PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Ação de Usucapião Extraordinária. Imóvel foreiro. Domínio direto do Município de Salvador. Domínio útil de particular. Sentença que julgou improcedente o pedido ao fundamento de impossibilidade jurídica de usucapião de bem público. Regime de enfiteuse. Distinção entre domínio pleno e domínio útil. Possibilidade jurídica, em tese, de usucapião do domínio útil de imóvel aforado. A vedação constitucional dos arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal, do art. 102 do Código Civil e da Súmula n.º 340 do Supremo Tribunal Federal alcança a usucapião do domínio pleno de bem público, não a do domínio útil já destacado e transmitido pelo próprio ente público a particular mediante enfiteuse, hipótese em que a eventual prescrição aquisitiva representa simples substituição do enfiteuta, sem prejuízo ao patrimônio municipal. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Constatação da existência de vícios processuais que impedem o julgamento do mérito nesta instância. A ausência de intimação do Ministério Público como custos legis configura nulidade absoluta, sendo a intervenção ministerial obrigatória nos termos do art. 178, I e III, do Código de Processo Civil, ante o interesse social relevante e o caráter de litígio sobre posse de imóvel urbano com participação de ente público. No mesmo sentido, a não citação da titular do domínio útil constitui nulidade absoluta, pois a usucapião do domínio útil implica substituição do enfiteuta, que é sujeito passivo necessário da demanda, cuja ausência compromete a validade do processo. O julgamento antecipado do mérito não oportunizou às apelantes a demonstração dos requisitos do art. 1.238 do Código Civil, sendo os documentos acostados aos autos insuficientes, isoladamente, para comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta e o animus domini exigidos para a usucapião extraordinária. Nulidades processuais reconhecidas de ofício. O julgado incorreu, ainda, em erro de subsunção ao equiparar a pretensão das apelantes à usucapião de domínio pleno de bem público, sem considerar a especificidade do regime de enfiteuse. Sentença anulada. Apelação Cível não provida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n.º 0555228-89.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante ROSEMONICA BEZERRA DE JESUS e RITA BEZERRA DE JESUS, como apelado, MUNICIPIO DE SALVADOR.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, anulando-se de ofício a sentença recorrida e determinando-se o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual, nos termos do voto do Relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por ROSEMONICA BEZERRA DE JESUS e RITA BEZERRA DE JESUS contra sentença (ID. 102304664), proferida pelo Juízo da 5ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, nos autos da Ação de Usucapião Extraordinária n.º 0555228-89.2017.8.05.0001, ajuizada pelas apelantes em face de réu desconhecido, que julgou improcedente o pedido de declaração de domínio sobre o imóvel situado na Travessa Militão Lisboa, n.º 108, bairro Barbalho, Salvador/BA, nos seguintes termos:

"Por todo o exposto, julgo improcedente o pedido de usucapião objeto dos autos e extingo o feito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil. Reconheço a isenção de custas e emolumentos judiciais à parte autora beneficiada pela gratuidade da justiça. Após o transcurso in albis do prazo de recurso voluntário, arquive-se."

Em suas razões recursais (ID. 102304667), as apelantes, assistidas pela Defensoria Pública do Estado da Bahia, requerem, inicialmente, a concessão da gratuidade de justiça recursal. Narram, em síntese, que residem no imóvel usucapiendo desde aproximadamente 2004, quando se iniciou a cadeia possessória, contabilizando, ao tempo da interposição do recurso, cerca de 21 (vinte e um) anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, incluindo a realização de benfeitorias.

Sustentam que, muito embora o Município de Salvador tenha declarado ser o imóvel de seu domínio direto, estando aforado à Sra. Evarista dos Santos Guimarães, o bem foi sucessivamente transmitido por meio de contratos de compra e venda até chegar às apelantes, não estando afetado a qualquer finalidade pública.

Argumentam que o domínio direto permanecerá com o Município, não sendo afetado pelo reconhecimento da usucapião, que recairia apenas sobre o domínio útil.

Insurgem-se contra a conclusão da sentença, alegando que o imóvel não possui destinação pública efetiva, o que, à luz da função social da propriedade e do direito fundamental à moradia, conforme previsto no  art. 6º  da Constituição Federal,  que autorizaria o reconhecimento da prescrição aquisitiva sobre o domínio útil. Para embasar tal tese, invocam precedente do Tribunal de Justiça do Amazonas que admitiu a usucapião de bem público dominical sem destinação, em favor de possuidores de longa data.

Requerem, ao final: "(a) o recebimento da apelação com confirmação da assistência judiciária gratuita; (b) a apreciação da sentença negativa para domínio útil; (c) acaso não se afete a sentença negativa, a remessa a superior instância para fins de ver reformada a sentença, com retorno dos autos e prosseguimento do feito."

Em contrarrazões (ID. 102304719), o MUNICÍPIO DE SALVADOR pugna pelo desprovimento do recurso, sustentando que os bens públicos são insuscetíveis de usucapião, nos termos dos arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal, do art. 102 do Código Civil e da Súmula n.º 340 do Supremo Tribunal Federal.

Afirma que a ocupação de bem público por particular não configura posse, mas mera detenção de natureza precária, conforme a Súmula n.º 619 do Superior Tribunal de Justiça, sendo irrelevante o longo lapso temporal de ocupação.

Reconhece, em tese, a possibilidade de usucapião do domínio útil em imóvel sujeito a enfiteuse, mas argumenta que as apelantes não formularam esse pedido na petição inicial, tendo pleiteado expressamente o reconhecimento da "propriedade" plena do imóvel, sem posterior alteração do pedido.

Acrescenta que o titular do domínio útil, a Sra. Evarista dos Santos Guimarães, não foi citado no feito, e que não foram demonstrados todos os requisitos legais para a usucapião do domínio útil. Conclui que a sentença merece ser mantida por seus próprios fundamentos. 

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento em conjunto com a Apelaçao n. 8001355-68.2019.8.05.0052; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 13 de junho de 2026.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO 

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Cuida-se de apelação interposta por Rosemonica Bezerra de Jesus e Rita Bezerra de Jesus contra sentença (ID. 102304664) que julgou improcedente pedido de usucapião extraordinária do imóvel situado na Travessa Militão Lisboa, n.º 108, bairro Barbalho, Salvador/BA, ao fundamento de que o bem é de domínio público municipal, insuscetível de usucapião.

O caso tem origem em ação proposta pela Defensoria Pública do Estado da Bahia em favor de duas mulheres em situação de hipossuficiência econômica que habitam o imóvel e pretendem regularizar a posse que exercem há anos.

A ação foi distribuída, em 2017, à 12ª Vara Cível da Comarca de Salvador. No curso do feito, o Município de Salvador manifestou interesse, afirmando que o bem integra seu patrimônio, o que motivou o Juízo de origem a declinar da competência para a 5ª Vara da Fazenda Pública, tendo essa decisão sido confirmada pela Quinta Câmara Cível deste Tribunal no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 8036477-70.2020.8.05.0000.

No juízo fazendário, a ação foi julgada antecipadamente improcedente, sem produção de provas sobre o mérito, sob o único fundamento de que os documentos apresentados pelo Município demonstram tratar-se de imóvel público, insuscetível de usucapião.

As apelantes, assistidas pela Defensoria Pública, insurgem-se sustentando que o imóvel é foreiro, com domínio direto do Município e domínio útil de particular, de modo que a pretensão das apelantes/autoras se volta ao domínio útil, e não ao domínio pleno do ente público.

A controvérsia resume-se a saber se a sentença recorrida acertou ao julgar improcedente o pedido com base na impossibilidade jurídica de usucapião de bem público, considerando que o imóvel está sujeito a regime de enfiteuse, e se o processo foi regularmente instruído para o julgamento do mérito.

DA NATUREZA JURÍDICA DO BEM E DA POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DO DOMÍNIO ÚTIL

A sentença recorrida fundou a improcedência do pedido na premissa de que o imóvel usucapiendo é bem público, invocando a vedação constitucional dos arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal, o art. 102 do Código Civil e a Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal. A conclusão, no entanto, parte de premissa incompleta que não se sustenta diante das especificidades do caso concreto.

Com efeito, os documentos acostados (ID. 102304632) pelo Município de Salvador aos autos de origem, oriundos da Coordenadoria de Administração do Patrimônio Imobiliário da Secretaria Municipal da Fazenda, atestam que o imóvel em questão é foreiro, com domínio direto pertencente ao Município de Salvador e domínio útil anteriormente constituído em favor de Evarista dos Santos Guimarães. Trata-se, portanto, de bem sujeito ao regime de enfiteuse, instituto que promove o desdobramento dos poderes dominiais, uma vez que o senhorio direto conserva a propriedade nua, enquanto o enfiteuta detém o domínio útil, com as faculdades de uso, gozo e disposição do imóvel.

A distinção é juridicamente decisiva. A vedação constitucional à usucapião de bens públicos, reafirmada pela Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal, destina-se a proteger o domínio público do efeito prescritivo aquisitivo, preservando o patrimônio estatal contra a perda originária da propriedade. Quando, porém, o bem está sujeito a enfiteuse pública, o domínio útil já foi destacado pelo próprio ente público e transferido a particular, de modo que a eventual usucapião desse direito real limitado representa simples substituição do enfiteuta, sem qualquer prejuízo ao domínio direto, que permanece intacto na titularidade do Município.

O Superior Tribunal de Justiça assentou esse entendimento no julgamento do REsp 575.572/RS, de relatoria da Min. Nancy Andrighi, (Terceira Turma, julgado em 6/9/2005, DJ de 6/2/2006, p. 276.), ao reconhecer expressamente que é possível o reconhecimento da usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual havia sido instituída enfiteuse, pois nessa circunstância existe apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, sem prejuízo ao Estado. A ratio decidendi é clara, visto que a Constituição Federal e o Código Civil vedam a usucapião do domínio pleno de bem público, não a do domínio útil já destacado e transmitido pelo próprio ente público a particular.

É importante destacar com precisão os limites dessa distinção. Esta Câmara e esta Relatoria, nos autos da Apelação Cível/Reexame Necessário n.º 0518457-20.2014.8.05.0001 (Publicado em 26/01/2023), afastou a usucapião de imóvel integrante do Sistema Financeiro da Habitação, reconhecido como bem público. A razão de decidir do mencionado precedente, impossibilidade de usucapião de domínio pleno de bem público, é inteiramente preservada no presente caso, pois aqui não se discute o domínio pleno, mas o domínio útil já destacado pelo próprio Município mediante enfiteuse. Não há, portanto, qualquer tensão entre os dois casos, pois o que a vedação constitucional alcança é a usucapião do bem público em sua integralidade, não a do direito real limitado que o próprio ente público já transferiu a particular.

Nesse sentido, a sentença recorrida incorreu em erro de subsunção ao equiparar o caso à hipótese típica de usucapião de bem público, sem considerar a especificidade do regime de enfiteuse. A improcedência fundada na impossibilidade jurídica absoluta não se sustenta quando o objeto pretendido, ainda que implicitamente formulado na inicial, é o domínio útil sobre imóvel foreiro.

DOS VÍCIOS PROCESSUAIS QUE IMPEDEM O JULGAMENTO DO MÉRITO NESTA INSTÂNCIA

Reconhecida, em tese, a viabilidade jurídica da usucapião do domínio útil, não é possível proferir julgamento de procedência nesta instância, ante a constatação de obstáculos processuais que impedem o exame do mérito.

O primeiro diz respeito à ausência de intimação do Ministério Público para atuar como custos legis no feito. A ação de usucapião envolve, a um só tempo, litígio sobre a posse de imóvel urbano com participação de ente municipal e interesse social relevante, decorrente da pretensão de moradia de pessoas hipossuficientes assistidas pela Defensoria Pública. Em ambas as hipóteses, art. 178, I e III, do Código de Processo Civil, a intervenção ministerial é obrigatória, sendo a sua ausência causa de nulidade absoluta, a teor do art. 279 do mesmo Diploma.

A natureza da questão debatida, usucapião de domínio útil em imóvel foreiro municipal, envolvendo o direito fundamental à moradia (CF/1988, art. 6º) e a função social da propriedade urbana (CF/1988, arts. 5º, XXIII, e 182, § 2º), em favor de pessoas economicamente hipossuficientes, configura interesse social que transcende o conflito interpartes e exige a presença do Parquet como fiscal da ordem jurídica.

Esse entendimento encontra respaldo no precedente da Segunda Câmara Cível deste Tribunal, nos autos da Apelação Cível n.º 0506902-06.2014.8.05.0001 (Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, 2ª Câmara Cível, TJBA, j. 01/10/2025), em que se anulou sentença proferida em ação de usucapião de imóvel aforado precisamente pela ausência de intimação do Ministério Público e do titular do domínio pleno, caso cuja identidade com o presente é manifesta. A ausência da intervenção ministerial, por si só, impõe a anulação da sentença.

O segundo obstáculo diz respeito exatamente à ausência de citação do titular do domínio útil. A usucapião do domínio útil implica, por sua natureza, a substituição do enfiteuta pelo usucapiente. O enfiteuta é, pois, o sujeito passivo necessário da demanda, pois é em face de seu direito real que a prescrição aquisitiva opera.

A Sra. Evarista dos Santos Guimarães, titular do domínio útil conforme documentação acostada aos autos, não foi citada no processo. Sua ausência do polo passivo constitui vício que compromete a validade do processo e impede o julgamento do mérito, sob pena de violação ao contraditório e ao devido processo legal (CF/1988, art. 5º, LV).

A Segunda Câmara Cível deste Tribunal, na Apelação Cível n.º 8005817-34.2024.8.05.0039 (Des. Eduardo Afonso Maia Caricchio, 2ª Câmara Cível, TJBA, j. 17/12/2025), assentou que a ausência de citação na ação de usucapião configura nulidade absoluta e impede o julgamento antecipado da lide, por se tratar de pressuposto de validade processual (CPC, art. 239).

No mesmo sentido, a Quinta Câmara Cível deste Tribunal, nos autos da Apelação Cível n.º 8084031-32.2019.8.05.0001 (Des. José Soares Ferreira Aras Neto, 5ª Câmara Cível, TJBA, j. 14/04/2021), reconheceu a nulidade da sentença em ação de usucapião julgada antecipadamente sem a devida instrução probatória, determinando o retorno dos autos à origem.

O terceiro obstáculo reside na ausência de instrução probatória sobre o mérito da usucapião. A questão da competência consumiu toda a fase processual, e os autos foram encerrados sem produção de prova testemunhal regular, sem perícia técnica para delimitação do imóvel e sem coleta de elementos sobre a cadeia possessória invocada pelas apelantes.

Para o reconhecimento da usucapião extraordinária, é imperioso que o interessado consiga provar a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini e sem oposição, pelo prazo legal, ônus do qual as apelantes ainda não tiveram oportunidade de se desincumbir adequadamente. Os documentos acostados à inicial, consistentes no contrato particular de compra e venda (ID. 102302757), conta de água em nome da primeira apelante (ID. 102302759) e notificação de IPTU em nome de Hildete Maria Olegário (ID. 102302761), são insuficientes, por si sós, para demonstrar inequivocamente a posse mansa, pacífica e ininterrupta de cada elo da cadeia possessória desde 2004, conforme exige o art. 1.238 do Código Civil.

A inscrição no cadastro imobiliário municipal, isoladamente, não é eficaz para tal demonstração, nem documentos isolados comprovam o animus domini, requisito essencial da prescrição aquisitiva, conforme assentado pela Quarta Câmara Cível deste Tribunal na Apelação Cível n.º 0502447-13.2018.8.05.0080 (Des. Heloisa Pinto de Freitas Vieira Graddi, 4ª Câmara Cível, TJBA, j. 25/09/2025).

Há precedentes desta Câmara e desta Relatoria que reforçam esse entendimento, no sentido de que a posse ad usucapionem deve ser inequivocamente demonstrada, não bastando prova documental isolada, e de que o ônus de provar o fato constitutivo do direito incumbe ao autor, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, sendo a instrução insuficiente causa de anulação da sentença com retorno dos autos à origem (Apelação/Reexame Necessário 0962648-06.2015.8.05.0113, Rel(a). Des(a). Jose Cicero Landin Neto, Quinta Câmara Cível, Publicado em 02/12/2024; Apelação/Reexame Necessário 0503078-88.2017.8.05.0274, Rel(a). Des(a). Jose Cicero Landin Neto, Quinta Câmara Cível, Publicado em 07/04/2025; Apelação/Reexame Necessário 0503078-88.2017.8.05.0274, Rel(a). Des(a). Jose Cicero Landin Neto, Quinta Câmara Cível, Publicado em 07/04/2025; Apelação/Reexame Necessário 0501522-85.2016.8.05.0274, Rel(a). Des(a). Jose Cicero Landin Neto, Quinta Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 10/03/2026).

O caminho adequado, portanto, é o da anulação da sentença, com retorno dos autos à origem para que se proceda à regular instrução do feito. Trata-se de solução que observa o devido processo legal e respeita o princípio da primazia do julgamento do mérito (CPC, arts. 4º e 6º), evitando que a questão seja definitivamente encerrada com fundamento equivocado, sem que as partes tenham tido oportunidade de litigar adequadamente sobre o mérito real da controvérsia.

No retorno à origem, o Juízo deverá: (i) intimar o Ministério Público para intervir no feito desde a fase de instrução, na condição de custos legis, nos termos do art. 178, I e III, do Código de Processo Civil; (ii) determinar a citação do titular do domínio útil do imóvel, Sra. Evarista dos Santos Guimarães ou seus eventuais sucessores, para integrar o polo passivo da demanda; (iii) intimar o Município de Salvador, na condição de titular do domínio direto, para manifestar-se sobre os termos em que a enfiteuse foi constituída e se houve eventual extinção ou modificação do aforamento; (iv) viabilizar a instrução probatória completa, com prova documental, testemunhal e, se necessário, pericial, para demonstração da cadeia possessória, dos requisitos da usucapião e da delimitação do imóvel usucapiendo; e (v) ponderar se o pedido deve ser aditado pela parte autora para adequação técnica ao domínio útil, nos termos do art. 329 do Código de Processo Civil.

Diante do exposto, conhece-se do recurso e nega-se-lhe provimento. De ofício, reconhecem-se as nulidades processuais consistentes na ausência de intimação do Ministério Público como custos legis e de citação da titular do domínio útil do imóvel usucapiendo, e no cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado sem instrução probatória, anulando-se a sentença recorrida, que igualmente incorreu em erro de subsunção ao equiparar a pretensão das apelantes à usucapião de domínio pleno de bem público, sem considerar a especificidade do regime de enfiteuse. Determina-se o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual, com as providências indicadas na fundamentação.

Em razão da anulação da sentença, fica prejudicada a análise da majoração dos honorários advocatícios recursais (CPC, art. 85, § 11), devendo a questão sucumbencial ser integralmente apreciada pelo Juízo de origem quando do novo julgamento.

Sala das Sessões da Quinta Câmara Cível,  de   de 2026. 

PRESIDENTE 

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO 

RELATOR 

PROCURADOR DE JUSTIÇA