PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8061883-54.2024.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| AGRAVANTE: SUEMI KOSHIYAMA e outros |
| Advogado(s): ERALDO RAMOS TAVARES JUNIOR, THIAGO RIBEIRO MATOS |
| AGRAVADO: CASAL-INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP e outros |
| Advogado(s): JOACY FERNANDES PASSOS TEIXEIRA |
Satisfeitos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
A pretensão recursal visa suspender a decisão a quo e obter, em sede liminar, o bloqueio da transferência registral de quatro terrenos rurais aportados pelos agravantes à Sociedade de Propósito Específico (SPE) Sol Nascente Orla Residence Club SPE Ltda.
Cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (Parágrafo único do art. 995, CPC)
A análise da tutela provisória de urgência pressupõe a presença concomitante da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), ex vi art. 300 do CPC.
Embora os agravantes levantem questões sérias acerca da viabilidade técnica do empreendimento e da suposta lesão nos critérios de valoração dos aportes, matéria que exige aprofundada dilação probatória e cognição exauriente, o indeferimento da tutela pelo Juízo a quo deve ser mantido, dadas as peculiaridades do regime jurídico aplicável às Sociedades de Propósito Específico (SPEs) no âmbito da incorporação imobiliária.
Ressalte-se que a SPE – Sociedade de Propósito Específico não se caracteriza como um novo tipo societário na ordem jurídica brasileira; ela se constitui por meio de contrato social ou estatuto social, sob uma das formas já previstas pela legislação, podendo ser uma sociedade limitada, uma companhia fechada ou aberta, a partir de quando adquire personalidade jurídica, ex vi parágrafo único do art. 981 do CC/2002, in verbis:
Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.
Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.
Entretanto, para a análise do periculum in mora, deve-se considerar a natureza da atividade de incorporação imobiliária desenvolvida pela SPE, a que alude o presente caso. Nesse contexto, a Lei n° 4.591/64, com as alterações implementadas pela Lei nº 10.931, de 2004, prevê o regime do Patrimônio de Afetação, conforme disciplinam os arts. 31-A e 31-B:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias e de suas pertenças aos respectivos adquirentes. (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b"). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Assim, submetido ao regime de afetação, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes (art. 31-A).
A essência desse regime de segregação patrimonial importa na incomunicabilidade do patrimônio afetado com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Destaque-se que a função principal do patrimônio de afetação é garantir a segurança dos adquirentes de unidades imobiliárias, assegurando que os ativos vinculados ao projeto sejam usados somente para a sua conclusão.
O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência consolidada que reforça a rigidez e a incomunicabilidade desse regime.
No REsp 1958062/RJ, ao tratar da incompatibilidade entre o patrimônio de afetação e o regime de recuperação judicial, a Corte da Cidadania sublinhou que os bens afetados estão sujeitos a um regime de incomunicabilidade. A ratio decidendi fixada naquele julgado é clara: o regime de afetação impede que os ativos e passivos vinculados ao empreendimento tenham destinação diversa daquela inicialmente prevista (construção e entrega das unidades), sendo vedada qualquer forma de novação que atinja o patrimônio afetado.
Eis a erudita ementa:
RECURSO ESPECIAL. EMPRESARIAL. SOCIEDADES DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCOMPATIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se a recuperação judicial é compatível com as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação, que atuam na atividade de incorporação imobiliária.
3. As sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e administram patrimônio de afetação estão submetidas a regime de incomunicabilidade, criado pela Lei de Incorporações, em que os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações vinculadas à atividade de construção e entrega dos referidos imóveis, são insuscetíveis de novação, sendo, portanto, incompatível com o regime da recuperação judicial.
4. Para cada um dos microssistemas examinados, o legislador previu consequências distintas para a hipótese de não superação da crise econômico-financeira, a inviabilizar o entrelaçamento de institutos que, desde a sua gênese, visam proteger interesses jurídicos distintos.
5. O papel das SPEs com patrimônio de afetação na recuperação judicial do grupo econômico à qual pertencem está, de fato, restrito ao repasse de eventuais sobras após a extinção do patrimônio afetado, que voltarão a integrar o patrimônio geral da incorporadora (holding), e, somente a partir desse momento, poderão ser utilizadas para o pagamento de outros credores.
6. Pensar de modo diverso conduziria ao indesejável enfraquecimento dos efeitos esperados e efetivamente concretizados desde a edição da Lei nº 10.931/2004, inserida no ordenamento jurídico com vistas a conferir maior segurança, estabilidade e desenvolvimento ao ramo da incorporação imobiliária, com inegáveis benefícios para todos os envolvidos.
7. Recurso especial não provido. Agravo interno prejudicado. (REsp n. 1.958.062/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 29/11/2022.)
A linha de intelecção de incomunicabilidade do patrimônio de afetação, o também foi ressaltada por ocasião do julgamento do REsp 1862274/PR e o AgInt na TutCautAnt 901/SP, quando o Superior Tribunal de Justiça exigiu, para a extinção do patrimônio de afetação, a quitação integral das obrigações perante a instituição financeira relacionada ao financiamento da obra (art. 31-E, I, da Lei 4.591/64, com as alterações implementadas pela Lei nº 10.931, de 2004).
EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 284 DO STF. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXTINÇÃO. CONDIÇÕES CUMULATIVAS. QUITAÇÃO. FINANCIAMENTO DA OBRA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. É firme a orientação do STJ de que a impertinência temática do dispositivo legal apontado como ofendido resulta na deficiência das razões do recurso especial, fazendo incidir a Súmula n. 284 do STF.
3. A controvérsia reside em determinar se a quitação das obrigações perante o agente financiador do empreendimento imobiliário é necessária para a extinção do patrimônio de afetação.
3.1. O patrimônio de afetação é uma universalidade de direito criada para um propósito específico, sujeitando-se ao regime de incomunicabilidade e vinculação de receitas, com responsabilidade limitada às suas próprias obrigações. Após o cumprimento de sua finalidade e a quitação das obrigações associadas, o conjunto de direitos e deveres que o compõem é desafetado. O que restar é reincorporado ao patrimônio geral do instituidor, livre das restrições que o vinculavam ao propósito inicial.
3.2. Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira. Assim, para a desconstituição do patrimônio de afetação, que visa assegurar a conclusão do empreendimento e proteger os adquirentes, é indispensável que todos os débitos financeiros assumidos para a execução da obra estejam plenamente liquidados.
4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.862.274/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/9/2024, DJe de 7/10/2024.)
O patrimônio de afetação é, portanto, uma universalidade de direito criada para um propósito específico, com responsabilidade limitada às suas próprias obrigações.
No caso em exame, a concessão da tutela de urgência, pleiteada pelos agravantes, implicaria em obstar o ato registral que formaliza a integralização dos terrenos na SPE.
Se, de um lado, os agravantes temem que a transferência do registro cause risco de alienação ou gravame dos imóveis pela agravada CASAL, de outro, a própria legislação e a jurisprudência do STJ indicam que, se o imóvel for devidamente registrado em nome da SPE sob o regime de afetação, ele estará automaticamente protegido contra as dívidas e obrigações do patrimônio geral da incorporadora CASAL, a teor do art. 31-A, §1º da Lei de incorporação imobiliária.
O registro dos bens aportados na SPE, especialmente se estiver sob o regime de afetação, cumpre a função de segregar e proteger o ativo destinado ao empreendimento, beneficiando não apenas os futuros adquirentes, mas também os próprios sócios agravantes em relação a terceiros alheios à incorporação.
Sublinho, por oportuno, que os agravantes são sócios da SPE, o que enfraquece o periculum in mora imediato, pois o ativo (terreno) passa a integrar o capital da sociedade da qual eles participam.
Deste modo, a providência liminar de obstar o registro da transferência não se justifica, pois a eventual materialização do risco (desvio ou alienação para cobrir dívidas não vinculadas) é expressamente mitigada e vedada pelo próprio regime de afetação.
No caso em exame, a dilação probatória na origem é necessária para se examinar, primeiramente se o patrimônio da SPE está ou será afetado, para, então, aferir a quem compete a responsabilidade sobre a inexecução do contrato e a eventual dissolução/retorno ao status quo ante; impondo-se a discussão e deliberação pelos adquirentes das unidades sobre a realização de aporte de recursos para prosseguimento da obra ou pela dissolução do patrimônio de afetação, nos termos do art. 43, VII da referida Lei Nº 4.591/1964 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), com as alterações implementadas pela Lei nº 10.931, de 2004:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
...
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
A manutenção da decisão interlocutória, que exige aprofundamento da cognição, é medida prudente, pois o risco alegado (alienação desvinculada) é combatido pelo próprio sistema legal de proteção da incorporação. Isso, todavia, não impede que os agravantes/demandantes requeiram, perante o juízo competente, os registros do parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, e/ou as averbações necessárias, no respectivo Ofício do 1º Registro de Imóveis de Juazeiro/BA, consoante Lei de Registros Públicos.
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR provimento ao Agravo de Instrumento.
Tribunal de Justiça da Bahia,
DESª. Regina Helena Santos e Silva
Relatora
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