PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0319057-59.2013.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: GUILHERME OUBINHA BARREIRO |
| Advogado(s): EDUARDO LIMA SODRE, GIOVANA GARCIA MENDES RAPOSO |
| APELADO: NELRIMAR GONCALVES JUNIOR |
| Advogado(s): ANGELA VENTIM LEMOS |
Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço.
O ponto central da controvérsia consiste em verificar se é devida a multa prevista na cláusula penal contratual, diante do inadimplemento contratual por parte do autor/reconvindo, ora apelado, do contrato de venda conjunta de imóveis firmado entre as partes.
Verifico do id 64758709 / 64758709 que as partes firmaram, em 20/08/2008, um contrato particular para a venda conjunta de dois terrenos de suas propriedades, nos seguintes termos:
“2 DA OBRIGAÇÃO CONJUNTAMENTE ASSUMIDA: As partes comprometem-se a vender os dois imóveis conjuntamente, por um só valor de metro quadrado previamente combinado entre elas, cabendo a cada uma, do valor apurado, o percentual correspondente à metragem de seu terreno.”.
Ficou também acordado que caberia a cada proprietário a responsabilidade pela regularização da situação dos seus respectivos imóveis, refere à obtenção de certidões negativas de ônus reais e pessoais do imóvel, ao pagamento de impostos ou quaisquer outras providências necessárias para a viabilidade da venda do imóvel, e que o descumprimento de qualquer obrigação decorrente do pacto ensejaria a sua rescisão e pagamento de multa. Vejamos:
“3- DAS RESPONSABILIDADES E DEMAIS OBRIGAÇÕES: O presente compromisso não importa em qualquer espécie de responsabilidade solidária ou subsidiária entre as partes no que diz respeito aos imóveis vendidos, sendo privativa de cada proprietário a responsabilidade pela integral regularização de seu terreno, de direito e de fato.
§ 1º - Também com relação à hipótese de evicção, cada parte é única e exclusivamente responsável pelo imóvel de sua propriedade;
§ 2°- É obrigação de cada uma das partes, isoladamente, a obtenção de certidão negativa de ônus reais do imóvel, bem como a regularidade tributária, e, ainda, as certidões negativas de ônus pessoais, e todas aquelas necessárias à regular venda do imóvel, sob pena de restar desfeito o presente pacto, com a conseqüência prevista na cláusula nº 4, abaixo.
§ 3° Sem prejuízo da cláusula penal, a inobservância por qualquer das partes das obrigações assumidas, implica na rescisão automática do presente contrato.
4 - CLÁUSULA PENAL: A parte que descumprir quaisquer das obrigações assumidas no presente contrato pagará à outra o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) a título de multa e indenização.”
No caso, restou comprovado que o apelado inadimpliu o contrato. Conforme se verifica dos autos, na data da celebração da venda do imóvel do apelante para a empresa Vanderbilt 23 Empreendimentos Imobiliários Ltda, ocorrida em 18/11/2011, o imóvel do apelado - Matrícula n° 13.054 – ainda possuía registro de duas penhoras, quais sejam, R-2, em garantia do processo nº 5459912/97 promovido pela Fazenda Pública Municipal contra a Construtora Limoeiro S/A, e R-6, em garantia do processo nº 6599258/99-45.424 movido pelo Município de Salvador contra a Construtora Limoeiro S/A, conforme comprova a certidão emitida pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador em 21/03/2012 (id 64758824 / 64758827)
Inclusive tal questão foi analisada no Acórdão proferido nos autos dos Embargos à Execução n.º 0340935-74.2012.805.0001 (id 411070724) opostos pela parte ré, ora apelante, em face da Ação Executiva 0321721-97.2012.8.05.0001 intentada em 20/03/2012 (id 64758780) pelo autor, ora apelado, transitado em julgado, reconhecendo que este não promoveu a regularização da situação do imóvel de sua titularidade, já que não providenciou a baixa das penhoras pendentes sobre o imóvel, o que inviabilizou a alienação conjunta ajustada entre as partes.
Dessa forma, comprovado restou que a venda conjunta dos imóveis tal como avençado restou impossibilitada por culpa do recorrido, ensejando a rescisão do contrato e incidência da cláusula penal, conforme estipulado nas cláusulas acima citadas.
Outrossim, descabe a alegação do apelado de que descumpriria o contrato somente se, no exato momento da venda do imóvel, se recusasse a deduzir suas dívidas tributárias na transação, assim como o fez o apelante, considerando que ainda remanescia sua obrigação de apresentar o imóvel livre de ônus reais, porém não o fez.
Por outro lado, conforme comprova a certidão emitida pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis (id. 64758882 / 64758885), à época da celebração do contrato com a empresa Vanderbilt 23 Empreendimentos Imobiliários Ltda. (18/11/2011), o imóvel do apelante (matrícula nº. 15.040) encontrava-se livre de quaisquer penhoras, logo, desincumbiu-se da obrigação de promover a baixa dos ônus reais pendentes sobre o seu terreno.
Quanto à cláusula penal, sustenta o recorrido o descabimento de sua incidência, considerando a inexistência de prejuízo da parte contrária, que ao contrário, alienou seu imóvel sem qualquer impedimento ou embaraço.
Descabida tal alegação, considerando que não é necessário haver a demonstração de efetivo prejuízo para a incidência da cláusula penal compensatória, que tem como função prefixar o valor da indenização devida em caso de inadimplemento total ou parcial da obrigação, independentemente da prova do prejuízo. Vejamos o disposto nos arts. 408 e 416 do Código Civil:
“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”.
“Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.”.
Ou seja, a cláusula penal substitui as perdas e danos e dispensa a demonstração de prejuízo, bastando a configuração do inadimplemento culposo (ou seja, sem justo motivo).
Ao tratar da cláusula penal, bem explicitou o jurista Sérgio Cavalieri Filho (Programa de Direito do Consumidor, 6ª Ed. Atlas S/A, 2023, p. 364), ipsis verbis:
“A cláusula penal, por sua vez, tem por função principal prefixar a indenização no caso de inexecução da obrigação ou de retardamento no seu cumprimento. É um pacto acessório, de regra estipulado no próprio contrato principal – embora nada obste a que seja convencionado em apartado – pelo qual as partes estimam previamente as perdas e danos a serem ressarcidas por aquela que, eventualmente, descumprir o contrato, total ou parcialmente.
Tem a vantagem de evitar a penosa tarefa de liquidar o dano, muitas vezes de difícil demonstração, de sorte que a penalidade estabelecida na cláusula pode ser exigida independentemente de comprovação de qualquer prejuízo.
Embora para alguns autores a cláusula penal tenha função compulsória, por constituir um meio de forçar o cumprimento do avençado, uma espécie de pena que visa compelir o devedor ao adimplemento da obrigação, não há dúvida de que essa é apenas a sua função secundária. A principal, a indenizatória, irá fixar antecipadamente as perdas e danos pelo eventual inadimplemento.
(...)
A cláusula penal é chamada compensatória quando se refere à inexecução da obrigação. Representa um valor previamente estipulado pelas próprias partes contraentes a título de indenização para o caso de descumprimento culposo da obrigação. Assim, ocorrendo o inadimplemento total ou parcial, a cláusula penal se converte em alternativa a benefício do credor, consoante o art. 410 do Código Civil, conferindo-lhe a faculdade de optar entre o cumprimento da obrigação e a pena convencionada. O que não poderá fazer é acumular as duas.”
Posto isso, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para julgar procedente a reconvenção, condenado o autor/reconvindo a pagar ao réu/reconvinte o valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), com incidência de correção monetária pelo INPC desde a data da ocorrência do inadimplemento contratual (18/11/2011), e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.
Condeno ainda o autor/reconvindo ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Sala de Sessões, de de 2025.
Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator