PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADA NO CONTEXTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO TRANSITÓRIA E INSTRUMENTAL. NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO COM FINALIDADE ECONÔMICA UNITÁRIA. REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL COMO CONDIÇÃO PARA CONCRETIZAÇÃO DA COMPRA E VENDA. PAGAMENTO DE PARCELA SUBSTANCIAL DO PREÇO PELA PROMITENTE COMPRADORA. SALDO REMANESCENTE CONDICIONADO A FINANCIAMENTO BANCÁRIO APÓS ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA ENTREGA DE DOCUMENTOS. MEDIDA SATISFATIVA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. SUSPENSÃO DO TRÂMITE. POSSE EXERCIDA POR PROMITENTE COMPRADORA. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO INDEFINIDA DE ENCARGO LOCATÍCIO POR ATRASO NÃO IMPUTÁVEL À COMPRADORA. BOA-FÉ OBJETIVA. PRESERVAÇÃO DO STATUS QUO. DEPÓSITO JUDICIAL DE SALDO DEVEDOR EM VALOR DIVERGENTE DO PACTUADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedidos de tutela de urgência formulados em controvérsia decorrente de promessa de compra e venda de imóvel celebrada conjuntamente com contrato de locação. A agravante requereu: (i) a entrega da documentação regularizada do imóvel no prazo de 30 dias; (ii) a manutenção da suspensão da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada por um dos agravados; e (iii) a autorização para depósito judicial do saldo devedor, com vistas à quitação do preço e eventual adjudicação compulsória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível tutela de urgência para compelir os agravados à entrega imediata da documentação regularizada do imóvel; (ii) estabelecer se deve ser mantida a suspensão da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada contra a agravante; e (iii) determinar se é admissível o depósito judicial do saldo devedor indicado pela agravante para fins de quitação e adjudicação compulsória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Os contratos de promessa de compra e venda e de locação, embora formalmente autônomos, integram negócio jurídico complexo e coligado, com finalidade econômica unitária de permitir a posse imediata do imóvel pela agravante enquanto se aguardava a regularização documental necessária à concretização da compra e venda.

2. A regularização documental constitui condição resolutiva da locação e condição suspensiva da obrigação de pagamento do saldo devedor por financiamento bancário, pois o contrato de locação previa vigência até a regularização documental do imóvel e posterior início dos trâmites da compra e venda.

3. A tutela de urgência para entrega imediata da documentação regularizada não deve ser concedida, pois coincide integralmente com o objeto da ação principal e tem caráter satisfativo, incompatível com a cognição sumária exigida pelo art. 300 do CPC.

4. A existência de entraves cartorários, fiscais e administrativos relativos a imóvel proveniente de inventário, com múltiplos herdeiros e sucessivas notas de devolução, exige instrução processual para apurar a extensão dos obstáculos e a eventual responsabilidade das partes pela demora.

5. A agravante não fica sem proteção patrimonial em caso de insucesso definitivo da regularização, pois a promessa de compra e venda prevê devolução dos valores pagos, multa de 30%, indenização por benfeitorias e reparação de prejuízos em caso de descumprimento pelos promitentes vendedores.

6. A suspensão da ação de despejo deve ser mantida, pois o contrato de locação tinha prazo determinado de quatro meses, encerrado em 01/05/2021, e a sua prorrogação até a regularização documental não pode ser interpretada em prejuízo da compradora quando a regularização competia aos promitentes vendedores.

7. A imposição de pagamento de aluguéis por prazo indeterminado, em razão de condição cuja implementação dependia dos promitentes vendedores, permitiria que estes se beneficiassem da própria mora, em violação à boa-fé objetiva prevista no art. 422 do Código Civil.

8. A posse da agravante, após o encerramento do prazo locatício e diante da pendência da regularização documental, assume natureza diversa da locatícia, pois decorre da condição de promitente compradora que já pagou parcela substancial do preço e aguarda providência que não depende de sua iniciativa.

9. O prosseguimento da ação de despejo antes do julgamento da ação principal pode gerar grave desequilíbrio patrimonial, com perda simultânea da posse do imóvel e dos valores já pagos, o que justifica a preservação do statu quo à luz da função social do contrato prevista no art. 421 do Código Civil.

10. O depósito judicial para quitação e adjudicação compulsória não deve ser autorizado, pois o saldo devedor contratual é de R$ 320.000,00, enquanto o valor de R$ 221.500,00 indicado pela agravante não encontra correspondência nas cláusulas contratuais.

11. A adjudicação compulsória pressupõe a possibilidade de registro imobiliário do bem, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, requisito ainda não satisfeito diante das pendências técnicas e administrativas relativas à regularização do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A tutela de urgência não deve antecipar, em cognição sumária, obrigação de fazer que coincide integralmente com o objeto principal da demanda e exige instrução processual.

2. A ação de despejo por falta de pagamento deve permanecer suspensa quando a posse decorre de negócio jurídico coligado de promessa de compra e venda e locação instrumental, cuja regularização documental pende por fato não imputável à promitente compradora.

3. O depósito judicial para quitação e adjudicação compulsória não é cabível quando o valor ofertado não corresponde ao saldo devedor contratual e o imóvel ainda não reúne condições de registro.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300, caput e § 3º; CC, arts. 421, 422 e 1.418.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial. Por unanimidade

Salvador, 9 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MARGARETH FERNANDES DOS SANTOS NÓBREGA em face da decisão proferida pelo Juízo da   1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS DA COMARCA DE SANTO ANTONIO DE JESUS que, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR nº 8003746-37.2025.8.05.0229, indeferiu o pedido de tutela de urgência para entrega de documentação da regularização do imóvel, determinação da suspensão da ação de despejo nº 8003561-96.2025.8.05.0229 e autorização do depósito judicial do saldo devedor de R$ 221.500,00, a ser liberado ao Réu mediante o cumprimento integral de sua obrigação. 

Narra a Agravante que, em 18 de novembro de 2020, celebrou contrato de compra e venda de imóvel residencial situado na Rua Dr. Antônio José de Araújo, nº 120, Bairro São Benedito, Santo Antônio de Jesus/BA, pelo valor total de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais). Menciona que o imóvel não serve apenas como residência, mas também como sede de estabelecimento educacional de propriedade da Agravante, que presta serviços à comunidade local há vários anos.

Defende que os Agravados comprometeram-se a entregar toda a documentação do imóvel devidamente regularizada e desembaraçada no prazo de 120 dias, para viabilizar a obtenção de financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal, mas em razão da pandemia de COVID-19, o prazo foi prorrogado por mais 120 dias, mediante pagamento adicional de R$1.500,00 durante o período de prorrogação. Relata que até o momento já efetuou o pagamento do montante no valor  R$178.500,00.

Alega que, transcorridos mais de quatro anos desde o vencimento do prazo prorrogado, os Agravados permanecem inadimplentes quanto à entrega da documentação, de modo que a agravante suspendeu os pagamentos mensais a partir de setembro de 2023, e paralelamente o Agravado Júlio Antônio Sousa Santos ajuizou Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança (processo nº 8003561-96.2025.8.05.0229), alegando existir relação locatícia, em manifesto comportamento contraditório.

Requer a concessão de efeito suspensivo para: a) compelir os Agravados a entregarem a documentação regularizada no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00; b) suspender imediatamente a ação de despejo; c) autorizar o depósito judicial do saldo devedor de R$ 221.500,00.

A decisão (id 90036593)  deferiu parcialmente o pedido de efeito suspensivo, nos seguintes termos: 

"Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de efeito suspensivo para:

a) SUSPENDER o trâmite da ação de despejo nº 8003561-96.2025.8.05.0229 até o julgamento final do mérito do presente agravo;

b) ESCLARECER que a Agravante pode, independentemente de autorização judicial, efetuar o depósito judicial do saldo devedor de R$ 221.500,00 nos autos principais, ficando tal valor à disposição do juízo, não podendo ser levantado a qualquer momento. 

Contudo, INDEFIRO o pedido de compelir os Agravados à entrega imediata da documentação, por configurar antecipação integral do mérito da demanda."

Contrarrazões apresentadas (id 98264512).

Relatório elaborado restitui os presentes autos à Secretaria da Terceira Câmara Cível, nos termos do art. 931 do CPC, para inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, (data e assinatura digital)

 Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade — tempestividade, legitimidade, interesse recursal e regularidade formal —, a Relatora conhece do recurso.

Cinge-se a controvérsia recursal a três pedidos formulados pela agravante: (i) concessão de tutela de urgência para compelir os agravados à entrega da documentação regularizada do imóvel no prazo de 30 dias; (ii) manutenção da suspensão da Ação de Despejo por Falta de Pagamento ajuizada por um dos agravados; e (iii) autorização para depósito judicial do saldo devedor com vistas à quitação do preço.

I — Da arquitetura contratual: negócio jurídico complexo e contratos dependentes

Antes de examinar cada pedido, é indispensável compreender a estrutura negocial subjacente à controvérsia. Em 18 de dezembro de 2020, as partes celebraram, na mesma data, dois instrumentos contratuais distintos sobre o mesmo imóvel: um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e um Contrato de Locação. Embora formalmente autônomos, os dois contratos integram um negócio jurídico complexo e interdependente, com finalidade econômica unitária: permitir à agravante a posse imediata do imóvel, via locação, enquanto se aguardava a regularização documental necessária à concretização da compra e venda.

A Cláusula Segunda da promessa de compra e venda fixou o preço total em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), com as seguintes formas de pagamento: sinal de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pago à vista; saldo de sinal de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) em seis parcelas iguais e sucessivas a partir de 18/01/2021; e saldo devedor de R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais) a ser pago mediante financiamento bancário, condicionado expressamente à regularização documental do imóvel. A Cláusula Quinta estabeleceu prazo de 120 (cento e vinte) dias para a entrega da documentação imobiliária, admitindo prorrogação em caso de fatos extraordinários, entre os quais pandemias, demora do poder público e impontualidade da compradora.

O contrato de locação, por sua vez, fixou prazo de 4 (quatro) meses, com início em 02/01/2021 e término em 01/05/2021, e aluguel mensal de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais). O Parágrafo Segundo da Cláusula 02 estabeleceu com precisão a função do instrumento locatício no conjunto negocial:

"A locação vigorará até a REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL do imóvel. Após isso, esse contrato se tornará extinto e dará início aos trâmites de compra e venda do imóvel pela LOCATÁRIA."

Essa cláusula revela com clareza que a locação cumpria função instrumental e transitória: garantir a posse imediata do bem pela agravante durante o período necessário à regularização documental, após o qual a compra e venda se perfectibilizaria. A regularização documental era, portanto, condição resolutiva da locação e condição suspensiva da obrigação de pagar o saldo devedor via financiamento bancário.

II — Do indeferimento da tutela de urgência para entrega da documentação

No que se refere ao pedido de concessão de tutela de urgência para compelir os agravados à entrega da documentação regularizada no prazo de 30 (trinta) dias, a decisão do juízo a quo merece ser mantida.

A tutela de urgência de natureza antecipada exige, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Impõe ainda o art. 300, § 3º, do CPC, a vedação à concessão de medida cujos efeitos sejam irreversíveis.

O pedido de entrega imediata da documentação regularizada coincide, integralmente, com o próprio objeto da ação principal — a obrigação de fazer. Concedê-lo em sede de cognição sumária equivaleria a antecipar o pronunciamento definitivo sobre o mérito da demanda, usurpando a cognição exauriente que o caso exige. Trata-se, portanto, de medida de nítido caráter satisfativo, incompatível com a tutela de urgência.

A questão se torna ainda mais sensível diante das peculiaridades documentadas nos autos. O imóvel objeto da promessa de compra e venda é proveniente de inventário, envolvendo múltiplos herdeiros e um complexo de exigências cartoriais, fiscais e administrativas que os próprios agravados vêm tentando suprir, como atestam as reiteradas notas de devolução expedidas pelo Cartório de Registro de Imóveis ao longo dos anos de 2023, 2024 e 2025. Entre as exigências pendentes figuram averbação de casamento, retificação de área, averbação de ampliação de construção, certidões negativas de múltiplos herdeiros e anuência do município — atos que dependem de órgãos externos à vontade das partes.

Nesse contexto, a instrução processual é imprescindível para apurar a extensão do entrave à regularização, identificar os responsáveis por cada etapa, e verificar se há conduta omissiva ou negligente por parte dos promitentes vendedores ou se os obstáculos são, de fato, de natureza burocrática e administrativa. A cognição sumária não oferece os elementos necessários para esse juízo.

Importa registrar, ademais, que o eventual insucesso definitivo na regularização e na transmissão do imóvel não deixará a agravante sem tutela jurídica. A Cláusula Quarta da promessa de compra e venda é expressa ao assegurar que, em caso de descumprimento pelos promitentes vendedores, estes ficarão obrigados a devolver os valores recebidos acrescidos de multa de 30% (trinta por cento), além de indenização pelas benfeitorias e prejuízos decorrentes. Não se trata, portanto, de situação de desamparo patrimonial, mas de proteção contratualmente assegurada que poderá ser exigida ao término da instrução processual, caso se comprove a impossibilidade definitiva de cumprimento da obrigação de fazer.

Mantém-se, por conseguinte, o indeferimento da tutela de urgência quanto à entrega da documentação.

III — Da manutenção da suspensão da Ação de Despejo

No tocante à suspensão da Ação de Despejo por Falta de Pagamento (Processo nº 8003561-96.2025.8.05.0229), a tutela recursal anteriormente concedida merece ser mantida, com a fundamentação que se segue.

Os agravados sustentam, nas contrarrazões, que o contrato de locação permanece vigente e que a agravante está em inadimplemento quanto aos aluguéis mensais de R$ 1.500,00, suspensos unilateralmente desde outubro de 2023. Invocam, portanto, o inadimplemento locatício como fundamento da ação de despejo.

Ocorre que essa argumentação não se sustenta diante da estrutura contratual efetivamente firmada entre as partes. O contrato de locação fixou prazo determinado de apenas 4 (quatro) meses, com início em 02/01/2021 e término em 01/05/2021. Esse prazo encerrou-se há mais de cinco anos. O Quadro Resumo do instrumento é inequívoco ao registrar: "PRAZO: 04 (quatro) meses. INÍCIO: 02/01/2021 — TÉRMINO: 01/05/2021".

É certo que o Parágrafo Segundo da Cláusula 02 do contrato de locação previa que a locação vigoraria "até a REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL do imóvel", o que poderia sugerir uma prorrogação do vínculo locatício enquanto pendente a regularização. Contudo, essa interpretação não pode ser adotada em detrimento da compradora, pelos seguintes fundamentos.

A regularização documental era obrigação dos promitentes vendedores, com prazo de 120 (cento e vinte) dias a contar de 18/12/2020, conforme Cláusula Quinta da promessa de compra e venda — portanto, até aproximadamente abril de 2021. O prazo se exauriu sem que a documentação fosse regularizada. A demora superou, à data do julgamento, quatro anos e meio, e as sucessivas notas de devolução do cartório revelam que os entraves decorrem de exigências cartoriais e administrativas que, embora objetivamente existentes, não são imputáveis à agravante.

A própria Cláusula Quinta da promessa de compra e venda, ao elencar as hipóteses de prorrogação do prazo de entrega da documentação, menciona expressamente a "impontualidade da COMPRADORA no cumprimento de suas obrigações" como causa justificadora do atraso. Tal previsão, a contrario sensu, indica que a demora não pode ser atribuída à compradora, que quitou pontualmente o sinal e o saldo de sinal totalizando R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) — equivalente a 20% (vinte por cento) do preço total.

Nesse quadro, não se pode impor à agravante o ônus de continuar pagando pelo uso do imóvel a título de aluguel por prazo indeterminado, em razão de uma condição — a regularização documental — cuja implementação compete aos próprios promitentes vendedores e que não foi concluída por razões alheias ao controle da compradora. Fazê-lo significaria permitir que os agravados se beneficiassem do seu próprio inadimplemento, em contrariedade à boa-fé objetiva consagrada no art. 422 do Código Civil.

Com o encerramento do prazo locatício e a não implementação da condição resolutiva da locação por causa imputável aos promitentes vendedores, a posse da agravante sobre o imóvel passou a ter natureza jurídica diversa da locatícia. Ela permanece no bem como promitente compradora que desembolsou parcela substancial do preço e aguarda a regularização que não depende de sua iniciativa. A ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis não se apresenta, em análise perfunctória, como o instrumento processual adequado para essa situação, tendo em vista que a base contratual da exigência locatícia encontra-se exaurida.

Acrescenta-se que o prosseguimento da ação de despejo, neste momento, geraria risco concreto de grave desequilíbrio patrimonial em desfavor da agravante: ela poderia perder simultaneamente a posse do imóvel e os R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) já pagos, sem ter concorrido para o insucesso da transação. Tal resultado seria incompatível com a função social do contrato prevista no art. 421 do Código Civil e com a proteção da parte vulnerável na relação negocial.

A suspensão da ação de despejo, até o julgamento definitivo da ação principal, não prejudica os agravados em definitivo. Preserva apenas o statu quo enquanto se instrui a causa principal, evitando decisões contraditórias e irreversíveis. As questões relativas à exigibilidade dos valores mensais e à natureza jurídica do pagamento de R$ 1.500,00 — se aluguel, amortização ou outra figura — serão definitivamente resolvidas na ação principal, com cognição exauriente e amplo contraditório.

Mantém-se, portanto, a tutela recursal que suspendeu o trâmite da Ação de Despejo por Falta de Pagamento (Processo nº 8003561-96.2025.8.05.0229) até o julgamento de mérito da ação principal.

IV — Do pedido de depósito judicial e adjudicação compulsória

No que se refere ao pedido de autorização para depósito judicial do saldo devedor de R$ 221.500,00 (duzentos e vinte e um mil e quinhentos reais) para fins de quitação e eventual adjudicação compulsória, não assiste razão à agravante.

O saldo devedor previsto na promessa de compra e venda é de R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais), a ser pago mediante financiamento bancário após a resolução documental — conforme expressamente estipulado na Cláusula Segunda do instrumento. O valor de R$ 221.500,00 indicado pela agravante não encontra correspondência em nenhuma cláusula contratual, o que, por si só, inviabiliza o depósito para fins de quitação integral da obrigação.

Ademais, a adjudicação compulsória, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, pressupõe a possibilidade de registro imobiliário do bem — requisito que, conforme demonstrado nos autos, ainda não está satisfeito, dado que o imóvel não preenche as exigências técnicas e administrativas para registro. O Poder Judiciário não pode, por decisão liminar, substituir os atos cartorários e administrativos que condicionam a transmissão da propriedade imóvel.

Indefere-se, portanto, o pedido de depósito judicial e adjudicação compulsória.

V — Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do presente Agravo de Instrumento e dar-lhe PARCIAL PROVIMENTO, para manter a suspensão do trâmite da Ação de Despejo por Falta de Pagamento (Processo nº 8003561-96.2025.8.05.0229) até o julgamento de mérito da ação principal, mantendo-se o indeferimento da tutela de urgência quanto à entrega da documentação regularizada e quanto ao pedido de depósito judicial, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora