PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDIVIDUALIZAÇÃO REGISTRAL DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA AUTÔNOMA. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória, sob o fundamento de que a autora não apresentou documentação hábil a comprovar, de forma inequívoca, a individualização do imóvel objeto da lide e a titularidade dominial em nome do promitente vendedor originário.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a certidão de matrícula juntada aos autos, referente à gleba originária do loteamento, é suficiente para individualizar o lote objeto da ação; (ii) estão preenchidos os requisitos legais para a adjudicação compulsória, à luz do princípio da continuidade registral.

III. Razões de decidir

3. A ação de adjudicação compulsória exige a demonstração de contrato de promessa de compra e venda, quitação do preço e impossibilidade de outorga da escritura definitiva.

4. O imóvel deve estar individualizado por matrícula autônoma, com perfeita identificação e em nome do titular registral que figure no polo passivo.
5. A ausência de individualização do imóvel no registro de imóveis configura óbice intransponível à procedência da ação, nos termos dos princípios da continuidade e especialidade objetiva.

6. Ainda que superado esse óbice, a cadeia de cessões de direitos apresenta vícios, especialmente pela ausência de anuência do promitente vendedor originário nas transferências subsequentes, conforme cláusula contratual expressa.
IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1. "É inviável a adjudicação compulsória de imóvel sem matrícula individualizada, por ausência de identificação inequívoca do bem e inobservância ao princípio da continuidade registral." 2. "A ausência de anuência do promitente vendedor originário em cessões subsequentes inviabiliza a adjudicação, quando prevista como exigência contratual para a transferência de direitos."

_________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16, § 2º; CPC, arts. 85, § 11, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MS, Apelação Cível nº 0846443-94.2022.8.12.0001, Rel. Des. Paulo Alberto de Oliveira, j. 31.01.2024;
TJ-RS, Apelação Cível nº 70084008127, Rel. Des. Heleno Tregnago Saraiva, j. 30.04.2020.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000393-52.2021.8.05.0124, sendo Apelante Ana Maria Sá Moraes Araujo e Apelado o Espólio de Lindoel Amaral Farias, representado por Sergio Roberto de Carvalho Farias, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia conhecer e negar provimento ao recurso.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Sustentou o Bel. Diego Carneiro.

Salvador, 28 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por Ana Maria Sá Moraes Araujo, em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Itaparica/BA que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada contra o Espólio de Lindoel Amaral Farias, representado por seu inventariante, Sergio Roberto de Carvalho Farias, julgou improcedente o pedido formulado na petição inicial.

Na origem, a Autora, ora Apelante, ajuizou a referida ação, alegando, em síntese, que é a legítima possuidora e titular dos direitos aquisitivos sobre o imóvel consistente no lote de terreno de nº 14 da quadra C3, localizado no loteamento Ilha do Sol, Município de Vera Cruz, Ilha de Itaparica/BA.

Narrou que a aquisição do bem se deu por meio de contrato de promessa de compra e venda celebrado em 01 de fevereiro de 2007 com a Sra. Nadir Seixas Rocha Placha, viúva do Sr. Adalberto Placha.

Relatou que este, por sua vez, teria adquirido o imóvel originariamente do Sr. Lindoel Amaral Farias, por intermédio da empresa Etapa Engenharia Imobiliária LTDA, em 19 de agosto de 1977, tendo quitado integralmente o preço ajustado à época.

Expôs que, com o falecimento tanto do promitente vendedor originário, Sr. Lindoel, quanto do primeiro promitente comprador, Sr. Adalberto, e diante da posterior cessão de direitos a seu favor pela herdeira, tornou-se impossível a obtenção da escritura pública definitiva de forma administrativa, uma vez que o inventariante do Espólio demandado informou não possuir legitimidade para outorgar o título de domínio.

Sobreveio a sentença recorrida, que julgou improcedente o pedido, nos seguintes termos:

"Entretanto, da análise do conjunto probatório, verifica-se que não foi juntada certidão de matrícula atualizada do imóvel que permita identificar, inequivocamente, o bem objeto da lide e seu titular registral. O documento apresentado (ID Num. 129229995) não descreve o terreno nas mesmas especificações da inicial, não havendo, assim, correspondência entre o bem pleiteado e o registrado. A ausência desse elemento inviabiliza a procedência do pedido por impedir a expedição de mandado ao cartório competente para transferência da propriedade."

Inconformada, a Autora interpôs o recurso de Apelação.

Em suas razões, sustenta a necessidade de reforma da sentença, argumentando que a decisão foi equivocada ao considerar insuficiente a prova de titularidade do imóvel.

Defende que a certidão de registro imobiliário juntada aos autos, ainda que referente à gleba maior do loteamento, comprova que o Sr. Lindoel Amaral Farias era o proprietário registral e que a ausência de averbação de transferência específica para o lote em questão corrobora que a propriedade permanece em nome do de cujus.

Alega que a ausência de matrícula individualizada não pode ser um óbice ao seu direito, uma vez que preencheu todos os demais requisitos para a adjudicação compulsória, quais sejam, a existência de contrato de promessa de compra e venda, a quitação integral do preço e a impossibilidade de outorga da escritura definitiva pelo falecimento do promitente vendedor.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para julgar procedente a ação.

As contrarrazões foram acostadas ao id 94459071.

Remetidos os autos a este Tribunal, foram distribuídos à Quarta Câmara Cível.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A questão devolvida a esta Corte consiste em analisar o acerto da sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, ao fundamento de que a documentação registral acostada aos autos é insuficiente para a individualização inequívoca do imóvel e a comprovação da titularidade dominial do promitente vendedor originário.

Cinge-se a controvérsia, portanto, em saber se a certidão de matrícula apresentada é prova hábil a demonstrar a titularidade do bem em nome do espólio demandado, em observância ao princípio da continuidade registral, e, consequentemente, se estão preenchidos os requisitos legais para o acolhimento da pretensão autoral.

De início, cumpre assinalar que a ação de adjudicação compulsória é o instrumento processual colocado à disposição do promitente comprador para, diante da recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda, obter provimento jurisdicional que supra essa manifestação de vontade, valendo como título para a transferência da propriedade imobiliária.

O instituto encontra amparo nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, bem como no Decreto-Lei nº 58/1937.

No caso em exame, a Apelante busca a reforma da sentença que se fundamentou, precipuamente, na ausência de um requisito essencial para a própria exequibilidade de um eventual provimento de mérito favorável: a correta e inequívoca individualização do imóvel no registro competente.

A magistrada sentenciante concluiu que o documento registral apresentado não permite a identificação do bem, o que inviabilizaria a expedição de mandado ao cartório.

Irretocável a conclusão adotada na primeira instância.

A efetivação de uma sentença de adjudicação compulsória depende de sua aptidão para ingressar no fólio real e operar a mutação jurídico-real pretendida.

Para tanto, a ordem judicial deve se referir a um imóvel perfeitamente individualizado e cuja titularidade registral esteja em nome daquele que figura no polo passivo da demanda, em estrita observância aos princípios registrais da especialidade objetiva e da continuidade.

Na hipótese dos autos, a Apelante instruiu o feito com a certidão de matrícula relativa à área total onde foi implementado o "Loteamento Ilha do Sol" (id 94459030), na qual consta, de fato, o Sr. Lindoel Amaral Farias como proprietário originário.

Todavia, tal documento não contém a abertura de matrícula específica e individualizada para o "lote de terreno de nº 14 da quadra C3", objeto do litígio.

Trata-se de um registro da gleba-mãe, sendo indispensável, para a transferência de qualquer de suas parcelas, o prévio desmembramento e a abertura de matrículas autônomas para cada um dos lotes, com sua descrição pormenorizada, limites e confrontações.

O documento mostra que vários lotes já tiveram suas matrículas individuais abertas (como mencionado nas averbações), mas não apresenta a matrícula específica do lote 14 da quadra C-III.

A pretensão da Apelante de que o provimento jurisdicional se sobreponha a essa exigência legal não pode prosperar. A sentença de adjudicação não tem o condão de regularizar um imóvel que não possui existência autônoma no registro imobiliário.

A expedição de uma carta de adjudicação para um lote não individualizado seria ineficaz, pois o Oficial do Registro de Imóveis, subordinado ao princípio da legalidade, estaria impedido de proceder ao registro da transferência de domínio, frustrando o próprio objetivo da ação. O Poder Judiciário não pode suprir a omissão da parte em promover a regularização registral do bem que pretende adquirir.

Nesse sentido:

“Apelação Cível – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMÓVEL NÃO DESMEMBRADO – LOTES SEM MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA MÃE – INVIABILIDADE PRÁTICA DA PRETENSÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – NECESSIDADE DE INDIVIDUALIZAÇÃO PRÉVIA DA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Discute-se no presente recurso a carência do direito de ação, por ausência de interesse em razão da inadequação da via eleita, quanto à adjudicação compulsória de lotes não individualizados. 2 . O artigo 1.418, do Código Civil/2002, dispõe que: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." 3. Por outro lado, o art . 16, 2º, do Decreto-Lei nº 58/1987, exige que o imóvel seja individualizado quanto à matrícula, ou seja, passível de registro, para que a parte tenha interesse-adequação em pleitear a adjudicação compulsória. 4. Na espécie, o autor-apelante comprovou a aquisição das áreas insertas em loteamento, as quais, entretanto, ainda não foram individualizadas perante o registro imobiliário, tornando inviável e carente de procedibilidade, a pretensão de adjudicação compulsória. Falta de interesse de agir configurado, em razão da inadequação da via eleita . 5. Apelação Cível conhecida e não provida. (TJ-MS - Apelação Cível: 0846443-94.2022 .8.12.0001 Campo Grande, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 31/01/2024, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/02/2024)” (destaque aposto)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. A ausência de individualização dos lotes do imóvel matriculado inviabiliza a adjudicação compulsória pretendida . Imperativa, pois, a manutenção da extinção do feito sem resolução do mérito, embora por outro fundamento. Precedentes desta Corte. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: 70084008127 RS, Relator.: Heleno Tregnago Saraiva, Data de Julgamento: 30/04/2020, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 18/09/2020)” (destaque aposto)

Com efeito, o argumento da Apelante de que a ausência de averbação da venda a outrem comprovaria que o imóvel ainda pertence ao espólio, embora logicamente plausível, não supre a deficiência fundamental da prova.

O que se exige não é a prova de que o imóvel não foi vendido a terceiros, mas sim a prova positiva de sua existência jurídica individualizada e de sua titularidade em nome do promitente vendedor, para que a cadeia de transmissão de direitos possa ser devidamente assentada no registro, sem violação ao princípio da continuidade.

Ademais, ainda que se pudesse superar este óbice intransponível, o que se admite apenas para fins de argumentação, a pretensão da Apelante encontraria outros entraves de considerável relevo, como bem apontado pelo Apelado em suas peças de defesa.

A validade da cadeia de cessões de direitos é questionável, uma vez que o contrato primitivo, firmado entre Lindoel Amaral Farias e Adalberto Placha, previa, em sua Cláusula Nona (id 94456792), requisitos formais para a transferência dos direitos a terceiros, incluindo a anuência por escrito dos promitentes vendedores, providência que não restou demonstrada nos autos.

A inobservância de tal cláusula contratual fragiliza a legitimidade da Apelante para exigir do espólio do vendedor originário o cumprimento de uma obrigação para com a qual ele jamais anuiu diretamente.

Nesse contexto, a sentença de improcedência deve ser mantida, não por eventual ausência de direito material da Apelante à propriedade do bem, mas pela inadequação da via eleita para, ao mesmo tempo, obter a outorga da escritura e promover a regularização registral do imóvel, o que demandaria, possivelmente, outras providências administrativas ou judiciais prévias. A ausência da matrícula individualizada do lote é, de fato, um vício insanável no âmbito desta ação de adjudicação compulsória.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Em razão do quanto decidido, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários arbitrados para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Por fim, advirto as partes de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto

Relator