PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, COM O INTUITO DE DESFAZIMENTO DE OBRA. CONDÔMINO. OBRA DE REFORMA. FACHADA DE CASA EM CONDOMÍNIO. DIVERGÊNCIA COM AS REGRAS CONDOMINIAIS. LAUDOS TÉCNICOS DISSONANTES DE PARTE A PARTE. OBRAS. APROVAÇÃO PRÉVIA PELA CONSTRUTORA. NORMAS CONDOMINIAIS. DIREITO ADQUIRIDO. RAZOABILIDADE. PROPORCIONALIDADE. PERÍCIA JUDICIAL. AUSÊNCIA. LAUDO UNILATERAL. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. QUESTIONAMENTO QUANTO AOS HONORÁRIOS. VERBA. RAZOABILIDADE. SENTENÇA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação n. 8014799-50.2020.8.05.0080, em que figuram como litigantes os acima identificados.

ACORDAM os Desembargadores, componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões abaixo alinhadas.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 89633551, que julgou improcedente o pedido inicial, condenando o autor no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 2.500,00, acrescentando que não se conformando com o julgado, o Condomínio Reserva Versatile interpôs este apelo, ID 89633557, sustentando que o apelado realizou obras em sua unidade residencial, sendo a construção diversa daquela originalmente aprovada pela pela Loft Incorporadora e sem a devida autorização condominial. Afirma que a obra em questão não estava concluída na data da vistoria, realizada em 09/10/2020, afastando qualquer alegação de direito adquirido quanto à manutenção das modificações realizadas. Alega que a obra promoveu alterações substanciais na fachada, em desconformidade com as normas condominiais, com “construção de garagem coberta em concreto armado”. Aduz que não pretende exercer poder de polícia, mas sim cumprir seu legítimo dever jurídico, enquanto ente representativo da coletividade condominial, de fiscalizar e assegurar o cumprimento das normas internas e da legislação civil aplicável, como verificar a abertura irregular de janela lateral que compromete a privacidade da unidade vizinha, que comunicou formalmente à administração condominial e à síndica a irregularidade da abertura da janela, que, ainda que de pequenas dimensões, expõe o interior da unidade contígua. Alega que tais modificações impactam negativamente na harmonia arquitetônica do empreendimento e na valorização dos imóveis e que notificou o apelado por três vezes. Requer a reforma da sentença para determinar a demolição das modificações e o retorno às características originais, bem como a revisão e redução do valor fixado a título de honorários. Pugna pelo provimento do recurso..

Contrarrazões apresentadas, ID 89633562.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Data registrada no sistema.

  Emílio Salomão Resedá

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

O apelante aponta irregularidade das obras realizadas pelo apelado em sua unidade condominial, especificamente quanto às alegadas alterações de fachada, ID 89633520, e abertura lateral, ID 89633519, bem como a necessidade de desfazimento das modificações implementadas.

A questão central perpassa pela análise temporal dos fatos.

Conforme amplamente demonstrado e incontroverso nos autos, o apelado iniciou suas reformas em maio de 2020, período em que ainda não havia sido realizada a assembleia de instituição do condomínio, nem estabelecidas as normas internas específicas sobre obras e reformas.

A assembleia virtual de instituição do condomínio somente ocorreu em 22 de setembro de 2020, ID 89632666, quando as obras já se encontravam em andamento.

O recorrente sustenta que o apelado realizou obras em sua unidade residencial, sendo a construção diversa daquela originalmente aprovada pela pela Loft Incorporadora, e sem a devida autorização condominial. Afirma que a obra em questão não estava concluída na data da vistoria, realizada em 09/10/2020, afastando qualquer alegação de direito adquirido do requerido quanto à manutenção das modificações realizadas. Alega que ele promoveu alterações substanciais na fachada em desconformidade com as normas condominiais, com “construção de garagem coberta em concreto armado”.

Inicialmente, ressalte-se que durante o período de execução das obras, a única autoridade competente para deliberar sobre reformas era a construtora responsável pelo empreendimento, a Lofts Incorporações, que solicitou ao apelado apenas planta baixa e de reforma, conforme documentação dos e-mails anexados no bojo da contestação, o projeto apresentado foi devidamente aprovado pela construtora, que manifestou expressamente: "O Projeto está ok.", ID 89633512, pg.3.

Assim, verifica-se que o apelado agiu com induvidosa boa-fé, submetendo previamente à análise da construtora toda a documentação que lhe foi solicitada.

Não se pode exigir do particular a apresentação de documentação que não foi requerida, notadamente projeto de fachada, que sequer foi mencionado nas solicitações da incorporadora. 

 A circunstância de ter havido aprovação prévia da construtora, que à época detinha poderes para autorizar modificações, constitui fato jurídico relevante que não pode ser simplesmente desconsiderado pela superveniência de normas condominiais posteriores.

Aspecto de fundamental importância no presente caso reside na ausência de perícia judicial técnica que pudesse aferir objetivamente a extensão das modificações realizadas e seu impacto na harmonia arquitetônica do condomínio.

 Os autos contêm laudos técnicos unilaterais produzidos pelas partes: de um lado, o laudo da J Torres Engenharia, ID 89633472, contratado pelo condomínio, que aponta inconformidades; de outro, o parecer técnico elaborado pela engenheira Cláudia Virgínia Santana Gedeão, ID 89633521, que justifica as construções como adequadas e necessárias.

Ressalte-se que no voto agravo de instrumento nº 8033104-31.2020.8.05.0000, do qual fui relator vencedor, ressaltei que

“não há como se delinear com maior grau de segurança a probabilidade do direito invocado pelo agravante, existindo divergências quanto à irregularidade da alteração arquitetônica em realização, que seja hábil a impedir, de logo, a edificação combatida, cabendo ressaltar que o empeço à modificação de fachada é regra instituída pelo art. 1.336, III, do Código Civil, cuja análise demanda, na maioria dos casos, análise técnica para aferição do grau de extensão e complexidade da alteração.

Neste rumo, contém este recurso laudo produzido pelo agravante, ID 11375213,  apontando divergências, há, também, laudo adunado pelo agravado, ID 19113534, aparentemente justificando a construção, a tudo acrescendo-se com a documentação encartada na contraminuta, que, à primeira vista, delineia certa homogeneidade arquitetônica na edificação realizada, em relação a outras unidades do condomínio - o que arrefece, inclusive, a alegação de prejuízos pelo agravado com a possibilidade de outros moradores também efetuarem reformas indevidas - apenas sendo possível a  aferição de eventual violação construtiva e de projeto, após o exaurimento do contraditório e realização de perícia, caso entenda o Magistrado singular necessário”.

Porém, a prova pericial judicial, meio de prova técnico por excelência para dirimir controvérsias desta natureza, não foi requerida pelo apelante, que optou por desistir da produção de provas, ID 89633550. Tal circunstância é determinante para o deslinde da questão, uma vez que impossibilita a formação de convicção segura sobre a real extensão das alegadas irregularidades.

Ressalte-se que o laudo técnico apresentado pelo apelante, ID 89633472, aponta como inconformidades a construção de garagem coberta com estrutura de laje em concreto armado, e a possível ampliação de fachada em estrutura metálica com fechamento em alvenaria e a construção de alvenarias sobre a estrutura da cobertura da garagem

Por sua vez, o parecer técnico do apelado, ID 89633521, demonstra que a garagem se encontra dentro das disposições permitidas pela Cláusula 6ª da Minuta de Convenção, que o avanço da cobertura existente teve finalidade funcional (proteção contra intempéries e melhor escoamento pluvial), que as modificações preservaram a harmonia arquitetônica e que outras unidades também realizaram alterações semelhantes.

Ademais, as fotografias apresentadas pelo apelado, ID 89633516, demonstram efetivamente que outras unidades do condomínio também procederam a modificações em suas fachadas, algumas mais significativas que as realizadas na sua unidade 38. Esta circunstância evidencia certa tolerância com alterações arquitetônicas e impossibilita o tratamento desigual dos condôminos.

A vedação da alteração de fachada tem por objetivo preservar a harmonia estética do edifício como um todo, evitando-se a desvalorização do imóvel, porém, sendo insignificante a modificação, não há que se falar em alteração de fachada.

Portanto, não há comprovação de alteração da fachada passível de sofrer demolição. Acrescente-se que a imposição de demolição de obra já consolidada constitui medida gravosa que exige demonstração inequívoca de prejuízo ao conjunto condominial. No caso dos autos, não restou comprovado dano efetivo à harmonia arquitetônica ou desvalorização dos imóveis.

Como bem observado na sentença hostilizada,

"a compra de um imóvel pressupõe a sua ocupação por longos anos, assim, a exigência de que o condômino não efetue qualquer alteração na fachada de seu imóvel ou que deixe de promover melhoramentos que não afetem os demais vizinhos, torna-se desrazoável e desproporcional."

A jurisprudência dos Tribunais Superiores orienta que a vedação de alterações de fachada visa preservar a harmonia estética do conjunto, devendo-se analisar caso a caso se houve efetivo comprometimento da padronização arquitetônica, reconhecendo que pequenas modificações que não comprometem a harmonia do conjunto não justificam medidas demolitorias: 

APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONDOMINIAL. RESPEITÁVEL SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR . BUSCA A ANULAÇÃO DA MULTA APLICADA PELO CONDOMÍNIO/APELADO. MULTA QUE DEVE SER AFASTADA. LAUDO PERICIAL E QUESITOS RESPONDIDOS, QUE CORROBORAM QUE A ALTERAÇÃO DA FACHADA É INSIGNIFICANTE. AS ALTERAÇÕES NÃO IMPORTARAM EM ALTERAÇÃO DO CONJUNTO ESTÉTICO . A OLHO DESARMADO CONSTATA-SE NÃO HAVER PREJUÍZO À HARMONIA ARQUITETÔNICA E ESTÉTICA DA EDIFICAÇÃO. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1014620-02.2020 .8.26.0001 São Paulo, Relator.: Dario Gayoso, Data de Julgamento: 24/10/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TROCA DE JANELA . ALTERAÇÃO DE FACHADA NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. A vedação da alteração de fachada tem por objetivo preservar a harmonia estética do edifício como um todo, evitando-se a desvalorização do imóvel. Ainda que a troca da janela tenha sido efetuada sem autorização do condomínio, deve-se levar em consideração o aspecto estético da modificação, a fim de se verificar se a nova janela efetivamente implica em alteração de fachada, e consequentemente, influencia na desvalorização do imóvel . Prova pericial constatou que as pequenas diferenças no modelo da esquadria não interferem no visual externo da fachada. Sendo insignificante a modificação, não há que se falar em alteração de fachada (REsp 61.372/SP). Observa-se na outra fachada do prédio, discrepâncias gritantes, com muitas variações de tipo e tamanho de esquadrias, estas sim, capazes de descaracterizar a fachada. O fato de existirem modificações realizadas anteriormente em outras unidades não desobriga os condôminos de manter a padronização arquitetônica do edifício. Porém, não é a esquadria do apartamento da ré que interferirá na desvalorização do imóvel, tendo em vista a presença de diversas outras intervenções completamente despadronizadas, realizadas por diversos moradores ao longo do tempo, estas sim, capazes de prejudicar a harmonia arquitetônica do edifício, valendo registrar que o mesmo possui mais de 80 anos de idade. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 01612459520128190001 201700158324, Relator.: Des(a). PETERSON BARROSO SIMÃO, Data de Julgamento: 20/09/2017, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 26/09/2017)

Quanto à alegada abertura irregular de janela lateral, ID 89633519, verifica-se dos autos que houve inicialmente abertura provisória para passagem de materiais durante a obra, posteriormente fechada. A pequena abertura para ventilação existente possui dimensões reduzidas, com 15cm de comprimento, destinando-se à iluminação e ventilação da escada, em conformidade com o art. 1.301, §2º do Código Civil, que permite "aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento".

Assim, os elementos probatórios revelam que as modificações realizadas pelo apelado são de pequena monta e não comprometem substancialmente a harmonia arquitetônica do condomínio. Ademais, a ausência de perícia judicial impede a formação de convicção segura sobre eventuais irregularidades, prevalecendo o princípio da razoabilidade e proporcionalidade. 

 A aprovação prévia da construtora, a inexistência de normas proibitivas à época das obras e a demonstração de que outras unidades também procederam a alterações similares constituem elementos que afastam a pretensão demolitória.

Por fim, o apelante pugna pela revisão e redução do valor fixado a título de honorários, que foram fixados em R$ 2.500,00.

O valor deve observar os critérios relacionados à complexidade da matéria, ao grau de zelo profissional, ao lugar e ao tempo exigidos para a prestação do serviço às peculiaridades regionais, observando, ainda, os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 

Verifica-se que o valor fixado atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não havendo motivo para a redução do montante arbitrado. 

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, majorando-se os recursais em 3%.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

 Relator