PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. NULIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO SEM OBSERVÂNCIA DE QUÓRUM LEGAL. NULIDADE ABSOLUTA. DECADÊNCIA AFASTADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por condôminos e empresa locadora contra sentença que, nos autos da ação de revisão de taxas condominiais c/c anulação de deliberação assemblear e repetição de indébito, julgou extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC, ao reconhecer a decadência da pretensão de anulação da assembleia condominial de 17/09/2010. Os apelantes alegam que as assembleias impugnadas modificaram a convenção condominial sem observância do quórum legal e convencional exigido, configurando nulidade absoluta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se as deliberações assembleares impugnadas configuram atos jurídicos nulos ou anuláveis; (ii) determinar se incide ou não prazo decadencial para a sua impugnação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alteração da forma de rateio das despesas condominiais, da contagem de votos e da isenção de unidades do subsolo e térreo implica modificação substancial da convenção condominial, exigindo, por lei (art. 1.351 do CC) e pela convenção (cláusula 20ª), quórum qualificado de 2/3 ou 3/4 dos condôminos.

A assembleia de 17/09/2010 contou com número ínfimo de participantes, fato reconhecido pelas partes, não atingindo o quórum exigido para alterações da convenção.

A inobservância do quórum legal e convencional qualifica as deliberações como nulas de pleno direito, por violarem forma prescrita em lei (art. 166, IV e VI, do CC), caracterizando nulidade absoluta, insuscetível de convalidação e não sujeita a prazo decadencial (art. 169 do CC).

Jurisprudência da própria Terceira Câmara Cível reconhece que deliberações assembleares que alteram convenção sem o quórum legal são nulas e imprescritíveis, reafirmando o entendimento da nulidade absoluta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento:

A deliberação assemblear que altera a convenção condominial sem o quórum legal ou convencional exigido é nula de pleno direito.

A nulidade absoluta decorrente da violação ao quórum qualificado não se convalida com o tempo nem se sujeita a prazo decadencial.

O reconhecimento da nulidade de deliberação condominial pode ser pleiteado a qualquer tempo, independentemente da data de sua ocorrência.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, IV e VI; 169; 1.340; 1.351. CPC, art. 487, II.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, AI nº 8011185-49.2021.8.05.0000, rel. Desª Lícia Pinto Fragoso Modesto, j. 29.10.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0568820-74.2015.8.05.0001, em que figura como Apelante EDMAR BASTOS NOGUEIRA e Apelado CONDOMINIO EDIFICIO THEMIS 

Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO para afastar a decadência reconhecida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com regular prosseguimento da instrução e julgamento da lide.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento. Por unanimidade. Presente na sessão Dr. John Anderson Galvão Nogueira.

Salvador, 22 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por EDMAR BASTOS NOGUEIRA, EMANOEL BASTOS NOGUEIRA e JE ESTACIONAMENTO E LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA, em face de sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da ação de revisão de taxas condominiais c/c anulação de deliberação assemblear e repetição de indébito, ajuizada contra o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO THEMIS, reconheceu a decadência da pretensão de anulação da assembleia condominial realizada em 17/09/2010 e julgou extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC.

A sentença acolheu a prejudicial de decadência, ao argumento de que as deliberações questionadas decorreram de ato jurídico anulável, sujeitando-se, portanto, ao prazo decadencial de 2 anos previsto no art. 179 do Código Civil.

Os Apelantes insurgem-se contra a r. sentença, sustentando, em síntese: (i) que as assembleias impugnadas (realizadas em 17/09/2010 e 03/04/2013) promoveram alterações substanciais na Convenção do Condomínio sem observância do quórum legal e convencional exigido (2/3 ou 3/4 dos votos); (ii) que tais alterações são nulas de pleno direito, conforme os artigos 166, IV e VI, e 169 do Código Civil; (iii) que, tratando-se de nulidade absoluta, insuscetível de convalidação, não se sujeita a prazo decadencial; (iv) que as deliberações impugnadas impuseram rateio de despesas de serviços não utilizados pelas lojas dos autores, violando a cláusula 28ª da Convenção Condominial e o art. 1.340 do Código Civil.

Requerem o afastamento da decadência, o reconhecimento da nulidade das assembleias e a procedência dos pedidos formulados na inicial.

O Apelado apresentou contrarrazões, suscitando preliminar de ausência de dialeticidade recursal, e, no mérito, pugnando pela manutenção da sentença, defendendo a validade das assembleias e a prescrição da pretensão autoral.

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma legal.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.

Trata-se de ação proposta por proprietários da loja D do subsolo do Condomínio Edifício Themis, visando a declaração de nulidade das deliberações assembleares de 17/09/2010 e 03/04/2013, que alteraram a sistemática de cobrança das taxas condominiais, para passar a incidir rateio integral por fração ideal, sem considerar a efetiva fruição dos serviços condominiais pelas unidades localizadas no subsolo.

A sentença guerreada reconheceu a decadência do direito dos autores, sob o fundamento de que a pretensão seria de anulação de ato jurídico anulável (art. 179 do CC), com prazo de dois anos contados da data da assembleia.

Não assiste razão à sentença de primeiro grau.

Consoante os fatos narrados nos autos, as deliberações tomadas nas assembleias impugnadas implicaram, materialmente, em alteração da Convenção de Condomínio, no tocante:– à forma de rateio das despesas condominiais, – à contagem dos votos por unidade (em desacordo com a cláusula 22ª da convenção), – e à supressão de isenção reconhecida às unidades do subsolo e térreo quanto a serviços não utilizados.

Dispõe o art. 1.351 do Código Civil:

"Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

Na hipótese, conforme reconhecido inclusive pelo próprio Apelado em sua peça defensiva, a assembleia de 17/09/2010 contou com quórum ínfimo — cerca de 10 condôminos — não alcançando o quórum qualificado exigido legal e convencionalmente para qualquer alteração do pacto condominial.

A convenção do Edifício Themis, por sua vez, estabelece na cláusula 20ª:

"As deliberações que importarem em modificações da estrutura, das coisas comuns ou interessando à harmonia das fachadas, necessitam de votos de 3/4 (três quartos) do edifício, maioria que será também exigida para qualquer modificação da presente escritura de convenção."

Dessa forma, as deliberações tomadas em flagrante desrespeito ao quórum legal e convencional configuram atos jurídicos nulos de pleno direito, nos termos do art. 166, IV e VI do Código Civil:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: 

[...]
IV – não revestir a forma prescrita em lei;
VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

Por conseguinte, não se trata de hipótese de anulação de negócio jurídico anulável, mas sim de nulidade absoluta, não sujeita a prazo decadencial, consoante o art. 169 do Código Civil:

"O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo."

Sobre o tema, colaciono o seguinte aresto desta própria Terceira Câmara Cível, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 8011185-49.2021.8.05.0000, envolvendo o mesmo Condomínio Edifício Themis:

“A deliberação assemblear que altera a convenção de condomínio sem o quórum previsto no art. 1.351 do Código Civil é nula de pleno direito. [...] Tratando-se de nulidade absoluta, a pretensão de sua desconstituição é imprescritível, nos termos do art. 169 do CC.” (TJBA, AI nº 8011185-49.2021.8.05.0000, rel. Desª Lícia Pinto Fragoso Modesto, j. 29/10/2024)

Logo, não há como subsistir o fundamento da sentença apelada quanto à decadência da pretensão autoral. A decisão deve ser reformada, com o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento do feito.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à Apelação, para afastar a decadência reconhecida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com regular prosseguimento da instrução e julgamento da lide.

É como voto.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora