PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS. PRELIMINAR DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA ACOLHIDA. REJEIÇÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL. MORA CARACTERIZADA. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ILEGALIDADE DA RESCISÃO UNILATERAL. DEVOLUÇÃO DO SINAL E MULTA CONTRATUAL. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

I. Caso em exame
Trata-se de apelação cível interposta por MARCELO DA CONCEIÇÃO SANTOS e HENNY CRISTINA SOARES SANTOS contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de restituição de sinal e pagamento de multa contratual formulados em ação indenizatória decorrente da rescisão de contrato de permuta de imóveis celebrado com MÁRCIA MARIA DE SOUZA. Os autores alegaram que, após o pagamento do sinal e o início do processo de financiamento, a ré rescindiu unilateralmente o contrato por e-mail e vendeu o imóvel a terceiro. A sentença reconheceu que os autores não comprovaram a liberação do financiamento no prazo de 60 dias, imputando-lhes a culpa pela resolução do contrato e autorizando a retenção do sinal.

II. Questão em discussão
Discute-se a validade da rescisão contratual promovida pela ré, à luz da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, e das formalidades previstas no art. 474 do Código Civil, além do direito dos autores à restituição do valor pago a título de arras e à multa compensatória prevista no contrato.

III. Razões de decidir
A preliminar de gratuidade da justiça foi acolhida, diante da demonstração de hipossuficiência financeira dos apelantes, cujos rendimentos líquidos são praticamente consumidos por despesas essenciais.

A preliminar de inovação recursal foi rejeitada, pois os fatos discutidos — rescisão unilateral e alienação do imóvel a terceiro — foram objeto da petição inicial, sendo possível seu reexame sob nova perspectiva jurídica.

No mérito, constatou-se que o contrato previa caráter irrevogável e irretratável, sem cláusula resolutiva expressa, exigindo, portanto, interpelação judicial ou extrajudicial válida para sua resolução por inadimplemento. A rescisão unilateral por e-mail e a alienação do bem a terceiro configuram exercício irregular de direito contratual, ensejando a restituição do sinal pago na forma simples e o pagamento da multa contratual pactuada a título de perdas e danos.

A cumulação da devolução simples das arras com a multa não configura bis in idem.

Diante da procedência parcial dos pedidos, impõe-se a redistribuição dos ônus da sucumbência e a fixação de honorários advocatícios sobre o valor do proveito econômico obtido.

IV. Dispositivo e tese
Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
"1. Em contrato de permuta com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, sem cláusula resolutiva expressa, é inválida a rescisão unilateral sem prévia interpelação judicial ou extrajudicial formal.
2. Configurada a rescisão irregular, é devida a restituição do sinal pago e a aplicação da multa contratual por perdas e danos."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 418 e 474; CPC, arts. 85, §2º, e 99, §7º
Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10000210243853001; TJ-SP, AC nº 1027421-12.2018.8.26.0100

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível de nº 8005369-58.2020.8.05.0150, de Lauro de Freitas, em que figuram como apelante e apelada as partes acima nominadas.

Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, e, em consequência: CONDENAR a Apelada MARCIA MARIA DE SOUZA à restituição do valor pago a título de sinal (arras), na forma simples, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso (data da assinatura do contrato – 13/12/2018) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida; bem assim, ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula Sétima do contrato (ID 76007533), no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data do e-mail de rescisão (21/05/2019) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida. CONDENAR, ainda, a Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos Apelantes, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido (somatório dos valores de restituição do sinal e da multa contratual), nos termos do Art. 85, §2º, do CPC, tudo de acordo com o voto da Relatora. 

Sala de sessões, data lançada no sistema.

Presidente

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 22 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARCELO DA CONCEICAO SANTOS e HENNY CRISTINA SOARES SANTOS contra a sentença (ID 76007830 e ID 76007831) proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas/BA nos autos da Ação Indenizatória com pedido liminar nº 8005369-58.2020.8.05.0150, movida em face de MARCIA MARIA DE SOUZA.

A ação originária visava à declaração de rescisão de um contrato particular de permuta de bens imóveis, celebrado em 13/12/2018, e à condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais (devolução do sinal de R$ 10.000,00) e perdas e danos (multa de 10% do valor da transação, equivalente a R$ 30.000,00). Os Autores alegaram que, após o pagamento do sinal e o início do processo de obtenção do financiamento, a ré rescindiu unilateralmente o contrato por e-mail e alienou o imóvel a terceiro. Inicialmente, foi concedida tutela de urgência para averbação da demanda na matrícula do imóvel (ID 76007535), mas esta foi posteriormente revogada em sede de Agravo de Instrumento (Nº 8023604-38.2020.8.05.0000, acórdão ID 76007778).

A sentença recorrida (ID 76007830 e ID 76007831) julgou improcedentes os pedidos iniciais dos autores e o pedido contraposto da ré. Fundamentou a improcedência do pedido autoral no inadimplemento dos autores em obter a aprovação do crédito necessário para pagamento do valor do negócio no prazo estipulado na Cláusula Segunda, item B, do contrato (60 dias a contar da assinatura). Concluiu que o contrato foi desfeito por culpa dos autores e que a retenção do sinal pago era lícita, a título de arras confirmatórias, com base no Art. 418 do Código Civil. Revogou a medida liminar anteriormente concedida. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento proporcional das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Esta sentença foi complementada pela decisão de ID 76007831, que corrigiu erro material para fixar os honorários devidos pela ré sobre o proveito econômico (10% sobre o valor da Cláusula Sétima).

Inconformados, os Apelantes (ID 76007833) sustentam, em síntese a indevida denegação dos benefícios da gratuidade da justiça, apesar de sua comprovada insuficiência de recursos, com rendimento mensal líquido de R$ 6.158,84 e despesas mensais de R$ 6.128,00, sendo arrimo de família. Defendem, no mérito, a ilegalidade da rescisão unilateral do contrato pela Apelada, via e-mail, visto que o contrato é irrevogável e irretratável (Cláusula Sexta, ID 76007533, p. 3) e não há cláusula resolutiva expressa que dispense a interpelação judicial para sua resolução, conforme Art. 474 do Código Civil. Arguem que a mora na liberação do financiamento não lhes pode ser imputada, pois a vistoria do imóvel da Apelada era etapa indispensável para a liberação do crédito, e esta vistoria foi obstaculizada pela própria Apelada. Citam a prova testemunhal do Sr. Gabriel Alves dos Santos Brito, que atestou sua diligência e a indispensabilidade da vistoria para a liberação. Alegam a indevida aplicação do Art. 418 do Código Civil para a retenção do sinal, visto que o descumprimento contratual partiu da Apelada. Subsidiariamente, pontuam a necessidade de reforma da base de cálculo dos honorários sucumbenciais para que incidam sobre o proveito econômico obtido e não sobre o valor da causa, nos termos do Art. 85, §2º, do CPC.

Requerem, ao final, o conhecimento e provimento total do recurso para: (i) conceder a gratuidade da justiça; (ii) reformar a sentença, julgando totalmente procedentes os pedidos iniciais de restituição do sinal (R$ 10.000,00) e da multa contratual (R$ 30.000,00); e (iii) inverter os ônus sucumbenciais. Alternativamente, pedem a reforma da base de cálculo dos honorários.

Regularmente intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (ID 76007839), pugnando pelo não provimento do recurso e pela manutenção da decisão recorrida. Em síntese, a Apelada argui a preliminar de indeferimento da gratuidade judiciária, apontando a capacidade econômica dos Apelantes e a ocorrência de preclusão. No mérito, defende o inadimplemento contratual dos Apelantes pelo descumprimento do prazo de 60 dias para o financiamento, a licitude da rescisão operada e a legalidade da retenção do sinal como arras confirmatórias (Art. 418 CC). Alega, ainda, inovação recursal nas teses dos Apelantes sobre a ilegitimidade da rescisão unilateral e a alienação do imóvel a terceiros.

Instada a se manifestar sobre a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça arguida em contrarrazões, conforme despacho de ID 76143453 (também ID 76040821), a parte Apelante apresentou petições (ID 76832543 e ID 76832540) reiterando seu pedido de justiça gratuita e refutando a preliminar da Apelada, reafirmando sua condição de hipossuficiência.

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, data lançada no sistema.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da Apelação. O recurso foi interposto tempestivamente, dentro do prazo legal de 15 dias úteis, conforme Certidão de Publicação (ID 76007832) e protocolo do apelo (ID 76007833).  O recurso é o cabível contra a sentença e o Apelante possui legitimidade e interesse recursal, tendo impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida.

A preliminar de justiça gratuita suscitada pelos Apelantes no recurso (ID 76007833) merece acolhimento. Conforme demonstrado nos autos, os Apelantes comprovaram a insuficiência de recursos para arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família. O contracheque do Apelante Marcelo da Conceição Santos (ID 76007834, p. 2) indica remuneração líquida mensal de R$ 6.158,84 (competência 07/2024). As despesas mensais detalhadas (ID 76007836, p. 1-2), que incluem moradia, veículo, saúde (aparelho auditivo) e educação, somam R$ 6.128,00, evidenciando que a renda está integralmente comprometida. O fato de haver sido indeferida em primeiro grau não impede nova análise em sede recursal, conforme Art. 99, §7º, do CPC.

Pelo exposto, dou provimento a esta preliminar para conceder aos Apelantes os benefícios da Gratuidade da Justiça.

A Apelada suscitou, ainda, preliminar de inovação recursal, alegando que as teses dos Apelantes sobre a ilegalidade da rescisão unilateral e a alienação do imóvel a terceiros não foram debatidas na origem. Contudo, os fatos que embasam essas teses (comunicação de rescisão por e-mail, alienação a terceiro) foram narrados na petição inicial, e, portanto, foram objeto da causa de pedir e da controvérsia fática. A argumentação jurídica mais aprofundada na apelação insere-se no efeito devolutivo amplo do recurso, não configurando inovação.

Pelo exposto, rejeito a preliminar de inovação recursal.

Dessa forma, o apelo deve ser integralmente conhecido.

A controvérsia recursal cinge-se em analisar a legalidade da rescisão do contrato de permuta e as consequências daí advindas, especialmente a restituição do sinal e a aplicação da multa contratual.

O contrato particular de permuta de bens imóveis (ID 76007533) estabeleceu, em sua Cláusula Segunda, item B, que o pagamento de R$ 290.000,00 ocorreria "através da liberação da Carta de Crédito junto a Caixa Econômica Federal , no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da data assinatura desse instrumento particular de promessa de compra e venda e entrega de toda documentação necessária, para liberação do mesmo".

O contrato foi assinado em 13/12/2018. O prazo de 60 dias, se contado da assinatura, findaria por volta do dia 12/02/2019. A aprovação do crédito junto ao Banco Santander (conforme Carta de Crédito - ID 76007529) somente se deu em 05/04/2019, ou seja, muito após o decurso do prazo contratual.

Diante do exposto, os Apelantes, de fato, não cumpriram o prazo contratual estipulado para a liberação do financiamento, o que os colocou em mora, conforme reconhecido pela sentença de primeiro grau.

Apesar do inadimplemento dos Apelantes, a conduta da Apelada de rescindir o contrato merece análise detida. O contrato de permuta, em sua Cláusula Sexta, é expresso ao prever que o compromisso é "celebrado em caráter irrevogável e irretratável". Tal disposição impede que o contrato seja desfeito por mera vontade de uma das partes.

Ademais, o contrato não contém cláusula resolutiva expressa que preveja a rescisão automática para a hipótese de descumprimento do prazo de 60 dias para o financiamento. Nestes casos, a resolução do contrato por inadimplemento (cláusula resolutiva tácita) depende de interpelação da parte prejudicada, a fim de constituir o devedor em mora e, se necessário, de uma decisão judicial que declare a rescisão do vínculo, conforme o disposto no Art. 474 do Código Civil.

A Apelada, contudo, "rescindiu unilateralmente" o contrato por meio de um e-mail intitulado "Notificação Extrajudicial" (ID 76007530), e, posteriormente, alienou o imóvel a terceiro. Essa conduta, mesmo diante da mora dos Apelantes, configura uma forma irregular e indevida de dissolução contratual, violando o caráter irrevogável e irretratável do pacto e as formalidades legais exigidas para a resolução do contrato por inadimplemento. Ao dispor do imóvel como se o contrato estivesse validamente rescindido por sua iniciativa e de pleno direito, a Apelada assumiu os riscos de sua conduta.

Essa é a linha intelectiva adotada pela jurisprudência que se amolda melhor à hipótese:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO ADQUIRENTE - EXIGÊNCIA LEGAL - PRECEDENTES DO STJ. Para a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda é imprescindível a constituição em mora do devedor, através de notificação por Cartório Extrajudicial, nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/79 e conforme os precedentes do eg . STJ. (TJ-MG - AC: 10000210243853001 MG, Relator.: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 14/06/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/06/2021)

Portanto, a irregularidade na forma de rescisão do contrato pela Apelada, que agiu à revelia das formalidades legais para a dissolução de um contrato com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, configura um inadimplemento ou, no mínimo, um exercício irregular de seu direito, que deve ser reparado.

O contrato previu o pagamento de R$ 10.000,00 como "sinal" (Cláusula Segunda, item A, ID 76007533), caracterizando-se como arras confirmatórias. A Cláusula Sétima (ID 76007533) estipula uma "multa de 10%(dez por cento) sobre o valor global desta transação, a ser paga pela parte que infringir qualquer condição ou obrigação do presente contrato, a título de perdas e danos", o que totaliza R$ 30.000,00.

Apesar de haver mora inicial dos Apelantes, a irregularidade da rescisão promovida pela Apelada (que resultou na inexecução do contrato por sua forma inadequada), impõe a reparação dos danos aos Apelantes. O pedido dos Apelantes na inicial e no apelo abarca tanto a restituição do sinal quanto a multa contratual.

Considerando o princípio de que a reparação deve ser a mais benéfica ao lesado, e que a multa contratual de 10% sobre o valor da transação (R$ 30.000,00) representa uma indenização prefixada "a título de perdas e danos", que busca recompor a integralidade do prejuízo, entendo que a condenação deve se dar nos termos que melhor contemplem a reparação.

Assim, a Apelada deverá restituir o valor pago a título de sinal (arras) na forma simples, e arcar com a multa contratual. A restituição simples do sinal (R$ 10.000,00) aliada à aplicação da multa contratual (R$ 30.000,00) se mostra como a solução que melhor indeniza os Apelantes, que viram um contrato irrevogável e irretratável ser desfeito irregularmente, e também afasta o enriquecimento sem causa da Apelada, que se beneficiou da venda posterior do imóvel. A multa contratual, fixada "a título de perdas e danos", tem o condão de prefixar a reparação por todo o prejuízo advindo da irregularidade da rescisão.

Anoto, porém, que as aras devem ser devolvidas na forma simples e não em dobro, como previsto no art. 418, II, do CC/02, visto que há entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de não ser possível a devolução em dobro das arras, como forma de penalidade, com a multa contratual já deferida, sob pena de bis in idem.

Neste sentido:

"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. Ação de rescisão contratual c.c . perdas e danos. Reconvenção. Sentença de procedência parcial do pedido principal e da reconvenção. Inconformismo de ambas as partes . Recurso dos autores-reconvindos não conhecido em razão da deserção. ADITAMENTO CONTRATUAL. Pretensão da ré-reconvinte à declaração de nulidade do instrumento de aditamento contratual celebrado entre as partes, após atraso dos vendedores para regularização da matrícula do imóvel. Descabimento . Ausência de causas de nulidade ou vícios do negócio jurídico pactuado livremente entre as partes. CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL. Responsabilidade pelo desfazimento do contrato que não pode ser atribuída a ambas as partes, uma vez que os vendedores deixaram de apresentar documentos necessários para a contratação de financiamento bancário, mesmo após a regularização da matrícula do imóvel. Hipótese na qual respondem pelos danos suportados pela adquirente com o descumprimento do contrato, sendo de rigor a devolução integral dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem . Precedentes. Decisão parcialmente reformada neste ponto. DA DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS E MULTA CONTRATUAL. Existência de previsão expressa na cláusula sexta, parágrafo primeiro do contrato, de devolução do sinal nos termos do art . 418 do CC para a hipótese de rescisão por culpa dos vendedores. Devolução em dobro do valor recebido pelos vendedores a título de arras que é de rigor, uma vez que representa prefixação das perdas e danos suportados pela adquirente com o desfazimento do contrato. Impossibilidade de cumulação das arras com multa contratual, sob pena de bis in idem. Precedentes . INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Pretensão formulada pela ré-reconvinte de recebimento de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. Não acolhimento, uma vez que os valores pretendidos dizem respeito não somente a reformas realizadas, mas também a móveis e pertenças que podem ser retiradas do imóvel. Além disso, não houve produção de prova pericial para apuração de seu real valor, após depreciação decorrente de anos de utilização . DANOS MORAIS. Não preenchimento, na espécie, dos requisitos necessários para a configuração dos danos morais. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recursal dos autores-reconvindos . RECURSO DA RÉ-RECONVINTE PARCIALMENTE PROVIDO. NÃO CONHECIDO O RECURSO DOS AUTORES-RECONVINDOS". (v.33192) . (TJ-SP - AC: 10274211220188260100 SP 1027421-12.2018.8.26 .0100, Relator.: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 03/06/2020, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2020)

Com a reforma da sentença e a condenação da parte Apelada, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais. A parte Apelada deverá arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, nos termos do Art. 85, §2º, do CPC. Os honorários deverão ser fixados sobre o proveito econômico obtido pelos Apelantes, que corresponde ao valor da condenação (somatório dos valores de restituição do sinal e da multa contratual).

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de Apelação Cível e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para CONCEDER aos Apelantes MARCELO DA CONCEICAO SANTOS e HENNY CRISTINA SOARES SANTOS os benefícios da Gratuidade da Justiça e REFORMAR a sentença para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, e, em consequência: CONDENAR a Apelada MARCIA MARIA DE SOUZA à restituição do valor pago a título de sinal (arras), na forma simples, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso (data da assinatura do contrato – 13/12/2018) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida; bem assim, ao pagamento da multa contratual prevista na Cláusula Sétima do contrato (ID 76007533), no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data do e-mail de rescisão (21/05/2019) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida. CONDENAR, ainda, a Apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos Apelantes, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido (somatório dos valores de restituição do sinal e da multa contratual), nos termos do Art. 85, §2º, do CPC.

É como voto.

Sala de sessões, data lançada no sistema.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora