PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8072196-40.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| AGRAVANTE: OMAR FARIAS SILVA e outros |
| Advogado(s): Advogado Antonio Ferreira registrado(a) civilmente como JOSE ANTONIO FERREIRA FILHO |
| AGRAVADO: JOSEANY HELIZABETH DIAS DE SOUSA CARVALHO e outros |
| Advogado(s): JOSEANY HELIZABETH DIAS DE SOUSA CARVALHO |
DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL PARCIAL
Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passa-se ao exame do recurso, observando-se, contudo, a extensão da matéria efetivamente devolvida à apreciação desta Corte.
A decisão agravada de ID 528158884 (correspondente ao ID 94692723 destes autos) apresenta conteúdo heterogêneo. De um lado, indeferiu o pedido de tutela de evidência formulado pelos réus, consistente na proteção possessória da área litigiosa, na abertura de matrícula imobiliária referente à fração que afirmam ocupar e na autorização para retomada de obras. De outro, determinou providências voltadas à instrução do processo, consistentes na juntada de certidão atualizada do imóvel pela parte autora, na comprovação documental da posse alegada pelo réu Omar Farias Silva e na complementação do laudo pericial quanto ao valor locatício da área objeto da demanda.
Nos termos do art. 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, é cabível agravo de instrumento contra decisões interlocutórias que versem sobre tutela provisória, hipótese em que se enquadra o indeferimento da tutela de evidência impugnado pelos agravantes.
Diversamente, as determinações destinadas à adequada instrução do feito inserem-se no exercício do poder de gestão processual e instrutório conferido ao magistrado pelos arts. 139, inciso VI, e 370 do Código de Processo Civil, não ostentando conteúdo decisório apto a causar gravame imediato às partes.
Tampouco se verifica hipótese excepcional que autorize a mitigação da taxatividade do art. 1.015 do Código de Processo Civil, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 988, uma vez que eventual inconformismo quanto às providências instrutórias poderá ser oportunamente suscitado em futura apelação, caso demonstrado efetivo prejuízo.
Desse modo, o recurso deve ser conhecido apenas quanto ao capítulo da decisão que indeferiu a tutela provisória requerida pelos agravantes e manteve o bloqueio das matrículas nº 6.654 e nº 1.675, não sendo admissível, nesta via recursal, a impugnação das medidas de natureza eminentemente instrutória.
DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA RECURSAL
No tocante ao pedido de gratuidade da justiça, verifica-se que o Juízo de origem indeferiu o benefício aos réus por decisão proferida em 17/11/2023 (ID 420220215), contra a qual não foi interposto o recurso cabível, operando-se a respectiva preclusão.
Nada obstante, os agravantes renovaram o requerimento nesta instância recursal, instruindo-o com documentos supervenientes, dentre os quais extratos de benefício previdenciário no valor de R$ 1.518,00 (ID 99635902) e comprovantes de rendimentos (ID 96756284), elementos que evidenciam, ao menos neste momento processual, situação financeira apta a justificar a dispensa do recolhimento do preparo recursal.
Nessas circunstâncias, mostra-se adequada a manutenção da decisão monocrática de ID 100634766, que deferiu aos agravantes a gratuidade da justiça exclusivamente para o presente recurso, limitando seus efeitos à isenção do preparo recursal, sem repercussão sobre as despesas processuais anteriormente constituídas na origem nem extensão automática aos demais atos processuais da ação principal.
Com efeito, a concessão do benefício em grau recursal não possui o condão de desconstituir a decisão anteriormente proferida pelo Juízo de primeiro grau, tampouco afasta a preclusão verificada quanto à discussão das custas já exigíveis naquele momento processual.
DO MÉRITO
Da usucapião arguida como matéria de defesa e da inexistência dos requisitos para concessão da tutela de evidência
No mérito, sustentam os agravantes exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel litigioso há mais de vinte e cinco anos, afirmando estarem preenchidos os requisitos da usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil.
Com fundamento nessa alegação, postulam a concessão de tutela de evidência para assegurar a permanência na posse da área, autorizar a retomada das obras e determinar a abertura de matrícula imobiliária referente à fração de 20.924,63 m² que afirmam ocupar.
A pretensão, contudo, não comporta acolhimento.
É certo que a usucapião pode ser arguida como matéria de defesa, conforme orientação consolidada na Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal.
Todavia, nessa hipótese, seu eventual acolhimento possui finalidade exclusivamente defensiva, destinando-se apenas a afastar a pretensão deduzida pelo autor da ação, não produzindo, por si só, efeitos constitutivos de domínio nem legitimando providências registrais.
A aquisição originária da propriedade com eficácia erga omnes pressupõe pronunciamento jurisdicional específico, proferido em procedimento próprio, observadas as garantias processuais inerentes à ação de usucapião, inclusive a participação dos confrontantes, das Fazendas Públicas e do Ministério Público, quando exigida pela legislação.
Não é possível, portanto, transformar a alegação defensiva de usucapião em verdadeiro título constitutivo de propriedade apto a justificar, desde logo, a abertura de matrícula imobiliária ou qualquer outra providência própria do reconhecimento definitivo do domínio.
A propósito, a jurisprudência desta Corte tem reiteradamente reconhecido que a usucapião arguida em contestação não se confunde com pedido constitutivo de aquisição da propriedade, permanecendo inadmissível sua utilização como fundamento para obtenção de efeitos registrais próprios da ação de usucapião.
Nesse sentido, destaca-se o julgamento do Agravo de Instrumento nº 8024749-56.2025.8.05.0000, da Terceira Câmara Cível deste Tribunal, Rel. Des. Adriano Augusto Gomes Borges, j. 16.09.2025, no qual se assentou que, embora admissível a alegação de usucapião como matéria de defesa, permanece inviável a formulação de pedido constitutivo de reconhecimento do domínio em demanda possessória ou petitória, devendo eventual aquisição originária ser perseguida mediante ação própria.
Esse entendimento harmoniza-se integralmente com a situação ora examinada.
Da ausência dos pressupostos da tutela de evidência
Também não se encontram presentes os requisitos previstos no art. 311, inciso IV, do Código de Processo Civil.
A tutela de evidência pressupõe demonstração documental robusta do direito afirmado, apta a afastar dúvida razoável acerca dos fatos constitutivos da pretensão deduzida.
No caso concreto, entretanto, a controvérsia instaurada entre as partes recai precisamente sobre os pressupostos essenciais da alegada usucapião extraordinária.
Discute-se a natureza jurídica da ocupação exercida pelos agravantes, a existência de animus domini, a continuidade da posse e o efetivo preenchimento do lapso temporal exigido para aquisição originária da propriedade.
Segundo sustentam os agravados, a ocupação decorreu de mera tolerância da anterior inventariante do espólio, circunstância incompatível com o exercício de posse ad usucapionem.
Por sua vez, os agravantes afirmam exercer posse própria, contínua e qualificada, circunstância que evidencia a existência de intensa controvérsia fática incompatível com a cognição sumária própria das tutelas provisórias.
Os próprios elementos documentais constantes dos autos corroboram essa conclusão.
Consta da certidão de notificação extrajudicial realizada pelo Cartório de Títulos e Documentos em 18/03/2017 que Omar Farias Silva figurava como administrador do imóvel e o havia locado ao casal Margarida e Maurício Moreno, os quais informaram residir no local havia aproximadamente sete anos.
Também se extrai das manifestações apresentadas pelos próprios agravantes que Omar Farias Silva permaneceu por longos períodos fora do Estado da Bahia, circunstância que igualmente demanda aprofundamento probatório quanto à continuidade da posse alegadamente exercida.
A controvérsia instaurada não diz respeito à simples ocupação física da área, fato reconhecido pelas partes, mas, sim, à qualificação jurídica dessa ocupação, aspecto indispensável ao exame da alegada prescrição aquisitiva.
Da necessidade de dilação probatória
Longe de afastar a controvérsia, a prova pericial produzida nos autos (ID 502222312) evidencia a necessidade de prosseguimento da instrução processual.
O laudo técnico registra que, até outubro de 2019, existia na área litigiosa apenas a antiga residência pertencente ao proprietário originário, sendo recentes as demais edificações e o parcelamento promovido pelos réus.
Esses elementos impedem o reconhecimento, em cognição sumária, da posse qualificada exigida para aquisição originária da propriedade, recomendando que a controvérsia seja definitivamente solucionada após o regular encerramento da fase instrutória.
Em cenário marcado por intensa divergência fática e documental, revela-se inviável reconhecer, desde logo, a existência de direito evidenciado apto a justificar a concessão da tutela pretendida.
Consequentemente, deve ser mantido o indeferimento da tutela de evidência.
Da impossibilidade de abertura de matrícula imobiliária e da preservação da continuidade registral
Os agravantes postulam, ainda, a reforma da decisão recorrida para que seja determinada a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis visando à abertura de matrícula referente à área de 20.924,63 m² que afirmam possuir, invocando, para tanto, disposições do Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça.
O pleito igualmente não merece acolhimento.
A matrícula imobiliária possui natureza declaratória da situação jurídico-real consolidada, não podendo servir como instrumento de constituição provisória de domínio litigioso.
O sistema registral imobiliário brasileiro estrutura-se sobre princípios destinados a assegurar a autenticidade, a publicidade, a continuidade e a segurança jurídica dos registros públicos, destacando-se, entre eles, os princípios da continuidade, da especialidade objetiva e da unicidade matricial, disciplinados pela Lei nº 6.015/1973.
Nos termos do art. 195 da Lei de Registros Públicos, nenhum registro poderá ser efetuado sem que o outorgante figure como titular do direito constante da matrícula correspondente, assegurando-se, desse modo, a formação de uma cadeia sucessiva e ininterrupta de titularidades.
De igual modo, o art. 176 da referida lei exige a perfeita individualização do imóvel e de seu titular, vedando a coexistência de matrículas paralelas referentes ao mesmo bem, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei.
No caso concreto, não há controvérsia de que toda a área objeto da demanda encontra-se abrangida pelas matrículas nº 6.654, do Cartório de Registro de Imóveis de Camaçari, e nº 1.675, do Cartório de Registro de Imóveis de Mata de São João, cuja titularidade permanece vinculada ao espólio autor da ação reivindicatória.
Nessas circunstâncias, a abertura de matrícula autônoma em favor dos agravantes — fundada exclusivamente na alegação defensiva de usucapião ainda pendente de apreciação definitiva — importaria verdadeira antecipação dos efeitos de eventual reconhecimento do domínio, produzindo situação registral incompatível com a disciplina da Lei de Registros Públicos e com a própria natureza da tutela provisória.
Em outras palavras, a providência postulada equivaleria à constituição provisória de um direito real ainda controvertido, antes mesmo da formação de cognição exauriente acerca da efetiva ocorrência da prescrição aquisitiva.
Tal medida afrontaria não apenas o princípio da continuidade registral, mas também a segurança jurídica que deve nortear o sistema de registro imobiliário.
O Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça tampouco autoriza conclusão diversa.
Referido ato normativo regulamenta procedimentos registrais e uniformiza a atividade extrajudicial, mas não cria hipótese autônoma de abertura de matrícula fundada exclusivamente em alegação formulada em ação reivindicatória, nem afasta a necessidade de prévia definição judicial do domínio quando este constitui precisamente o objeto da controvérsia.
A propósito, esta Corte tem reiteradamente afirmado a imprescindibilidade da observância do princípio da continuidade registral, repelindo providências que importem registro per saltum ou modificação da situação registral sem prévio título jurídico apto a justificá-la.
Nesse sentido, o Agravo de Instrumento nº 8015897-82.2021.8.05.0000, da Quinta Câmara Cível deste Tribunal, Relatora Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, p. em 04/08/2021, assentou que a transferência da propriedade imobiliária pressupõe estrita observância da cadeia registral prevista na Lei nº 6.015/1973, sendo inviável a prática de atos registrais que rompam a continuidade do fólio real ou dispensem a existência de título hábil.
Assim, inexistindo título translativo, sentença declaratória de usucapião ou qualquer outro fundamento jurídico apto a legitimar a alteração da situação registral existente, correta se mostra a decisão que indeferiu a abertura da matrícula pretendida.
Da impossibilidade de tutela jurisdicional destinada a viabilizar parcelamento irregular irregular do solo
Outro fundamento suficiente para manutenção da decisão agravada reside nas circunstâncias concretamente demonstradas nos autos.
O conjunto probatório, especialmente traduzido pela perícia realizada, evidencia que os agravantes promoveram o parcelamento da área litigiosa, com abertura de vias internas e comercialização de diversas frações do imóvel sob a denominação "Quinta do Pojuca", sem demonstração de prévia aprovação pelos órgãos municipais competentes nem do correspondente registro imobiliário.
A Lei nº 6.766/1979 condiciona a implantação de loteamentos e desmembramentos à aprovação do projeto pelo Poder Público e ao respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, providências indispensáveis à proteção da ordem urbanística, da segurança jurídica e dos adquirentes.
Enquanto não atendidas tais exigências legais, inexiste suporte jurídico para conferir tutela jurisdicional destinada a viabilizar ou estimular a continuidade do empreendimento.
Nesse contexto, eventual autorização judicial para retomada das obras ou para abertura de matrícula relativamente às frações comercializadas acabaria por conferir tutela provisória a empreendimento cuja própria regularidade urbanística e registral constitui uma das questões centrais da demanda originária.
O Poder Judiciário não pode, por meio de decisão precária, praticar ato que importe, ainda que indiretamente, legitimação de parcelamento urbano cuja conformidade com a legislação permanece sob controvérsia.
Admitir solução diversa significaria potencializar a circulação de direitos cuja existência ainda depende da solução definitiva da lide, expondo terceiros adquirentes ao risco de graves prejuízos patrimoniais e ampliando, desnecessariamente, a litigiosidade decorrente do conflito instaurado.
Também por esse fundamento, impõe-se a manutenção da decisão agravada.
Da manutenção do bloqueio das Matrículas nº 6.654 e nº 1.675
Igualmente não merece acolhimento a insurgência dirigida contra a manutenção do bloqueio das matrículas nº 6.654 e nº 1.675.
O bloqueio registral constitui providência de natureza eminentemente cautelar, destinada à preservação da higidez do fólio real e da utilidade prática do provimento jurisdicional definitivo, encontrando fundamento no art. 214, § 3º, da Lei nº 6.015/1973 e no poder geral de efetivação conferido ao magistrado pelo art. 297 do Código de Processo Civil.
Sua finalidade não consiste em antecipar os efeitos do julgamento de mérito nem em restringir definitivamente o exercício do direito de propriedade, mas, sim, impedir que, durante a tramitação do processo, sejam praticados novos atos registrais capazes de comprometer a segurança jurídica, ampliar a litigiosidade ou dificultar a efetividade da futura prestação jurisdicional.
É precisamente essa a situação retratada nos autos.
Os elementos probatórios demonstram que os agravantes constituíram a empresa Quinta do Pojuca Empreendimentos Imobiliários Ltda., conforme documentação constante do ID 102520901, destinada à exploração econômica da área litigiosa, promovendo a comercialização de frações do imóvel.
O laudo pericial de ID 502222312 igualmente registra a existência de parcelamento da área e de edificações recentes, corroborando o risco concreto de multiplicação de situações jurídicas potencialmente incompatíveis com o resultado útil da ação reivindicatória.
Em tal contexto, eventual levantamento do bloqueio permitiria a continuidade da circulação jurídica de frações cuja titularidade permanece sub judice, expondo terceiros adquirentes ao risco de aquisição de direitos posteriormente considerados ineficazes e ampliando significativamente o número de relações jurídicas potencialmente atingidas pela futura decisão de mérito.
A medida revela-se, portanto, adequada, necessária e proporcional.
Adequada, porque impede a proliferação de novos registros potencialmente incompatíveis com o desfecho da demanda.
Necessária, porque não se identifica, neste momento processual, providência menos gravosa capaz de assegurar idêntico grau de proteção ao resultado útil do processo.
E proporcional, porque não importa reconhecimento antecipado da propriedade, imissão na posse ou qualquer modificação definitiva da situação jurídica das partes, limitando-se a preservar o estado registral existente até o pronunciamento jurisdicional final.
Cumpre observar, ademais, que a manutenção do bloqueio não tutela apenas os interesses das partes litigantes, mas visa igualmente preservar a confiança de terceiros e a credibilidade do sistema registral, cuja função precípua consiste em conferir estabilidade, publicidade e segurança às relações jurídicas imobiliárias.
A jurisprudência desta Corte, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, admite a utilização do bloqueio registral como medida de preservação da segurança jurídica quando presentes indícios de irregularidade registral ou risco concreto de comprometimento da eficácia da futura decisão judicial.
Nessa linha, o Agravo de Instrumento nº 8076794-71.2024.8.05.0000, julgado por esta Terceira Câmara Cível, Rel. Juiz Convocado Francisco de Oliveira Bispo, p. em 19/11/2025, reconheceu a legitimidade do bloqueio de matrícula imobiliária, com fundamento no art. 214, § 3º, da Lei de Registros Públicos e no poder geral de cautela do magistrado, como instrumento destinado à preservação da segurança jurídica e da efetividade da tutela jurisdicional.
Diante desse cenário, mostra-se plenamente justificada a manutenção da medida cautelar determinada pelo Juízo de origem.
Da alegada violação ao Estatuto da Pessoa Idosa
Sustentam os agravantes que a idade avançada de alguns dos ocupantes da área litigiosa — dentre eles Djalma Silva (88 anos), Iara Farias Silva (84 anos) e o próprio Omar Farias Silva (65 anos) — justificaria a concessão da tutela provisória postulada.
A alegação, contudo, não merece acolhimento.
É certo que o Estatuto da Pessoa Idosa (Lei nº 10.741/2003) assegura prioridade na tramitação dos processos judiciais em que figure pessoa idosa, providência destinada a conferir maior celeridade à prestação jurisdicional e cuja observância já se encontra assegurada nos autos originários.
Todavia, referido benefício possui natureza eminentemente procedimental, não interferindo na disciplina material dos requisitos exigidos para a concessão das tutelas provisórias.
Em outras palavras, a prioridade legal não substitui a demonstração da probabilidade do direito nem autoriza o afastamento dos pressupostos estabelecidos pelos arts. 300 e 311 do Código de Processo Civil.
Assim, embora a condição etária dos agravantes imponha ao Poder Judiciário especial atenção quanto à duração razoável do processo, não constitui fundamento jurídico suficiente para justificar, por si só, a concessão da tutela de evidência pretendida.
Da inexistência de cerceamento de defesa
Também não prospera a alegação de cerceamento de defesa.
Insurgem-se os agravantes contra a determinação constante do item 2 da decisão agravada, por meio da qual o Juízo de origem determinou que Omar Farias Silva apresentasse documentação destinada a comprovar o tempo, a extensão e o fundamento jurídico da posse alegadamente exercida sobre o imóvel.
Entretanto, tal providência insere-se no legítimo exercício do poder instrutório conferido ao magistrado pelos arts. 139, inciso VI, e 370 do Código de Processo Civil, destinando-se à adequada elucidação dos fatos controvertidos.
Não há, na hipótese, qualquer inversão indevida do ônus da prova.
Ao contrário.
Tendo os próprios agravantes sustentado exercer posse qualificada apta à aquisição originária da propriedade por usucapião extraordinária, compete-lhes demonstrar os fatos constitutivos dessa alegação defensiva, especialmente aqueles relacionados ao exercício da posse com animus domini, de forma contínua, mansa, pacífica e pelo lapso temporal legalmente exigido.
A simples circunstância de o espólio reconhecer que os recorrentes ocupam fisicamente a área litigiosa não torna incontroversa a natureza jurídica dessa ocupação.
É precisamente esse o ponto central da controvérsia.
Enquanto os agravantes afirmam exercer posse própria e qualificada, os agravados sustentam tratar-se de mera detenção ou ocupação inicialmente consentida pela anterior inventariante do espólio.
A definição acerca da existência de posse apta à aquisição originária da propriedade constitui matéria eminentemente probatória, justificando plenamente a determinação judicial de complementação documental.
Não se verifica, portanto, qualquer restrição ao exercício do contraditório ou da ampla defesa, mas apenas a regular condução da instrução processual pelo Juízo de origem.
Do pedido de condenação por litigância de má-fé
Em contrarrazões, requer a parte agravada a condenação dos agravantes por litigância de má-fé.
O pleito, entretanto, não merece acolhimento.
A caracterização da litigância de má-fé exige demonstração inequívoca da prática de alguma das condutas tipificadas no art. 80 do Código de Processo Civil, não bastando, para esse fim, a simples interposição de recurso ou a defesa de tese jurídica posteriormente rejeitada pelo órgão julgador.
No caso concreto, embora os fundamentos recursais não sejam suficientes para autorizar a reforma da decisão agravada, não se evidencia comportamento processual doloso apto a justificar a aplicação das penalidades previstas nos arts. 79 e seguintes do Código de Processo Civil.
Rejeita-se, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé.
DO AGRAVO INTERNO
Interposto contra a decisão monocrática de ID 100634766, que apreciou exclusivamente o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, o Agravo Interno de ID 101473373 perdeu supervenientemente seu objeto em razão do julgamento definitivo do mérito do presente recurso.
Com efeito, a apreciação colegiada do agravo de instrumento substitui integralmente a decisão monocrática anteriormente proferida, tornando desnecessário o exame da insurgência dirigida exclusivamente contra o indeferimento do efeito suspensivo.
Impõe-se, assim, reconhecer a prejudicialidade do Agravo Interno, por perda superveniente do objeto.
Ante o exposto, VOTO no sentido de:
a) CONHECER PARCIALMENTE do Agravo de Instrumento e, na extensão do conhecimento, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a decisão agravada por seus próprios fundamentos e pelos ora acrescidos;
b) JULGAR PREJUDICADO o Agravo Interno de ID 101473373, em razão da perda superveniente do seu objeto;
c) MANTER o deferimento da gratuidade da justiça concedida aos agravantes por meio da decisão monocrática de ID 100634766, limitada exclusivamente ao presente recurso, para fins de dispensa do recolhimento do preparo recursal.
É como voto.
Sala das Sessões, data registrada no sistema.
Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda
Relatora
A5