PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INÉRCIA DO COMPRADOR NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA. MORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL AO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL NÃO REQUERIDA EM CONTESTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DESCONTO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA TÃO SOMENTE PARA AFASTAR A MULTA CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por comprador em ação relativa à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em que sustenta ausência de mora na entrega de documentação para financiamento bancário, alegada conduta fraudulenta da vendedora para desfazer o negócio e vender o imóvel a terceiro, invalidade do desconto de multa contratual determinado em embargos de declaração e cabimento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorre de mora do comprador na entrega da documentação necessária ao financiamento bancário ou de conduta fraudulenta da vendedora; (ii) estabelecer se é válida a determinação de desconto de multa contratual introduzida no julgamento de embargos de declaração, sem pedido formulado pela ré em contestação; e (iii) determinar se são devidos danos morais ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O contrato prevê que o financiamento junto à Caixa Econômica Federal deve ser realizado no prazo de 90 dias a contar da assinatura e que o comprador deve entregar a documentação exigida no prazo de 7 dias após comunicação, sob pena de rescisão contratual.

2. A documentação dos autos demonstra que a vendedora convoca reiteradamente o comprador a providenciar os documentos necessários ao financiamento durante a construção do empreendimento, sem que ele adote as providências cabíveis.

3. A notificação de 26/05/2011 concede prazo ao comprador para purgar a mora relativa ao saldo devedor do financiamento, e a alienação do imóvel a terceiro ocorre apenas em 09/12/2011, mais de seis meses depois, lapso suficiente para regularização perante a instituição financeira.

4. A alegação de que a Caixa Econômica Federal somente liberaria o financiamento após a conclusão da obra não encontra apoio na literalidade do contrato, que não condiciona o financiamento à entrega das chaves.

5. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça autoriza a restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, mas o desconto de multa contratual exige pedido da parte interessada, em observância ao princípio da adstrição.

6. A ré não formula reconvenção nem pedido, ainda que subsidiário, de aplicação de multa contratual, compensação ou desconto sobre eventual valor a restituir, limitando-se a requerer a extinção sem resolução do mérito ou a improcedência dos pedidos do autor.

7. O acolhimento de embargos de declaração para inserir desconto de multa contratual inova o objeto da lide e configura decisão extra petita, em violação aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil.

8. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de ofensa a direito da personalidade, o que não se verifica, especialmente diante do reconhecimento da mora do próprio comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. O comprador dá causa à rescisão contratual quando, apesar de previsão contratual expressa e de notificações, não providencia a documentação necessária ao financiamento bancário no prazo ajustado. 2. A aplicação de multa contratual ou desconto sobre valores a restituir exige pedido da parte interessada, não podendo ser introduzida em embargos de declaração sem requerimento prévio. 3. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável sem demonstração de ofensa a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141 e 492.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 27 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por RÔMULO AUGUSTO SANTOS QUEIROZ contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara de Feitos de Rel. de Cons. Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana – BA, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais, tombada sob o nº 0015892-05.2011.8.05.0080, movida em face de R. CARVALHO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA.

Na ação originária, o autor narrou ter adquirido unidade habitacional no empreendimento Palm Garden Residence Club, casa nº 10, Quadra E, na Comarca de Feira de Santana. Informou que a venda havia sido feita em duplicidade pela construtora, que o forçou a alterar a compra para a casa 05, Quadra E, do mesmo empreendimento. Aduziu que efetuou todos os pagamentos pré-chaves, ficando o saldo remanescente a ser quitado por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, acrescido de R$ 37.328,95 com recursos próprios. Afirmou que a ré deixou de entregar o imóvel na data prevista — 31/03/2011 —, paralisou as obras e revelou situação de insolvência, submetendo-se a processo de recuperação judicial. Pleiteou a entrega do imóvel ou, alternativamente, conversão em perdas e danos, além de indenização por danos morais e materiais.

A ré apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a necessidade de habilitação do crédito no processo de recuperação judicial e ausência de litisconsórcio ativo necessário com o cônjuge do autor. No mérito, sustentou que o apelante deixou de entregar a documentação necessária ao financiamento bancário junto à CEF, apesar de fartamente notificado, dando causa à rescisão contratual, razão pela qual o imóvel foi alienado a terceiro de boa-fé. Em sua conclusão, requereu:

Face às razões supra e tendo em vista o teor da documentação que segue em anexo, requer seja o processo extinto sem resolução do mérito. Acaso sejam ultrapassadas as matérias preliminarmente arguidas, o que não se espera, no mérito, requer e espera sejam julgados IMPROCEDENTES todos os pedidos da parte autora, condenando-a ao ônus da sucumbência, notadamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

O autor se manifestou sobre a contestação. Foi realizada audiência de conciliação, sem êxito. O processo foi suspenso por determinação judicial e posteriormente retomado ante certidão que afastou o óbice da recuperação judicial.

O MM. Juízo a quo, em sentença proferida em 09 de agosto de 2021, afastou as preliminares, reconheceu a relação de consumo e julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na petição inicial, convertendo-se a obrigação de fazer em obrigação de pagar e condenando, ainda, a parte acionada à devolução, na forma simples, do valor pago pela parte autora à demandada, que deverá ser devidamente atualizado, a partir de cada pagamento pelo INPC, mais juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Sucumbentes ambas as partes, cada qual arcará com metade das custas processuais, além de metade da verba honorária devida ao patrono da parte contrária, esta fixada em 10% sobre o valor da condenação, ficando suspensa a cobrança relativa à parte beneficiária da gratuidade de justiça deferida, que converto em definitiva e total.

Opostos embargos de declaração pela ré, foram acolhidos parcialmente, com a seguinte adição ao julgado:

Ante o exposto, acolho os embargos declaratórios, em parte, a fim de que passe a constar na sentença proferida que deverá ser descontado do importe a ser restituído ao acionante, o valor correspondente à eventual multa contratual prevista. Ficam mantidos os demais termos da sentença proferida.

Opostos embargos de declaração pelo autor contra essa decisão, foram rejeitados. O apelante interpôs, então, o presente recurso de apelação, tempestivamente, fazendo-o na condição de beneficiário da gratuidade de justiça deferida nos autos, dispensado do recolhimento do preparo.

Em suas razões, o recorrente pugna pela reforma integral da sentença, sustentando: (i) que não incorreu em mora quanto à documentação para financiamento, pois a Caixa Econômica Federal não liberaria o crédito antes da conclusão da obra, e que a ré forjou os documentos de notificação para justificar a rescisão e alienar o imóvel a terceiro por melhor preço; (ii) que o desconto da multa contratual introduzido nos embargos de declaração da ré configura inovação em recurso horizontal, tratando-se de decisão extra petita, dado que a ré jamais formulou tal pedido em contestação; e (iii) que lhe são devidos danos morais pelo descumprimento contratual imputável à apelada.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença recorrida.

Nesta instância, os autos foram distribuídos por sorteio, cabendo-me o encargo de Relatora.

Este é o relatório, que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931 e 934 do CPC, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do mesmo diploma legal.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso é tempestivo, subscrito por advogados regularmente constituídos, e o recorrente é beneficiário da gratuidade de justiça, estando dispensado do recolhimento do preparo. Presentes os demais requisitos de admissibilidade, dele se conhece.

Cinge-se a controvérsia recursal a três questões: (i) se a rescisão contratual é imputável ao apelante, por mora na entrega da documentação para financiamento bancário, ou à apelada, por conduta fraudulenta voltada ao desfazimento do negócio; (ii) se o desconto da multa contratual, introduzido pelo juízo a quo no julgamento dos embargos de declaração da ré, é válido diante da ausência de pedido formulado em contestação; e (iii) se são devidos danos morais ao apelante.

O apelante sustenta, em síntese, que nunca esteve em mora, pois a Caixa Econômica Federal somente liberaria o financiamento após a conclusão da obra, e que a apelada forjou as notificações com o intuito espúrio de criar um inadimplemento fictício, viabilizando a alienação do imóvel a terceiro por preço mais vantajoso.

A documentação acostada ao processo demonstra que o apelante foi reiteradamente convocado pela apelada a providenciar a documentação necessária ao financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal, durante o período de construção do empreendimento, sem que adotasse as providências cabíveis.

Ademais, o contrato firmado em 22/12/2010, relativo à casa 05, Quadra E, continha cláusula expressa no termo de condições de venda prevendo que o financiamento com a CEF seria realizado no prazo de 90 dias a contar da assinatura, comprometendo-se o comprador a entregar toda a documentação no prazo de 7 dias a contar de eventual comunicação, sob pena de rescisão contratual.

Expirado esse prazo sem que o financiamento fosse providenciado, a apelada encaminhou ao apelante a notificação de 26/05/2011 (fls. 159/160), concedendo-lhe prazo para purgar a mora quanto ao saldo devedor do financiamento, sob pena de rescisão contratual. O apelante, contudo, não tomou qualquer providência, e a alienação do imóvel a terceiro somente ocorreu em 09/12/2011 — mais de seis meses após a notificação, tempo mais do que razoável para que o adquirente regularizasse sua situação perante a instituição financeira.

É revelador, a propósito, o seguinte trecho da sentença recorrida, que bem sintetiza a situação fática apurada pelo juízo singular:

Cumpre salientar que o autor sequer menciona em sua petição inicial o fato de ter sido notificado para purgar a mora até então existente, limitando-se a aduzir que se obrigou a firmar o financiamento somente no momento da entrega das chaves. Ora, considerando que a parte autora incorreu em mora no tocante ao pagamento da parcela referente ao financiamento bancário, não há como se exigir a entrega do imóvel pela ré, mesmo porque cumpre ao comprador efetuar o pagamento do preço, após o que é gerada a obrigação de entregar por parte do vendedor. Logo não se verifica a prática de ato ilícito pela ré, ao proceder à rescisão contratual, diante da comprovada mora do autor no tocante ao pagamento do saldo devedor.

A alegação de que a CEF não liberaria o financiamento antes da conclusão da obra não encontra amparo na literalidade do instrumento contratual, que não condicionava o financiamento à entrega das chaves, mas estabelecia prazo determinado para a entrega da documentação durante a fase de construção. O apelante não se desincumbiu de demonstrar, por prova idônea, que adotou todas as providências necessárias à obtenção do crédito e que a recusa da CEF decorreu de circunstância que lhe fosse estranha.

Tendo o comprador dado causa ao desfazimento do contrato por mora no financiamento bancário, a devolução dos valores pagos deve ocorrer na forma simples, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A sentença deve ser mantida neste ponto.

Quanto à alegação de sentença extra petita, este ponto merece acolhimento.

Ao julgar os embargos de declaração opostos pela ré, o juízo a quo determinou que fosse descontado do valor a restituir ao autor o montante correspondente à eventual multa contratual prevista. Essa determinação, contudo, padece de vício insanável: a ré jamais formulou pedido nesse sentido.

A conclusão da contestação é expressa e não deixa margem a interpretação diversa:

Face às razões supra e tendo em vista o teor da documentação que segue em anexo, requer seja o processo extinto sem resolução do mérito. Acaso sejam ultrapassadas as matérias preliminarmente arguidas, o que não se espera, no mérito, requer e espera sejam julgados IMPROCEDENTES todos os pedidos da parte autora, condenando-a ao ônus da sucumbência, notadamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A apelada, portanto, limitou-se a pugnar pela extinção do feito sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, pela improcedência total dos pedidos do autor. Não formulou reconvenção. Não requereu, nem mesmo subsidiariamente, a aplicação de multa contratual em seu favor ou qualquer forma de compensação ou desconto sobre eventual valor a ser restituído.

Os arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil são taxativos:

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Os embargos de declaração são via processual voltada a suprir omissão, obscuridade, contradição ou erro material do julgado — não instrumento para inovar o objeto da lide ou ampliar a condenação para além do que foi postulado pelas partes. Ao acolher os embargos da ré para introduzir o desconto da multa contratual, o juízo a quo proferiu decisão extra petita, em violação ao princípio da adstrição ao pedido, que integra a garantia constitucional do devido processo legal.

A Súmula 543/STJ, invocada na sentença como fundamento para a restituição parcial com desconto de multa, autoriza tal desconto quando o comprador der causa ao desfazimento — mas pressupõe que a parte interessada tenha deduzido esse pedido nos autos, pois a autorização normativa não dispensa a iniciativa processual da parte em sistema processual de natureza dispositiva.

Merece, pois, provimento o recurso neste ponto, para afastar o desconto da multa contratual determinado no julgamento dos embargos de declaração da ré, restabelecendo a condenação à devolução integral dos valores pagos pelo autor, devidamente atualizados pelo INPC a partir de cada pagamento, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

III – DOS DANOS MORAIS

O pedido de danos morais não comporta acolhimento.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que o mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável. Para a sua caracterização, é necessária a demonstração de ofensa a direito da personalidade — como a honra, a imagem ou a integridade psíquica —, que não se confunde com os dissabores ordinários decorrentes do descumprimento de obrigações contratuais.

Na hipótese dos autos, reconhecida a mora do próprio apelante como causa determinante do desfazimento do contrato, a ausência de dano extrapatrimonial indenizável é ainda mais evidente, porquanto o comprador não pode invocar em seu favor consequências decorrentes de seu próprio inadimplemento.

A sentença, ao afastar a pretensão indenizatória a título de danos morais, está em plena sintonia com a orientação jurisprudencial prevalecente, não merecendo reforma neste ponto.

IV – DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do presente recurso e dar-lhe parcial provimento, tão somente para afastar o desconto da multa contratual determinado no julgamento dos embargos de declaração, restabelecendo a condenação da apelada à devolução integral dos valores pagos pelo apelante, devidamente atualizados pelo INPC a partir de cada pagamento, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, mantendo-se no mais a sentença recorrida.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora