PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LOCATÁRIA QUE ASSUMIU CONTRATUALMENTE A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA REFERIDA DESPESA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. INÉPCIA DA INICIAL. INOCORRÊNCIA. DOCUMENTOS SUFICIENTES À PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA, TAL QUAL O ENTENDIMENTO MONOCRÁTICO. REJEIÇÃO DAS PREFACIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREVALÊNCIA DA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRESERVAÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. ESTABELECIMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS E SUSPENSÃO DA SUA EXIGIBILIDADE CONFORME JÁ REGISTRADO NA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, embora possua natureza propter rem, pode ser validamente transferida ao locatário mediante cláusula contratual expressa, tornando-o legitimado passivo para responder pela execução, como ocorrido na espécie, daí a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada em sede de apelo.

2.A petição inicial instruída com convenção condominial, planilha de débitos e contrato de locação atende aos requisitos legais para a propositura da ação executiva. Rejeição da preliminar de Inépcia.

3.A obrigação contratualmente assumida pelo inquilino prevalece sobre a regra geral da responsabilidade propter rem do proprietário. Obrigação Propter Rem. A responsabilidade do proprietário não exclui a da locatária quando esta assume contratualmente os encargos. Aplicação também da Lei nº 8245/91, art. 23, XII.

4.Inépcia da inicial igualmente não configurada, diante da presença de documentos suficientes para a instrução do processo de execução. Título executivo extrajudicial e necessidade de continuidade da execução. Incidência do art. 784, III, do Código de Processo Civil.

5.Honorários Recursais de 05% (cinco por cento) sobre o valor da causa, totalizando 15% (quinze por cento) de honorários advocatícios, a teor o art. 85, §11, do CPC, permanecendo suspensa a exigibilidade da verba, a teor do art. 98, §3º, do mesmo Código de Ritos.

6.Manutenção da Sentença e Improvimento do Recurso.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº 0338251-06.2017.805.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram, como apelante, ALEXANDRA JANSEN MUAKAD, e, como apelado,  CONDOMÍNIO EMPRESARIAL TORRE DO PARQUE.

ACORDAM os Desembargadores e Magistrados Convocados, integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em rejeitar as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial, e, no mérito, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.  
             

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente. 

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto   

 RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 6 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação interposta por ALEXANDRA JANSEN MUAKAD, em face da sentença de Id 84004771, proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos presentes autos de embargos à execução, deflagrados contra CONDOMÍNIO EMPRESARIAL TORRE DO PARQUE, cujo desfecho foi no sentido da improcedência dos embargos e preservação do andamento da execução, com a condenação da embargante em custas e honorários, na forma ali delineada, com exigibilidade suspensa, ante a gratuidade de Justiça deferida em favor da vencida, a teor do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil.

Os embargos à execução foram opostos em face de ação executiva promovida pelo condomínio apelado para cobrança de taxas condominiais referentes ao período de setembro de 2014 a fevereiro de 2015, no valor de R$ 16.076,54, relativas ao imóvel situado na Avenida Antônio Carlos Magalhães, 771, sala 404, em que a embargante figurava como locatária do imóvel.

Inconformada com a sentença, a apelante interpôs o presente recurso (Id 84004772), sustentando: (i) sua ilegitimidade passiva por não ser proprietária do imóvel; (ii) inépcia da inicial por ausência de documentos indispensáveis à execução; (iii) no mérito, ausência de responsabilidade pelas taxas condominiais; e (iv) subsidiariamente, decote do valor de R$ 5.898,57(cinco mil oitocentos e noventa e oito reais e cinquenta e sete centavos) da dívida objetivada, por suposta duplicidade.

O apelado apresentou contrarrazões (Id 84004774),  pugnando pela manutenção integral da sentença, rebatendo todos os argumentos da apelante e sustentando a validade da cobrança com base em cláusula contratual expressa contida no instrumento de locação pactuado entre a apelante e a proprietária do imóvel. Requereu o improvimento do recurso, com a majoração dos honorários advocatícios, a título de honorários recursais. 

Distribuídos à Terceira Câmara Cível, coube-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório, razão pela qual solicito sua inclusão em pauta.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

 RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

O recurso é tempestivo e próprio, estando a apelante dispensada do respectivo preparo, diante da assistência judiciária deferida em seu favor desde o Juízo a quo e mantida nesta instância recursal, nesta oportunidade, daí porque o seu conhecimento.

O recurso não merece prosperar.

Inicialmente, cumpre analisar as preliminares arguidas pela apelante. 

Quanto à alegada ilegitimidade passiva, a questão já foi adequadamente enfrentada pelo Juízo de origem, que reconheceu a legitimidade da embargante com base na assunção contratual da obrigação de pagar as despesas condominiais.

Com efeito, embora as taxas condominiais constituam obrigação propter rem, de responsabilidade do proprietário do imóvel, isso não impede que o locatário, mediante cláusula contratual expressa, assuma tal responsabilidade perante o condomínio. 

O contrato de locação acostado aos autos demonstra claramente que a apelante, em sua cláusula sétima (Id 194925279 dos autos 0338251-06.2017.805.0001), assumiu expressamente a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas inerentes ao imóvel locado, incluindo as taxas condominiais.

Tal entendimento também encontra amparo na Lei nº 8.245/91, cujo artigo 23, inciso XII, estabelece que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio quando assim ajustado pelas partes. 

Ademais, a Jurisprudência dos Tribunais Pátrios é pacífica no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao locatário a obrigação pelo pagamento das despesas condominiais, sendo possível a cobrança judicial diretamente contra ele, desde que comprovada a previsão contratual.

Sobre o tema, destacam-se os seguintes julgados, in verbis:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS Á EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - INÉPCIA INICIAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA - TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO - MULTA MORÁTÓRIA. A renovação automática do contrato, ainda que não houvesse pactuação expressa, dá-se por tempo indeterminado, consoante ao disposto no art. 46, § 1º, da Lei de Locações. A legitimidade ativa ou passiva decorre da relação de direito material em discussão . Havendo previsão contratual impondo ao locatário a obrigação quanto ao pagamento do IPTU e das taxas condominiais, deve ele adimplir tais encargos. A Lei de Locações (Lei 8.245/91), assim como o Código Civil (Lei 10.406/02), não estipulam limites quanto à incidência da multa moratória, predominando a autonomia da vontade entre os contratantes . Não se configura abusiva a multa moratória de 20% (vinte por cento) estabelecida no contrato de locação. (TJ-MG - AC: 10000220677926001 MG, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 02/06/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/06/2022)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO . OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE DA ARRENDATÁRIA DE IMÓVEL DE FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA JUNTAMENTE COM O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROTER REM . 1. Ação ajuizada em 12/03/2014. Recurso especial concluso ao gabinete em 15/05/2017. Julgamento: CPC/73 . 2. O propósito recursal é determinar se a primeira recorrida -arrendatária de imóvel - pode figurar no polo passivo de ação de cobrança de débitos condominiais. 3. Não há que se falar em violação do art . 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 4. As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. 5 . Na hipótese sob julgamento, a primeira recorrida, não obstante não seja a proprietária do ponto comercial, é arrendatária do mesmo, exercendo a posse direta sobre o imóvel. Inclusive, é quem usufrui dos serviços prestados pelo Condomínio, não sendo razoável que não possa ser demandada para o pagamento de despesas condominiais inadimplidas. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.(STJ - REsp: 1704498 SP 2017/0094142-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2018)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO . OBRIGAÇÕES DE NATUREZA PROPTER REM. PROPRIETÁRIOS DO BEM. RESPONSABILIDADE. 1 . As obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito, e, dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 2. Basta a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. 3 . Ao condomínio é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 4. Apelação do primeiro réu desprovida. 5 . Apelação da segunda ré desprovida.(TJ-DF 07124792520188070020 DF 0712479-25.2018.8 .07.0020, Relator.: HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 15/04/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/05/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada .)

Em suma, a obrigação condominial mantém sua natureza propter rem vinculada ao imóvel e ao seu proprietário. Contudo, o STJ tem admitido uma relativização dessa regra ao permitir que o locatário, que contratualmente assumiu tal encargo e usufrui do bem, também possa ser responsabilizado diretamente pelo condomínio em determinadas situações, sem prejuízo da responsabilidade final do proprietário.

Nesse contexto, a responsabilidade do proprietário pela obrigação propter rem não exclui a do locatário quando este assume contratualmente o encargo, configurando-se responsabilidade solidária decorrente da relação jurídica estabelecida entre as partes. 

Por isso mesmo, o documento particular assinado pelo devedor, no caso o contrato de locação, constitui título executivo extrajudicial nos termos do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil.

In casu, a legitimidade passiva da executada/embargante/apelante não se discute.

No que se refere à alegada inépcia da inicial, verifica-se que a petição inicial da execução foi adequadamente instruída com os documentos necessários, incluindo a convenção condominial, ata de assembleia e planilha discriminativa dos débitos. 

E, ainda que a planilha tenha sido elaborada pelo próprio credor - o Condomìnio Apelado -, isso não lhe retira a validade probatória, especialmente quando não há impugnação específica aos valores ou comprovação efetiva de pagamento por parte da devedora.

A circunstância de a ata de assembleia ser posterior ao período do débito não constitui óbice à execução, pois os valores cobrados decorrem de despesas ordinárias do condomínio, cuja exigibilidade independe de deliberação assemblear específica, bastando a previsão na convenção condominial e no orçamento aprovado.

No tocante ao mérito, a sentença de primeiro grau está em consonância com os princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé objetiva. A apelante assumiu livremente a obrigação de pagar as despesas condominiais e deve honrar o compromisso assumido, não podendo invocar a natureza propter rem da obrigação para se eximir da responsabilidade contratualmente assumida.

Com relação à alegada exorbitância do valor de R$ 5.898,57 (cinco mil oitocentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos), incluída nos cálculos da dívida objeto da execução, a apelante não trouxe aos autos qualquer prova técnica ou contábil que demonstre, induvidosamente, a incorreção dos valores lançados na planilha de débito. A simples alegação de duplicidade, sem comprovação adequada, não é suficiente para afastar a presunção de legitimidade do demonstrativo apresentado pelo credor.

Por fim, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, a título de honorários recursais, ex vi do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, embora mantida a suspensão da sua exigibilidade, diante da gratuidade judicial em favor da apelante, como reza o art. 98, § 3º, do mesmo Código de Ritos.

Nesta conformidade, VOTO no sentido de rejeitar as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença, por seus próprios e jurídicos fundamentos, majorando a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, a título de honorários recursais, nos moldes do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a oposição de embargos de declaração, abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.

Sala das Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. LÍCIA PINTO FRAGOSO MODESTO

 Relatora