PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA. APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINAR DE NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL NÃO ACOLHIDA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA QUANDO DA CONSTITUIÇÃO DA MORA DA CONSTRUTORA ACIONADA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO REALIZADO DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS DECORRENTE DA UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE. ILEGALIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. SUBSTITUIÇÃO DA TABELA PRICE PELO SISTEMA SAC. RAZOABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0525126-84.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante HESA 75 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e apelados PAULO LUIZ ANDRADE RIBEIRO e JANAÍNA SILVA DE OLIVEIRA RIBEIRO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR AS PRELIMINARES e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor, pelos fatos e razões abaixo delineadas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Junho de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Adoto o relatório constante da sentença prolatada, id 38490190, nos autos de Ação de Revisão de Contrato proposta por PAUO LUIZ ANDRADE RIBEIRO e JANAÍNA SILVA DE OLIVEIRA RIBEIRO em face do HESA 75 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A, que julgou procedente a lide, nos seguintes termos:

“Ante o exposto e considerando o que mais dos autos consta, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos para revisar a promessa de compra e venda em questão, estabelecendo que a partir do 181º dia a correção monetária do saldo devedor deve observar o IGP-m, desde que mais benéfico aos consumidores; bem como para revisar o contrato de financiamento mencionado, determinando o afastamento da Tabela Price e a observância do sistema SAC (Sistema de Amortização Constante); ao tempo em que condeno a Ré à repetição do indébito de forma simples e vedo a anotação do nome dos Autores em cadastro de proteção ao crédito, a adoção de outras medidas correlatas, inclusive a retomada do imóvel, até que acertado o débito segundo os parâmetros acima, tudo sob pena de pagamento de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC, porquanto verificada mais ainda do que a probabilidade do direito arguido e, ainda, inequívoco o dano de difícil reparação decorrente de eventual retomada do imóvel, anotação restritiva e outras medidas afins enquanto não acertado o débito segundo os parâmetros legais consoante acima determinado, defiro a tutela de urgência requerida quanto a referidos pleitos, que fica condicionada ao depósito em juízo das parcelas contratadas.

Sendo mínima a sucumbência dos Autores, condeno a Ré Hesa 75 Investimentos Imobiliários ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa.”

A demanda foi ajuizada pelos autores sustentando que teriam firmado com as rés aditamento a contrato de promessa de compra e venda (id 38489826/id 38489827) e que haveria ilegalidades no referido instrumento. Buscaram, assim, a exclusão dos juros capitalizados e a substituição do método de amortização Tabela Price pelo sistema GAUSS, bem como a restituição em dobro dos valores pagos a maior.

Devidamente processada a demanda, foi prolatada a sentença de id 38490190, que, entendendo pela ilegitimidade passiva da ré HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A (julgando o feito extinto sem o exame do mérito quanto a esta), e que a adoção do sistema de amortização Tabela Price consiste na prática de capitalização de juros, condenou a segunda ré HESA 75 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. nos termos acima transcritos.

Opôs a segunda demandada, então, Embargos de Declaração (id 38490194), que foram rejeitados (id 38490202).

Irresignada, a ré HESA 75 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. interpôs recurso de apelação (id 38490205), sustentando que : i) a sentença deveria ser anulada no ponto que estabelece a troca do índice de correção monetária do INCC pelo IGP-M, uma vez que tal pedido não foi formulado em inicial; ii) o feito deveria ser extinto sem resolução do mérito, uma vez que a demanda foi ajuizada sem que os autores apontassem valor incontroverso e o depositassem em juízo, e mesmo após a prolação da sentença seguem sem adimplir a parcela incontroversa da dívida; iii) não seria possível de substituição da Tabela Price pelo sistema SAC, uma vez que este último seria de uso exclusivo das instituições pertencentes ao Sistema Financeiro Habitacional; iv) a adoção do sistema de amortização Tabela Price não implica automaticamente capitalização de juros, e, inclusive, pode favorecer o consumidor; e, subsidiariamente, v) caso não se entendesse pela anulação do capítulo da sentença atinente à troca do índice de correção monetária, que não haveria que se falar em substituição do índice no período de atraso, uma vez que os autores teriam incorrido em inadimplemento antes da recorrente, tendo se estendido até depois do integral adimplemento pela apelante das suas obrigações, devendo ser reconhecida a culpa dos demandantes para o atraso na entrega do empreendimento.

Requer a atribuição do efeito suspensivo ao apelo interposto e ao final pugna pelo provimento do recurso

Intimados, os apelados apresentaram contrarrazões, refutando os argumentos da apelante e pleiteando o não provimento do recurso (id 38490210).

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 29 de maio de 2023.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de sua admissibilidade, conheço do recurso.

Antes de adentrar à apreciação do presente recurso, insta realizar o juízo de admissibilidade da apelação interposta contra sentença proferida em ação ordinária de revisão de contrato, sendo certo que o recurso em apreço deve ser recebido apenas no efeito devolutivo, consoante art. 1.012, V do Novo Código de Processo Civil.

De início, do exame dos fólios, verifica-se que não assiste razão à apelante, no que tange a arguição de nulidade parcial da sentença, a qual teria se revelado extra petita, em relação a troca do índice de correção monetária do INCC pelo IGP-M.

Com efeito, depreende-se da exordial que a parte autora ora apelada demonstrou sua insurgência em relação à aplicação do INCC como índice de correção monetária no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, durante o período de mora da construtora.

Ademais, ainda que não exista um pedido específico em relação a substituição do referido índice, é de bom alvitre salientar que correção monetária trata-se de matéria de ordem pública e, portanto, pode ser apreciada de ofício pelo julgador.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMPOSTO DE RENDA. VERBAS RECEBIDAS ACUMULADAMENTE. REGIME DE COMPETÊNCIA. CORREÇÃO MONETÁRIA. FACDT. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. MATÉRIA DE DIREITO PÚBLICO. PRECLUSÃO. INOCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO DA FAZENDA NACIONAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Esta Corte de Justiça possui o entendimento de que, até a data da retenção na fonte, a correção do IR apurado e em valores originais deve ser feita sobre a totalidade da verba acumulada e pelo mesmo fator de atualização monetária dos valores recebidos acumuladamente, sendo que, em ação trabalhista, o critério utilizado para é o FACDT - fator de atualização e conversão dos débitos trabalhistas. Precedente: EDcl no AgRg no REsp. 1.441.705/RS, Rel.

Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 19.2.2015.

2. A correção monetária é matéria de ordem pública, integrando o pedido de forma implícita. Consequentemente, a sua inclusão ex officio, pelo órgão julgador, não caracteriza julgamento extra ou ultra petita, tampouco pode ser afetada pela preclusão por inércia da parte. Nesse sentido: REsp. 1.112.524/DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJe 30.9.2010, AgInt nos EREsp. 1.354.577/SP, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe 26.5.2017 e AgRg no AREsp. 267.003/RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 1o.10.2014.

3. Agravo Interno da FAZENDA NACIONAL a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1577540/RS, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 01/04/2019, DJe 10/04/2019) grifos nossos

Por tais razões, rejeita-se a prefacial.

Do mesmo modo, não merece guarida a preliminar de nulidade processual, suscitada pela apelante, no sentido de que deveria ser extinto sem resolução do mérito, uma vez que a demanda foi ajuizada sem que os autores apontassem valor incontroverso e o depositassem em juízo.

Com efeito, extrai-se da exordial que a parte autora requereu a tutela provisória para que fosse autorizada a realização do depósito no valor contratado consoante planilha de id 38489828 e, alternativamente, postulou a produção de prova pericial, através da qual deveria ser elaborado pelo perito do juízo o cálculo dos encargos mensais vencidos e vincendos.

Examinados os fólios, percebe-se, ainda, que quando reiterado o pleito de tutela de urgência, a parte autora, em petição de id 38490188, esclarece que o aludido pedido é com base no valor da prestação mensal contratada. No entanto, o juízo a quo postergou sua apreciação e somente analisou a presença dos requisitos legais do art. 300 do CPC, quando da prolação da sentença.

Por conseguinte, não há o que se falar em ausência de depósitos a serem realizados pela parte autora, em momento anterior ao comando sentencial, na medida em que não houve qualquer determinação judicial nesse sentido, afastando, portanto, a alegada litigância de má-fé por parte dos autores, ora apelados.

Como se vê, os recorridos se utilizaram dos instrumentos processuais e legais em defesa de alegados e supostos direitos, não evidenciando motivos para condená-lo às sanções estabelecidas no art. 80 do CPC/15.

Desse modo, afasta-se a preliminar em voga.

No mérito, da detida análise dos autos, extrai-se que a relação estabelecida entre as partes se encaixa perfeitamente nos conceitos instituídos nos arts. 2° e 3° do CDC, restando, portanto, configurada a incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor na situação em escopo.

Nesse passo, destaca-se que as partes celebraram compromisso de compra e venda tendo o mesmo por objeto uma unidade do empreendimento denominado “Coletânea Vale do Canela”, cuja entrega fora prevista para agosto de 2014. Depreende-se dos autos, ainda que o contrato firmado entre as partes fora, posteriormente, aditado de forma que restou estabelecido o financiamento do saldo devedor diretamente com a construtora.

Sob o argumento de que a construtora deixou de entregar o imóvel na data aprazada, a parte autora, ajuizou a presente ação, se insurgindo quanto aos pactos firmados entre as partes, postulando a respectiva revisão, seja em relação a correção monetária prevista na avença primitiva, assim como, quanto ao aditivo contratual para amortização do saldo devedor.

Na hipótese dos autos, a apelante não comprovou nenhum fato que afaste sua responsabilidade pelo descumprimento do prazo de entrega do imóvel pactuado no contrato.

Dessa maneira, restou incontroverso no caderno processual, em exame, o atraso de 10(dez) meses no cumprimento da obrigação devida pela parte apelante.

Lado outro, não prospera a alegação de que os apelados quedaram-se inadimplentes antes mesmo do início do prazo de tolerância, uma vez que estes buscaram a quitação do débito junto à construtora, refinanciando a dívida e, posteriormente, vislumbrando as supostas abusividades contratuais ingressaram com a presente ação.

No que concerne ao pleito da parte ré de impossibilidade de substituição do índice de correção monetária, verifica-se que este não merece prosperar.

Considerada a culpa da acionada pelo atraso na entrega da obra, é justo se aplicar a atualização do saldo devedor de forma mais benéfica ao consumidor, a fim de manter o equilíbrio contratual, por total ausência de culpa da autora, não se podendo atribuir a ela o aumento do valor residual.

Com efeito, a correção monetária visa a preservação do valor da moeda, entretanto, in casu, decidiu acertadamente a sentença que determinou a aplicação do INCC, até o fim do prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis, uma vez que o atraso pela entrega da obra foi por culpa única e exclusiva da parte ré, revelando-se acertado que a partir do término do prazo de tolerância, até a data da entrega do bem o saldo devedor deverá ser atualizado mediante correção monetária pelo IGP-M, o qual é mais favorável ao consumidor.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de revisão de contrato c.c consignação em pagamento. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Preliminar de sentença "extra petita" afastada. Incidência do CDC. Insurgência contra o laudo pericial. Prova não impugnada na oportunidade de manifestação. Preclusão verificada. Cabível a correção monetária, porém, inadmissível a aplicação do índice INCC após prazo estipulado para entrega do bem, sendo o caso de se substituir pelo IGP-M. Comprovação de pagamento efetuado a maior que deve ser restituído aos autores. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.

(TJ-SP - APL: 00011044520138260075 SP 0001104-45.2013.8.26.0075, Relator: José Rubens Queiroz Gomes, Data de Julgamento: 14/01/2019, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/01/2019)

Na mesma linha:

PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. 1. NEGATIVA DA ENTREGA DAS CHAVES, EM FACE DA MORA EXISTENTE - PARCELA EM ABERTO + SALDO DEVEDOR. 1.1. SOLICITAÇÃO DE BOLETO PARA PAGAMENTO - E-MAIL'S. COMPROVAÇÃO. 1.2. REPASSE DO VALOR FINANCIADO. COMPROVADO. 1.3. QUITAÇÃO DO CONTRATO - PAGAMENTO DAS PARCELAS, VALOR FINANCIADO REPASSADO E VALOR CONSIGNADO. 2. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LEGALIDADE. 3. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. 3.1. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DE INCC PARA IGP-M, APÓS A DATA PREVISTA PARA O TÉRMINO DA OBRA. CABIMENTO. 4. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES STJ. 4.1. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CABIMENTO. 4.2. DEVOLUÇÃO DE VALORES, EM DOBRO. SUCUMBÊNCIA INEXISTENTE. NÃO CONHECIMENTO. 5. MAJORAÇÃO HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ART. 85, § 11º, DO CPC. 6. RECURSO NÃO PROVIDO. "(...) Não há qualquer abusividade na estipulação da chamada"Cláusula de Tolerância"em contratos desta natureza, se mostrando inclusive razoável sua fixação, tendo em vista a complexidade do objeto contratual, qual seja a construção civil. (…)." Agravo Retido e Apelo dos Autores Desprovido e Apelo Das Rés Provido em Parte. (TJ-RS - AC: 70061078184 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 25/09/2014, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 07/10/2014) "Excedido prazo de tolerância, cessa a correção pelo INCC Substituição pelo IGP-M. (…)." Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido. (TJ-SP - APL: 01287067520128260100 SP 0128706-75.2012.8.26.0100, Relator: Miguel Brandi, Data de Julgamento: 28/11/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2014) "O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação" (STJ, REsp 1345331/RS, 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015) (Classe: Apelação,Número do Processo: 0401435-09.2012.8.05.0001, Relator (a): Cynthia Maria Pina Resende, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 17/04/2019 )

Noutro giro, nos termos do aditivo contratual de id 38489828, se constata que a parte autora pactuou o financiamento direto com a construtora recorrente o qual não se submete às regras do sistema bancário, tampouco do Sistema Financeiro de Habitação.

Em que pese a utilização da Tabela Price, por si só, não implicar automaticamente na prática de anatocismo, no caso concreto, é possível identificar que a aplicação do referido sistema de amortização resultou em nítida capitalização de juros, a qual não é admitida no contrato de financiamento imobiliário firmado perante a construtora.

Na situação em tela, o juízo a quo, verificando suficientemente instruído o processo, à luz do princípio do livre convencimento motivado, considerou desnecessária a produção de mais provas - embora requerida a prova pericial pela parte autora, e julgou o mérito da demanda de forma antecipada, ao constatar que a prova documental acostada aos autos já se mostrava suficiente para reconhecer a existência de capitalização de juros decorrentes da utilização da Tabela Price no negócio entabulado entre as partes.

Desse modo, vale a transcrição dos fundamentos esposados no comando sentencial:

“Na situação em apreço, muito embora a parte Ré afirme a imperiosidade de persistência da Tabela Price, dizendo não caracterizar a exigência de juros compostos, constato que o contrário se verifica.

Inequívoco que o emprego da tabela Price implica em capitalização de juros, porquanto de plano se pode aferir o aumento crescente da dívida de forma exponencial e em curtos lapsos de periodicidade.”(fls. 229)

Nesse senda, diante da ausência de previsão legal da capitalização de juros na modalidade contratual em apreço, tampouco de advertência contratual nesse sentido, deve ser respeitado o entendimento previsto na Súmula 121 do STF, que assim dispõe: “é vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

Sobre o tema em debate, destaca-se o entendimento da Corte Superior:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO FIRMADO DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CAPITALIZAÇÃO DECORRENTE APLICAÇÃO DA TABELA PRICE. ILEGALIDADE.

1. A jurisprudência do egrégio Superior Tribunal de Justiça entende que, para a cobrança de capitalização de juros em período inferior ao anual, deve haver legislação específica autorizando e expressa previsão contratual.

2. No caso dos autos, o contrato foi celebrado diretamente entre a construtora e o consumidor, não havendo previsão legal específica e nem expressa previsão contratual que autorize a incidência de capitalização mensal de juros.

3. Conclui-se, portanto, pela ilicitude da incidência de juros capitalizados em periodicidade inferior a anual, decorrente da aplicação da tabela price, constatada nos autos, de plano, pela aferição do aumento crescente da dívida de forma exponencial e em curtos lapsos de periodicidade.

4. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
(Acórdão n.887318, 20130111030096APC, Relator: ALFEU MACHADO, Revisor: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/08/2015, Publicado no DJE: 19/08/2015. Pág.: 104)

Na mesma linha, a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AVENTADA APLICAÇÃO INDEVIDA DA TABELA PRICE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DETERMINADA A RESTITUIÇÃO SIMPLES DO VALOR DESEMBOLSADO A MAIOR. RECURSO DA REQUERIDA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREFACIAL. ALEGADA PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL DOS AUTORES ANTE A OBTENÇÃO DE CRÉDITO PARA A QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DA COMPRA E VENDA E A SUPOSTA NOVAÇÃO DA DÍVIDA. INSUBSISTÊNCIA. OBJETO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO LIMITADO À AMORTIZAÇÃO DO SALDO REMANESCENTE. INEXISTÊNCIA DE MODIFICAÇÃO DOS ENCARGOS CONTRATUAIS APLICADOS PELA DEMANDADA. EVIDENCIADA A NECESSIDADE DO PROVIMENTO JURISDICIONAL PARA SATISFAZER A PRETENSÃO DOS AUTORES DE EXPURGAR OS ENCARGOS ABUSIVOS DA E REAVER OS VALORES INDEVIDAMENTE DESEMBOLSADOS NA COMPRA E VENDA. PREFACIAL RECHAÇADA. MÉRITO. PEDIDO DE REFORMA DA SENTENÇA DIANTE DA AVENTADA LEGALIDADE DA APLICAÇÃO DE JUROS COMPOSTOS NO CÁLCULO DAS PARCELAS CONTRATUAIS. INSUBSISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. EXEGESE DA SÚMULA N. 121 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. ADEMAIS, INEXISTÊNCIA DE LEI AUTORIZADORA. INCONTESTE NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO. MANUTENÇÃO DO DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS A MAIOR PELOS REQUERENTES. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA, EX VI DO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-SC - AC: 05000507020138240033 Itajaí 0500050-70.2013.8.24.0033, Relator: Denise Volpato, Data de Julgamento: 02/10/2018, Sexta Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - FINANCIAMENTO CELEBRADO COM A CONSTRUTORA - TABELA PRICE - CAPITALIZAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - ILEGALIDADE NOS ENCARGOS CONTRATUAIS - PERÍODO DE NORMALIDADE - AFASTAMENTO DA MORA. A utilização da Tabela Price indica a capitalização mensal de juros, a qual, segundo entendimento jurisprudencial, é vedada em contrato de financiamento imobiliário celebrado diretamente com a construtora. Consoante entendimento jurisprudencial, o reconhecimento de ilegalidade de encargo cobrado no período de normalidade contratual tem o condão de afastar os efeitos da mora, devendo, portanto, ser julgado improcedente o pedido de rescisão contratual. Recurso provido.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0702.13.004062-0/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/10/2016, publicação da súmula em 26/10/2016)

No mesmo sentido, é o entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS E PATRIMONIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. MORA CONTRATUAL EVIDENCIADA. INCIDÊNCIA DA MULTA COMINATÓRIA A PARTIR DO TERMO ESTIPULADO, ACRESCIDO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA, ATÉ A DATA DA ENTREGA DEFINITIVA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS À AUTORA À TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL EM 0,5% DO VALOR DO BEM. IPTU E TAXA CONDOMINIAL CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. TABELA PRICE. INAPLICABILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. DANOS MORAIS. CARACTERIZAÇÃO. VALOR ARBITRADO EM MONTANTE ADEQUADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. DECISÃO REFORMADA.

1. De fato, objetivamente dispondo, encontra sobejamente demonstrado o atraso nas obras do empreendimento ofertado ao Autor, não restando comprovação da ocorrência efetiva de qualquer fato imputável à terceiro ou evento fortuito ou de força maior que não àqueles próprios da própria atividade-fim desempenhada pela empresa. 2. Da própria análise dos argumentos trazidos pela Acionada, dessume-se que efetivamente não fora observado o dies ad quem previsto no contrato, qual seja, outubro de 2013, já acrescido do prazo de tolerância (180 dias) de que cuida a cláusula 9.1 do contrato acostado ao processo. 3. O STJ já firmou entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador. 4. A jurisprudência pátria tem fixado o percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do bem, a título de lucros cessantes, por ser compatível com o atual mercado imobiliário, além de guardar observância aos critérios da razoabilidade e proporcionalidade. 5. Quanto à cobrança do IPTU e taxa condominial, impende destacar que até a data de entrega das chaves do imóvel, compete à construtora arcar com o pagamento deste imposto. 6. A atualização do saldo devedor, mesmo no período de inadimplência da construtora, não se mostra abusiva, porquanto visa apenas a resguardar o valor aquisitivo da moeda. Assim, não há falar em congelamento do saldo devedor. 7. O sistema da Tabela Price nada mais é que a capitalização dos juros e esta somente é admitida nos contratos celebrados sob a égide do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), assim como, do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 8. No que se refere a taxa de corretagem não merece reproche a sentença de piso quando declarou abusiva a cláusula referente à sua cobrança, uma vez que não foi previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do seu valor. 9. Destarte, o longo período de atraso nas obras do empreendimento dano azo à frustração de legítimas expectativas daquele que, confiando na conduta de empresa que promete a entrega tempestiva de unidade imóvel objeto de posterior moradia, investe relevante parcela financeira nesse desiderato, é causa que lastreia a condenação sob tal rubrica. Neste esteio, bem ainda em consonância com os arestos do Superior Tribunal de Justiça, conclui-se como adequado o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelos prejuízos morais em questão. 10. Por ter o Autor decaído de parte mínima dos pedidos, deve a parte contrária arcar com o pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, sendo estes devidos no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do parágrafo único do art. 86, c/c o art. 85, § 2º, I a IV, do CPC. 11. Recurso Parcialmente Provido. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0406669-35.2013.8.05.0001, Relator (a): Marcia Borges Faria, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 11/07/2018 )

Destarte, não se afigurando válida a cláusula contratual que resulte na capitalização mensal dos juros remuneratórios, resta devido reconhecimento da nulidade da cláusula que estabelece a aplicação da Tabele Price ao pacto celebrado entre as partes.

Nessa toada, deflagra-se dos fólios que agiu com razoabilidade o a quo ao proceder com a substituição da Tabela Price pelo Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), o qual não acarreta anatocismo e, portanto, torna-se benéfico ao consumidor, o que se confirma pela não insurgência dos recorridos em relação ao aludido sistema adotado pelo juízo singular.

Por oportuno:

APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS SUPERIORES AO PACTUADO. ABUSIVIDADE. OCORRÊNCIA. REVISÃO NECESSÁRIA. SISTEMA DA TABELA PRICE E MÉTODO DE GAUSS NÃO APLICÁVEIS AO CASO. MANUTENÇÃO DO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC) PREVISTO NO CONTRATO. SUBSTITUIÇÃO DO SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. NÃO CABIMENTO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO NA FORMA SIMPLES. PRECEDENTES DO STJ. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA. AUTOR BENEFICIÁRIO DA JUSTIÇA GRATUITA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0504021-17.2018.8.05.0001, Relator (a): Cynthia Maria Pina Resende, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 20/03/2019 )

CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. Sistema Financeiro da Habitação. Ação revisional de cláusulas contratuais c.c. repetição do indébito. Sentença improcedência dos pedidos. Apelo dos autores. Preliminar de cerceamento do direito de produzir prova. Não ocorrência. Decisão recorrida que tratou a matéria suficientemente, de forma a elucidar as questões debatidas nos autos, o que se coaduna com o princípio do livre convencimento do Magistrado, motivado à luz das provas existentes nos autos, assim como à legislação vigente e aplicável ao caso concreto. Prova pericial desnecessária, uma vez que a utilização do método Gauss para amortização da dívida não é previsto no contrato. Mérito. Contrato de financiamento imobiliário, com garantia de alienação fiduciária. Cobrança e capitalização dos juros. Instituições financeiras que não estão sujeitas à limitação de juros remuneratórios (Súmula nº 596, do C. STF). Utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) que não implica capitalização de juros. Método de amortização em que o valor das prestações mensais corresponde ao valor da amortização do capital, acrescido dos juros calculados sobre o saldo devedor. Abusividade na cobrança de taxa de administração e de seguro habitacional. Inexistência. Encargos previstos no contrato, cujas cláusulas foram livremente pactuadas entre as partes. Demandantes que não apontaram de forma fundamentada quais seriam as abusividades referentes à cobrança desse encargos. Cobrança do seguro habitacional que decorre de Lei e não de mera faculdade do agente financeiro. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJ-SP 10325719220158260224 SP 1032571-92.2015.8.26.0224, Relator: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 29/08/2017, 18ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2017)

Ademais, uma vez constatada a ausência da mora dos autores/apelados, diante da revisão do contrato sub judice que reconheceu a ilegalidade de encargo cobrado no período de normalidade contratual, se mostram presentes os requisitos necessários ao deferimento da tutela de urgência, para que seja obstada a ré de inscrever o nome dos autores nos cadastros restritivos de crédito, bem como de promover qualquer ato de retomada do imóvel objeto do contrato, ficando tal medida, no entanto, condicionada ao depósito em juízo, por parte dos autores, das parcelas contratadas, o que afasta o alegado prejuízo que possa incorrer a recorrente com os termos da decisão apelada.

Desse modo, verifica-se que inexistem motivos para a alteração do decisum, impondo-se a manutenção da sentença hostilizada nos moldes em que foi proferida.

Para finalizar, de acordo com o art. 85, §11, do CPC/2015, ao julgar recurso, o Tribunal deve majorar os honorários fixados anteriormente ao advogado vencedor, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observados os limites estabelecidos nos §§2º e 3º para a fase de conhecimento. Assim, considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários arbitrados em favor do procurador da parte autora, ora apelada, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Ante o exposto, REJEITAM-SE AS PRELIMINARES, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO e em consonância com o art. 85, §11, do CPC/2015, majora-se os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor da causa. .

Sala das Sessões, de de 2023.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador(a) de Justiça