PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL INSUFICIENTE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada por consumidor em razão de atraso na entrega de imóvel.

2. Atraso de 564 dias na entrega do imóvel, que deveria ter ocorrido até 29/05/2013, mas somente se concretizou em 16/12/2014. A sentença condenou ao pagamento de cláusula penal de 2%, lucros cessantes de 0,5% mensais, danos morais de R$ 15.000,00 e restituição de IPTU e taxas condominiais.

II. Questão em discussão:

3. As questões em discussão são: (i) a possibilidade de cumulação entre cláusula penal e lucros cessantes, considerando o Tema 970/STJ; (ii) a configuração de danos morais em caso de atraso prolongado na entrega; (iii) a responsabilidade pela restituição de IPTU e taxas condominiais durante o período de mora.

III. Razões de decidir:

4. A interpretação evolutiva do Tema 970/STJ permite a cumulação quando a cláusula penal é insuficiente para reparar os prejuízos, devendo-se descontar o valor já pago a título de multa (REsp 2.067.706/MG).

5. A cláusula penal de 2% para compensar atraso de 564 dias é manifestamente desproporcional, equivalendo a apenas quatro meses de aluguel para reparar prejuízo de 18 meses.

6. Os lucros cessantes são presumidos em casos de atraso na entrega de imóvel, sendo adequado o percentual de 0,5% mensal conforme jurisprudência consolidada do STJ.

7. O dano moral está caracterizado pelas circunstâncias excepcionais: atraso excessivo de 564 dias, idade avançada do consumidor e conduta desleal da construtora ao condicionar a entrega à renúncia de direitos.

8. As despesas de IPTU e taxas condominiais são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel, conforme jurisprudência pacífica do STJ.

IV. Dispositivo e tese:

 9. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. É admissível a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa contratual se mostrar insuficiente para reparar integralmente os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 2. O atraso excessivo na entrega de imóvel, superior a 18 meses, aliado a conduta desleal da incorporadora, configura dano moral indenizável independentemente de prova específica. 3. A construtora responde pelas despesas de IPTU e taxas condominiais até a data da efetiva entrega das chaves."

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 944; CDC, arts. 6º, VI, e 51; CTN, art. 32.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.067.706/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3.ª Turma, j. 22.08.2023; STJ, AgInt no REsp 1.975.034/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3.ª Turma, j. 25.09.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.495.844/PE, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 01.07.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação n.º 0552861-97.2014.8.05.0001 em que figura como apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e apelado MILTON OITAVEN GARRIDO.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, 02 de  setembro de 2025.

Presidente 

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora 

Procurador(a) de Justiça

JG23

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 7.ª Vara Cível e Comercial de Salvador/BA, nos autos da ação de indenização por danos materiais e morais c/c obrigação de fazer ajuizada por Milton Oitaven Garrido, proferida nos seguintes termos (ID 81405662): 

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para condenar a Acionada a pagar ao Autor:

3.1. A título de cláusula penal, o valor de 2% sobre o valor do imóvel no dia em que configurado o atraso, 29/05/2013 e lucros cessantes correspondentes a 0,5% do valor venal do imóvel no período entre 29/05/2013 e 16/12/2014, pro rata die, limitados àquilo que exceder à pena convencional. Para efeitos de cálculo, o montante deverá ser encontrado por meio da soma do valor atualizado até a data do cálculo das parcelas devidas mensalmente a título de aluguel acrescido de juros de mora de 1% am contados da citação, em 20/10/2014;

3.2. Devolução dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais relacionados ao período de impontualidade, inclusive proporcionalmente quanto ao último exercício financeiro, quanto àquele, ou mensalidade, quanto a estas. O montante deve ser atualizado pelo IGPM desde a data do efetivo pagamento, acrescendo-se juros de 1% a.m. desde a citação, em 20/10/2014;  

3.3. Indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00, acrescidos de 1% ao mês desde a citação (20.10.2014) e correção monetária pelo IGPM a partir do arbitramento (publicação da sentença).

A fim de dimensionar a sucumbência, registro a improcedência dos pedidos relacionados na inicial no ponto relativo à: 1) Pedido de declaração de nulidade das cláusulas relativas à dilação do prazo de entrega; 2) Imposição do pagamento de 0,1% a.d. sobre o preço de venda no período de mora; 3) Cláusula penal de 10% do valor do contrato; 4) Pedido de dobra das despesas condominiais e de IPTU; 5) Restituição proporcional do preço quanto à metragem a menor; 6) Adequação das garagens às medidas consideradas legais; 7) Reversão da cláusula 10.8 “n” do contrato; 8) Indenização pelos honorários advocatícios.

Atendendo ao princípio da sucumbência, levando em conta que cada litigante foi vencedor e vencido, com lastro no disposto nos arts. 85, §2º e 86, caput do NCPC, condeno Autor e a Acionada no pagamento das despesas processuais, cabendo 50% delas a cada uma das partes.

Quanto aos honorários advocatícios, levando-se em consideração o zelo e trabalho desenvolvidos, fixo-os na proporção de (i) 12% sobre o valor atualizado da condenação, a serem pagos pela Acionada aos advogados do Autor, e (i) 12% sobre a diferença presente entre o valor total dos pedidos deduzidos na inicial, e a quantia em relação à qual o julgamento é de procedência.

Caso haja apelação nos termos do art. 1.010, § 1º do Código de Processo Civil, intime-se o apelado a apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias, ouvindo-se o apelante caso haja apelação adesiva (art. 1.010, § 2º, do CPC). Tudo cumprido, remeta-se os autos ao órgão revisor em seguida independentemente de novo despacho. 

Do contrário, certifique-se o trânsito em julgado aguardando-se em cartório o prazo de 60 dias para manifestação do requerente. 

Superado o prazo, e procedidas às diligências necessárias à cobrança das custas, arquivem-se os autos sem prejuízo de desarquivamento caso requerido o cumprimento de sentença. 

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

A ré interpôs embargos de declaração (ID 81405667), alegando omissão quanto à aplicação dos Temas 970 e 971 do STJ e sobre a configuração de danos morais. O autor apresentou manifestação aos embargos. Os embargos foram rejeitados pelo Juízo, que considerou inexistir omissão na sentença e aplicou multa de 2% sobre o valor da causa por embargos protelatórios.

Em suas razões recursais (ID 81405721), a parte apelante alegou, em síntese: (i) impossibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, conforme Tema 970 do STJ, que vedaria tal cumulação e geraria enriquecimento ilícito; (ii) ausência de comprovação dos lucros cessantes, que não podem ser presumidos; (iii) inexistência de danos morais indenizáveis, pois o mero atraso contratual não configura dano extrapatrimonial segundo jurisprudência do STJ; e (iv) subsidiariamente, redução do percentual de lucros cessantes para 0,3% e fixação do termo final na data do habite-se, pugnando pela reforma da sentença. 

O apelado apresentou contrarrazões (ID 81405725), sustentando a manutenção integral da sentença com base em jurisprudência evolutiva do STJ (REsp 2.067.706/MG) que permite cumulação quando a cláusula penal é insuficiente, na adequada fundamentação dos danos morais diante das circunstâncias excepcionais do caso, e requerendo a majoração dos honorários advocatícios na instância recursal.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à r. Secretaria desta Câmara, com o relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando se tratar de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do mesmo diploma legal. 

Salvador/BA, 30 de julho de 2025. 

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG23

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1.  Requisitos de Admissibilidade do Recurso:    

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Comprovante de preparo ID 81405722.

2. Mérito:

Cuida-se de apelação cível interposta por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada por MILTON OITAVEN GARRIDO, condenando a apelante ao pagamento de: (i) cláusula penal de 2% sobre o valor do imóvel; (ii) lucros cessantes de 0,5% mensais, limitados ao excedente da multa; (iii) danos morais de R$ 15.000,00; e (iv) restituição de IPTU e taxas condominiais. 

Restou incontroverso o atraso de 564 dias na entrega do imóvel, que deveria ter ocorrido até 29/05/2013 (incluindo tolerância de 180 dias), mas somente se concretizou em 16/12/2014. 

A apelante sustenta violação ao Tema 970 do STJ, alegando impossibilidade de cumulação entre cláusula penal e lucros cessantes, bem como inexistência de danos morais indenizáveis. 

A controvérsia central demanda análise evolutiva da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a aplicação do Tema 970, que estabeleceu: "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". (REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, 2ª Seção). 

A interpretação sistemática desta tese revela que a vedação à cumulação não é absoluta, mas condicionada à equivalência entre a cláusula penal e o valor locativo. O Superior Tribunal de Justiça, no paradigmático REsp 2.067.706/MG (Rel. Min. Nancy Andrighi, 3.ª Turma, j. 22/08/2023), estabeleceu marcos hermenêuticos definitivos: 

“O entendimento firmado no Tema 970/STJ se refere à cláusula penal moratória corriqueiramente arbitrada em percentual que varia de 0, 5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, visto que representa o aluguel que o bem alugado, normalmente, produziria ao locador. Como consequência, mostra-se possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos ( REsp 2 .025.166/RS, Terceira Turma, DJe 16/12/2022). Nesta peculiar hipótese, é necessário que seja "descontado" o montante já adimplido a título de multa . Isto é, existindo cláusula penal moratória em valor insuficiente e, verificado que o atraso da entrega do bem ultrapassou o montante ordinariamente atribuído ao locativo (de 0,5 a 1% mensal sobre o valor do imóvel), é possível a condenação da parte inadimplente ao pagamento de lucros cessantes em relação ao que faltar - e não em relação à totalidade do período, que já está abarcada pelo pagamento da multa moratória”.

A ratio decidendi desta orientação fundamenta-se no princípio da reparação integral (art. 944, CC), impedindo que cláusulas penais insuficientes frustrem a justa compensação dos prejuízos sofridos pelo consumidor.

Está delineado, portanto, a metodologia precisa para evitar tanto a sub-reparação quanto o enriquecimento ilícito.

No caso concreto, a cláusula penal de 2% sobre o valor do imóvel (aplicação única) para compensar atraso de 564 dias revela-se manifestamente desproporcional. Considerando que o STJ reconhece o valor locativo médio entre 0,5% a 1% mensal, a penalidade fixa de 2% equivaleria, no máximo, a quatro meses de aluguel, mostrando-se inadequada para reparar prejuízo de 18 meses.

Aplica-se, portanto, a exceção reconhecida pelo STJ, sendo possível a cumulação limitada aos prejuízos excedentes, exatamente como estabelecido na sentença.

Quanto à alegação de ausência de comprovação dos lucros cessantes, não merece acolhida. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, em casos de atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos.

Vejamos:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. LEI N . 6.766/79, QUE PREVÊ ATRASO DE ATÉ QUATRO ANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. LOTE NÃO EDIFICADO. POSSIBILIDADE. REVISÃO DE DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. IPTU DEVIDO PELO AGRAVANTE ATÉ A DATA DA IMISSÃO NA POSSE PELOS COMPRADORES.

1. Alegação de que o contrato é regido pela Lei n. 6.766/79 e, por isso, as partes estariam cientes de que o prazo previsto para a entrega das obras seria de quatro anos. Questão não debatida nas instâncias ordinárias, incidindo a Súmula n. 211/STJ.

2. A jurisprudência desta Segunda Seção é pacífica ao definir que, em caso de atraso na entrega de bem imóvel, os lucros cessantes são presumidos. Precedentes

 3. No tocante à condenação de pagamento por danos morais, a jurisprudência desta Corte é no sentido de que "o valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante". Precedentes.

4. As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no REsp: 1975034 SP 2021/0367957-8, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS,  Julgamento: 25/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Publicação: DJe 27/09/2023).

Complementarmente, o AgInt no AREsp 2.495.844/PE (Rel. Min. Raul Araújo, 4.ª Turma, j. 01/07/2024) estabeleceu tanto o fundamento quanto o termo final desta responsabilização: "o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador", com "cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves".

O percentual de 0,5% aplicado na sentença harmoniza-se com os parâmetros jurisprudenciais estabelecidos. Conforme o AgInt no REsp 2.003.066/PA (Rel. Min. Nancy Andrighi, 3.ª Turma, j. 29/05/2023), "a Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, com base no valor locatício de imóvel assemelhado", atendendo aos "princípios da proporcionalidade e razoabilidade dos valores geralmente cobrados no setor".

A jurisprudência do STJ é remansosa quanto ao termo final dos lucros cessantes, conforme decidido pela 4.ª Turma no AgInt no AREsp 2.495.844/PE:

"A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido do 'cabimento de indenização por lucros cessantes até a data da efetiva disponibilização das chaves por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel' (AgInt nos EDcl no REsp 2.088.069/RS, Relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024)."

Portanto, o período de 29/05/2013 a 16/12/2014 (data da entrega das chaves) está correto e em perfeita consonância com a jurisprudência superior.

Quanto aos danos morais, a jurisprudência superior estabelece critério diferenciado para contratos imobiliários. O REsp 2.067.706/MG (Rel. Min. Nancy Andrighi) estabelece que "o mero descumprimento contratual, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, não acarreta, por si só, danos morais, devendo ser comprovadas circunstâncias excepcionais que importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes compradores". Contudo, o AgInt no AREsp 2.495.844/PE (Rel. Min. Raul Araújo) reconhece que "sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial".

Observa-se que esse tipo de lesão se caracteriza como “in re ipsa”, ou seja, decorre da própria ocorrência do ato ilícito que ofende direito da personalidade, dispensando prova específica de sofrimento concreto, conforme bem esclarece a doutrina:

“No que concerne à caracterização dos danos não patrimoniais (chamados comumente de danos morais), sobreleva destacar a inexistência de qualquer necessidade de prova da dor, sofrimento, vexame, humilhação, tristeza ou qualquer sentimento negativo.

Configura-se o dano moral pela simples e objetiva violação a direito da personalidade. Por isso, afirma-se que a prova desse dano moral é in re ipsa, isto é, ínsita no próprio fato, caracterizada pela simples violação da personalidade e da dignidade do titular.”
(Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Curso de Direito Civil 1, Parte Geral e LINDB, 13ª ed., 2015, Editora Atlas, p. 161).

No contexto processual examinado, embora o autor tenha cumprido regularmente suas obrigações contratuais e adquirido o imóvel com a legítima expectativa de uso e fruição, viu-se impedido de exercer a posse por um período excessivamente prolongado, em razão de um atraso injustificável por parte da construtora.

Não se trata, pois, de mero inadimplemento contratual. A postergação do acesso ao bem — objeto de significativa importância na vida de qualquer pessoa — representa grave frustração de um projeto existencial, o que repercute negativamente no plano anímico e no equilíbrio emocional do consumidor.

No caso dos autos, concorrem circunstâncias inequivocamente excepcionais: atraso excessivo de 564 dias, superando significativamente os parâmetros jurisprudenciais; idade avançada do consumidor; e conduta manifestamente desleal da construtora ao condicionar a entrega à assinatura de termo que importaria renúncia aos direitos decorrentes do atraso.

Diante disso, o reconhecimento do dano moral é medida que se impõe, em razão da privação indevida do uso do imóvel, somada à instabilidade gerada pela postura abusiva da ré. O cenário delineado impõe reparação, nos termos da jurisprudência consolidada.

No que tange à fixação do valor da indenização, impõe-se observar que a ação indenizatória não pode servir como instrumento de enriquecimento sem causa. Assim, o montante deve ser estabelecido de forma equilibrada, de modo a proporcionar ao ofendido uma compensação proporcional à ofensa ao seu patrimônio imaterial, sem, contudo, incorrer em excessos.

A medida indenizatória, portanto, deve considerar as peculiaridades do caso concreto, sendo orientada pelo princípio da razoabilidade e pela extensão do dano experimentado.

É essencial que o valor arbitrado atenda à dupla finalidade da responsabilidade civil extrapatrimonial: de um lado, reparar simbolicamente o dano sofrido, e de outro, funcionar como fator pedagógico e inibitório à repetição da conduta lesiva.

“Até porque a indenização por dano moral tem natureza compensatória, não servindo para, efetivamente, reparar o prejuízo sofrido (afinal, aquele dano não tem preço). E exige-se equilíbrio no arbitramento do valor indenizatório: não pode ser leve a ponto de não servir de desestímulo ao lesante, nem robusta de modo a propiciar o enriquecimento sem causa da vítima.” (Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Curso de Direito Civil 1, parte geral e LINDB, 13ª edição, 2015, Editora Atlas, p. 223)

Tais elementos configuram cenário excepcional, apto a justificar a reparação por danos extrapatrimoniais. Nessa perspectiva, o valor fixado em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) mostra-se compatível com a extensão da lesão experimentada, atendendo aos critérios legais e jurisprudenciais aplicáveis.

A responsabilidade da construtora pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais durante o período de mora encontra fundamento consolidado na jurisprudência superior. Conforme estabelecido pela 3ª Turma: "As despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse." (AgInt no REsp 1.975.034/SP).

A sentença harmoniza-se perfeitamente com a evolução jurisprudencial do STJ, aplicando a metodologia consolidada para hipóteses de cláusula penal insuficiente. A convergência entre as múltiplas Turmas demonstra jurisprudência madura e estável, conferindo segurança jurídica à aplicação dos institutos. A tentativa de interpretação literal do Tema 970, sustentada pela apelante, divorcia-se da hermenêutica contextual desenvolvida pelas Cortes Superiores, que privilegia a reparação integral sem descurar do equilíbrio contratual.

Da Condenação em Honorários Recursais:

Considerando o desprovimento do recurso da apelante, em observância ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. 

Para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considero prequestionada a matéria, conforme entendimento consolidado pelo STJ, que dispensa a citação numérica de dispositivos legais, bastando que a questão tenha sido devidamente decidida (EDROMS 18205/SP, Min. Felix Fischer, DJ de 08/05/2006).

Ressalto que o presente acórdão enfrenta todas as questões essenciais para evitar futuros questionamentos desnecessários, e embargos declaratórios manifestamente protelatórios estarão sujeitos à multa prevista no art. 1.026, §§ 2.º e 3.º, do CPC.

3. Conclusão:

Ex positis, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença inalterada, nos termos do voto da Relatora.

É como voto. 

Salvador/BA, 02 de setembro de 2025.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG23