PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA  DE TAXAS ASSOCIATIVAS. SENTENÇA. EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM EXAME DO MÉRITO. ACOLHIMENTO  DE PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROMISSÁRIA COMPRADORA NÃO IMITIDA EFETIVAMENTE NA POSSE DO BEM. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINAL DA CONSTRUTORA/PROMITENTE VENDEDORA. APLICAÇÃO DO TEMA N.º 866, DO STJ. ACORDO FIRMADO ENTRE COMPRADORA E VENDEDORA, NOS AUTOS DA AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO, ONDE A APELADA RESPONSABILIZA-SE PELOS PAGAMENTOS DAS TAXAS ASSOCIATIVAS ATRASADAS. EFICÁCIA INTER PARTES. ART. 506 DO CPC E QUE EM NADA ALTERA O DESFECHO DA PRESENTE LIDE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação nº 054331-65.2018.8.05.0001, tendo como apelante e apelada as partes acima identificadas.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expostas.

Data do sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 80496478, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva, julgando extinto o processo, sem exame do mérito, condenando a apelante no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10%(dez por cento) sobre o valor da causa, acrescentando que não se conformando com o julgado, a acionante interpôs esta apelação, ID 80496489, sustentando, em síntese, que a apelada obteve tutela antecipada, na ação de revisão contratual nº 0026222-17.2005.8.05.0001, movida contra a promitente vendedora, assegurando-lhe a posse provisória sobre a unidade imobiliária, detendo legitimidade  para figurar no polo passiva da presente demanda. Ressalta que a recorrida celebrou acordo com a Construtora, nos autos da citada ação revisional, comprometendo-se a pagar as taxas condominiais do imóvel, figurando, ainda, como proprietária do bem, junto ao Cadastro Imobiliário da Prefeitura de Salvador. Pugna pelo provimento do recurso.

Não apresentadas contrarrazões, ID 80496497.

Este é o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Data registrada no sistema. 

Emílio Salomão Resedá

            Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de ação de cobrança de taxas de manutenção e taxa extra, fruto do serviço de administração exercido pela Associação autora, referentes ao lote n. 13, quadra A-2, do Loteamento Alphaville Salvador Residencial, vencidas entre 15/08/2013 e 15/07/2018.

É cediço que a obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio, possui natureza propter rem, vinculando-se a dívida à coisa e não ao seu proprietário, aplicando-se o mesmo raciocínio à cobrança de taxas associativas, por analogia.

Nessa modalidade de obrigação, a pessoa torna-se devedora pela simples circunstância de ser titular de algum direito sobre o bem, pouco importando a mudança da sua titularidade.

Com efeito, em princípio, o comprador de um imóvel com taxas condominiais atrasadas deve ser obrigado ao pagamento destas, independentemente da data da aquisição do bem.

No entanto, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça vem modulando os efeitos dessa obrigação, principalmente nos casos de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, atribuindo a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ora ao promitente vendedor, ora ao promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.

Nesse passo, na análise de algumas situações concretas submetidas a julgamento naquele Tribunal, decidiu-se que no caso de aquisição de imóvel mediante contrato de promessa de compra e venda, o efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual a pessoa passa a responder pelas taxas condominiais.

Dessa forma, o adquirente do imóvel só passa a responder pelas cotas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves do imóvel e passa a deter a posse plena sobre o bem, dele podendo usar, gozar e dispor, não se responsabilizando, de outro lado, pelas cotas condominiais atrasadas.

Ademais, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, o egrégio Superior Tribunal de Justiça solidificou este entendimento:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

( REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) 

Portanto, ficou estabelecido no referido julgado que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela efetiva imissão dos promissários compradores na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

No caso em apreço, a apelada firmou contrato de promessa de compra e venda com a OAS Engenharia e Participações LTDA, não tendo sido imitida na posse do terreno, em virtude da ausência de pagamento do saldo devedor, sendo o contrato objeto de ação revisional n. 0026222-17.2005.8.05.0001, na qual deferida liminar, concedendo a posse provisória do bem, revogada em sentença, proferida, em 27/06/2013, ID 50335635.

Assim, verifica-se que a recorrida nunca deteve a posse plena sobre o bem, ou seja, dele podendo usar, gozar e dispor, não devendo, portanto, ser responsabilizada pelas taxas associativas cobradas na vestibular.

Como bem salientado na sentença censurada: 

“O comprador não exerceu posse sobre o bem no período cobrado na inicial e não a exerce até a presente data.

(...)

Ou seja, desde junho de 2013, quando houve a revogação da liminar que concedeu posse provisória à SALVA GEORGE NADER, até a presente data, não há notícias de exercício da posse do bem pela ré. Repita-se, o débito apontado na proemial refere-se ao período de 15/08/2013 e 15/07/2018.” 

Não são suficientes para a cobrança de despesas condominiais, a mera assinatura de promessa de compra e venda e o fato da apelada  constar como proprietária do imóvel, junto ao Cadastro Imobiliária Municipal, sendo indispensável o exercício pleno da posse sobre o bem.

Nesta feita, mostra-se, inclusive, abusiva a cláusula contratual que transfere aos compradores a responsabilidade pelas taxas condominiais antes da entrega das chaves, tendo em vista que os débitos condominiais só devem ser cobrados quando a parte, de fato, passa a usufruir do condomínio.

Por outro turno, o fato da apelada comprometer-se a efetuar o pagamento das taxas associativas atrasadas, em acordo celebrado com a construtora, nos autos da multicitada ação revisional, em nada altera o desfecho da presente lide, visto que a sentença faz coisa julgada entre as partes entre as quais é dada, consoante se extrai do art. 506 do CPC.

A coisa julgada vincula somente as partes, no caso a apelada e OAS Engenharia e Participações LTDA,  não atingindo os terceiros, que não serão beneficiados ou prejudicados. É a eficácia inter partes da coisa julgada, regra no sistema processual brasileiro.

Assim, caso o promitente vendedor seja condenado ao pagamento das taxas condominiais ora cobradas, deve ingressar com ação regressiva de ressarcimento contra a promitente compradora.

Sendo assim, não havendo comprovação da posse efetiva e plena da promissária compradora, deve-se confirmar a sentença censurada, que reconheceu a sua ilegitimidade passiva.

Em face do exposto,  NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, majorando-se a verba advocatícia em 03% (três por cento).

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, as partes ficam cientes de que a oposição de embargos de declaração, com o fito de rediscutir matéria já apreciada neste voto, poderá culminar na aplicação da penalidade prevista no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

          Relator