PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. GRATUIDADE DA JUSTIÇA DEFERIDA EM GRAU RECURSAL QUANTO AO PREPARO RECURSAL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. AUSÊNCIA DE MORA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES. RETENÇÃO DE 25%. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Apelação interposta contra sentença que reconheceu a culpa dos compradores pela rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando restituição parcial dos valores pagos e afastando indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir a responsabilidade pelo desfazimento contratual, a existência de mora da incorporadora e os efeitos patrimoniais decorrentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A gratuidade da justiça pode ser concedida em grau recursal diante de alteração superveniente da capacidade econômica. Inexistente inovação recursal. A cláusula de tolerância é válida e não se comprovou atraso relevante imputável à incorporadora. A rescisão decorreu de inadimplemento dos compradores. Retenção de 25% dos valores pagos mostra-se razoável. Inexistente dano moral.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
A ausência de prova de mora da incorporadora, aliada ao inadimplemento do comprador, legitima a rescisão contratual com retenção parcial dos valores pagos, sendo cabível a concessão superveniente da gratuidade da justiça e a majoração dos honorários em grau recursal.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0533569-58.2016.8.05.0001, em que figuram como apelantes, ALEXANDRE BULHOES MOREIRA e outros e como apelada, OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA..

ACORDAM os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, à unanimidade, rejeitar a preliminar de inovação recursal; conhecer do recurso e negar-lhe provimento, com a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, nos termos do voto da Relatora. 

Salvador, .

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ALEXANDRE BULHÕES MOREIRA e CARLA VAZ FERNANDES MOREIRA em face da sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara das Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no ID 89654396, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais (n.0533569-58.2016.8.05.001) ajuizada em desfavor de OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Consta dos autos que os autores ajuizaram a demanda originária com o propósito de obter a rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade 803, Torre 02, do empreendimento Horto São Rafael, bem assim a devolução dos valores pagos e a condenação da demandada ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Asseveraram que celebraram o ajuste para aquisição do imóvel com previsão de entrega em fevereiro de 2015, havendo cláusula contratual de tolerância de 180 dias, e sustentaram, em síntese, que a entrega da unidade não ocorreu regularmente, o que teria elevado o saldo devedor, inviabilizado a conclusão do financiamento e acarretado prejuízos patrimoniais e extrapatrimoniais.

Aduziram, ainda, que foram cobradas taxas condominiais e IPTU antes da efetiva disponibilização do bem, razão pela qual requereram a resolução do contrato, a restituição integral das quantias pagas, lucros cessantes, repetição de indébito e compensação por danos morais.

Sobreveio sentença no ID 89654396, por meio da qual o magistrado de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa dos compradores, condenar a ré à restituição de 75% dos valores efetivamente pagos, de forma simples, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa SELIC, dela abatido o IPCA do período, a partir da citação, além de julgar improcedentes os pedidos de indenização por danos morais, lucros cessantes, restituição em dobro de taxas e encargos e congelamento do saldo devedor. Na mesma oportunidade, o Juízo a quo reconheceu a sucumbência recíproca e condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na proporção de 70%  (setenta por cento) para os autores e 30% (trinta por cento) para a ré.

Irresignados, os autores opuseram embargos de declaração, sustentando a existência de omissão na sentença, especialmente quanto à análise da tese defensiva da incorporadora e à conclusão acerca da responsabilidade pelo desfazimento do negócio. Os embargos, contudo, foram rejeitados por decisão constante do ID 89654405, ao fundamento de inexistência dos vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil, consignando o Juízo de origem que o inconformismo da parte embargante se voltava, em verdade, contra o resultado do julgamento.

Os autores interpuseram recurso de apelação, no ID 89654407, em cujo arrazoado requerem, de início, a reconsideração do indeferimento parcial da gratuidade da justiça, ao argumento de que houve alteração superveniente de sua condição econômica.

Asseveram que a apelante Carla Vaz Fernandes Moreira passou a sofrer com doença autoimune associada à síndrome de fibromialgia, circunstância que teria comprometido de modo relevante sua capacidade laborativa, reduzido sua renda e ampliado sobremaneira suas despesas médicas e terapêuticas.

Aduzem que ambos os recorrentes exercem a profissão de professor, sem rendimentos elevados, e que a nova realidade de saúde da apelante passou a impedir o adimplemento de obrigações ordinárias, o que justificaria a concessão integral da justiça gratuita em grau recursal.

Requerem, assim, a reforma do capítulo da sentença que apenas deferiu parcialmente o benefício, ou, subsidiariamente, a reapreciação do pleito pela instância competente.

Sustentam, no mérito, que a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer a ocorrência de inadimplemento por parte dos compradores e ao imputar-lhes a culpa pelo desfazimento do contrato.

Asseveram que todas as parcelas da chamada fase de poupança do imóvel foram adimplidas e que o valor remanescente dizia respeito exclusivamente à parcela final destinada ao financiamento, cuja formalização dependeria da efetiva convocação dos adquirentes e da regularização documental do empreendimento.

Requerem o afastamento da premissa sentencial de que teriam deixado de pagar obrigação vencida em fevereiro de 2016, afirmando que a documentação financeira acostada aos autos demonstraria o pagamento tempestivo das parcelas antecedentes, inclusive com antecipação de pagamento em relação a uma delas. Segundo os recorrentes, a parcela final somente seria exigível após a disponibilização regular da unidade e a reunião dos documentos necessários à contratação do financiamento bancário.

Aduzem, ainda, que a sentença teria adotado compreensão inadequada acerca do marco de entrega do imóvel, ao atribuir à expedição do habite-se, em setembro de 2015, o efeito de caracterizar cumprimento da obrigação da incorporadora.

Atestam que o habite-se não se confunde com a efetiva entrega do empreendimento, pois esta somente se aperfeiçoaria com a conclusão das providências administrativas indispensáveis, a exemplo da averbação, individualização das matrículas, desmembramento da matrícula-mãe, baixa de hipoteca e convocação dos adquirentes para vistoria e recebimento das unidades.

Sustentam que a apelada omite tais circunstâncias e que, embora afirme ter havido apenas um pequeno atraso, os elementos do feito apontariam que, mesmo após a expedição do habite-se, o empreendimento não estava documentalmente apto à liberação das unidades para os compradores que dependiam de financiamento bancário.

Alegam, por isso, que o atraso da incorporadora perdurou por mais de um ano, inclusive até a data do ajuizamento da ação, em junho de 2016, quando ainda não teriam sido convocados para o recebimento do bem.

Prosseguem afirmando que a sentença deixou de observar a natureza consumerista da relação jurídica e o necessário equilíbrio contratual. Nesse passo, requerem o reconhecimento da abusividade da disciplina contratual que, a seu ver, contemplaria penalidades apenas em desfavor do comprador, sem equivalente proteção quando a mora decorre da conduta da vendedora.

Declaram que o contrato de adesão foi redigido unilateralmente pela incorporadora e que a ausência de previsão de consequências efetivas para o atraso na entrega do imóvel importaria quebra da boa-fé objetiva, da equidade e da paridade material entre as partes.

Requerem a inversão das cláusulas penais previstas contratualmente em favor da incorporadora, de modo a condenar a ré ao pagamento de multa moratória, juros de mora e honorários advocatícios contratuais em favor dos consumidores, por força da equivalência material que entendem devida em relações de consumo.

Sustentam os apelantes que, reconhecida a mora da incorporadora, a rescisão contratual deve ser requalificada para ser imputada à culpa exclusiva da vendedora, com a consequente restituição integral e imediata de todas as parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Apontam que a devolução parcial de 75%, com retenção de 25%, somente seria admissível quando o desfazimento decorresse de culpa dos compradores, hipótese que reputam afastada pelo conjunto fático-probatório. Requerem, pois, a modificação integral da sentença para que a resolução contratual seja reconhecida como provocada pelo inadimplemento da incorporadora.

Solicitam exclusão da condenação que lhes foi imposta a título de honorários sucumbenciais e custas processuais, asseverando que, se reconhecida a responsabilidade da ré pelo desfazimento do negócio, deverá ser invertido o ônus da sucumbência, com condenação unilateral da apelada nas verbas processuais e honorárias.

Demandam, ainda, a condenação da incorporadora ao pagamento de danos morais, sustentando que a frustração do negócio, a longa espera pela disponibilização do imóvel, a ausência de informações claras, o aumento do saldo devedor ao longo do período de atraso e a frustração de planos patrimoniais e pessoais teriam extrapolado o mero inadimplemento contratual, transformando o investimento imobiliário em verdadeiro passivo inesperado e gerando angústia, insegurança e abalo de ordem extrapatrimonial. Postulam a fixação de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Veiculam a insurgência contra o capítulo da sentença que afastou o pedido de congelamento do saldo devedor e de restituição dos valores pagos a título de atualização monetária durante o período de alegado atraso. 

Asseveram que a incidência do INCC, ou de índice semelhante, após o prazo previsto para entrega do imóvel, transfere ao consumidor os ônus financeiros do atraso do fornecedor, importando enriquecimento sem causa da incorporadora. Requerem, por isso, o congelamento do saldo devedor desde o termo final contratual de entrega e a restituição em dobro de todas as quantias pagas indevidamente a esse título, invocando, subsidiariamente, a adoção da taxa referencial caso não se acolha a pretensão principal.

Ao final, requerem o integral provimento do recurso para que a sentença seja reformada em todos esses pontos.

Contrarrazões no ID 89654415, nas quais, preliminarmente, requer o conhecimento parcial da apelação, ao argumento de que os recorrentes teriam inovado em sede recursal ao introduzir alegações referentes à alteração fática superveniente da situação econômico-financeira para fins de gratuidade integral, bem como ao suscitar supostas omissões documentais da incorporadora após a expedição do habite-se, sem que tais matérias tivessem sido objeto de instrução regular na origem. Nesse sentido, assevera que a apelação não pode ser utilizada para inaugurar debate probatório, invocando os arts. 1.013, §1º, 1.014 e 435 do Código de Processo Civil, e requer o não conhecimento dos tópicos que, a seu sentir, extrapolariam a causa madura fixada em primeiro grau.

Subsidiariamente, requer, em caso de eventual reconhecimento de mora do fornecedor, que eventual cláusula penal seja arbitrada com moderação, sem cumulação com lucros cessantes e observados os limites do art. 413 do Código Civil. Ao final, requer a majoração dos honorários advocatícios em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal.

Na sequência, foi proferida decisão no ID 95805169, em que se consignou que, da análise minudente do caderno processual, se verificava, nas contrarrazões, a suscitação de preliminar de conhecimento parcial do apelo por inovação recursal, razão pela qual foi determinada a intimação da parte apelante para se manifestar, em observância ao art. 10 do Código de Processo Civil e ao princípio da vedação à decisão surpresa.

Sobreveio despacho no ID 99771409, no qual se registrou que, no recurso de apelação, os recorrentes impugnaram, como questão prévia, o indeferimento parcial do pedido de gratuidade da justiça. Na mesma decisão, foi consignado que a presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência da pessoa natural não é absoluta e que, por isso, deveriam os apelantes, no prazo de 15 dias, colacionar aos autos cópia integral das declarações de imposto de renda dos anos de 2024 e 2025, faturas de todos os cartões de crédito, extratos de todas as contas bancárias de suas titularidades, ambos relativos aos seis meses anteriores, além de prova das despesas mensais e outros documentos hábeis à comprovação do preenchimento dos pressupostos legais para a concessão do benefício.

Em atendimento ao comando judicial, os apelantes protocolaram petição no ID 102233522, na qual requerem a juntada de documentos complementares para apreciação do pedido de gratuidade judiciária. Nessa manifestação, asseveram que ambos são professores, que atravessam severa dificuldade financeira, que a condição de saúde da recorrente Carla Vaz impactou negativamente seus rendimentos e elevou significativamente os gastos com tratamento médico e medicamentos, e informam, ainda, que os recorrentes se encontram separados, residindo o primeiro de favor em kitnet, permanecendo ambos com o encargo de manutenção de filho menor em idade escolar. Requerem, ao final, a concessão da gratuidade da justiça, afirmando que houve importante modificação da realidade econômica anteriormente existente.

No ID 89693225, consta o termo de distribuição, por sorteio, realizada em 05.09.2025 pela Diretoria de Distribuição do Segundo Grau, cabendo a esta Desembargadora a relatoria do feito.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador/BA, 7 de maio de 2026.

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Antes do exame das questões preliminares e de mérito, cumpre apreciar o pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado pelos apelantes em sede recursal.

A matéria, por sua natureza, não se submete aos limites estritos do efeito devolutivo da apelação, podendo ser apreciada em qualquer grau de jurisdição, nos termos do art. 99 do Código de Processo Civil.

Dispõe o referido dispositivo:

Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.

No caso concreto, os apelantes trouxeram aos autos elementos que indicam modificação superveniente de sua capacidade financeira, notadamente em razão de enfermidade que compromete a capacidade laborativa da recorrente, associada ao aumento de despesas médicas e à reconfiguração da estrutura familiar.

A análise do conjunto fático revela situação de vulnerabilidade econômica suficiente para justificar a concessão do benefício, sendo desnecessária a demonstração de estado de miserabilidade absoluta, bastando a comprovação de dificuldade de arcar com os encargos processuais sem prejuízo do sustento próprio.

Dessa forma, defiro aos apelantes os benefícios da gratuidade da justiça apenas no que toca ao preparo recursal, consignando-se que sua concessão não possui efeito retroativo para alcançar condenações anteriormente fixadas.

I – DA PRELIMINAR DE CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO

A apelada suscita preliminar de não conhecimento parcial do recurso, ao argumento de que os apelantes teriam inovado em sede recursal ao apresentar novas alegações relativas à regularização documental do empreendimento e à impossibilidade de financiamento.

A preliminar não merece acolhimento.

Nos termos do art. 1.013, §1º, do Código de Processo Civil:

Art. 1.013, §1º. Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas.

A inovação recursal, apta a impedir o conhecimento do recurso, pressupõe a introdução de causa de pedir ou pedido novo, o que não se verifica no caso.

Desde a petição inicial, os autores sustentam que o insucesso do negócio decorreu de falha imputável à incorporadora, especialmente quanto à alegada irregularidade na entrega do imóvel e à impossibilidade de sua fruição plena.

As alegações trazidas em sede recursal limitam-se a detalhar tais fundamentos, sem alteração da causa de pedir, constituindo mero aprofundamento argumentativo.

Eventual fragilidade probatória dessas alegações constitui matéria de mérito e não questão de admissibilidade recursal.

Assim, rejeito a preliminar de inovação recursal.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

II – DO MÉRITO

A controvérsia cinge-se à definição da responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda da unidade nº 803, Torre 02, do empreendimento “Horto São Rafael”, bem como à existência de danos materiais e morais indenizáveis.

A sentença concluiu que: (i) a cláusula de tolerância de 180 dias é válida; (ii) não houve atraso injustificado na entrega do empreendimento; (iii) a rescisão decorreu do inadimplemento dos compradores; (iv) é devida a restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%; e (v) inexistem danos morais indenizáveis.

Sustentam as apelantes que todas as parcelas da fase de poupança foram adimplidas tempestivamente, restando apenas a parcela destinada ao financiamento, cuja quitação dependeria de convocação formal para entrega das chaves e disponibilização da documentação necessária.

Contudo, dos elementos constantes dos autos, verifica-se que o “habite-se” foi expedido em 02/09/2015, dentro do prazo contratual considerado o período de tolerância, cujo termo final se projetava para agosto de 2015, sendo reconhecida pela sentença a inexistência de atraso contratual relevante.

Ainda que se argumente que a expedição do “habite-se” não se confunde com a efetiva entrega das chaves, não há comprovação robusta de que eventual lapso adicional tenha sido suficiente para caracterizar inadimplemento substancial da incorporadora apto a justificar a rescisão por sua culpa exclusiva.

Por outro lado, restou incontroverso que o saldo remanescente não foi quitado pelos adquirentes, sendo este elemento determinante para o desfazimento do negócio.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime do Código de Defesa do Consumidor, admite-se a retenção de percentual razoável das parcelas pagas quando a rescisão decorre de inadimplemento do comprador, sendo consolidado o entendimento jurisprudencial quanto à possibilidade de retenção entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto.

No caso dos autos, a retenção fixada em 25% mostra-se compatível com os parâmetros adotados pela jurisprudência e proporcional às peculiaridades do contrato.

Não se evidencia, portanto, equívoco na conclusão de que a rescisão operou-se por culpa dos compradores.

Sustentam os apelantes que houve atraso injustificado na entrega do imóvel, defendendo que a simples expedição do “habite-se” não se confunde com a efetiva disponibilização da unidade para imissão na posse, especialmente diante da necessidade de averbação e individualização das matrículas.

A matéria relativa ao atraso na entrega de imóvel foi apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), ocasião em que se firmaram as seguintes teses, em síntese:

a) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância contratual, gera presunção de prejuízo consistente na privação injusta do uso do bem, sendo cabível indenização na forma de aluguel mensal;

b) É possível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor para aplicá-la contra o fornecedor em caso de atraso;

c) É indevida a cobrança de encargos vinculados à evolução da obra após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, se configurado atraso imputável à incorporadora.

Todavia, a aplicação dessas teses pressupõe a efetiva demonstração de atraso contratual imputável ao fornecedor.

No caso dos autos, não se comprovou atraso relevante além do período de tolerância.

Ora, a sentença reconheceu que o “habite-se” foi expedido em 02/09/2015, reputando cumprido o prazo contratual considerada a cláusula de tolerância. A controvérsia recursal reside, portanto, em saber se houve atraso além do período contratualmente admitido e, sobretudo, se eventual lapso posterior à expedição do “habite-se” pode ser qualificado como inadimplemento substancial apto a deslocar a responsabilidade pelo desfazimento do contrato.

Ainda que se admita que a expedição do “habite-se” não se confunda, por si só, com a efetiva entrega das chaves, não há nos autos prova inequívoca de que tenha havido atraso relevante, além do prazo de tolerância, imputável exclusivamente à incorporadora, capaz de justificar a rescisão por sua culpa.

Ademais, importa registrar que o próprio Superior Tribunal de Justiça, em julgados posteriores ao Tema 996, delimitou que a presunção de lucros cessantes decorre da privação do uso do bem quando o contrato é mantido. Diversamente, quando o adquirente opta pela rescisão contratual, os lucros cessantes não são automaticamente presumidos, exigindo demonstração específica do prejuízo.

Os apelantes também requerem o congelamento do saldo devedor, sustentando, em síntese, que a incidência de atualização monetária durante o período que reputam correspondente ao atraso na entrega do imóvel transferiria ao consumidor os ônus financeiros do inadimplemento da incorporadora, convertendo a obrigação contratual em fonte de agravamento artificial da dívida.

A pretensão, contudo, não comporta acolhimento.

De início, é preciso assentar que o pedido formulado pelos recorrentes parte de premissa central que este voto não acolhe, qual seja, a de que houve mora contratual imputável à promitente vendedora em extensão apta a deslocar integralmente para esta os efeitos econômicos do negócio frustrado. Como já examinado nos capítulos anteriores, não se comprovou, com a robustez exigida, que o desfazimento do contrato tenha decorrido de inadimplemento da incorporadora. Ao contrário, o conjunto fático-probatório, tal como valorado pelo Juízo de origem e ora revisto nesta instância, não autoriza o reconhecimento de culpa exclusiva da apelada pela resolução contratual. Já por essa razão, a pretensão de “congelamento” do saldo devedor perde seu suporte lógico, pois se constrói sobre uma causa de pedir que não foi demonstrada.

Mas ainda que se superasse tal premissa, o pedido, tal como deduzido, não poderia ser acolhido em sua formulação ampla e automática.

In casu, a própria documentação juntada pela apelante ao recurso de apelação revela que o alegado atraso não decorreu de conduta imputável à incorporadora, mas sim de entraves vinculados ao procedimento de financiamento imobiliário e às exigências formuladas pelo agente financeiro.

Conforme se extrai da Ata de Assembleia Geral de Instalação do Condomínio Horto São Rafael, realizada em 14 de dezembro de 2015 (ID 89654410), o empreendimento encontrava-se formalmente instalado, com instituição regular do condomínio, eleição de síndico e deliberações administrativas próprias da fase pós-conclusão da obra. Tal circunstância demonstra que o empreendimento havia ultrapassado a etapa construtiva, inexistindo elemento que indique paralisação da obra ou descumprimento do cronograma físico por culpa da incorporadora.

De igual modo, os e-mails trocados entre a adquirente, o Banco do Brasil e a OAS Empreendimentos (ID 89654411) evidenciam que o entrave para a formalização do financiamento estava relacionado à pendência de documentação exigida pelo agente financeiro, a exemplo de matrícula atualizada, certidões de ônus reais vencidas e certidão negativa de tributos municipais do imóvel.

Em comunicação encaminhada pelo banco, constou expressamente que havia “matrícula e certidões de ônus reais e ações reipersecutórias do imóvel vencidas”, além de certidão municipal prestes a vencer, condicionando-se o prosseguimento do financiamento à regularização desses documentos. Trata-se de exigência inerente ao procedimento bancário, que integra a fase de análise de crédito e garantia real, não configurando, por si só, mora contratual da incorporadora.

Ademais, em mensagem encaminhada pela própria adquirente, esta afirma permanecer “dependendo da OAS para concluir o processo de financiamento”, relatando demora na disponibilização de documentação. Contudo, a leitura integral das trocas eletrônicas demonstra que o fluxo envolvia também a atuação do agente financiador e a atualização de documentos perante o cartório de registro de imóveis, em cenário que revela complexidade típica de contratos financiados e não inadimplemento voluntário ou resistência injustificada da incorporadora.

Importa ressaltar que, em contratos de promessa de compra e venda vinculados a financiamento imobiliário, a formalização do mútuo depende da atuação coordenada de três polos: adquirente, incorporadora e instituição financeira. A simples existência de exigências documentais ou trâmites cartorários não caracteriza, automaticamente, mora exclusiva do fornecedor.

No presente caso, não há demonstração objetiva de que a incorporadora tenha se recusado a cumprir obrigação contratual ou tenha deixado de concluir a obra no prazo pactuado. Ao revés, os elementos probatórios indicam que a controvérsia residiu na fase de liberação do crédito e regularização de garantias, circunstância que não autoriza a incidência automática da presunção de prejuízo prevista na jurisprudência sobre atraso na entrega de imóvel.

Assim, a prova produzida pela própria recorrente afasta a tese de atraso injustificado imputável à incorporadora, não se configurando mora contratual apta a ensejar indenização por lucros cessantes ou danos morais, mantendo-se hígida a conclusão da sentença quanto à ausência de responsabilidade exclusiva da apelada.

No tocante à devolução dos valores pagos, a sentença determinou a restituição de 75%, com retenção de 25%, sob o fundamento de que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento por meio da Súmula 543, segundo a qual:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No caso concreto, não restou comprovado atraso contratual imputável à incorporadora além do período de tolerância, tampouco demonstrado impedimento indevido à formalização do financiamento por culpa exclusiva da ré.

Assim, mantida a conclusão de que o desfazimento decorreu do inadimplemento dos adquirentes, revela-se legítima a retenção fixada em 25%, percentual que se mostra compatível com os parâmetros jurisprudenciais e proporcional às circunstâncias do contrato.

Não há, portanto, fundamento para devolução integral.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional que ultrapasse o mero aborrecimento.

No caso dos autos, não se verifica demonstração de abalo anímico que ultrapasse o mero dissabor decorrente do desfazimento do contrato.

Assim, correta a sentença ao julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Conforme já delineado, a incidência do Tema 996/STJ pressupõe atraso contratual imputável ao fornecedor, o que não restou demonstrado nos autos.

Além disso, tendo os apelantes optado pela rescisão contratual, a indenização por lucros cessantes não é automaticamente presumida, exigindo prova específica do prejuízo, o que não foi produzido.

Igualmente, não há base fática para acolhimento do pedido de restituição em dobro de encargos ou congelamento do saldo devedor, pois, em sintonia com anteriores julgados de minha relatoria, mesmo diante da comprovada mora na entrega do imóvel, não se pode permitir o congelamento total do saldo devedor do contrato, mormente porque "A correção monetária nada mais é do que um mecanismo de manutenção do poder aquisitivo da moeda, não devendo representar, consequentemente, por si só, nem um plus nem um minus em sua substância (AgRg no Resp 1.300.928, MARIA ISABEL GALLOTI)"..

No que concerne aos honorários advocatícios, a sentença fixou a verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, distribuída na proporção de 70% para os autores e 30% para a ré, em razão da sucumbência recíproca, considerando o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, bem como o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido para o seu serviço, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

A sentença, portanto, deve ser mantida integralmente.

Mantida integralmente a sentença quanto ao mérito recursal, impõe-se a majoração da verba honorária em sede recursal, conforme dispõe o art. 85, §11, do CPC:

Art. 85, §11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal.

No caso concreto, não obstante o desprovimento do recurso, verifica-se a atuação da parte apelada em grau recursal, com a apresentação de contrarrazões, o que justifica a majoração da verba honorária.

Assim, majoro os honorários advocatícios para 6% sobre o valor da condenação em favor da parte apelada.

Diante do exposto, voto no sentido de rejeitar a preliminar de inovação recursal, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença; como também, a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência.

Sala de Sessões,  

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

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