PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**AA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. FINANCIAMENTO. NEGATIVA. RECISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. APURAÇÃO. FASE POSTERIOR. DANO MORAL. AUSÊNCIA. SENTENÇA. REFORMA PARCIAL. 

I – Na promessa de compra e venda imobiliária, a responsabilidade pela aprovação do financiamento é do  promissário comprador. 

II – De acordo com o entendimento firmado pelo STJ, no julgamento do RESp nº 1.300.418, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, havendo resolução contratual por culpa do promitente comprador, caberá ao promitente vendedor proceder, imediatamente, a restituição das parcelas pagas, cabendo, entretanto, a retenção de parte do valor para compensar eventuais prejuízos administrativos advindos da desistência do negócio jurídico. 

III – O percentual da retenção não pode ser superior a 25% do valor desembolsado para a compra, conforme entendimento pacificado pelo STJ. 

IV – Não comprovada a restituição imediata, impositiva é a condenação da promissária vendedora a efetuar o reembolso ao promissário comprador, preservando-se o direito de retenção nos moldes pactuados, desde que não superior a 25% do valor desembolsado para a aquisição da unidade imobiliária, a ser apurado na fase de cumprimento de sentença, razão da reforma parcial da sentença. 

V – Na rescisão contratual por culpa do promissário comprador, inexiste dano moral a ser reparado pela promitente vendedora.

RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos das Apelações Simultâneas n° 8010604-77.2022.8.05.0039, da Comarca de Camaçari, em que figuram como Apelante/Apelado LEONE DA SILVA ROSA e como Apelada/Apelante CAMACARI VILLE URBANISMO SPE LTDA.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR e NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ POR UNANIMIDADE. Sem advogado na sessão.

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**AA

LEONE DA SILVA ROSA ajuizou ação de rescisão contratual contra a CAMAÇARI VILLE URBANISMO SPE LTDA.

Narrou que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a Ré, para aquisição do imóvel nº 17, quadra 06, do empreendimento residencial Bella Vista Camaçari, pelo preço de R$ 176.204,16 (cento e setenta e seis mil, duzentos e quatro reais e dezesseis centavos).

Relatou que o pagamento ficou ajustado no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), a título de sinal, acrescido da quantia de R$ 31.274,54 (trinta e um mil, duzentos e setenta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), em 22 parcelas iguais e sucessivas, e por fim da importância de R$ 136.000,00 (cento e trinta e seis mil reais) por financiamento bancário.

Afirmou que não obteve financiamento junto à Caixa Econômica Federal, vez que seu nome estava inscrito nos órgãos de proteção ao crédito por circunstâncias alheias a sua vontade.

Disse que requereu à Ré a devolução do sinal, o que lhe foi negado.

Requereu a procedência da ação, com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a declaração de nulidade das cláusulas de corretagem, multas contratuais, honorários, multa e demais encargos rescisórios, bem como a condenação da Ré à devolução do valor integral da quantia paga a título de sinal, devidamente corrigida, e ao pagamento de indenização por dano moral, no valor equivalente a 05 (cinco) salários-mínimos.

A defesa foi apresentada no ID 85689758 e a réplica, no ID 85689974.

A sentença de ID 85689989 julgou procedente em parte a demanda, declarou a rescisão contratual e condenou à devolução do valor do sinal, com os devidos abatimentos contratuais.

Diante da sucumbência mínima, impôs ao Autor o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitrou em 5% (cinco por cento) da condenação, cuja exigibilidade suspendeu, em razão do deferimento da gratuidade da Justiça, deferida no agravo de instrumento nº 8010604-77.2022.8.05.0039.

Insatisfeito, o Autor interpõe a apelação de ID 85689992, onde requer a procedência integral dos pedidos formulados na petição inicial.

A Ré, por sua vez, interpõe a apelação de ID 85689993, onde requer a reforma da sentença, a fim de constar na parte dispositiva a improcedência da demanda, sob a alegação de que nunca se opôs à rescisão contratual com a restituição parcial do quantum recebido, com a retenção dos percentuais pactuados.

As contraminutas estão nos IDs 85689998 e 85689999.

Recursos aptos a julgamento, encaminho os autos à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931 do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador,  de novembro de 2025. 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

**AA

Submete-se ao exame desta Corte a pretensão do Autor de rescindir a promessa de compra e venda imobiliária, com a restituição do valor pago a título de sinal e a condenação da Ré ao pagamento de indenização por dano moral.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade dos recursos, deles conheço.

Como se sabe, a resolução contratual produz efeitos patrimoniais e indenizatórios.

O efeito patrimonial consiste no retorno das partes ao status quo ante.

Sendo assim, com o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, o objeto da transação volta a integrar o patrimônio do promitente vendedor, devendo o promitente comprador ser ressarcido pelas despesas efetuadas para a aquisição do referido bem.

Acerca do tema, ARNALDO RIZZARDO leciona:

“Verificado o inadimplemento, e operando-se a resolução, alguns efeitos emergem. As partes retornam à situação anterior, como se não tivesse existido o contrato. É desfeita a relação contratual. Na compra e venda, volta o bem para o vendedor. Ficam os contratantes, ainda liberados ou desonerados das prestações pendentes. Extingue-se a obrigação, devendo ser restituídas as prestações já efetivadas. Estes os efeitos patrimoniais.”

(in Contratos, 7ª edição, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008, p. 272)

O efeito indenizatório, por sua vez, consiste no ressarcimento de eventuais danos de ordem material ou moral ocasionados a um dos contratantes.

De acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.300.418, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, havendo resolução da promessa de compra e venda imobiliária, por culpa exclusiva do promitente comprador, cabe ao promitente vendedor proceder, imediatamente, a restituição das parcelas pagas, cabendo, entretanto, a retenção de parte do valor para compensar eventuais prejuízos advindos da desistência do negócio jurídico.

Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.”

(STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Tal entendimento, inclusive, encontra-se sumulado pela referida Corte Superior de Justiça, como se infere do Enunciado nº 543, verbis:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No caso em análise, o desfazimento do contrato objeto da lide decorreu de culpa exclusiva do Autor, promissário comprador, que não teve o financiamento aprovado e liberado pela Caixa Econômica Federal.

Em casos análogos, a jurisprudência adota a mesma linha intelectiva, conforme se infere dos seguintes julgados:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO COM IMOBILIÁRIA - FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO OBTIDO - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE VALORES - PRECEDENTE STJ - DANOS MORAIS - NÃO COMPROVADO. 1. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel a responsabilidade pela aprovação do financiamento imobiliário é, em regra, de inteira responsabilidade do comprador. 2 . Nos termos da jurisprudência do STJ, se o desfazimento do contrato ocorreu por iniciativa do comprador, é cabível a retenção, pela promitente vendedora, de até 25% dos valores pagos. 3. Não há que se falar em condenação por danos morais nos casos em que não restou configurado qualquer tipo de ofensa aos direitos de personalidade.” Realcei

(TJ-MG - AC: 10000222064362001 MG, Relator.: Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 08/11/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2022)

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO APROVADO – RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVE CORRESPONDER A 25% DO VALOR PAGO, SENDO QUE O VALOR COBRADO A TÍTULO DE ARRAS/SINAL DEVE INTEGRAR O MONTANTE A SER DEVOLVIDO. I- Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel por culpa do adquirente, em razão da não obtenção do financiamento bancário por restrições anteriores; II- Ante a edição da Lei nº 13.786/2018, aliada ao entendimento jurisprudencial sedimentado por esta corte, o percentual de retenção deve corresponder a 25% sobre o valor atualizado das prestações pagas; III - O valor previsto a título de sinal faz parte do preço do imóvel e tem por objetivo confirmar o contrato, tratando-se, pois, de arras confirmatórias.” Grifei

(TJ-SP - Apelação Cível: 1020590-72 .2023.8.26.0196 Franca, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 23/05/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2024)

Ausente a prova de que a Ré, promissária vendedora, efetuou, na via administrativa, a restituição imediata e parcial dos valores desembolsados pelo Autor para a aquisição do imóvel, devida é a sua condenação ao reembolso, não havendo que se falar em total improcedência do feito, como faz crer a demandada.

Saliente-se que o Superior Tribunal de Justiça entende que a retenção em prol da promissária vendedora deve ser fixada no patamar de 25% do valor pago.

Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE.

1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

2. [...]” Destaquei

(REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)

No caso em análise, o magistrado autorizou a retenção nos moldes contratados.

Conforme se infere do instrumento apresentado no ID 85689729, na hipótese de rescisão contratual, por culpa do promissário comprador, a empresa Ré está autorizada a reter os seguintes percentuais:

“4.4. Configurada a resolução do pacto, deverá ser devolvido o valor até então pago pelo ADQUIRENTE, ficando a VENDEDORA autorizada a reter e deduzir do valor a ser devolvido as seguintes parcelas:

a) 4% (quatro por cento), incidente sobre o preço global de venda do imóvel, a título de reembolso das despesas de corretagem pagos pela VENDEDORA à empresa ou profissional que intermediou o negócio realizado; b) 3% (três por cento), incidente sobre o preço global de venda do imóvel, a título de reembolso das despesas de promoção, marketing e publicidade para lançamento e venda do empreendimento de que trata o presente contrato; c) multa contratual, no importe equivalente à 10% (dez por cento), a título de cláusula penal, calculada sobre o valor total das prestações pagas pelo ADQUIRENTE, corrigidas monetariamente segundo a forma e o índice pactuados neste instrumento: d) despesas e custos administrativos, judiciais e honorários advocatícios que se tenham tornado necessários recebimento e/ou promoção da rescisão; e) ao reembolso da contribuição ao PIS (0,65%), ao Cofins (3%), IR (4,8%) e CSLL (2,08%), e demais despesas tributárias incidentes sobre a operação de venda e compra firmada; f) IOF incidente sobre todos os pagamentos efetuados pela VENDEDORA, em decorrência da venda da unidade autônoma e da restituição de qualquer quantia ao ADQUIRENTE.”

Diante da impossibilidade de apurar, no momento, qual a importância a ser retida segundo os critérios previstos no contrato e, assim, apurar se a quantia ultrapassa o percentual aceito pelo Judiciário, o que configuraria ofensa às normas protetivas do consumidor, o quantum deve ser perquirido na fase de cumprimento de sentença, cabendo a retenção de 25% (vinte e cinco) do valor desembolsado para a venda, acaso o percentual do contrato ultrapasse o limite imposto pela Corte Superior de Justiça.

Em relação ao efeito indenizatório, evidenciado que o promissário comprador deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, não há que se falar em prática de dano moral por parte da promissária vendedora.

Ausentes os elementos caracterizadores da responsabilidade civil extra patrimonial, imperiosa é a improcedência do pedido indenizatório, devendo a sentença ser mantida neste fundamento.

Pelas razões expostas, imperiosa é a reforma parcial da sentença, apenas para determinar que o quantum a ser restituído ao Autor seja apurado na fase de cumprimento de sentença, com aplicação do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado, acaso os parâmetros contratuais sejam mais elevados.

Nesses termos, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR e NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ.

É o voto.

Sala das Sessões,

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA