PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS LOCATÍCIOS. MULTA RESCISÓRIA. ALEGAÇÃO DE RENÚNCIA PELOS LOCADORES. CONCESSÃO CONDICIONADA AO PAGAMENTO INTEGRAL DOS DÉBITOS. CONDIÇÕES NÃO IMPLEMENTADAS. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA MULTA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por fiador solidário contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de débitos locatícios. O contrato de locação foi celebrado em 15/09/2008 com prazo até 01/04/2011, tendo o locatário deixado de adimplir as obrigações referentes ao período de janeiro a maio de 2009, entregando as chaves em 30/05/2009 sem quitação dos débitos. A sentença condenou ao pagamento de R$ 11.491,80, com posterior redução em embargos de declaração para R$ 10.555,24, mantendo-se a cobrança da multa rescisória reduzida proporcionalmente para 73,33% do valor pactuado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se houve renúncia válida à cobrança da multa rescisória pelos locadores, com base em correspondências eletrônicas trocadas entre as partes durante as negociações para quitação dos débitos pendentes.

III. Razões de decidir

3. A análise das correspondências eletrônicas revela que, embora tenha havido menção inicial à liberação da multa rescisória em 27/05/2009, tal concessão estava claramente condicionada ao cumprimento integral das demais obrigações contratuais pelo locatário.

4. A própria sequência dos e-mails demonstra que o devedor assumiu expressamente o compromisso de liquidar os débitos "com multas e juros conforme contrato" em 26/05/2009, evidenciando que não houve acordo definitivo para exclusão da penalidade.

5. Os fatos posteriores comprovam que as condições estabelecidas para eventual dispensa da multa não foram atendidas, com sucessivos descumprimentos dos prazos para pagamento (01/06 e 29/06/2009), permanecendo em aberto os valores objeto da demanda.

6. A redução proporcional da multa rescisória para 73,33% do valor originalmente pactuado mostrou-se adequada e proporcional, considerando o período de cumprimento parcial do contrato locatício, harmonizando-se com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento: "1. A renúncia à multa rescisória em contratos de locação, quando condicionada ao cumprimento de obrigações pelo devedor, não se aperfeiçoa caso as condições não sejam implementadas. 2. É válida a redução proporcional da multa rescisória quando verificado o cumprimento parcial do contrato locatício, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade."

_________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 931, 937, I, e 1.026, § 2º.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0115765-89.2009.8.05.0001, sendo Apelante Francisco José Coutinho e Apelados Daniel Fernando Dultra Britto e Maria Graziela Constantino Britto, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por Francisco José Coutinho contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de cobrança cumulada com perdas e danos movida por Daniel Fernando Dultra Britto e Maria Graziela Constantino Britto.

A demanda originária teve por objeto a cobrança de débitos locatícios decorrentes de contrato de locação firmado entre as partes em 15 de setembro de 2008, com prazo determinado até 1º de abril de 2011, tendo por objeto imóvel residencial situado nesta Capital.

O locatário Marcelo Leão Coutinho, juntamente com seu fiador solidário Francisco José Coutinho, ora apelante, deixaram de adimplir com as obrigações contratuais referentes ao período de janeiro a maio de 2009, culminando com a entrega das chaves do imóvel em 30 de maio de 2009, sem a devida quitação dos débitos pendentes.

O magistrado singular, em decisão datada de 20 de maio de 2022, reconheceu a procedência parcial dos pedidos autorais, condenando os requeridos ao pagamento do valor de R$ 11.491,80 (onze mil quatrocentos e noventa e um reais e oitenta centavos), correspondente aos aluguéis e encargos locatícios em aberto, acrescidos dos consectários legais. A sentença afastou, contudo, o pleito indenizatório por danos morais, por ausência de comprovação do efetivo prejuízo extrapatrimonial alegado pelos demandantes.

Inconformado com o decisum, o fiador solidário Francisco José Coutinho opôs embargos de declaração, alegando omissão judicial quanto à apreciação de pedidos de dedução de valores comprovadamente pagos, erro nos cálculos apresentados pelos autores, inexistência de previsão para cobrança de despesas com pintura e necessidade de redução proporcional da multa rescisória.

O Juízo, ao apreciar os embargos declaratórios, reconheceu a existência de omissão na sentença originária e acolheu parcialmente o recurso horizontal, promovendo as seguintes modificações no julgado: exclusão dos valores de energia elétrica devidamente quitados pelo locatário, no montante de R$ 468,78 (quatrocentos e sessenta e oito reais e setenta e oito centavos); manutenção da cobrança relativa às despesas de pintura, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), por se tratar de obrigação contratualmente assumida; e redução proporcional da multa rescisória para 73,33% (setenta e três vírgula trinta e três por cento) do valor originalmente pactuado, considerando o período de cumprimento parcial do contrato.

Da sentença embargada, irresigna-se novamente o fiador solidário através do presente recurso de apelação, sustentando, em síntese, que faz jus ao benefício da justiça gratuita em razão de sua condição de pessoa idosa com dificuldades financeiras. No mérito, pugna pela total exclusão da multa contratual, argumentando que as partes celebraram acordo expresso renunciando à referida penalidade, conforme documento constante do id 242889256 dos autos eletrônicos.

O apelado apresentou contrarrazões defendendo a manutenção integral da sentença recorrida, argumentando que a suposta concessão mencionada pelo recorrente estava condicionada à imediata devolução do imóvel e pagamento dos débitos pendentes, fatos que não se verificaram.

Sustenta, ainda, que o próprio devedor se comprometeu expressamente ao pagamento integral dos valores devidos conforme contrato, incluindo multa e juros, conforme demonstra a correspondência eletrônica acostada aos autos.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Inicialmente, em que pese o Apelante tenha pugnado pelo deferimento da assistência judiciária gratuita, ao ser intimado para comprovar a necessidade de deferimento da benesse (id 77427418), este promoveu o recolhimento das custas (id 78765882). Dessa forma, resta prejudicada a análise do pleito assistencial.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal à análise da alegação de renúncia à multa rescisória formulada pelo Apelante, com base em correspondências eletrônicas trocadas entre as partes.

A pretensão recursal não merece acolhimento.

O apelante fundamenta sua insurgência na alegação de que as partes celebraram acordo expresso para exclusão da multa contratual, invocando como fundamento o documento constante do identificador 77201192. Sustenta que tal ajuste teria sido formalizado pela advogada do locador, constituindo manifestação inequívoca de renúncia ao direito de cobrança da penalidade rescisória.

Para melhor compreensão da controvérsia, impõe-se a análise das correspondências eletrônicas trocadas entre as partes, as quais constituem o cerne da discussão recursal.

Conforme se extrai dos autos, verifica-se que em 26 de maio de 2009 (id 77201191), Benedita Melo informou que: "os valores devidos de aluguel estão sendo providenciados pelo Sr Marcelo Coutinho (o responsável pelo débito) que segundo o mesmo estará liquidando até no máximo Segunda Feira dia 01/06 com multas e juros conforme contrato".

Em resposta, no dia seguinte, 27 de maio de 2009 (id 77201190), a administradora do imóvel Maria Lessa enviou correspondência eletrônica mencionando expressamente: "Solicito que sejam cumpridas as cláusulas contratuais, inclusive observando o constante da Cláusula Nona Parágrafo único, observando a exigência da Cláusula Sexta do referido contrato, excetuando-se a multa rescisória, que foi liberada pelo Locador, a pedido do Locatário".

Transcorrido o prazo estipulado sem o cumprimento das obrigações, Maria Lessa reiterou em 25 de junho de 2009 (id 77201189), que: "até a presente data, não foi cumprido o acordo conforme informado por V.Sa, que o Senhor Marcelo quitaria os débitos no dia 01 de junho/09".

Por fim, Benedita Melo respondeu em 26 de junho de 2009 (id 77201189): "Informamos que na Segunda Feira, 29/06 estaremos liquidando todo o débito sendo, aluguel, condomínio, Coelba e IPTU, estavamos aguardando apenas a liberação do habite-se dos imóveis que saiu hoje 25/06".

A análise detida da correspondência eletrônica revela que, embora tenha havido menção inicial à liberação da multa rescisória em 27 de maio de 2009, tal concessão estava claramente condicionada ao cumprimento das demais obrigações contratuais pelo locatário. A própria sequência dos e-mails demonstra que o devedor assumiu expressamente o compromisso de liquidar os débitos "com multas e juros conforme contrato" em 26 de maio de 2009, o que evidencia que não houve acordo definitivo para exclusão da penalidade.

Ademais, os fatos posteriores demonstram que as condições estabelecidas para a eventual dispensa da multa não foram atendidas. Conforme se verifica das correspondências subsequentes, os prazos para pagamento foram sucessivamente descumpridos (01 de junho e depois 29 de junho de 2009), permanecendo em aberto os valores objeto da presente demanda. Assim, não se implementando as condições necessárias, não se pode falar em acordo válido para exclusão da multa contratual.

No caso vertente, embora tenha havido menção à liberação da multa, esta estava claramente vinculada ao cumprimento integral das demais obrigações contratuais, o que não se verificou.

Nesse sentido, a redução proporcional da multa rescisória promovida pela sentença embargada, fixando-a em 73,33% (setenta e três vírgula trinta e três por cento) do valor originalmente pactuado, mostrou-se adequada e proporcional, considerando o período de cumprimento parcial do contrato locatício. Tal providência harmoniza-se com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade que devem nortear a aplicação das cláusulas penais, especialmente quando verificado o cumprimento parcial da obrigação principal.

Assim, a sentença combatida encontra-se em perfeita consonância com o ordenamento jurídico vigente e com a prova dos autos, não merecendo qualquer reforma.

Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão do quanto decidido, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários arbitrados ao advogado da Ré para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil

É como voto.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

Relator