PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO SIMULTÂNEOS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO, OBSCURIDADE E ERRO DE PREMISSA FÁTICA. VÍCIOS INEXISTENTES. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO E REAVALIAÇÃO DE PROVAS. VIA INADEQUADA. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC). RECURSOS REJEITADOS.

I. Caso em Exame

1. Embargos de Declaração opostos por ambas as partes contra acórdão que deu parcial provimento às apelações, reformando a sentença para determinar a restituição em dobro de valor cobrado como condição de entrega das chaves, condenar a construtora ao pagamento de multa por atraso e adequar consectários legais, mantendo a responsabilidade do comprador pelo IPTU somente após a imissão na posse e a improcedência dos danos morais.

II. Questão em Discussão 

2. Discute-se a existência de vícios no julgado (art. 1.022 do CPC), especificamente quanto: (i) à suposta omissão sobre a origem contábil da cobrança declarada indevida; (ii) à obscuridade no termo inicial da multa moratória; (iii) à responsabilidade por despesas propter rem antes da entrega das chaves; (iv) ao alegado erro de premissa fática na atribuição de culpa pelo atraso no financiamento; e (v) à validade da cláusula de tolerância sem notificação prévia.

III. Razões de Decidir 

3. Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada, destinando-se exclusivamente a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não servindo como instrumento para manifestação de inconformismo com o resultado do julgamento ou para reexame de provas.

4. No tocante aos embargos da construtora, o acórdão foi claro ao reconhecer a abusividade da cobrança condicionante à entrega das chaves, independentemente de sua natureza (correção monetária ou não). Quanto ao termo da multa e às despesas de IPTU/Condomínio, o julgado aplicou tese jurídica objetiva e alinhada ao Tema 886 do STJ (responsabilidade a partir da imissão na posse), inexistindo obscuridade ou omissão, mas sim decisão contrária aos interesses da parte.

5. Em relação aos embargos do comprador, a discordância quanto à imputação de culpa pelo atraso no financiamento (suposta burocracia da SPU/Habite-se) envolve a valoração do conjunto probatório, matéria de mérito já exaurida e insuscetível de revisão via aclaratórios sob o manto de "erro de premissa fática". A validade da cláusula de tolerância, por sua vez, segue jurisprudência consolidada (Súmula 543/STJ a contrario sensu), dispensando notificação prévia.

6. A simples pretensão de prequestionamento, desacompanhada de vício real no julgado, é atendida pela aplicação do art. 1.025 do CPC, considerando-se incluídos no acórdão os elementos suscitados para fins de acesso às instâncias superiores.

IV. Dispositivo e Tese 

7. Recursos conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento: "1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da causa ou à revaloração de provas. 2. A discordância da parte com o entendimento jurídico adotado ou com a análise fática realizada pelo colegiado não configura omissão, contradição, obscuridade ou erro material passível de correção pela via dos aclaratórios."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos dos Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 0548944-31.2018.8.05.0001, em que figuram, como embargantes e embargados reciprocamente, EXPRESSO 2222 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. e THIEGO DEOLINO DE ALMEIDA SOUZA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em CONHECER E REJEITAR AMBOS OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo íntegro o acórdão guerreado, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, __ de _________ de ____.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge 

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

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  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO simultâneos, opostos por EXPRESSO 2222 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. (ID. 95283721) e por THIEGO DEOLINO DE ALMEIDA SOUZA (ID. 95435472), contra o Acórdão (ID. 94810805) proferido por esta Primeira Câmara Cível, que conheceu e deu parcial provimento às apelações de ambas as partes.

O aresto embargado reformou parcialmente a sentença de origem para: (i) condenar a acionada a restituir em dobro o valor de R$ 33.259,15, cobrado como condição para entrega das chaves; (ii) condenar a acionada ao pagamento da multa contratual por atraso na entrega do imóvel (96 dias de mora); e (iii) adequar os critérios de juros e correção monetária à Taxa SELIC e, posteriormente, ao IPCA + juros legais (Lei nº 14.905/2024), mantendo a condenação de restituição de IPTU/condomínio e a improcedência dos danos morais.

Em suas razões (ID. 95283721), a embargante EXPRESSO 2222 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. aponta omissões e obscuridade no julgado. Sustenta que o acórdão foi omisso ao não considerar a prova da origem da cobrança de R$ 33.259,15, que corresponderia à correção monetária incidente sobre o saldo devedor em razão do atraso do comprador (Art. 389, CC). 

Aponta obscuridade quanto ao termo inicial da multa por atraso, alegando que, embora o contrato de financiamento seja de 30/06/2016, o repasse do valor pela instituição financeira só ocorreu em 20/09/2016, devendo esta ser a data considerada para quitação. 

Por fim, aduz omissão na aplicação do art. 395 do CC quanto à restituição de IPTU e taxas condominiais, argumentando que tais despesas devem ser suportadas pelo comprador em mora. Prequestiona a matéria ventilada.

Por sua vez, o embargante THIEGO DEOLINO DE ALMEIDA SOUZA (ID. 95435472) alega a existência de premissa fática equivocada e omissão. Defende que o acórdão incorreu em erro ao imputar-lhe a mora até 30/06/2016, omitindo-se sobre as provas de que o atraso no financiamento decorreu de culpa exclusiva da construtora (pendências de averbação do Habite-se e regularização junto à SPU/Mosteiro de São Bento). 

Argumenta, ainda, omissão quanto à invalidade da utilização automática da cláusula de tolerância por ausência de notificação prévia ao consumidor, pugnando pelo reconhecimento da mora da ré desde 31/08/2015. Requer a atribuição de efeitos infringentes para sanar os vícios apontados.

Devidamente intimadas, as partes apresentaram contrarrazões. A EXPRESSO 2222 (ID. 95760840) refutou os argumentos do autor, defendendo que houve ciência sobre o prazo de tolerância e que não houve comprovação de entraves criados pela ré para o financiamento. 

Já o embargado THIEGO DEOLINO (ID. 95853881) pugnou pela rejeição dos aclaratórios da ré, sustentando que a quitação dada na escritura pública de financiamento impede a cobrança de saldos residuais posteriores e que a mora foi devidamente fixada.

É o que importa circunstanciar.

Relatados os autos, os restituo à Secretaria, determinando a sua inclusão em pauta para julgamento, nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador (BA), 15 de dezembro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

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  Primeira Câmara Cível 

PJ04

Conheço dos recursos, porquanto tempestivos e atendidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal.

Cuida-se de dois Embargos de Declaração opostos, respectivamente, por EXPRESSO 2222 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. e por THIEGO DEOLINO DE ALMEIDA SOUZA, em face do Acórdão que, por unanimidade, deu parcial provimento aos apelos de ambas as partes.

Analiso-os conjuntamente, dada a similitude da pretensão de fundo: a rediscussão do mérito.

De pórtico, impende salientar que os embargos de declaração constituem espécie recursal de fundamentação vinculada, destinando-se, estritamente, ao saneamento de vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, contradição, obscuridade ou erro material). Não se prestam, portanto, à revisão do julgado por mero inconformismo da parte com o resultado que lhe foi desfavorável.

O julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes, desde que fundamente sua decisão de maneira suficiente para resolver a controvérsia. Se o acórdão adotou tese jurídica clara e aplicou o direito aos fatos de forma coerente, a ausência de menção expressa a determinado dispositivo legal ou argumento periférico não configura omissão.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE QUAISQUER DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC/2015. REDISCUSSÃO DE QUESTÕES JÁ RESOLVIDAS NA DECISÃO EMBARGADA. MERO INCONFORMISMO. SIMPLES REITERAÇÃO DE ARGUMENTOS. NÃO-CABIMENTO. CONTRADIÇÃO INTERNA DO JULGADO. AUSÊNCIA. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração constituem instrumento processual com o escopo de eliminar do julgamento obscuridade, contradição ou omissão sobre tema cujo pronunciamento se impunha pelo acórdão ou, ainda, de corrigir evidente erro material, servindo como instrumento de aperfeiçoamento do julgado (art. 1.022 do CPC/2015) . 2. Revelam-se improcedentes os embargos declaratórios em que as questões levantadas não configuram as hipóteses de cabimento do recurso, delineadas no art. 1.022 do CPC. 3. A rediscussão, via embargos de declaração, de questões de mérito já resolvidas configura pedido de alteração do resultado do decisum, traduzindo mero inconformismo com o teor da decisão embargada.Nesses casos, a jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que os embargos não merecem prosperar. 4. Tratando-se de mera reiteração de argumentos anteriormente levantados, e sendo certo que as questões apontadas como omitidas foram clara e fundamentadamente examinadas nas decisões precedentes, são manifestamente descabidos os presentes declaratórios. 5. Embargos de declaração rejeitados. (STJ - EDcl no AgInt nos EREsp: 1552880 SP 2014/0003463-5, Relator.: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 07/03/2023, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 13/03/2023)

No mesmo diapasão, colaciono recente precedente de Tribunal Pátrio:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SUPOSTA OCORRÊNCIA DE CONTRADIÇÃO NO JULGADO. VÍCIO INEXISTENTE. NÍTIDO INTUITO DE REDISCUSSÃO DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO E REEXAME DO MÉRITO DA CAUSA . IMPOSSIBILIDADE. 1. Em sede de Embargos de Declarações, deve-se tão somente suprir eventuais vícios de omissão, contradição e obscuridade ou, ainda, corrigir erro material porventura existente nas decisões embargadas; 2. A oposição baseia-se na suposta existência de contradição no julgado . Porém, em sede de razões recursais, o Embargante se limita a rediscutir o posicionamento jurídico adotado pelo Órgão Julgador, irresignando-se com as conclusões derivadas dos documentos juntados aos autos digitais; 3. "Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão de matéria devidamente abordada e decidida no acórdão embargado, tampouco servem para simples manifestações de inconformismo das partes" (STJ - EDcl nos EDcl no AgInt nos EDcl na Rcl nº 39.524/SC); 4. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJ-AM - Embargos de Declaração Cível: 00073294120248040000 Manaus, Relator.: Cezar Luiz Bandiera, Data de Julgamento: 09/01/2025, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 09/01/2025)

Passo à análise individualizada.

1) Dos Embargos de EXPRESSO 2222 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.

A embargante sustenta omissões e obscuridade que, em verdade, traduzem irresignação com a justiça da decisão.

Quanto à suposta omissão sobre a cobrança do saldo residual (R$ 33.259,15), o acórdão foi expresso ao considerar a cobrança abusiva na forma como foi realizada (condição sine qua non para entrega das chaves). A tentativa da embargante de justificar a origem contábil do débito como "correção monetária" não elide a ilicitude da conduta coercitiva reconhecida pelo colegiado. A contradição que autoriza os aclaratórios é a interna (entre fundamentos e dispositivo), e não a contradição entre a decisão e a tese de defesa.

No que tange à alegada obscuridade no termo inicial da multa, verifica-se que o acórdão adotou critério objetivo: a data da assinatura do contrato de financiamento (30/06/2016). A pretensão da ré de postergar esse marco para a data do repasse financeiro (20/09/2016) é matéria de mérito. Não há obscuridade no texto da decisão, que é inteligível e direto; há, sim, divergência de interpretação jurídica, o que deve ser objeto de Recurso Especial, se cabível.

Por fim, quanto às despesas de IPTU e Condomínio, não houve omissão na aplicação do art. 395 do CC. O aresto aplicou entendimento vinculante do STJ (Tema 886), segundo o qual a responsabilidade do promitente comprador somente se inicia com a efetiva imissão na posse. Ao decidir com base em tese firmada em repetitivo, o Tribunal afasta, implicitamente, as teses em contrário.

Sobre a impossibilidade de rediscussão sob pretexto de vícios, cito:

PROCESSO CIVIL. SEGUNDOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 E DO ART. 489, AMBOS DO CPC. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO DE AFASTAR ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM LASTREADO EM PROVA PERICIAL . INVIABILIDADE. MERO INCONFORMISMO. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. 1 . Nos termos do art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão e/ou corrigir erro material eventualmente existentes no julgado, o que não se verifica na espécie. 2 . Não podem ser acolhidos os embargos de declaração que, a pretexto de alegados vícios na decisão embargada, expressam mero inconformismo da parte com o desfecho do julgado e buscam provocar a rediscussão da controvérsia, a qual foi decidida, na origem, com base em prova pericial.Embargos de declaração rejeitados com aplicação de multa. (STJ - EDcl nos EDcl no AgInt no REsp: 1958897 RJ 2021/0222701-9, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/11/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2022)

E especificamente sobre o tema de fundo (IPTU/Condomínio):

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO . LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE . CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação .b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49)

A rejeição dos Embargos, portanto, impõe-se.

2) Dos Embargos de THIEGO DEOLINO DE ALMEIDA SOUZA:

O embargante suscita premissa fática equivocada quanto à culpa pelo atraso no financiamento e omissão sobre a nulidade da cláusula de tolerância.

A alegação de "erro de premissa fática" esbarra na própria análise da prova realizada no Acórdão. O colegiado examinou os autos e concluiu, fundamentadamente, pela imputação da mora ao autor até a data do financiamento. A insurgência quanto a supostos entraves criados pela SPU ou falta de Habite-se não configura erro de fato (que pressupõe admitir fato inexistente ou negar fato existente), mas sim discordância com a valoração probatória. Revisitar tal conclusão demandaria novo julgamento da causa.

Quanto à validade da cláusula de tolerância, trata-se de matéria pacificada (Súmula 543 STJ a contrario sensu). A ausência de notificação prévia não invalida a cláusula contratual expressa, sendo despicienda manifestação adicional do acórdão sobre ponto que contraria jurisprudência dominante.

A tentativa de reverter a valoração dos fatos via embargos é rechaçada pela jurisprudência:

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E ERRO DE FATO . VÍCIOS INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. I . CASO EM EXAME Trata-se de Embargos de Declaração opostos em face de acórdão que deu parcial provimento a recurso de apelação para limitar o valor dos lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega de imóvel. As embargantes, empresas do ramo da construção civil, foram condenadas em primeira instância ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais, além da revisão de cláusulas contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se há contradição no acórdão ao analisar a validade da cláusula de tolerância de 365 dias e, ao final, limitá-la a 180 dias; e (ii) saber se ocorreu erro de fato na valoração da prova para a condenação em danos morais, que teria se baseado em presunção de abalo psíquico . III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A contradição que autoriza o manejo dos embargos de declaração é a interna ao julgado, verificada entre seus fundamentos e a conclusão, e não a contradição entre a decisão e o entendimento da parte ou as provas dos autos. O acórdão confrontou a tese recursal com a jurisprudência dominante para concluir pela abusividade da cláusula de tolerância superior a 180 dias, não havendo vício lógico em sua estrutura . 2. Não há erro de fato na análise dos danos morais, pois a decisão não se baseou em premissa fática equivocada. A condenação resultou da valoração jurídica dos fatos incontroversos, como o longo atraso na entrega do imóvel, considerado suficiente para ultrapassar o mero aborrecimento e configurar dano moral indenizável. A insurgência contra essa interpretação constitui tentativa de rediscussão do mérito, vedada na via dos embargos . 3. O recurso que visa, sob o rótulo de embargos de declaração, a substituição da decisão recorrida por outra, rediscutindo o mérito da causa, não pode ser acolhido, pois os aclaratórios são recurso de integração, e não de substituição. 4. Afasta-se a aplicação da multa por embargos protelatórios quando se trata do primeiro recurso de aclaratórios interposto, não sendo possível inferir o dolo processual ou a intenção manifestamente procrastinatória da parte . IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos de Declaração conhecidos e não acolhidos. Tese de julgamento: "1. A contradição que enseja a oposição de embargos de declaração é a interna ao julgado, existente entre suas premissas e conclusões, e não aquela entre a decisão e a tese defendida pela parte . 2. Não configura erro de fato a valoração jurídica das consequências de um atraso na entrega de obra para fins de dano moral, quando a pretensão recursal visa rediscutir a interpretação dos fatos e não corrigir uma premissa fática equivocada. 3. Os embargos de declaração não constituem via adequada para a rediscussão do mérito da causa, por se tratar de recurso de fundamentação vinculada e de natureza integrativa ." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 2º; CDC, arts . 4º, 6º, III e IV, e 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AgRg no AREsp 1608004/SP; STJ, EDcl no AgInt no AREsp 1777765/MG; STJ, EDcl no AgRg nos EAREsp 252.613/MG; STJ, REsp 15.774-0/SP; STF, Rcl 44145/RO. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 3ª Turma de Direito Privado, na 7ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador ÁLVARO JOSÉ NORAT DE VASCONCELOS. Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador Álvaro José Norat de Vasconcelos e o Des. César Bechara Nader Mattar Júnior. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00079123220158140301 30981143, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 14/10/2025, 3ª Turma de Direito Privado)

Desta forma, inexistem os vícios apontados, tratando-se a irresignação de matéria afeta à via recursal própria.

Ainda assim, dou por prequestionada a matéria, para fins de acesso às instâncias superiores, nos termos do art. 1.025 do CPC, ressaltando que eventual contradição ou omissão reputada existente pelos Tribunais Superiores será por eles considerada.

DISPOSITIVO:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E REJEITAR AMBOS OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo inalterado o v. Acórdão hostilizado.

É como voto.

Sala de sessões, __ de ___________ de ____.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator