PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0085811-66.2007.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: PAULO LACERDA DE ANDRADE e outros |
| Advogado(s): JOAO CARLOS MACEDO MONTEIRO |
| APELADO: BANCO DO BRASIL S/A |
| Advogado(s): RICARDO LOPES GODOY |
Como visto, tratam-se de recursos de apelação interpostos por PAULO LACERDA DE ANDRADE e MARÍLIA DE AZEVEDO BIÃO PINHEIRO em face das sentenças proferidas pelo juízo de primeiro grau da 2ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Usucapião (nº 0085811-66.2007.8.05.0001) e dos Embargos de Terceiro (nº 0163997-40.2006.8.05.0001), julgou improcedentes os pedidos formulados, mantendo a constrição judicial sobre o imóvel situado na Rua Barão de Loreto, nº 01, Graça, Salvador/BA.
Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço de ambos os recursos e passo ao julgamento conjunto, dada a inafastável conexão entre as demandas, que versam sobre a posse e a propriedade do mesmo imóvel e possuem identidade de partes e causa de pedir.
O cerne da controvérsia reside em verificar se os apelantes preenchem os requisitos para a aquisição originária do imóvel por meio da usucapião ordinária com prazo reduzido, prevista no parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil de 2002, e se tal aquisição é capaz de anular os atos expropriatórios realizados pelo Banco do Brasil em execução movida contra a antiga proprietária.
Primeiramente, é necessário corrigir o equívoco técnico cometido pelo juízo de origem.
A sentença julgou improcedente a usucapião afirmando que o imóvel possui 255m², extrapolando o limite constitucional de 250m².
Entretanto, os autores nunca pleitearam a usucapião especial urbana prevista no artigo 183 da Constituição Federal ou no artigo 1.240 do Código Civil.
A fundamentação da inicial é clara ao invocar a usucapião ordinária, que não possui limite de metragem.
O juízo de primeiro grau analisou causa de pedir diversa da apresentada, o que caracteriza evidente erro de julgamento por desvio de perspectiva jurídica.
Ao afastar a pretensão com base em requisito de área inexistente na modalidade comum, o magistrado de origem ignorou o comando do artigo 1.242 do Código Civil:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
O atual Código Civil introduziu uma modalidade qualificada de usucapião destinada a proteger o adquirente que, agindo de boa-fé e confiando no registro público, vê seu título cancelado posteriormente.
O prazo é reduzido para 5 anos quando a aquisição foi onerosa, houve registro no cartório competente, o registro foi cancelado posteriormente e os possuidores estabeleceram moradia ou realizaram investimentos de interesse social e econômico.
Analisando as provas dos autos, verifico que todos os requisitos estão presentes. Explico.
A aquisição ocorreu de forma onerosa em 1999, conforme escritura ID 71440138, com o devido registro R-07 no ID 71440726 e pagamento de impostos conforme ID 71440147.
O cancelamento administrativo e unilateral do registro em 2001, operado pela averbação AV-08 (ID 71440726), é exatamente a circunstância prevista na norma para autorizar a usucapião registral.
Ademais, as dezenas de notas fiscais de materiais de construção (IDs 71440620 a 71440625), as fotografias das obras (IDs 71440649 a 71440661) e os depoimentos das testemunhas Maria Catarina e Raulina (IDs 67946232 e 67946233) confirmam que os apelantes realizaram investimentos vultosos na reforma do imóvel para fins residenciais e profissionais, cumprindo a função social da propriedade.
Dessa forma, evidente que preenchidos os requisitos para usucapião qualificada citada. Nesta vertente:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR - REJEIÇÃO - MÉRITO - AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ARGUIÇÃO DE USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA - POSSIBILIDADE - SÚMULA Nº 237 DO STF - RELAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE - ART. 214, § 5º, LEI N. 6.015/1973 - MODALIDADE ORDINÁRIA POR POSSE-TRABALHO - ART . 1.242, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL - POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA POR 5 ANOS - REQUISITOS - DEMONSTRAÇÃO. - Em se tratando de pretensão pela declaração de nulidade de matrícula, deve-se observar o art. 214 da Lei n . 6.015/1973 ( LRP) que, em seu § 5º, alça uma relação de prejudicialidade entre a decretação de nulidade e a aferição do preenchimento dos pressupostos necessários à aquisição da propriedade do imóvel pela via da usucapião, matéria que, como é sabido, é passível de ser arguida em defesa (Enunciado nº 237 da Súmula do Supremo Tribunal Federal)- Na usucapião ordinária por posse-trabalho, o autor deverá preencher os requisitos previstos no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil, isto é, a posse mansa e contínua, com animus domini, fundada em justo título e boa-fé, durante 5 (cinco) anos, desde que qualificada pelo estabelecimento de moradia ou pelo desenvolvimento de atividade social ou economicamente relevante - Comprovado o exercício de posse com "animus domini", pelo lapso temporal legalmente previsto, bem como a realização de obras de caráter produtivo no imóvel usucapiendo, impõe-se a declaração da usucapião ordinária, ante o preenchimento de seus requisitos. (TJ-MG - Apelação Cível: 50009674620198130166, Relator.: Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, Data de Julgamento: 09/10/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 10/10/2024)
APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE REQUERIDA . REQUISITOS DO ARTIGO 1.242 DO CÓDIGO CIVIL DEMONSTRADOS NA HIPÓTESE. POSSE COM ANIMUS DOMINI, MANSA, PACÍFICA E PELO PERÍODO AQUISITIVO DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA, COM JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. PROVA DOCUMENTAL CORROBORADA PELA PROVA TESTEMUNHAL COLHIDA NOS AUTOS . REQUERIDA, APELANTE, QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBATÓRIO QUANTO A FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO AUTORAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 00021394420198160031 Guarapuava, Relator.: substituta elizabeth de fatima nogueira calmon de passos, Data de Julgamento: 19/11/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/11/2024)
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . SENTENÇA REFORMADA. I. Caso em exame 1. Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Gilberto Bitu Primo e Francisca Costa Bezerra Primo contra sentença que julgou improcedente o pedido de usucapião ordinária . Os apelantes alegam ter preenchido os requisitos para a usucapião ordinária e, subsidiariamente, para a extraordinária. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) estão presentes os requisitos para a usucapião ordinária, conforme o art . 1.242 do Código Civil; e (ii) subsidiariamente, se estão presentes os requisitos para a usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil . III. Razões de decidir 3. Os apelantes comprovaram a posse contínua, ininterrupta e sem oposição por mais de dez anos, com justo título e boa-fé, atendendo aos requisitos da usucapião ordinária previstos no art. 1 .242 do Código Civil. 4. As Escrituras Públicas de Cessão de Direitos Hereditários, embora não transfiram diretamente a propriedade de um imóvel específico, consolidaram a posse plena dos apelantes sobre o bem, com o consentimento de todos os herdeiros. Neste caso, diferentemente de situações de indivisibilidade do acervo hereditário, o apelante já possuía uma parte ideal do imóvel na condição de herdeiro, e adquiriu as demais partes dos outros herdeiros . 5. A posse exercida pelos apelantes foi comprovada por provas documentais, como o Memorial Descritivo do imóvel e o Levantamento Topográfico, bem como por depoimentos testemunhais que confirmaram o exercício da posse com animus domini por mais de dez anos. 6. O justo título e a boa-fé foram demonstrados pelas Escrituras Públicas de Cessão de Direitos Hereditários e pela convicção dos apelantes de que a propriedade foi corretamente transferida . 7. Subsidiariamente, os requisitos da usucapião extraordinária também foram atendidos, com posse mansa, pacífica e contínua por mais de quinze anos, conforme exigido pelo art. 1.238 do Código Civil . As provas testemunhais confirmaram que a posse se estendeu por mais de 30 anos, considerando o tempo de posse do falecido pai do apelante. 8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de reconhecimento da usucapião quando o prazo se implementa durante o trâmite da ação, conforme precedente citado (REsp n. 1 .720.288/RS). IV. Dispositivo e tese 9 . Recurso CONHECIDO e PROVIDO. Sentença Reformada. Tese de julgamento: "1. A escritura pública de cessão de direitos hereditários, somada à posse contínua, ininterrupta e sem oposição por mais de dez anos, com boa-fé, pode configurar justo título para fins de usucapião ordinária . 2. O reconhecimento da usucapião é possível quando o prazo exigido por lei se implementa no curso da ação. 3. A prova testemunhal, corroborada por documentos que individualizam o imóvel, é suficiente para comprovar os requisitos da usucapião, tanto na modalidade ordinária quanto na extraordinária ." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.242 e 1.238; CPC, art . 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.720 .288/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/5/2020, DJe de 29/5/2020. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, EM CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data constante no sistema. FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00067145120158060181 Várzea Alegre, Relator.: DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES, Data de Julgamento: 08/10/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 08/10/2024)
O juízo de origem entendeu que os autores não foram cautelosos ao aceitarem uma certidão imobiliária antiga.
Contudo, a escritura pública de 1999 consigna expressamente a apresentação de todas as certidões de lei atualizadas.
Mais relevante ainda é a Certidão Negativa de Ônus Reais emitida em 08/02/1999 pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis (ID 71440160), que atestava a inexistência de penhoras ou gravames impeditivos.
Se o Banco do Brasil, embora tenha ajuizado execução em 1995, não providenciou a averbação da penhora na matrícula do imóvel até a data da compra pelos autores em 1999, tal ato é inoponível a eles.
Aplica-se aqui a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente:
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
Não há nos autos prova de que os apelantes tivessem ciência da dívida da empresa EBC ou que tenham agido em conluio. A boa-fé é presumida pela existência de registro regular em nome dos adquirentes por mais de dois anos até o cancelamento unilateral.
O fato de o título ter sido considerado falso posteriormente por atos imputáveis exclusivamente à vendedora não retira sua qualidade de justo título para fins de usucapião. O justo título é justamente aquele que tem aparência de validade e seria apto a transferir o domínio se não houvesse o vício oculto, servindo como base para a posse qualificada.
A posse dos apelantes inicia-se em 05/02/1999. A oposição capaz de interromper a usucapião deve ser direta e voltada contra o possuidor, com a finalidade de reaver o bem. A execução movida pelo Banco contra a EBC não interrompe o prazo dos apelantes, que sequer eram parte naquele feito e dele não foram cientificados.
A mansidão da posse perdura até 27/11/2006, data do mandado de imissão de posse (ID 71440718). Aplicando-se o artigo 2.029 do Código Civil, o prazo de 5 anos sofre acréscimo de 2 anos, totalizando 7 anos, por ter a posse se iniciado sob o regime do código anterior:
Art. 2.029. Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916.
Assim, a usucapião consuma-se em 05/02/2006. Note-se que a adjudicação pelo Banco só ocorreu em 18/04/2006 (ID 71440667) e foi registrada em junho de 2006. Portanto, quando o Banco tentou se tornar dono do bem por via executiva, os apelantes já haviam adquirido a propriedade pelo modo originário.
A usucapião extingue todos os ônus reais e títulos anteriores, inclusive a hipoteca que o Banco detinha, conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA . INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA . NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308. 1 . O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art . 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião. 2. A própria lei presume a boa-fé, em sendo reconhecido o justo título do possuidor, nos termos do que dispõe o art . 1.201, parágrafo único, do Código Civil de 2002: "O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção". 3. Quando a lei se refere a posse "incontestada", há nítida correspondência com as causas interruptivas da prescrição aquisitiva, das quais é exemplo clássico a citação em ação que opõe resistência ao possuidor da coisa, ato processual que possui como efeito imediato a interrupção da prescrição (art . 219, CPC). Por esse raciocínio, é evidente que os efeitos interruptivos da citação não alcançam a posse de quem nem era parte no processo. Assim, parece óbvio que o ajuizamento de execução hipotecária por credores contra o proprietário do imóvel, por não interromper o prazo prescricional da usucapião, não constitui resistência à posse ad usucapionem de quem ora pleiteia a prescrição aquisitiva. 4 . A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei . Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário. 5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o "direito principal" que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária . Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessório - também se extinguirá. 6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade. 7 . Ademais, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308). 8. Recurso especial conhecido e provido . (STJ - REsp: 941464 SC 2007/0078158-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/04/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/06/2012)
A sentença de primeiro grau também errou ao afirmar que os autores não residiam no imóvel.
A prova oral e os contratos de prestação de serviços IDs 71440626 e 71440634 demonstram que os apelantes mantiveram a posse indireta e realizaram obras para moradia e trabalho, cedendo o uso a familiares em comodato para garantir a conservação do bem, o que é plenamente compatível com o animus domini.
Demonstrada a posse mansa, pacífica, com justo título, boa-fé e ânimo de dono por prazo superior ao exigido em lei, a reforma das decisões de origem é medida imperativa.
O reconhecimento da usucapião nos autos principais importa, automaticamente, na procedência dos embargos de terceiro para desconstituir a adjudicação posterior.
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AOS RECURSOS, para reformar as sentenças de primeiro grau e:
- Na Ação de Usucapião, julgar procedente o pedido para declarar o domínio de Paulo Lacerda de Andrade e Marília de Azevedo Bião Pinheiro sobre o imóvel da Rua Barão de Loreto, nº 01, Graça, Salvador/BA, servindo esta decisão como título para registro no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, com o consequente cancelamento de todos os gravames, hipotecas e da adjudicação em favor do Banco do Brasil na matrícula nº 25.447;
- Nos Embargos de Terceiro, julgar procedentes os pedidos para desconstituir definitivamente a penhora e a adjudicação do referido imóvel nos autos da execução nº 0017347-10.1995.8.05.0001, mantendo os apelantes na posse plena do bem.
Inverto o ônus da sucumbência em ambos os processos, condenando os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor atualizado de cada causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.
Sala das Sessões, de de 2026.
ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA
Juíza Substituta de Segundo Grau - Relatora