PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. DESPEJO LIMINAR. REQUISITOS LEGAIS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. INDEFERIMENTO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. O recurso. Agravo de Instrumento interposto pelo locador (Agravante) contra decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela de urgência para desocupação liminar de imóvel comercial, nos autos da Ação de Despejo nº 8001200-28.2024.8.05.0137.

2. Os fatos relevantes. O Agravante alega infração contratual por suposta sublocação/cessão não consentida (vedada pela Cláusula 9ª do contrato original) e inadimplência de aluguéis e encargos desde dezembro de 2023/janeiro de 2024, requerendo o despejo liminar. A locatária original (primeira Agravada) e a atual ocupante (segunda Agravada), que utiliza o imóvel em razão de contrato de arrendamento de estação de rádio firmado entre elas, contestam a ocorrência de sublocação vedada, argumentam consentimento tácito do locador à ocupação (por ter recebido aluguéis por longo período após o início do arrendamento) e afirmam que a inadimplência decorreu da recusa do Agravante em receber o valor do aluguel até então vigente (R$ 2.000,00), em virtude de exigência unilateral de aumento para R$ 5.000,00, o que motivou o ajuizamento de Ação de Consignação em Pagamento (Processo nº 8000548-11.2024.8.05.0137).

3. As decisões anteriores. O juízo de primeiro grau indeferiu a medida liminar de despejo. O Relator, em decisão monocrática, indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal (efeito ativo).

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência pleiteada pelo Agravante, notadamente a probabilidade do direito à retomada liminar do imóvel com base na alegada infração contratual e/ou na falta de pagamento.

III. Razões de decidir

5. A concessão de tutela de urgência pressupõe a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, elementos não evidenciados de forma inequívoca na fase de cognição sumária.

6. A alegação de infração contratual (sublocação/cessão vedada) é enfraquecida pela ambiguidade da Cláusula 9ª do contrato de locação, cuja redação ("bens OU equipamentos") gera dúvida fundada sobre seu alcance abranger o próprio imóvel.

7. Há controvérsia sobre o consentimento tácito do locador quanto à ocupação do imóvel pela segunda Agravada, considerando o recebimento de aluguéis por período prolongado após o início do contrato de arrendamento, o que demanda análise sob a ótica da boa-fé objetiva (CC, art. 422) e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), inviável sem dilação probatória.

8. A inadimplência dos aluguéis é incontroversa, mas sua causa é objeto de disputa substancial. A existência de notificação extrajudicial enviada pelo próprio Agravante exigindo aumento expressivo e unilateral do valor do aluguel (de R$ 2.000,00 para R$ 5.000,00) confere plausibilidade à tese das Agravadas de recusa injustificada do credor em receber o valor anterior, configurando indícios de mora creditoris e afastando a probabilidade do direito necessária para a liminar por falta de pagamento. A Ação de Consignação em Pagamento ajuizada reforça essa controvérsia.

9. A complexidade fática e a existência de controvérsia jurídica relevante sobre os fundamentos do pedido de despejo (infração contratual e causa da mora) afastam a probabilidade do direito em grau suficiente para o deferimento da medida liminar, sendo prudente aguardar a instrução processual.

IV. Dispositivo e tese

10. Agravo de Instrumento desprovido, mantendo-se integralmente a decisão interlocutória agravada. Agravo Interno julgado prejudicado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001662-71.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante FRANCISCO ROCHA PIRES FILHO e como apelada RADIO JACOBINA FM LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.  Agravo Interno julgado prejudicado.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por FRANCISCO ROCHA PIRES FILHO contra decisão interlocutória proferida pela 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jacobina/BA.

A referida decisão indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado nos autos da Ação de Despejo nº 8001200-28.2024.8.05.0137, que visava à desocupação liminar do imóvel comercial situado à Rua da Conceição, 72-A, centro de Jacobina, locado originalmente à primeira Agravada, RADIO JACOBINA FM LTDA, e atualmente ocupado pela segunda Agravada, SEMPRE COMUNICACAO LTDA.

O Agravante sustenta, em síntese, que o contrato de locação, firmado em 05 de junho de 2010 e com prazo determinado extinto em 05 de junho de 2020, veda expressamente a sublocação ou cessão do imóvel sem sua anuência prévia e escrita (Cláusula 9ª).

Alega que a primeira Agravada teria infringido tal cláusula ao permitir a ocupação pela segunda Agravada, decorrente de um contrato de arrendamento de horários radiofônicos firmado entre as Agravadas.

Aduz, ainda, a inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios desde dezembro de 2023/janeiro de 2024, o que configuraria outro fundamento para a rescisão contratual e o despejo.

Pugna pela concessão de efeito ativo ao recurso para determinar a desocupação imediata e, no mérito, pela reforma da decisão agravada para que seja deferida a medida liminar de despejo.  

O pedido de antecipação da tutela recursal foi indeferido por decisão monocrática deste Relator.

Contra essa decisão monocrática, o Agravante interpôs Agravo Interno o qual, com o julgamento de mérito do presente recurso principal, resta prejudicado.

Intimados, os Agravados apresentaram contrarrazões ao Agravo Interno, pugnando pela manutenção da decisão monocrática e, por conseguinte, da decisão de primeiro grau.

Argumentam, essencialmente, que não houve sublocação vedada, mas sim um contrato de arrendamento da estação de rádio, e que o Agravante tinha conhecimento e consentia tacitamente com a ocupação do imóvel pela segunda Agravada.

Afirmam que a inadimplência decorreu da recusa do Agravante em receber os aluguéis no valor até então vigente (R$ 2.000,00, conforme últimos recibos), por pretender um aumento unilateral e exorbitante para R$ 5.000,00, conforme notificação extrajudicial enviada pelo próprio locador, o que motivou o ajuizamento da Ação de Consignação em Pagamento nº 8000548-11.2024.8.05.0137.  

Consta nos autos de origem que o juízo a quo determinou a tramitação conjunta da Ação de Despejo e da Ação de Consignação em Pagamento, dada a conexão entre as causas.

É o relatório.

 Des. Nivaldo dos Santos Aquino 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos recursais, conheço do recurso.

As questões fáticas e jurídicas controvertidas neste recurso cingem-se, fundamentalmente, a:

a) Verificar a natureza jurídica da relação estabelecida entre as Agravadas (Radio Jacobina FM Ltda e Sempre Comunicação Ltda) no que tange à ocupação do imóvel locado, especificamente se configura sublocação ou cessão vedada pela Cláusula 9ª do contrato original, considerando sua redação específica ("bens OU equipamentos");

b) Aferir a existência, ou não, de consentimento prévio, expresso ou tácito, do Agravante (locador) quanto à ocupação do imóvel pela segunda Agravada (Sempre Comunicação Ltda), e as implicações do princípio da boa-fé objetiva ante o recebimento de aluguéis por período prolongado após o início do contrato de arrendamento entre as Agravadas;

c) Determinar a causa da inadimplência dos aluguéis a partir de dezembro de 2023/janeiro de 2024, se decorrente de mora exclusiva das Agravadas (mora debitoris) ou de recusa injustificada do Agravante em receber os valores até então praticados (R$ 2.000,00), em razão da exigência de novo valor (R$ 5.000,00), configurando mora creditoris;

d) Analisar a presença dos requisitos legais autorizadores da concessão de tutela de urgência para o despejo liminar, notadamente a probabilidade do direito invocado pelo Agravante e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.  

Delimita-se, pois, a matéria a ser decidida à análise da presença, ou ausência, dos pressupostos legais para a concessão da medida liminar de despejo indeferida na origem, confirmando ou reformando a decisão agravada.

O cerne do presente Agravo de Instrumento reside na avaliação dos requisitos para a concessão da tutela de urgência, especificamente o despejo liminar pleiteado pelo Agravante.

Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No âmbito das ações de despejo, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê hipóteses específicas para a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, mediante caução, conforme rol elencado em seu artigo 59, § 1º, sem prejuízo da aplicação da tutela de urgência genérica do Código de Processo Civil em outras situações.  

O Agravante fundamenta seu pleito em dois pilares principais: a infração contratual por suposta sublocação não consentida (Art. 9º, II, e Art. 13 da Lei nº 8.245/91) e a falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação (Art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91).

No que concerne à alegada infração contratual pela presença da segunda Agravada no imóvel, a questão se revela particularmente controversa.

A Cláusula 9ª do contrato original de locação, firmado em 2010, estabelece que "A LOCATÁRIA não poderá, sem expressa autorização do LOCADOR, em nenhuma hipótese, sublocar OS bens OU equipamentos a terceiros". A redação desta cláusula, ao utilizar a disjuntiva "bens OU equipamentos", suscita fundada dúvida interpretativa quanto ao seu alcance, especificamente se abrange ou não o próprio imóvel comercial objeto da locação. Tal ambiguidade textual enfraquece, em sede de cognição sumária, a alegação de infração contratual literal e inequívoca quanto à ocupação do imóvel.  

Ademais, os Agravados contrapõem a tese de que o Agravante teria aquiescido tacitamente com a ocupação pela segunda Agravada, iniciada em março de 2022 com o contrato de arrendamento, pois teria continuado a receber os aluguéis sem oposição formal até a notificação de fevereiro de 2024.

Se comprovado que o locador, ciente da situação, tolerou-a por período considerável, a invocação posterior da cláusula restritiva para fundamentar um despejo liminar pode encontrar óbice no princípio da boa-fé objetiva (Art. 422 do Código Civil) e na vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).

Embora o contrato de arrendamento entre as Agravadas preveja que a segunda Agravada (Sempre Comunicação) assumiria o pagamento dos "alugueis de sede" e respeitaria o contrato original, tal disposição opera primordialmente inter partes (entre as Agravadas), não suprindo a necessidade de consentimento, ainda que tácito, do locador originário.

A elucidação sobre a ciência e a conduta do Agravante ao longo desse período exige dilação probatória.  

Quanto à falta de pagamento, a inadimplência a partir de dezembro de 2023/janeiro de 2024 é fato incontroverso. Contudo, a causa dessa inadimplência é o ponto nevrálgico da disputa.

Os documentos juntados, em especial a Notificação Extrajudicial enviada pelo próprio Agravante em 01 de fevereiro de 2024, corroboram de forma explícita a alegação dos Agravados de que houve uma tentativa de alteração substancial e unilateral do valor do aluguel, que vinha sendo pago em R$ 2.000,00, para R$ 5.000,00. Tal notificação também manifesta o desinteresse do locador na continuidade da locação e exige a desocupação.

Essa manifestação do Agravante, exigindo valor significativamente superior ao praticado e condicionando a continuidade da relação locatícia (que já se encontrava por prazo indeterminado desde 2020) a este novo patamar, confere plausibilidade à alegação de recusa em receber o valor anterior, configurando indícios de mora do credor (mora creditoris).

A existência da Ação de Consignação em Pagamento, embora pendente de depósitos, reforça a litigiosidade acerca do valor devido e da responsabilidade pela mora. Essa fundada controvérsia sobre quem efetivamente deu causa ao inadimplemento impede o reconhecimento, em juízo preliminar, da probabilidade inequívoca do direito do Agravante com base na falta de pagamento.  

Portanto, a análise conjunta dos elementos probatórios constantes dos autos revela um cenário fático e jurídico complexo e controvertido, incompatível com a certeza necessária para o deferimento da tutela de urgência.

A ambiguidade da cláusula contratual sobre sublocação, a discussão sobre consentimento tácito à luz da boa-fé objetiva e, principalmente, a controvérsia instaurada sobre a causa da mora ante a comprovada exigência de aumento substancial do aluguel pelo locador, retiram a robustez da probabilidade do direito alegado pelo Agravante neste momento processual.  

A decisão do juízo de primeiro grau, mantida pela decisão monocrática deste Relator e ora submetida a este Colegiado, mostra-se prudente ao indeferir a medida liminar e determinar o prosseguimento do feito com a necessária instrução probatória, inclusive em conjunto com a Ação de Consignação, para que as controvérsias sejam devidamente elucidadas.

DISPOSITIVO 

Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, mantendo integralmente a decisão interlocutória agravada, por seus próprios fundamentos e pelos aqui aduzidos.

Em decorrência do julgamento de mérito deste recurso, julgo PREJUDICADO o Agravo Interno interposto contra a decisão monocrática que indeferiu a antecipação da tutela recursal.

É como voto.

 Des. Nivaldo dos Santos Aquino 

Relator