PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA E ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. MÉRITO: CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. DESISTÊNCIA. POSSIBILIDADE. DIREITO POTESTATIVO. RETENÇÃO. NECESSIDADE. PERCENTUAL DE 10% FIXADO NA SENTENÇA. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA PORPORCIONALIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. APLICAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. Tratando-se de relação jurídica de natureza consumerista, dado que os contratos de financiamento habitacional pelo programa Minha Casa Minha Vida submetem-se às prescrições do CDC, nos termos da jurisprudência do STJ, deve ser permitido ao destinatário-final a desistência em prosseguir vinculado aos contratos em que figura como parte, autorizando-se, em contrapartida, a retenção de um percentual em favor dos fornecedores.

2. Com efeito, sendo certo que o imóvel ainda não foi devidamente ocupado pelos Apelados, conforme afirmativa não impugnada pelos réus, tem-se como razoável a chancela ao retorno do status quo ante, sobretudo em se tratando de modalidade de aquisição de bem no contexto de programa habitacional destinado a pessoas economicamente hipossuficientes.

3. Destarte, à luz das circunstâncias fáticas que perfazem a controvérsia judicial, tenho como proporcional a fixação do percentual de 10% (dez por cento) para efeito de retenção, pelo incorporador, dos valores adimplidos pelos autores, devendo ser devolvido em parcela única o restante do montante já quitado.

4. Recursos improvidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8020915-18.2020.8.05.0001, em que é Apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A e Outro a e Apelado JEFERSON CERQUEIRA DOS SANTOS e Outro.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em negar provimento aos apelos, nos termos das razões a seguir expendidas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 6 de Julho de 2021.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Adoto o relatório da sentença proferida pelo juiz de primeiro grau, acrescentando que se tratam de apelações cíveis interpostas nos autos da ação ordinária proposta pelos consumidores ao fito de viabilizar a rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, e do seu respectivo financiamento, transacionado sob as balizas do programa Minha Casa Minha Vida, com a consequente devolução dos valores até então adimplidos.

Após o regular processamento do feito na instância de origem, o d. sentenciante julgou os pleitos parcialmente procedentes, determinando a rescisão dos vínculos contratuais mediante a retenção do percentual de 10% em favor do fornecedor.

Afirma o Banco do Brasil, primeiro apelante, que a sentença deve ser reformada em razão de que o contrato firmado entre as partes não padece de qualquer ilegalidade. Pontua que todos os seus termos são lícitos, não sendo possível qualquer alteração, ainda que por meio de decisão judicial.

A MRV Engenharia, por sua vez, argui preliminares de incompetência absoluta e ilegitimidade passiva. No mérito, afirma que a transmissão da propriedade, já efetivada, impediria o desfazimento da avença. Consigna ser inviável a rescisão do pacto de vontades, sobretudo quando nenhuma ilegalidade logrou ser constatada. Pontua que o percentual fixado na sentença para efeito de retenção do montante adimplido de revela diminuto, pugnando, ao fim, pelo provimento do apelo de forma a propiciar o reconhecimento da improcedência da pretensão vertida na inicial.

Contrarrazões apresentadas.

Tempestivos, subiram os autos à Superior Instância, e, distribuídos à Quinta Câmara Cível, coube-me a função de Relatora.

Estando os autos em condições de julgamento, determinei sua inclusão em pauta.

Salvador/BA, 20 de abril de 2021.

 Desa. Márcia Borges Faria 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

As preliminares suscitadas – incompetência absoluta e ilegitimidade passiva – não merecem acolhimento. No que toca à primeira, tem-se que a matéria de fundo é de natureza consumerista, tratando-se de contratos firmados para aquisição de bem imóvel, não havendo qualquer discussão a respeito das verbas ligadas ao FGTS em ordem a afastar a suposta competência da justiça federal. A pertinência subjetiva para a demanda, em relação a empresa MRV Engenharia, por sua vez, é questão afeta ao próprio mérito do apelo, razão pela qual será apreciada naquela sede.

No mais, trata-se de demanda ajuizada por consumidores visando o desfazimento de contrato de aquisição de bem imóvel firmado junto a Construtora, e do respectivo financiamento, com alienação fiduciária em garantia, subscrito com a respectiva instituição financeira.

De fato, observa-se que os autores, ainda em 2018, assinaram promessa de compra e venda com a incorporadora responsável pelo empreendimento, transmissão de propriedade que, posteriormente, foi perfectibilizada por meio de contrato de financiamento habitacional, conforme se verifica do próprio título translativo do bem no cartório de registro de imóveis.

Nesse contexto, tratando-se de relação jurídica de natureza consumerista, dado que os contratos de financiamento habitacional pelo programa Minha Casa Minha Vida submetem-se às prescrições do CDC, nos termos da jurisprudência do STJ, deve ser permitido ao destinatário-final a desistência em prosseguir vinculado aos contratos em que figura como parte, autorizando-se, em contrapartida, a retenção de um percentual em favor dos fornecedores.

Com efeito, sendo certo que o imóvel ainda não foi devidamente ocupado pelos Apelados, conforme afirmativa não impugnada pelos réus, tem-se como razoável a chancela ao retorno do status quo ante, sobretudo em se tratando de modalidade de aquisição de bem no contexto de programa habitacional destinado a pessoas economicamente hipossuficientes.

Nesse diapasão, a própria normativa infralegal prevê hipótese de desistência pelos compradores, como se observa da Portaria nº 488, do Ministério das Cidades, regulamentando os contratos submetidos ao citado instrumento governamental de incentivo à moradia, a saber:

Art. 1ª - O contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal (IF), e a pessoa física, na qualidade de beneficiária do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), será objeto de rescisão nos casos de descumprimento contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade, inadimplemento com os pagamentos das prestações da compra e venda ou por solicitação do beneficiário. (grifos aditados)

A jurisprudência pátria, por sua vez, também chancela a pretensão autoral, nos seguintes termos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA Nº 83 DO STJ. REQUISITOS. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. As construtoras não apresentaram argumento novo capaz de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui consolidado para não conhecer do recurso especial.2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). 3. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 4. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a apreciação dos requisitos para a concessão da tutela antecipada (art. 273 do CPC), enseja o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7 desta Corte. 5. Inaplicabilidade do NCPC ao caso concreto ante os termos do Enunciado nº 1 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.6. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 10/05/2016 – grifos aditados)

Destarte, à luz das circunstâncias fáticas que perfazem a controvérsia judicial, tenho como proporcional a fixação do percentual de 10% (dez por cento) para efeito de retenção, pelo incorporador, dos valores adimplidos pelos autores, devendo ser devolvido em parcela única o restante do montante já quitado.

Assim, a rescisão dos contratos em voga tem como consequência, além da devolução do numerário pago pelos consumidores, na forma acima destacada, o retorno da propriedade do imóvel ao vendedor, além do desfazimento do financiamento, tudo a ser apurado em liquidação do julgado, conforme estabelecido na d. sentença.

Feitas todas essas considerações, NEGA-SE PROVIMENTO aos recursos, majorando-se os honorários advocatícios para o patamar de 20% sobre a base de cálculo estabelecida na decisão recorrida, à luz do art. 85, § 11º, do CPC/2015.

Salvador, de de 2021.

PRESIDENTE

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA