PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE APLICOU O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. IRRESIGNAÇÃO. PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. TEMA 1.095 DO STJ. NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO. REQUISITO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA DE REGISTRO QUE AFASTA A INCIDÊNCIA DA LEI ESPECIAL. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Trata-se de Agravo Interno interposto em face de decisão monocrática que negou provimento ao recurso de Apelação das agravantes, mantendo a sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária e determinou a restituição de 90% dos valores pagos pela compradora, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.

A decisão monocrática fundamentou-se na tese firmada no Tema 1.095 do STJ, entendendo que a ausência de registro do contrato no Cartório de Imóveis afastaria a aplicação da Lei nº 9.514/97 e atrairia a incidência do regime consumerista.
O Agravo Interno sustenta a necessidade de reforma da decisão, argumentando que o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento posterior (EREsp nº 1.866.844/SP), pacificou o entendimento de que a ausência de registro não impede a aplicação da lei especial entre as partes, inviabilizando o pedido de rescisão nos moldes do CDC.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
A questão central consiste em definir o regime jurídico aplicável à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária não levado a registro: se as normas do Código de Defesa do Consumidor, que autorizam a resilição pelo comprador com restituição parcial das parcelas pagas, ou se o rito específico da Lei nº 9.514/97, conforme a mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR
Inicialmente, afasto a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade arguida em contrarrazões. O Agravo Interno impugna especificamente o fundamento central da decisão monocrática, qual seja, a aplicabilidade do CDC em detrimento da Lei nº 9.514/97 pela ausência de registro, trazendo à baila precedente do STJ que, segundo alega, modifica a interpretação da matéria. Presente, portanto, a dialeticidade recursal.

No mérito, a irresignação não merece prosperar. A decisão monocrática aplicou corretamente o direito à espécie, alinhando-se à jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça.

A tese fixada no Tema 1.095 do STJ, de observância obrigatória, é clara ao estabelecer como condição para a prevalência da Lei nº 9.514/97 o fato de o contrato estar "devidamente registrado em cartório". O registro não é mera formalidade, mas ato constitutivo da propriedade fiduciária e, por conseguinte, do regime jurídico especial que lhe é inerente.

Inexistindo o registro, o contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não produz o efeito de transferir a propriedade resolúvel ao credor, subsistindo entre as partes uma relação obrigacional de promessa de compra e venda, a qual é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nesse cenário, é plenamente cabível o pedido de resilição por iniciativa do comprador, com a devolução parcial das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A decisão monocrática agravada, portanto, ao constatar a ausência do registro e aplicar a legislação consumerista, seguiu com acerto a tese vinculante do STJ. O precedente invocado pelas Agravantes (EREsp nº 1.866.844/SP), embora relevante para o debate, não tem o condão de afastar a diretriz expressa e obrigatória estabelecida em sede de recurso repetitivo. Manter a decisão é, portanto, medida que se impõe para garantir a segurança jurídica e a isonomia.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso de Agravo Interno conhecido e desprovido, mantendo-se a decisão monocrática em sua integralidade.

Tese de julgamento: A ausência de registro do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis constitui óbice à aplicação da Lei nº 9.514/97, devendo a resolução do pacto ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, em estrita observância à tese vinculante firmada no Tema 1.095 do STJ.

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 9.514/97, arts. 23, 26 e 27.

Código de Processo Civil, art. 1.021.

Código de Defesa do Consumidor, art. 53.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Tema Repetitivo 1.095 (REsp 1.891.498/SP).

STJ, Súmula 543.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno na Apelação Cível nº 8006957-82.2021.8.05.0274, agravantes RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e agravada GRAZIELLA DE CASTRO RIBEIRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de Agravo Interno (ID 96916044) interposto por RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em face da decisão monocrática de ID 80959948, que, com fundamento no art. 932, IV, "b", do CPC, negou provimento ao seu Recurso de Apelação das embargantes.

A decisão agravada manteve a sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedente a Ação de Resolução Contratual ajuizada pela agravada, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, condenando as agravantes a restituírem 90% (noventa por cento) dos valores pagos.

O fundamento central da decisão monocrática foi a ausência de registro do contrato no Ofício de Registro de Imóveis, o que afastaria a aplicação da Lei nº 9.514/97 e faria incidir o Código de Defesa do Consumidor, com base na tese firmada no Tema 1.095 do STJ.

As agravantes, em suas razões recursais, defendem a reforma da decisão, sustentando que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça evoluiu para reconhecer que a ausência de registro do contrato não impede a aplicação da Lei nº 9.514/97 nas relações entre as partes contratantes, citando como paradigma o julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP. Argumentam que a resolução do contrato deve seguir o rito da lei especial, sendo incabível a rescisão nos moldes pretendidos pela agravada.

 A agravada, em contrarrazões, suscita preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade e, no mérito, pugna pela manutenção da decisão monocrática (ID 98537782)

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho
Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

O presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, razão pela qual o conheço.

Trata-se de Agravo Interno (ID 96916044) interposto por RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em face da decisão monocrática de ID 80959948, que, com fundamento no art. 932, IV, "b", do CPC, negou provimento ao seu Recurso de Apelação das embargantes.

De início, rejeito a preliminar de ofensa à dialeticidade. As razões do Agravo Interno atacam de forma clara e específica o fundamento principal da decisão monocrática — a aplicação do CDC em detrimento da Lei nº 9.514/97 em razão da ausência de registro —, contrapondo-o com precedente qualificado que teria, em sua visão, alterado a compreensão sobre o tema. O recurso preenche, portanto, o requisito do art. 1.021, § 1º, do CPC.

A controvérsia reside na definição do regime jurídico para a resolução de um contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, cujo instrumento não foi levado a registro no Cartório de Imóveis competente.

A decisão monocrática baseou-se, acertadamente, na tese fixada no Tema 1.095 do STJ (REsp 1.891.498/SP), que dispõe:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” (grifei)

A partir de interpretação consentânea com o sistema de precedentes vinculantes, a decisão monocrática concluiu, de forma irretocável, que a ausência do registro impede a aplicação da lei especial, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis é ato de natureza constitutiva da propriedade fiduciária, conforme preceitua o art. 23 da Lei nº 9.514/97. O direito real de garantia não se aperfeiçoa sem este ato, e a relação jurídica entre as partes permanece no campo obrigacional, tratando-se de promessa de compra e venda.

Desta forma, a tentativa das agravantes de invocar o EREsp nº 1.866.844/SP não se sustenta, pois um precedente de embargos de divergência, embora relevante, não possui a força vinculante de tema julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos. A tese do Tema 1.095 é expressa e não deixa margem para interpretação diversa: a condição do registro é imprescindível para afastar o CDC.

Neste contexto, ausente a constituição da garantia fiduciária, a relação contratual submete-se às regras do CDC, sendo direito do consumidor, em caso de resilição, a devolução das quantias pagas, admitindo-se a retenção de percentual pelo vendedor para cobrir despesas administrativas, exatamente como decidido na sentença e mantido na decisão monocrática.

A jurisprudência desta Corte é no sentido de seguir a diretriz vinculante do Tema 1.095 do STJ, garantindo segurança jurídica às relações de consumo, a saber:

“1ª TURMA RECURSAL CÍVEL E CRIMINAL DA BAHIA PROCESSO Nº 0165989-11.2021.8.05 .0001 CLASSE: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA SUSCITANTE: JUÍZODA5ª VSJE DE CAUSAS COMUNS SUSCITADA: JUÍZO DA 15ª VSJE DO CONSUMIDOR JUÍZA RELATORA:SANDRA SOUSA DO NASCIMENTO MORENO EMENTA: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO . GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . INEQUÍVOCA RELAÇÃO DE CONSUMO A DELINEAR A COMPETÊNCIA DO JUIZADO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PARA O JULGAMENTO DA CAUSA. CONFLITO PROCEDENTE PARA DECLARAR A COMPETÊNCIA DO JUIZADO SUSCITADO. Trata-se de conflito negativo de competência suscitado pelo JUÍZO DA 5ª VSJE DE CAUSAS COMUNS, através do qual recusa o processamento da ação movida por LINDICI CALDAS SILVA e OUTRA em face da CONSTRUTORA TENDA S/A, asseverando existir relação de consumo entre as partes, negada pelo JUÍZO DA 15ª VSJE DO CONSUMIDOR, que determinou o envio dos autos ao reconhecer a incompetência do juizado de defesa de consumidor para julgar o feito. Apreciando a questão suscitada, apresento voto com a fundamentação aqui expressa, o qual submeto aos demais membros desta Egrégia Turma . VOTO Razão assiste ao juízo suscitante. No caso dos autos, não há dúvidas que se aplica o Código de Defesa do Consumidor na presente lide. A parte autora contratou os serviços da ré e questiona termos do contrato, bem como condições para distrato. Tratando-se de relação de consumo, o seu exame deve ser feito à luz da Lei Consumerista . O instituto jurídico da alienação fiduciária é regulamentado pela Lei nº. 9.514/97 e envolve duas partes na relação jurídica, o credor fiduciário, aquele que vende o imóvel, e o devedor fiduciante, como o comprador do imóvel. Neste instituto, o devedor fiduciante tem direito à posse direta do imóvel, enquanto a posse indireta permanece com o credor fiduciário . A Lei nº. 9.514/97 estabelece que a inadimplência do devedor fiduciante pode resultar na perda da posse direta do bem, quando houver notificação pelo Cartório de Registro de Imóvel. Na tese firmada sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1 .095, perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmou-se o seguinte entendimento: TEMA 1.095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor . O STJ estabeleceu, portanto, três requisitos que, se seguidas, podem excluir a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nestes contratos de compra e venda de imóvel e, em seu lugar, aplicar a Lei nº. 9.514/97. Essas condições são as seguintes: 1 .Registro do Contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis; 2.Inadimplemento do devedor fiduciante; 3. Constituição em mora, conforme o procedimento estabelecido na Lei nº. 9 .514/97 A primeira condição está prevista no Art. 23 da Lei supracitada, prevendo: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título . Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. A segunda condição mostra-se simples de ser verificada, qual seja o devedor fiduciante deixou de pagar uma ou mais das prestações devidas ao credor fiduciário. Em conjunto, a terceira condição está prevista no Art . 26 e Parágrafos, que ditam quanto ao procedimento para constituição da mora do devedor: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Observe-se que caso qualquer dos requisitos não sejam seguidos, a aplicação da Lei nº . 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, poderá ser afastada, aplicando-se ao caso em comento o Código de Defesa do Consumidor ao contrato. Nesse sentido, trazemos julgado dos Tribunais Superiores: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS . CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. APLICAÇÃO CDC . RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DIREITO A RETENÇÃO DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUALMENTE PACTUADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. SENTENÇA CONFIRMADA . I - O Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que o registro do contrato tem natureza constitutiva da propriedade fiduciária e, ausente tal formalidade, a alienação fiduciária não produzirá seus efeitos no mundo jurídico. Logo, não registrado no cartório competente o contrato que serve de título à propriedade fiduciária, não se aplicam as disposições previstas na citada lei às causas que discutem a resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária. Assim, deve prevalecer as disposições do Código de Defesa do Consumidor a propiciar a rescisão unilateral do contrato por iniciativa dos promitentes compradores. (…) . (TJGO, AC nº 5101458-58.2021.8.09 .0051, Rel. Des. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, DJe de 11/05/2022, g.) [grifos nossos] Mostra-se, portanto, que caso seguidos todos os requisitos supracitados, a aplicação da Lei nº 9 .514/97 será possível, conforme entendimento firmado pelo STJ, resultando no afastamento da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. No que concerne a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e consequências disto para a Vendedora do imóvel, merece destaque os seguintes tópicos acerca do tema. Na hipótese do vendedor realizar a construção para venda às pessoas físicas, em especial quando tal imóvel venha a ser utilizado para habitação, ou venda do terreno, estarão as partes se enquadrando nos conceitos previstos nos Arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, abaixo transcritos: Art . 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Baseando-se nesta conceituação, bem como nas jurisprudências dos tribunais, verifica-se que caso o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel tenha como Vendedora uma construtora e/ou incorporadora e, como Compradora uma pessoa física, a relação de consumo poderá ser verificada, aplicando-se assim o Código de Defesa do Consumidor naquele modelo contratual . A não inclusão de cláusula de alienação fiduciária em garantia no modelo de contrato de compra e venda de imóvel implicará na aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóvel, em específico quando firmados tendo como Comprador uma pessoa física. Nesse contexto, como não há registro no cartório competente do contrato que serve de título à propriedade fiduciária, não se aplicam as disposições previstas na Lei nº 9.514/97 às causas que discutem a resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária. Assim, deve prevalecer as disposições do Código de Defesa do Consumidor a propiciar a rescisão unilateral do contrato . Conforme bem salientado pelo juízo suscitante, os requisitos para incidência do tema 1.095 do STJ estão ausentes, eis que não há registro do contrato de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis e não houve a constituição da devedora em mora. Assim sendo, ante ao exposto, voto no sentido de DECLARAR COMPETENTE O JUÍZO DA 15ª VSJE DO CONSUMIDOR para o julgamento da ação informada, julgando, consequentemente, procedente o conflito de competência suscitado, com a remessa imediata dos autos, para os devidos fins. É como voto . Salvador-Ba, Sala das Sessões, 20 de Junho de 2024. SANDRA SOUSA DO NASCIMENTO MORENO Juíza Relatora (TJ-BA - Conflito de competência: 01659891120218050001, Relator.: SANDRA SOUSA DO NASCIMENTO MORENO, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 25/07/2024)”.

Portanto, a decisão monocrática não padece de qualquer vício, tendo aplicado corretamente o entendimento jurisprudencial consolidado e obrigatório sobre a matéria.

O desfazimento do negócio, com a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela compradora, está em conformidade com a Súmula 543 do STJ e com os parâmetros de razoabilidade.

Por tais razões, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao presente Agravo Interno, mantendo-se integralmente a decisão monocrática de ID 80959948 por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Sala de Sessões, Salvador (BA), data certificada eletronicamente no sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora