverso que os autores adquiriram unidade habitacional no empreendimento Green Life Imbuí, com previsão de entrega para agosto de 2014, prorrogável por até 180 dias. A entrega efetiva, todavia, apenas ocorreu em junho de 2016, o que representa um atraso superior a 16 (dezesseis) meses, conforme reconhecido na sentença.

A responsabilidade civil da incorporadora é objetiva, fundada nos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade com a falha na prestação do serviço. A alegação genérica de caso fortuito ou inadimplemento do comprador não encontra respaldo nos autos, não havendo demonstração de qualquer evento externo, imprevisível ou irresistível que justificasse o inadimplemento.

Com relação aos lucros cessantes, o STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

Por sua vez, no julgamento do Tema 971, o STJ definiu que: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Aplica-se, na hipótese, a tese firmada no Tema 970 do STJ, devendo ser mantida a cláusula penal invertida no patamar de 0,5% ao mês, conforme estabelecido pela sentença.

No que tange ao pedido de substituição do índice de correção do saldo devedor durante o período de atraso, tal pleito também merece acolhimento. Não seria razoável permitir que a Construtora continuasse a se beneficiar de índices de correção elevados sobre o saldo devedor durante o período em que ela própria se encontrava em mora.

A jurisprudência tem se firmado no sentido de que, durante o período de atraso na entrega do imóvel, deve haver substituição do índice contratual por outro mais benéfico ao consumidor:

RECURSOS SIMULTÂNEOS DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DAS CONSTRUTORAS . RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL . SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO INPC NO PERÍODO DE ATRASO. AUTORES QUE DECAÍRAM DE PARTE MÍNIMA DOS PEDIDOS. ÔNUS SUCUMBENCIAL IMPUTADO ÀS RÉS. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS . I – Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Agre Empreendimentos e da PDG Realty. II – Mérito recursal: Atraso injustificado na entrega do imóvel. Responsabilidade civil configurada. Legalidade da cláusula de tolerância . III – Lucros cessantes devidos em favor dos Autores. Incidência do percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel até a data da entrega das chaves do bem. IV - Dano moral configurado. O longo período de espera pela entrega das chaves do imóvel provocou angústia e sofrimento aos Autores, além do temor de não concretizarem o sonho de aquisição da casa própria . Fixação do quantum indenizatório em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor. Montante proporcional e razoável, que se adequa ao patamar adotado pela Quinta Câmara Cível em casos similares. V – Substituição do INCC pelo INPC no período de atraso . Índice mais benéfico aos consumidores. VI – Autores decaíram de parte mínima dos pedidos. Ônus da sucumbência a ser suportado pelas Rés. Majoração dos honorários de 15% para 20% do valor da condenação . Aplicação do art. 85, § 2º e § 11º, do CPC. PRELIMINAR REJEITADA RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELAS RÉS CONHECIDO E IMPROVIDO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO (Classe: Apelação,Número do Processo: 0408164-51.2012 .8.05.0001, Relator (a): Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 13/11/2018 ) (TJ-BA - APL: 04081645120128050001, Relator.: Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 13/11/2018).

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE – REJEITADA – EMPRESA/APELANTE QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA, BEM COMO INTERMEDIADORA DA RELAÇÃO JURÍDICA - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - ATRASO NÃO JUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE DE OBRA RESIDENCIAL – ENTREGA REALIZADA TEMPOS DEPOIS DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – ATRASO POR LONGO PRAZO E DE MANEIRA INJUSTIFICADA QUE NÃO CARACTERIZA MERO ABORRECIMENTO – VALOR COMPATÍVEL COM O CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO E OBSERVÂNCIA À VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CONGELAMENTO DA CORREÇÃO MONETÁRIA – IMPOSSIBILIDADE – EQUILÍBRIO CONTRATUAL – SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA – ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL- REPETIÇÃO INDÉBITO DE JUROS DE OBRA- RESTITUIÇÃO INDEVIDA- AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO- SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSOS CONHECIDOS E DOS AUTORES JAIRO RODRIGUES GIMENES, MARIANE CARLI DE ALMEIDA GIMENES – PARCIALMENTE PROVIDOS E QUANTO AO RECURSO DA GINCO URBANISMO LTDA - DESPROVIDO. 1 - Não há como retirar da GINCO URBANISMO LTDA a condição de participante da relação jurídica, tendo em vista que há documentos nos autos demonstrando que ela teve participação na comercialização do empreendimento imobiliário, pois era proprietária do terreno onde foi edificado o empreendimento, o que demonstra a parceria com as demais recorrentes. 2- É viável a inversão da cláusula penal por inadimplemento também em face ao vendedor do imóvel entregue com atraso injustificado, além do prazo de tolerância. Precedentes: “Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes .” Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. 3- Se o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso, porquanto ultrapassou para além do prazo fixado no contrato (setembro de 2012) e o de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, uma vez que o imóvel foi entregue somente em 29/05/2013, ou seja, 14 (quatorze) meses após a data prevista, há que ser substituído o indexador, segundo orientação do STJ: “Considerando, de um lado, que os adquirentes não pode ser prejudicados por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, segundo fixado pelo Superior Tribunal de Justiça “a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento .” (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014). 4-Mostra-se razoável e proporcional a quantia fixada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, uma vez que frustra e causa abalo emocional ao adquirente .

5- Não há que se falar em restituição da cobrança indevida a titulo de Juros de obra, visto que a parte autora/apelante não desincumbiu do seu ônus nos termos do artigo 373, I, ao não apresentar documentos probatórios a fim de conceder seu pleito.  (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00049860320148110041, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 05/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/06/2024).

Assim, deve ser substituído o índice de correção monetária do saldo devedor, durante o período de atraso, pelo INPC, por ser mais benéfico ao consumidor.

As Apelantes Rés alegam, ainda, que teriam ocorrido eventos de força maior e caso fortuito — como escassez de mão de obra e insumos — que teriam impedido o cumprimento pontual do cronograma da obra. No entanto, tais alegações foram veiculadas de forma genérica, dissociadas de qualquer início de prova concreta, individualizada e contemporânea dos fatos. Conforme assentado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, PARÁGRAFO ÚNICO, II, DO CPC . INEXISTÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM . REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. JUROS DE MORA . RELAÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. TERMO INICIAL. CITAÇÃO . ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PENALIDADE EXCESSIVA . PREQUESTIONAMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ . MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS PELO DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MESMO GRAU DE JURISDIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional . 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise de elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3 . No caso de responsabilidade civil contratual, os juros moratórios devem fluir a partir da citação. 4. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ . 5. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual é indevida a majoração de honorários advocatícios prevista do art. 85, § 11, do CPC. 6 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1901183 RJ 2021/0148439-2, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO MANEJADO SOBRE A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. VIOLAÇÃO AO ART. 393 DO CC/2002. FORÇA MAIOR E/OU CASO FORTUITO . EXCLUDENTE DE ILICITUDE NÃO COMPROVADA. TRIBUNAL LOCAL QUE RECONHECEU O DEVER DE INDENIZAR EM RAZÃO DE CULPA EXCLUSIVA DA RÉ ANTE O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. REFORMA DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SUPORTE FÁTICO DESSEMELHANTE. DIVERGÊNCIA NÃO COMPROVADA. 1 . Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A Corte de origem, com base no contexto fático-probatório da causa, reconheceu que a aplicação do prazo de extensão (ou tolerância) para a entrega do imóvel adquirido na planta, no caso de 180 dias, previsto contratualmente, somente deve ser aplicado em favor da construtora em casos excepcionais, o que não ocorreu no caso em análise. Revisar tal entendimento esbarra no óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ . 3. Sendo dessemelhante o suporte fático apresentado, não se mostram atendidos os requisitos previstos nos arts. 541, parágrafo único, do CPC/73, e 255, § 2º, do RISTJ. Dissídio jurisprudencial não comprovado . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1557117 SP 2015/0235406-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 16/02/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2017).

Nesse sentido, mostra-se correto o reconhecimento da mora da construtora, que ultrapassou não apenas o prazo contratual, mas também o período adicional de tolerância. Nos termos do art. 393, parágrafo único, do Código Civil, não há responsabilidade do devedor se a mora decorrer de força maior, desde que haja nexo causal direto com o inadimplemento, o que, reitera-se, não restou demonstrado.

No que se refere ao dano moral, a sentença reconheceu o abalo extrapatrimonial apenas em sede de embargos de declaração, fixando o quantum indenizatório em R$ 10.000,00. Considerando o período de atraso, a frustração da legítima expectativa de ingresso no imóvel e o abalo psicológico naturalmente decorrente, entendo que o valor fixado não se mostra proporcional à extensão do dano, merecendo ser majorado para R$ 20.000,00.

No que tange à distribuição da sucumbência, a sentença impôs às rés a integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios. Contudo, considerando-se que estas lograram êxito parcial ao ver afastada a condenação à restituição da comissão de corretagem com base na prescrição, deve ser promovido o reequilíbrio proporcional dos encargos sucumbenciais.

No que tange à sucumbência, afasta-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais em desfavor dos autores. Com efeito, ainda que não tenham obtido a totalidade dos pedidos, sua sucumbência foi mínima, motivo pelo qual se aplica o parágrafo único do art. 86 do CPC, mantendo-se integralmente os ônus da sucumbência a cargo das rés.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS, bem como CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR para: a) majorar a indenização por dano moral para R$ 20.000,00; b) afastar a cláusula de tolerância como excludente da mora; c) manter a condenação por lucros cessantes e substituição do índice de correção monetária; d) afastar a prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem; e) manter integralmente a condenação das rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, excluindo-se qualquer condenação ao autor, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, com majoração da verba honorária em 2% pelo trabalho recursal.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora