PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEMA 886/STJ. PRINCÍPIO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I.  Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto por condomínio em face de decisão que, em execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais, acolheu exceção de pré-executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva de ex-proprietária registral, sob o fundamento de que havia alienado o imóvel antes da constituição do débito, com imissão da adquirente na posse e ciência inequívoca do condomínio, determinando o prosseguimento do feito apenas em relação à possuidora.

II . Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se a proprietária registral do imóvel responde por débitos condominiais quando demonstradas a imissão na posse da promissária compradora e a ciência inequívoca do condomínio acerca da alienação, ainda que não registrada.

III . Razões de decidir

3. A responsabilidade por despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, não se limitando ao registro imobiliário, conforme entendimento consolidado no Tema 886 do STJ.

4. A comprovação da imissão na posse da promissária compradora, mediante instrumento particular de promessa de compra e venda com entrega das chaves, indica a transferência fática dos poderes sobre o bem.

5. A ciência inequívoca do condomínio acerca da transação se demonstra pelo ajuizamento anterior de ação de cobrança exclusivamente em face da adquirente e por registros internos que a identificam como responsável pela unidade.

6. A pretensão de redirecionar a execução à antiga proprietária, após reconhecimento prévio da adquirente como titular da relação condominial, viola o princípio do venire contra factum proprium.

7. A ausência de registro da transferência não impede o afastamento da legitimidade passiva da proprietária registral quando comprovados os requisitos fixados pelo STJ.

8. A fixação de honorários advocatícios em razão da sucumbência na exceção de pré-executividade observa os critérios do art. 85, §2º, do CPC.

IV. Dispositivo 

9. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento nº 8033399-92.2025.8.05.0000, que tem como parte Agravante, CONDOMINIO EDIFICIO PROFISSIONAL CENTER I e, parte Agravada, CUSTODIA MARIA LIMA DE ALMEIDA e outros.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 24 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

MM02

Trata-se de agravo de instrumento om pedido de tutela recursal, interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PROFISSIONAL CENTER I, nos autos da execução de título extrajudicial nº 0539888-08.2017.8.05.0001, em face de decisão proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que acolheu exceção de pré-executividade arguida por CUSTÓDIA MARIA LIMA DE ALMEIDA, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e extinguindo o feito em relação a ela, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, determinando o prosseguimento da execução apenas em face da corré Iracy Márcia de Lima Fontes.

Na origem, trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada pelo condomínio agravante visando à cobrança de débitos condominiais relativos à unidade imobiliária vinculada às executadas, sob o fundamento de inadimplemento das obrigações propter rem. No curso da execução, a executada Custódia Maria Lima de Almeida opôs exceção de pré-executividade, sustentando sua ilegitimidade passiva ao argumento de que teria alienado o imóvel anteriormente à constituição dos débitos, com a imissão da adquirente na posse e ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, circunstâncias que, segundo alegou, afastariam sua responsabilidade pelas obrigações condominiais.

Em suas razões recursais, sustenta o agravante, em síntese, que a decisão agravada contraria o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 886, ao afastar a legitimidade passiva da proprietária registral do imóvel. 

Argumenta que a responsabilidade pelas despesas condominiais possui natureza propter rem, podendo recair tanto sobre o proprietário quanto sobre o possuidor, e que não restou comprovada nos autos a ciência inequívoca do condomínio acerca da alegada alienação do bem. 

Afirma, ainda, que inexistiria qualquer notificação formal da transação, ônus que incumbiria à parte agravada, razão pela qual defende a manutenção da responsabilidade da proprietária registral pelas obrigações condominiais. 

Requer, ao final, a reforma da decisão, com o reconhecimento da legitimidade passiva da agravada, bem como a inversão da condenação em honorários sucumbenciais.

Custas recolhidas no ID 84089558.

Decisão indeferindo o efeito suspensivo do Agravo no ID 84135519. 

Intimada, a Agravada CUSTÓDIA MARIA LIMA DE ALMEIDA apresentou contrarrazões (ID 85718263), pugnando pela manutenção da decisão. 

Argumentou que vendeu o imóvel em 2001, quase onze anos antes do surgimento da primeira parcela em atraso (julho de 2012). Destacou que o próprio Condomínio moveu ação de cobrança contra a compradora em 2010 (ID 243511098) e que e-mails internos da administração comprovam que a unidade era vinculada apenas à Sra. Iracy Marcia. Ressaltou que a prefeitura municipal já alterou o cadastro do IPTU para o nome da adquirente, corroborando a publicidade da transação.

A Segunda Agravada, IRACY MARCIA DE LIMA FONTES, apesar de intimada, não apresentou manifestação, conforme certidão de ID 89807316.

Posteriormente, o Agravante peticionou (ID 91360608) juntando certidão de ônus atualizada do imóvel, reiterando que a Sra. Custódia permanece como proprietária no registro imobiliário. A parte Agravada manifestou-se sobre tal documento (ID 97841564), alegando que se trata de documento já constante nos autos e que não altera o substrato fático da demanda.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei a inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando o direito à sustentação oral.

Salvador/BA, 28 de abril de 2026

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os seus requisitos de admissibilidade. 

A controvérsia central deste recurso reside na definição da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais quando há um descompasso entre a realidade fática (posse exercida por adquirente em virtude de promessa de compra e venda) e a realidade jurídica constante no fólio real (propriedade registrada em nome de outra pessoa).

O Condomínio Agravante apega-se ao rigor do Artigo 1.245 do Código Civil para sustentar que a manutenção do nome da Primeira Agravada na matrícula do imóvel a torna, inevitavelmente, devedora das taxas condominiais. Entretanto, tal interpretação, puramente formalista, não encontra mais respaldo na jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores, que priorizam a relação jurídica material em detrimento da formalidade registraria para fins de obrigações condominiais.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886), fixou diretrizes claras sobre a legitimidade passiva nessas hipóteses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Ao analisar os documentos carreados aos autos, especialmente aqueles que instruíram a exceção de pré-executividade na origem, verifica-se que ambos os requisitos foram cabalmente demonstrados.

Quanto à imissão na posse, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 243511410) comprova que a transação entre as Agravadas ocorreu em 03 de dezembro de 2001, com previsão expressa de entrega das chaves e da posse imediata na cláusula sétima. 

Nota-se que os débitos perseguidos na execução originária iniciaram-se em julho de 2012, ou seja, mais de uma década após a transferência da posse para a Sra. Iracy Marcia.

No que tange à ciência inequívoca do Condomínio, é imperioso reconhecer que o próprio Condomínio Recorrente ajuizou uma Ação de Cobrança no ano de 2010 (Processo nº 0118676-40.2010.8.05.0001) perante o Juizado Especial Cível, tendo como única acionada a Sra. Iracy Marcia Fontes Santos (ID 243511098). 

Naquela petição inicial, o Condomínio afirmava categoricamente que a Sra. Iracy era a "condômina" responsável pela unidade 101.

Ora, é contraditório e viola o princípio do venire contra factum proprium que o Condomínio, após reconhecer judicialmente a adquirente como titular da relação jurídica condominial em 2010, pretenda agora, em 2017, alegar desconhecimento da alienação ocorrida em 2001 para redirecionar a execução contra a antiga proprietária.

Ademais, os e-mails trocados entre a administração do Condomínio e os patronos da causa, anexados ao ID 243511066 (Pág. 2 e 3), reforçam que a gerência condominial possuía pleno cadastro da Sra. Iracy como a responsável pela unidade, incluindo seu nome e endereço na relação de inadimplentes muito antes de se cogitar a inclusão da Sra. Custódia no polo passivo.

Portanto, resta claro que o Condomínio tinha plena ciência de que a relação jurídica material de propriedade e posse havia sido alterada. 

O fato de a Sra. Iracy Marcia estar em local incerto hoje, dificultando a citação na execução atual, não autoriza o exequente a ressuscitar a responsabilidade de quem não possui mais qualquer vínculo com o imóvel há vinte anos, apenas por conveniência processual.

Desse modo, a decisão proferida pelo juízo de primeiro grau mostra-se acertada. 

A Primeira Agravada é, de fato, parte ilegítima para figurar na execução de débitos surgidos anos após ter deixado de exercer qualquer direito sobre o bem.

Por fim, quanto aos honorários advocatícios arbitrados em favor da Primeira Agravada, estes decorrem da sucumbência do Condomínio no incidente de exceção de pré-executividade, que resultou na extinção do feito em relação a esta. O valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atende aos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade previstos no Artigo 85, § 2º, do CPC.

Não tendo o Agravante oferecido argumentos maiores e específicos de que a decisão de primeiro grau restou equivocada, verdadeiro juízo natural da causa e mais perto da prova, é de rigor a manutenção da decisão primeira, até porque a decisão em grau recursal deve revestir-se de elementos sobejamente sólidos no sentido de que a decisão na origem restou inadequada, impondo, em verdade, juízo de cautela.

Posto isso, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Sala de Sessões,

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora