PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8131124-49.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: DANIEL ARAUJO CHALEGRE |
| Advogado(s): WAGNER BEMFICA ARAUJO |
| APELADO: BANCO BRADESCO SA |
| Advogado(s): AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR |
Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, conheço do apelo.
Inicialmente, cumpre examinar detidamente o contexto fático subjacente à presente controvérsia. Conforme se verifica dos elementos probatórios carreados aos autos, o apelante firmou com o banco apelado, Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia (ID 85102522), tendo como objeto o apartamento nº 203, integrante da Torre 3 do Residencial Mário Cravo, situado na Travessa Joana Capistrano de Carvalho, nº 291, apto 203, Pituaçu, Salvador/BA, registrado sob a matrícula nº 57.198 do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Bahia.
O apelante reconhece expressamente que, em razão de dificuldades financeiras, deixou de adimplir diversas parcelas do financiamento, confessando haver quitado "mais de 80% do valor financiado", restando inadimplente quanto ao saldo remanescente.
Admite, ainda, que desde 2019 não mais reside no imóvel objeto do contrato, tendo-o alugado a terceiros, circunstância que é de fundamental relevância para a análise da regularidade do procedimento notificatório.
Assim, conclui-se que a cizânia aqui debatida cinge-se à validade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária, especificamente quanto à regularidade da notificação do devedor para purgação da mora e posterior intimação por edital, quando há alegação de que a instituição financeira tinha conhecimento do paradeiro do devedor fiduciante.
Cumpre destacar que a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/97, que em seu art. 26 estabelece o procedimento para constituição em mora do devedor e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Referido dispositivo legal assim dispõe:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Da análise dos autos, verifica-se que o banco apelado demonstrou ter cumprido integralmente o procedimento legal, tendo requerido ao 7º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador a notificação do devedor no endereço constante do contrato firmado entre as partes. Conforme certificação do escrevente autorizado Leilton Novais da Silva, a tentativa de notificação foi realizada no endereço contratual em 22/11/2022, sendo frustrada em razão de o devedor não mais residir no local, estando o apartamento alugado (ID 85102524).
O apelante argumenta que mantinha contato constante com a instituição financeira e que esta tinha conhecimento de sua localização através de conversas por WhatsApp e negociações com o escritório de advocacia. Contudo, tal alegação não elide a necessidade de cumprimento do procedimento legal estabelecido pela Lei nº 9.514/97, que exige notificação formal no endereço contratual.
A análise sistemática do dispositivo revela que o legislador estabeleceu ordem preferencial para a notificação: primeiramente, deve-se tentar a intimação pessoal no domicílio do devedor; somente na hipótese de frustração dessa diligência, quando certificado que o fiduciante se encontra em local incerto e não sabido, é que se autoriza a intimação por edital. Trata-se de garantia procedimental destinada a assegurar o cumprimento do due process of law, conforme preconizado no art. 5º, LIV, da Constituição Federal.
No caso sub examine, a análise detida da prova documental comprova que o banco apelado observou rigorosamente a sequência procedimental estabelecida pela lei de regência. Conforme requerimento protocolado junto ao 7º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, a instituição financeira solicitou a notificação do devedor no endereço constante do contrato originário, qual seja, o próprio imóvel financiado. A tentativa de diligência foi realizada pelo escrevente Leilton Novais da Silva, funcionário público investido de fé pública, que certificou de forma pormenorizada as circunstâncias que impediram a notificação pessoal .
É crucial observar que a certificação cartorária não se limitou a constatar a ausência do devedor no endereço, mas detalhou que o porteiro do edifício informou expressamente que "o requerido não reside no local" e que "o apartamento está alugado e não tem contato com o requerido". Tal informação é de extrema relevância, pois confirma que o apelante efetivamente não mais residia no imóvel desde período anterior à tentativa de notificação, corroborando sua própria admissão de que alugou o bem desde 2019 (ID 85102524).
A fé pública que reveste os atos notariais e registrais constitui princípio fundamental do direito público, conferindo presunção juris tantum de veracidade aos atos praticados pelos agentes públicos no exercício de suas funções.
Nessa linha intelectiva, a certificação expedida pelo escrevente autorizado goza de presunção legal de veracidade, somente podendo ser elidida mediante prova robusta em sentido contrário, o que não ocorreu na hipótese dos autos. O apelante limitou-se a alegações genéricas sobre contatos informais, sem apresentar elementos probatórios concretos que pudessem infirmar a certificação cartorária.
Ademais, é fundamental analisar a questão sob a perspectiva dos deveres contratuais e da boa-fé objetiva que deve nortear as relações jurídicas. O art. 422 do Código Civil estabelece que "Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.". Por sua vez, o art. 113 do mesmo diploma legal preceitua que "Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.".
A boa-fé objetiva, como cláusula geral, irradia efeitos para além das disposições expressas do contrato, criando deveres laterais de conduta que se impõem a ambas as partes contratantes. Entre esses deveres anexos, destaca-se o dever de informação e cooperação, que exige dos contratantes postura ativa na preservação dos interesses mútuos e na facilitação do adimplemento das obrigações.
No contexto específico dos contratos de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, o dever de informação impõe ao devedor a obrigação de manter atualizados seus dados cadastrais junto à instituição financeira, especialmente quanto ao endereço para correspondências. A referida obrigação não decorre apenas de eventual cláusula contratual expressa, mas da própria natureza da relação jurídica estabelecida e da necessidade de preservar a eficácia dos mecanismos de cobrança e notificação.
Com efeito, seria paradoxal e contrário à boa-fé objetiva que o devedor, ciente de suas obrigações contratuais e da necessidade de manter comunicação com o credor, deliberadamente se omitisse quanto à comunicação de sua mudança de endereço e, posteriormente, invocasse tal omissão como fundamento para questionar a validade dos atos de cobrança. Aplicar-se-ia, na hipótese, o princípio do venire contra factum proprium, que veda o comportamento contraditório e impede que a parte se beneficie de sua própria torpeza.
Na hipótese em debate, a situação se torna ainda mais relevante quando se considera que o apelante não apenas mudou de endereço, mas efetivamente alugou o imóvel financiado a terceiros, configurando exploração econômica do bem. Tal circunstância evidencia que a mudança não foi ocasional ou temporária, mas definitiva e com propósito comercial, o que reforça a obrigação de comunicar formalmente a alteração ao credor fiduciário.
É digno de registro, ainda, que o apelante confessa ter mantido relacionamento bancário ativo com a instituição financeira, inclusive solicitando alterações contratuais (como a mudança de débito automático para boleto bancário) e efetuando pagamentos substanciais (R$ 50.270,24 em outubro de 2021). Tais circunstâncias demonstram que havia canais de comunicação disponíveis e que o devedor tinha pleno conhecimento dos procedimentos para formalização de solicitações junto ao banco.
A alegação de que o banco "sabia" da mudança de endereço através de contatos informais não encontra respaldo jurídico nem probatório. Em primeiro lugar, porque as instituições financeiras operam sob rigorosos controles internos e regulamentares, não podendo basear seus procedimentos em informações não documentadas. Em segundo lugar, porque não há nos autos qualquer prova documental que comprove tais alegados contatos ou a comunicação da mudança de endereço.
Outrossim, é relevante destacar que a comunicação informal, ainda que comprovada, não supriria a exigência de notificação formal no endereço contratual. A Lei nº 9.514/97 estabelece procedimento específico e rigoroso justamente para conferir segurança jurídica ao procedimento expropriatório, evitando questionamentos posteriores sobre a regularidade da notificação. Admitir que informações informais ou extraoficiais pudessem substituir o procedimento legal seria subverter toda a sistemática protetiva estabelecida pelo legislador.
O apelante argumenta que mantinha contato constante com a instituição financeira e que esta tinha conhecimento de sua localização através de conversas por WhatsApp e negociações com o escritório de advocacia. Contudo, tal alegação não elide a necessidade de cumprimento do procedimento legal estabelecido pela Lei nº 9.514/97, que exige notificação formal no endereço contratual.
Nessa linha intelectiva, é imperioso destacar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis regidos pela Lei nº 9.514/97, a notificação deve ser dirigida ao endereço contratual, sendo válida a intimação por edital quando frustrada a diligência pessoal por mudança não comunicada do devedor.
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. AÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA . NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. 1 . Pretensão do devedor de decretação da nulidade da intimação edilícia, porquanto o credor teria procedido à notificação por edital de forma irregular. 2. Hipótese em que, após duas tentativas frustradas de intimação pessoal do devedor, o Oficial do Registro de Imóveis foi informado por sua genitora, também moradora do imóvel, que ele estaria residindo em outro país, procedendo-se, então, à notificação por edital. 3 . Regular cumprimento do procedimento previsto na Lei 9.514/97, com a tentativa de notificação pessoal do devedor e, não sendo possível, procedendo-se à intimação edilícia. 4. Para além do cumprimento do procedimento previsto na Lei 9 .514/97, há deveres inerentes às partes nas relações contratuais que exigira do devedor, até a extinção da obrigação, o dever de manter seu endereço atualizado. Precedentes desta Corte. 5. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO . (STJ - REsp: 1854329 RO 2019/0378550-2, Data de Julgamento: 26/04/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2022).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL . POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1 ."É necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal" ( AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019, g.n.) 2 . A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários e da publicação da notificação no jornal local demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial . (STJ - AgInt no AREsp: 1782140 GO 2020/0283639-0, Data de Julgamento: 17/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022).
Portanto, conforme jurisprudência pacífica cabe ao devedor fiduciário comunicar formalmente ao credor qualquer alteração de seu endereço, não podendo se valer da própria inércia para questionar a validade da notificação posteriormente. Destarte, o ônus de manter atualizado o endereço junto à instituição financeira é do próprio devedor, conforme decorre do princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.
In casu, restou incontroverso que o apelante mudou-se do imóvel financiado desde 2019, tendo-o alugado, mas não comprovou ter comunicado formalmente tal alteração ao banco apelado. As alegações de contatos informais por WhatsApp ou negociações com escritório de advocacia não suprem a exigência legal de notificação formal no endereço contratual.
Ademais, a certificação cartorária comprova que foram envidados esforços para localização do devedor no endereço indicado no contrato, sendo que a frustração da diligência autorizou a intimação por edital, nos exatos termos do §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Referido dispositivo é cristalino ao estabelecer que, quando o fiduciante se encontrar em local incerto e não sabido, caberá ao oficial do Registro de Imóveis promover a intimação por edital.
A alegação de que a instituição financeira deveria ter diligenciado em outros endereços ou utilizado outros meios de contato não encontra amparo legal. A Lei nº 9.514/97 estabelece procedimento específico, sendo que a notificação deve ser dirigida ao endereço contratual, admitindo-se a intimação por edital apenas quando frustrada a diligência no local indicado.
Importante consignar que a decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 8016974-24.2024.8.05.0000, já transitada em julgado, reconheceu expressamente a validade do procedimento adotado pela instituição financeira. Naquela decisão, esta Terceira Câmara Cível, sob esta Relatoria, assentou os seguintes fundamentos:
"1. O devedor possui a obrigação de comunicar ao credor eventual alteração de seu endereço, por imposição do princípio da boa-fé objetiva e dos deveres laterais de conduta dela decorrentes. 2. Havendo notícias de que o devedor mudou-se, sem comunicar o fato à instituição financeira, reputa-se válida a sua constituição em mora, por meio da demonstração do encaminhamento da notificação extrajudicial ao endereço indicado no contrato. 3. O protesto regularmente realizado é suficiente para comprovar a constituição em mora do devedor, pressuposto processual da ação de busca e apreensão.".
Referida decisão destacou ainda que "a comunicação de mudança de endereço pelo devedor fiduciário é obrigação essencial para assegurar o devido procedimento. A ausência de comprovação dessa comunicação inviabiliza o reconhecimento de irregularidade na notificação realizada por edital". Consignou-se que "as alegações de contato com a gerente do banco, seja por WhatsApp ou por outros meios, não foram acompanhadas de mensagens, e-mails ou quaisquer outros registros que possam corroborar a tese do agravante".
O argumento de que havia negociações em curso não elide a mora já constituída, nem impede o exercício regular do direito pelo credor fiduciário. Com efeito, o art. 313 do Código Civil é expresso ao dispor que "o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa", não havendo obrigação legal de aceitar propostas de renegociação.
Outrossim, a Lei nº 13.456/2017, que alterou a Lei nº 9.514/97, afastou expressamente a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, conforme se verifica do §2º-B do art. 27, que assegura ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel em leilão, mediante pagamento do valor integral da dívida e despesas. O referido dispositivo estabelece:
§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
Assim, o prazo de quinze dias previsto no §1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97 deve ser observado rigorosamente, não havendo possibilidade de purgação da mora após o transcurso do referido prazo e consequente consolidação da propriedade.
A alegação de desproporcionalidade entre o valor da dívida e o valor do imóvel não constitui fundamento para anulação do procedimento, uma vez que a alienação fiduciária é modalidade de garantia real que pressupõe justamente a possibilidade de execução do bem em caso de inadimplemento.
A jurisprudência dos Tribunais de Justiça, também seguem no sentido da validade da intimação por edital quando frustrada a tentativa de notificação pessoal no endereço contratual. Vejamos:
Ementa: APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. DILIGÊNCIAS NO ENDEREÇO DO CONTRATO. DEVEDOR NÃO ENCONTRADO . INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. EDITAL DO LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR . DESCRIÇÃO SUFICIENTE DO IMÓVEL. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. 1 . De acordo com o que estabelece a Lei 9.514/97, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, é legitima a providência de intimação ficta por edital e a consolidação da propriedade do imóvel, quando demonstrado que foram efetuadas tentativas infrutíferas de intimação pessoal no endereço fornecido no contrato pelo devedor fiduciante. 2. Não há nulidade no edital de leilão extrajudicial que foi publicado por edital e remetido ao endereço físico e eletrônico do devedor fiduciante, contendo data da hasta pública e informações suficientes que permitem a adequada individualização do imóvel alienado fiduciariamente . 3. Não é vil o preço do imóvel vendido em segundo leilão superior ao valor da dívida e à metade do valor de avaliação consignado na escritura pública de alienação fiduciária. 4. Apelação conhecida e não provida . (TJ-DF 07190811620238070001 1874557, Relator.: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 06/06/2024, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/06/2024).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA COM PEDIDO DE DEPÓSITO DA PURGA DA MORA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE IMÓVEL - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA E LEILÃO EXTRAJUDICIAL - TENTATIVA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES NO ENDEREÇO CONTIDO NO CONTRATO E NA EXORDIAL – TENTATIVA FRUSTRADA – RECUSA NO RECEBIMENTO - NOTIFICAÇÃO POR EDITAL – VALIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA - AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 26ª Sessão Ordinária de 2023, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pela Excelentíssima Sra. Desembargadora MARGUI GASPAR BITTENCOURT . Turma Julgadora: Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, Des. Constantino Augusto Guerreiro e a Desa. Margui Gaspar Bittencourt . Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora (TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 0803942-40.2023.8 .14.0000, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 31/07/2023, 1ª Turma de Direito Privado).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - EMPRÉSTIMO PESSOAL GARANTIDO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - IMÓVEL PERTENCENTE AO PATRIMÔNIO DO DEVEDOR - ADMISSIBILIDADE - SÚMULA 28 STJ - LEI FEDERAL N. 9.514, DE 1997 - APLICABILIDADE - NOTIFICAÇÃO PESSOAL - IMPOSSIBILIDADE - MUDANÇA DE ENDEREÇO - LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO - NOTIFICAÇÃO POR EDITAL - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CIÊNCIA DO DEVEDOR - INTIMAÇÃO PESSOAL - DISPENSA - PARADEIRO DESCONHECIDO - ARREMATAÇÃO - PREÇO VIL - LANCE MÍNIMO EM SEGUNDO LEILÃO - OBSERVÂNCIA. Admite-se a instituição de garantia fiduciária em contrato de empréstimo pessoal, mediante a oferta de imóvel pertencente ao patrimônio do devedor (súmula 28 STJ), ensejando a aplicação da Lei Federal n . 9.514, de 1997. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora por intimação pessoal (art. 26, § 3º) . Frustrada a notificação pessoal no endereço constante do contrato e estando a devedora fiduciante em local ignorado, incerto ou inacessível, caberá ao oficial do Registro de Imóveis promover a intimação por edital (art. 26, § 4º). Os atos praticados pelos notários, registradores e titulares de serviços extrajudiciais, possuem o atributo da fé pública, cuja veracidade somente pode ser desconstituída mediante prova robusta de incorreção. Preenchidos os requisitos para notificação por edital convalida-se a intimação . Desconhecido o paradeiro da devedora fiduciante considera-se desnecessária sua intimação pessoal para ciência do local, data e horário do leilão. O preço da arrematação não se afigura vil quando se mostra superior ao mínimo ofertado em segunda praça e ao montante integral da dívida, incluindo o principal e seus respectivos encargos. (TJ-MG - AC: 10000150913861004 MG, Relator.: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 08/08/2017, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/08/2017);
Verifica-se que todos os requisitos legais foram devidamente observados: a) houve inadimplemento confesso do devedor fiduciário; b) foi promovida tentativa de notificação no endereço contratual; c) certificada a frustração da diligência, procedeu-se à intimação por edital; d) transcorrido o prazo sem purgação da mora, foi averbada a consolidação da propriedade na matrícula do imóvel.
O presente julgamento encontra-se em perfeita consonância com a decisão proferida por esta Terceira Câmara Cível no Agravo de Instrumento nº 8016974-24.2024.8.05.0000, a qual já examinou a mesma matéria e reconheceu a regularidade do procedimento adotado pelo banco apelado. O princípio da vedação ao venire contra factum proprium impede que a parte se beneficie de sua própria desídia, não podendo questionar a validade de notificação quando foi omissa quanto ao dever de comunicar sua mudança de endereço.
Por fim, importante destacar que a consolidação da propriedade fiduciária não impede o devedor de exercer o direito de preferência para readquisição do imóvel em leilão, conforme previsto no §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, sendo esta a via adequada para aqueles que pretendem reaver o bem após a consolidação.
Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo íntegra a sentença proferida pelo MM. Juízo a quo, por seus próprios fundamentos, acrescidos das razões aqui expendidas.
Em tempo, majoro os honorários sucumbenciais ao patamar de 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC.
Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.
Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.
Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto
Relatora