PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONFESSADO. RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPEJO. DIREITO À RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO COMPROVADO. INVIABILIDADE DE DIREITO DE PREFERÊNCIA EM AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, decretando a rescisão do contrato de locação e determinando o despejo do imóvel, além de condenar o locatário ao pagamento dos aluguéis inadimplidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão:
   (i) verificar se o inadimplemento dos aluguéis justifica a rescisão do contrato de locação e o despejo;
   (ii) analisar a existência de direito de retenção por benfeitorias realizadas pelo locatário; e
   (iii) examinar a possibilidade de reconhecimento do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo locatário inadimplente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O inadimplemento dos aluguéis, confessado pelo apelante desde 2018, constitui obrigação primordial do locatário, conforme art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91. A falta de pagamento justifica a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9º, inciso III, da referida Lei.

2. Quanto às benfeitorias alegadas, o apelante não apresenta provas documentais idôneas que comprovem a realização das obras ou seu caráter necessário, útil ou voluptuário, conforme exigem os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/91 e o art. 96 do Código Civil.

3. O direito de preferência na aquisição do imóvel não pode ser reconhecido, tendo em vista que não há elementos nos autos indicando a intenção das locadoras em alienar o imóvel. Além disso, locatários inadimplentes não possuem condições jurídicas para exercer tal direito, especialmente sem demonstração de capacidade financeira para adquirir o bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O inadimplemento de aluguéis pelo locatário justifica a rescisão do contrato de locação e o despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91, art. 9º, inciso III.

2. A alegação de direito à retenção por benfeitorias depende de comprovação documental idônea, que deve evidenciar sua realização e seu caráter necessário, útil ou voluptuário.

3. O direito de preferência para aquisição do imóvel locado não é reconhecido ao locatário inadimplente e exige a comprovação da intenção do locador de alienar o bem.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, 23, I, 35 e 36; CC, art. 96.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1010009-48.2022.8.26.0223, Rel. Gomes Varjão, 34ª Câmara de Direito Privado, j. 29/05/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0516898-52.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante RENATO ALVES DE SOUSA e como apelada NILMA ANTAS NEVES e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

Presidente

Desa Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Desprovimento do recurso de apelação -Unânime

Salvador, 24 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Renato Alves de Sousa contra a sentença (ID 72602397) proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que julgou procedente o pedido formulado na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por Nilma Antas Neves e Milene Antas Meyer. A sentença decretou a rescisão do contrato de locação, condenou o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação inadimplidos, bem como determinou a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado.

Os embargos de declaração opostos contra a sentença foram acolhidos para integrar o julgado, concedendo o benefício da gratuidade da justiça ao réu, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC (ID 72602397).

Nas razões do recurso (ID 72602400), a parte apelante sustentou que o contrato de locação verbal celebrado para fins comerciais fora mantido regularmente até 2018, quando, devido a dificuldades financeiras agravadas por questões de saúde, houve inadimplemento parcial. Alegou que realizou benfeitorias necessárias no imóvel e questionou a ausência de análise destas melhorias na sentença. Argumentou, ainda, que a suposta sublocação do imóvel não foi comprovada pelas autoras, uma vez que o ocupante do imóvel, Sr. Ivan, reside no local há mais de 20 anos, com anuência do locador anterior. Por fim, aduziu que busca regularizar a situação financeira e pleiteia a manutenção do contrato ou alienação do imóvel com direito de preferência.

Ao final, requereu o provimento do recurso para reformar a sentença, afastando a ordem de despejo e reconhecendo o direito à retenção pelas benfeitorias realizadas.

Nas contrarrazões ao recurso de apelação (ID 72602404), as apeladas refutaram as alegações do apelante, afirmando que o inadimplemento dos aluguéis persiste desde 2018 e que não há comprovação documental das supostas benfeitorias. Sustentaram que a sublocação do imóvel é fato notório e devidamente comprovado nos autos. Requereram, assim, o desprovimento do recurso e a manutenção da sentença.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara. Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 14 de janeiro de 2025.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Renato Alves de Sousa contra sentença que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, determinando a rescisão do contrato de locação e o despejo do apelante, além da condenação ao pagamento de aluguéis inadimplidos.

O recorrente sustenta, em síntese: (i) reconhecimento parcial do inadimplemento, alegando dificuldades financeiras e problemas de saúde; (ii) realização de benfeitorias necessárias no imóvel e direito à retenção; (iii) inexistência de sublocação do imóvel; (iv) desejo de regularizar a dívida ou, alternativamente, adquirir o imóvel com preferência na compra.

O inadimplemento confessado pelo apelante desde 2018 é fato incontroverso nos autos. Nos termos do art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91, é obrigação primordial do locatário pagar pontualmente os aluguéis e encargos da locação, no prazo estipulado.

A Ausência de comprovação do pagamento dos aluguéis constitui causa da extinção da relação locatícia, conforme art. 9º da Lei 8245/91:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(...)

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Quanto às benfeitorias, o apelante afirmou ter realizado obras de conservação no imóvel, como troca de portas e desentupimento de tubulações. Todavia, não há nos autos comprovação documental idônea que sustente a realização dessas melhorias ou seu caráter necessário, útil ou voluptuário, conforme previsto nos arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato e no art. 96 do Código Civil.

Observa-se, por fim, que o apelante requer a manutenção do contrato ou, alternativamente, o direito de preferência na aquisição do imóvel. Contudo, a manutenção contratual é inviável diante da ausência de comprovação do pagamento dos aluguéis e da falta de elementos que demonstrem disposição das apeladas em renegociar o contrato nos termos sugeridos.

Quanto ao direito de preferência, inexiste nos autos indicação de intenção das proprietárias em alienar o bem, o que inviabiliza a análise do pedido. Ademais, não há que se falar em direito de preferência, na hipótese de locatário inadimplente, que não demonstrou real condição de aquisição do imóvel.

Neste sentido:

Ação de despejo c.c cobrança. Direito de preferência. Locatário alega que foi preterido no seu direito de preferência na aquisição do imóvel, pois lhe foram oferecidas condições diferentes daquelas ofertadas ao adquirente. Anulação do contrato celebrado entre alienante e adquirente que não é possível por esta via. Direito de preferência que não pode ser oposto ao adquirente em ação de despejo, pois se trata de relação entre o locador originário e o locatário. Uma vez comprovada a alienação do imóvel durante a vigência da locação e sendo incontroversa a inadimplência do locatário frente aos aluguéis e demais encargos locatícios, era mesmo de rigor a procedência da ação. Eventual discussão acerca do direito de preferência deverá ser instaurada em ação própria. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1010009-48.2022.8.26.0223 Guarujá, Relator: Gomes Varjão, Data de Julgamento: 29/05/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2024)

Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença proferida pelo Juízo de 1º grau, que decretou a rescisão do contrato de locação e determinou o despejo do imóvel, bem como condenou o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos e encargos locatícios.

Salvador/BA,

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora