PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA (COTA DE MULTIPROPRIEDADE). DESISTÊNCIA POR CULPA DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE PENALIDADES. TAXA DE FRUIÇÃO E TAXAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DA IMISSÃO NA POSSE. BIS IN IDEM CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em Exame 

1. Apelação Cível interposta por VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA contra sentença proferida pelo Juízo da V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO/BA, que, em Ação de Rescisão Contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão por culpa dos autores (compradores) e determinando a restituição de valores, mas autorizando a retenção cumulativa de: (a) 20% dos valores pagos (cláusula penal, incluindo o sinal); (b) 0,5% sobre o valor do contrato (taxa de fruição); e (c) taxas condominiais.

II. Questão em Discussão 

2. Discute-se: (i) a legalidade da cumulação da cláusula penal compensatória (fixada em 20% dos valores pagos) com a cobrança de taxa de fruição e taxas condominiais; (ii) a configuração de bis in idem e enriquecimento ilícito das vendedoras; (iii) a exigibilidade da taxa de fruição e das despesas propter rem (condomínio) antes da efetiva imissão na posse do imóvel pelos compradores.

III. Razões de Decidir 

3. A taxa de fruição (ou taxa de ocupação) visa indenizar o vendedor pelo uso e gozo do imóvel pelo comprador. Sua cobrança é indevida quando não há prova inequívoca da efetiva imissão na posse e da fruição do bem pelos adquirentes. Aplicando a ratio decidendi de precedentes do STJ (AgInt no REsp 2100901 e REsp 2113745), a ausência de utilização do imóvel e de proveito econômico afasta o enriquecimento sem causa e torna a cobrança da taxa ilegal.

4. As despesas condominiais, embora de natureza propter rem, somente são de responsabilidade do promitente comprador após a efetiva imissão na posse (entrega das chaves), conforme tese firmada pelo STJ no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS). Ausente a prova da posse por parte dos Apelantes, a responsabilidade permanece com as promitentes vendedoras (Apeladas).

5. A cláusula penal compensatória fixada em 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos mostra-se razoável e alinhada aos parâmetros do STJ (que admite retenção entre 10% e 25%). É correta a inclusão das arras confirmatórias (sinal) na base de cálculo da retenção, sendo vedada, contudo, a sua cumulação com a cláusula penal (STJ - AgInt no AREsp 1942925). O bis in idem configurava-se pela cumulação da cláusula penal (que já indeniza as perdas e danos) com as taxas de fruição e condomínio, ora afastadas.

IV. Dispositivo e Tese 

6. Recurso parcialmente provido, para reformar a sentença e decotar (afastar) a condenação ao pagamento da taxa de fruição e das taxas condominiais, mantendo a retenção de 20% sobre a totalidade dos valores pagos (incluindo o sinal) como única penalidade compensatória.

Tese de julgamento: "1. Na rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, a cláusula penal (fixada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme STJ) visa indenizar o vendedor pelas perdas e danos, sendo incabível sua cumulação com taxa de fruição e taxas condominiais quando não comprovada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo adquirente. 2. A responsabilidade por despesas propter rem (condomínio) pressupõe a posse (Tema 886/STJ), e a taxa de fruição exige a efetiva utilização do bem (Precedentes/STJ)."

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8004108-31.2022.8.05.0201, em que figuram, como apelantes, VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA, e, como apeladas, SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRAS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a sentença, em parte, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, ___ de ___________ de 2025.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge 

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL (ID. 92473174) interposta por VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA em face da Sentença (ID. 92473114) proferida pelo Juízo da V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO , nos autos da Ação de Rescisão Contratual (Processo n. 8004108-31.2022.8.05.0201) , que julgou parcialmente procedentes os pedidos.

A decisão vergastada declarou a rescisão do contrato por culpa dos autores e condenou as rés à restituição das quantias pagas , autorizando, contudo, o desconto de 20% (vinte por cento) a título de retenção (incluindo o sinal), do percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato a título de taxa de fruição, e das taxas condominiais referentes ao imóvel.

Em suas razões recursais (ID. 92473174), os Apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença. Alegam, precipuamente, a impossibilidade de cumulação da cláusula penal (retenção de 20%) com outras taxas contratuais, o que configuraria bis in idem. Argumentam que a retenção das arras confirmatórias cumulada com a cláusula penal é abusiva , citando jurisprudência (TJ-SP) e o art. 51, II, do CDC.

Aduzem, ainda, ser indevida a aplicação da taxa de fruição. Sustentam que jamais fruíram do imóvel adquirido e que não se encontravam inadimplentes à época da distribuição da ação. Invocam o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1911408 SP) , que, segundo alegam, afasta a indenização por fruição em casos de lote de terreno não edificado, por não ser passível de ocupação.

Com isso, pedem que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos:

1. Reformar a r. sentença, julgando assim a ação totalmente procedente, com o objetivo de declarar indevida a retenção de valores referentes a taxa condominiais; 2. Reformar a r. sentença, julgando assim a ação totalmente procedente, com o objetivo declarando indevida a retenção de valores referentes a taxa de ocupação/fruição; 3. Subsidiariamente, em caso deste juízo entender que deve ocorrer retenção para o percentual de fruição, requer-se que seja de 0,5%, pelas semanas que contratualmente o imóvel esteve à disposição da Apelada; 4. Condenar a apelada ao pagamento dos honorários sucumbenciais e custas processuais

Em contrarrazões (ID. 92473177) , as Apeladas (SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e outras) pugnaram pelo desprovimento do recurso. Sustentaram a legalidade da retenção de 20% dos valores pagos , invocando o princípio da autonomia da vontade , a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) , que alterou a Lei nº 4.591/1964 (art. 67-A) , e a jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 1384313 PE) que admite retenção entre 10% e 25%. Defenderam, igualmente, a legalidade do desconto da taxa de fruição, com fundamento no art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/1964 e na vedação ao enriquecimento sem causa , devendo incidir desde a imissão na posse. Ao final, requereram o desprovimento da apelação e a majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

É o que importa circunstanciar.

Relatados os autos, os restituo à Secretaria, determinando a sua inclusão em pauta para julgamento, nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador (BA), 10 de novembro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID 92473174) interposto por VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA contra a sentença (ID 92473114) proferida pelo Juízo da Vª DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DA COMARCA DE PORTO SEGURO. A referida decisão, nos autos da Ação de Rescisão Contratual nº 8004108-31.2022.8.05.0201, movida em face de SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRAS, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

A sentença declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa dos autores (compradores), condenando as rés (vendedoras) à restituição dos valores pagos. Contudo, autorizou a retenção cumulativa de: (a) 20% (vinte por cento) sobre o total pago, a título de cláusula penal; (b) 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de taxa de fruição; e (c) taxas condominiais e demais despesas do imóvel.

Os Apelantes buscam a reforma parcial do julgado, alegando, em síntese, a impossibilidade de cumulação das penalidades, notadamente a cobrança de taxa de fruição e taxas condominiais, com a cláusula penal de 20%, o que configuraria bis in idem e enriquecimento ilícito das Apeladas.

As Apeladas, em contrarrazões (ID 92473177), pugnaram pela manutenção integral da sentença, defendendo a legalidade de todas as retenções impostas.

O recurso preenche os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade. Destarte, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia devolvida a este Sodalício restringe-se à análise da legalidade das retenções autorizadas pelo juízo a quo, especificamente no que tange à cumulação da cláusula penal (fixada em 20%) com a taxa de fruição e as taxas condominiais.

Os Apelantes não se insurgem contra a rescisão em si, tampouco contra o percentual de 20% (vinte por cento) fixado a título de cláusula penal compensatória — percentual este, aliás, que foi o por eles mesmos vindicado na inicial. A irresignação repousa, com razão, na imposição de pagamentos adicionais que, segundo defendem, configuram bis in idem e enriquecimento sem causa das Apeladas.

A sentença vergastada, neste particular, incorreu em error in judicando, merecendo reforma, conforme passo a expor.

O magistrado de primeiro grau determinou a retenção de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de taxa de fruição. Tal condenação, no entanto, destoa da consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A taxa de fruição (ou taxa de ocupação) possui natureza jurídica de aluguel e visa indenizar o promitente vendedor pelo tempo em que o promitente comprador utilizou o imóvel, auferindo proveito econômico, sem a devida contraprestação, notadamente após o inadimplemento. O seu fato gerador é, portanto, a posse efetiva, o uso e o gozo do bem.

No caso em tela, trata-se de aquisição de cota em regime de multipropriedade de unidade imobiliária (apartamento 135, cota 07) , sobre a qual os Apelantes afirmam categoricamente que jamais fruíram. As Apeladas, por sua vez, não lograram êxito em comprovar, nos autos, a efetiva imissão na posse e o uso do imóvel pelos adquirentes.

A jurisprudência pátria, em especial do STJ, é pacífica no sentido de ser incabível a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do contrato é um lote não edificado, justamente pela ausência de proveito econômico aferível pelo comprador. Cito os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. [...] VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. [...] 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018 [...] além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. (STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. [...] TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. [...] IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. (STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024)

Embora o objeto dos autos seja uma cota de apartamento em resort, e não um lote, a ratio decidendi dos precedentes colacionados aplica-se integralmente: a taxa de fruição somente é devida quando há utilização efetiva do bem. Ausente a prova da imissão na posse e da fruição do imóvel pelos Apelantes, a cobrança desta taxa configura enriquecimento ilícito das vendedoras.

Também há precedentes oriundos de uma das Turmas Recursais deste Eg. Tribunal de Justiça da Bahia, o qual merece reprodução por perfilhar do mesmo entendimento, condicionando a cobrança à prova da posse:

[...] a cobrança da taxa de fruição ou taxa de ocupação somente pode ocorrer quando há um proveito econômico advindo do imóvel e recebido por quem estava na sua posse. [...] No caso dos autos, tendo em vista que não há prova de que a autora assumiu a posse do imóvel [...] não há que se falar em incidência de multa de fruição, portanto, sendo indevida a cobrança da referida taxa... (TJ-BA - Recurso Inominado: 00337035520238050080, Relator: ANA CONCEICAO BARBUDA SANCHES GUIMARAES FERREIRA, QUINTA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 03/07/2024)

Portanto, impõe-se a reforma da sentença para decotar a condenação referente à taxa de fruição de 0,5%.

Pelos mesmos fundamentos, a autorização para desconto das taxas condominiais referentes ao imóvel também deve ser afastada.

É cediço que as despesas condominiais ostentam natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa. Contudo, a jurisprudência do STJ, firmada em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema 886), estabelece que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de tais taxas se inicia somente com a efetiva imissão na posse do imóvel, o que se dá com a entrega das chaves, e não com a mera assinatura do contrato.

Não havendo nos autos qualquer adminículo probatório de que os Apelantes tenham sido imitidos na posse da unidade imobiliária, não se pode lhes imputar a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. A obrigação, neste caso, permanece sob a responsabilidade das promitentes vendedoras (Apeladas), que detinham a posse e a disponibilidade do bem.

Afastar tal cobrança é medida que se impõe.

Resta, por fim, a análise da cláusula penal. A sentença fixou a retenção em 20% (vinte por cento) sobre a quantia paga, "incluindo o valor do sinal".

Neste ponto, a sentença atuou de forma escorreita.

Primeiro, o percentual de 20% (vinte por cento) é razoável e encontra-se em absoluta consonância com os parâmetros fixados pelo STJ, que, em casos de rescisão por culpa do comprador, admite como adequada a flutuação da retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.

Segundo, o magistrado a quo agiu corretamente ao determinar que o sinal (arras) pago deve compor a base de cálculo sobre a qual incidirá a retenção dos 20%, e não ser retido autonomamente. As arras, no caso, foram confirmatórias (início de pagamento) e não penitenciais.

O STJ veda a cumulação da cláusula penal compensatória com a retenção das arras confirmatórias, por configurar bis in idem. As arras devem ser incluídas no montante a ser devolvido, sobre o qual incidirá a cláusula penal.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. [...] CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. [...] 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). (STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023)

A cláusula penal de 20% (vinte por cento) já possui natureza indenizatória e visa ressarcir as vendedoras por todas as despesas administrativas, publicidade e prejuízos gerais decorrentes do desfazimento do negócio.

O bis in idem que os Apelantes corretamente alegaram não estava na cumulação de arras + cláusula (o que a sentença não fez), mas sim na cumulação da Cláusula Penal + Taxa de Fruição + Taxas Condominiais.

Tendo esta Relatoria afastado as cobranças de fruição e de condomínio, resta hígida e suficiente, como única penalidade compensatória, a retenção de 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos pelos Apelantes, incluindo o sinal.

A sentença condenou as rés (Apeladas) ao pagamento das custas e honorários de 10% sobre o valor a ser restituído, por entender que sucumbiram na maior parte dos pedidos.

Com o provimento deste recurso, a vitória dos autores (Apelantes) torna-se ainda mais expressiva. Eles lograram êxito em rescindir o contrato e reaver os valores pagos, sofrendo apenas a retenção padrão de 20% (que eles mesmos postularam) e afastando todas as demais cobranças cumulativas que as rés tentaram impor.

Logo, a sucumbência fixada na origem deve ser mantida, pois as rés (Apeladas) restaram vencidas na quase totalidade da pretensão resistida.

Em razão do provimento do recurso dos autores, não há que se falar em majoração de honorários recursais (art. 85, §11, CPC) em seu desfavor, nos termos do Tema 1.059 de recurso repetitivo do STJ. 

DISPOSITIVO:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação Cível e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença vergastada nos seguintes termos: (i) DECOTAR da condenação as autorizações de desconto referentes à taxa de fruição (equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato) e às taxas condominiais e demais despesas referentes ao imóvel, por ausência de comprovação da efetiva imissão na posse pelos compradores; (ii) MANTER a rescisão contratual e a condenação das rés (Apeladas) à restituição da quantia paga pela parte autora (Apelantes), autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos (incluindo o sinal/arras), como única penalidade compensatória, corrigindo-se os valores a restituir pelo INPC a partir de cada pagamento e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado; (iii) MANTER a condenação das rés (Apeladas) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total a ser restituído (já aplicados os decotes ora determinados), nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Sem majoração de honorários recursais, ante o provimento do apelo.

É como voto.

Sala de sessões, __ de ____________ de 2025. 

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator