PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e do consumidor. Recurso de apelação cível. Aquisição de imóvel em regime de incorporação imobiliária. Alegação de negativa injustificada de entrega das chaves. Adimplemento contratual. Boa-fé objetiva. Danos morais e materiais. Gratuidade de justiça. Requisitos não comprovados para responsabilização. Sentença mantida. Recurso não provido.

I. Caso em exame

1.Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de negativa de entrega das chaves de imóvel adquirido em contrato de compra e venda, sob a alegação de inadimplemento contratual e exigência de fiador. A parte ré impugna a gratuidade de justiça concedida à parte autora.

II. Questão em discussão

2.Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a exigência de adimplemento integral para a entrega das chaves, à luz do contrato e do Código de Defesa do Consumidor; (ii) estabelecer se a conduta da construtora configura ato ilícito apto a ensejar indenização por danos morais e materiais; (iii) determinar se subsistem os pressupostos para manutenção da gratuidade de justiça deferida à parte autora.

III. Razões de decidir

3.A gratuidade de justiça foi corretamente mantida, pois a presunção de hipossuficiência da parte autora, amparada por comprovante de renda, não foi ilidida pela parte adversa, nos termos do art. 99, §3º do CPC e da jurisprudência do STJ.

4.A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o que atrai a incidência da responsabilidade objetiva (art. 14, CDC); contudo, tal responsabilidade não é absoluta, exigindo demonstração do defeito do serviço e do nexo causal com o dano alegado.

5.As cláusulas contratuais que previam a antecipação de parcelas em razão da conclusão antecipada das obras e a exigência de quitação integral para imissão na posse são válidas, pois pactuadas livremente entre as partes e compatíveis com a lógica da execução contratual.

6.A negativa de entrega das chaves decorreu do legítimo exercício de direito contratual, estando comprovado saldo devedor pendente à época, o qual foi quitado pouco antes da efetiva entrega do imóvel.

7.Não restou comprovada a exigência de fiador como condição para a entrega, tampouco a existência de dano material decorrente da contratação de empréstimo por terceiro, inexistindo prova do desvio de finalidade ou de pagamento indevido.

8.A jurisprudência do STJ não reconhece o dano moral em hipóteses de mero inadimplemento contratual, ausente demonstração de abalo concreto à esfera pessoal do consumidor. A conduta da ré observou os princípios da legalidade e da boa-fé objetiva.

9.Inaplicável o Tema 996 do STJ, pois não se trata de atraso injustificado na entrega do imóvel, mas de cumprimento condicionado à regularização contratual, em prazo compatível com o cronograma da obra.

IV. Dispositivo e tese

10.Recurso não provido, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC – restando suspensa a exigibilidade, em razão da gratuidade deferida, conforme artigo 98, §3º do Código de Processo Civil.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação n° 8023732-41.2022.8.05.0080, em que é apelante AGILSON BATISTA DA SILVA SANTOS FILHO e apelado L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA..

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos e etc.

Trata-se de recurso de apelação interposto por AGILSON BATISTA DA SILVA SANTOS FILHO, contra a sentença proferida pelo Douto Juízo de Direito da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Feira de Santana/BA, que nos autos da ação pelo rito comum de nº 8023732-41.2022.8.05.0080, ajuizada em face de L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados por AGILSON BATISTA DA SILVA SANTOS FILHO em face de L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., resolvendo o mérito da demanda, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

CONDENO a parte autora ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente corrigido (INPC até 31/08/2024, IPCA a partir de então), incidindo juros a partir do trânsito em julgado, correspondente à diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei n.º 14.905/2024, considerando o zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

A exigibilidade das referidas verbas, contudo, ficará suspensa em face da concessão dos benefícios da Justiça Gratuita à parte Autora, conforme artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, podendo ser cobradas somente se a parte credora demonstrar que cessou a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade, no prazo de 5 (cinco) anos.” (ID. 91270922)

Em suas razões (ID. 91270923) a parte apelante sustenta que a sentença desconsiderou provas e princípios aplicáveis às relações de consumo, pois a Recorrida recusou, de forma injustificada, a entrega das chaves do imóvel, mesmo após o adimplemento substancial do contrato.

Alega que a fornecedora exigiu condições abusivas — como a apresentação de fiador e o pagamento adicional de suposto débito —, violando a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC) e a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC.

Afirma que todas as parcelas alegadamente em atraso foram devidamente quitadas, comprovando o pagamento de outubro/2021 e maio/2022, motivo pelo qual a negativa de entrega das chaves caracteriza conduta ilícita e enseja reparação pelos prejuízos suportados.

Argumenta que precisou contrair empréstimo bancário de R$ 9.084,76 (nove mil e oitenta e quatro reais e setenta e seis centavos) para suprir as exigências indevidas, configurando dano material e repetição do indébito em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, além de dano moral pela privação injusta do imóvel e frustração de legítimas expectativas.

Invoca a jurisprudência do STJ, especialmente o Tema 996, que reconhece o dever de indenizar em casos de atraso ou negativa na entrega de imóvel, e requer a reforma da sentença para condenar a Recorrida ao pagamento de danos materiais (R$ 18.169,52 – dezoito mil cento e sessenta e nove reais e cinquenta e dois centavos) e danos morais em valor a ser fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Contrarrazões nos termos do ID. 91270925, impugnando a gratuidade de justiça deferida em primeiro grau.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do artigo 931, do Código de Processo Civil, para inclusão em pauta, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do artigo 937 do CPC e artigo 187, inciso I, do RITJBA.

Salvador/BA, 11 de novembro de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

O cerne da inconformidade recursal repousa na alegação de que a sentença teria desconsiderado a prova do adimplemento substancial e os princípios que regem as relações de consumo, pois a construtora teria recusado, injustificadamente, a entrega das chaves do imóvel, exigindo fiador e pagamento adicional, o que configuraria violação à boa-fé objetiva e ensejaria danos materiais e morais.

De início, a parte ré impugna a gratuidade de justiça concedida à parte autora.

Nos termos do art. 98 do CPC e do art. 5º, LXXIV, da CF, o benefício é devido àquele que comprovar insuficiência de recursos – o que resta suficientemente atendido pelo comprovante de renda de ID. 91270782. A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa (art. 99, §3º, CPC), cabendo ao impugnante demonstrar o contrário, o que não ocorreu.

No caso, a gratuidade foi deferida em primeiro grau sem impugnação oportuna (ID. 91270785). A parte ré não apresentou prova capaz de afastar a presunção de hipossuficiência, ônus que lhe competia.

Nesse diapasão:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. ÔNUS DO IMPUGNANTE. ENTENDIMENTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA Nº 83. INÉPCIA DA INICIAL E SOLIDARIEDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DA MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INVIABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A presunção de hipossuficiência declarada pelo beneficiário ou postulante à assistência judiciária gratuita é relativa, podendo ser ilidida pela parte adversa ou, ainda, exigida a sua comprovação pelo magistrado, sob pena de indeferimento ou revogação. Entendimento em consonância com a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 2. A conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no que se refere à alegação de inépcia da inicial decorreu da análise dos elementos fáticos e probatórios da causa, cujo reexame é vedado nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. 3. Para se chegar à conclusão diversa da que chegou o Tribunal de origem, que entendeu não configurada a solidariedade entre a agravante e a SANEAGO, seria inevitável nova interpretação do acervo fático-probatório da demanda, procedimento sabidamente inviável na instância especial, a teor da Súmula nº 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2083874 GO 2022/0064538-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2023)” (grifo acrescido)

Assim, inexistem elementos para revogar o benefício deferido à parte autora.

Com efeito, embora se reconheça a natureza consumerista da relação e a incidência da responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do fornecedor não é absoluta, exigindo demonstração mínima do defeito na prestação do serviço e do nexo causal entre a conduta e o dano alegado.

No caso, a análise do conjunto probatório evidencia que a negativa inicial de entrega das chaves decorreu do legítimo exercício de direito contratual, e não de conduta abusiva.

Consoante se extrai do contrato juntado aos autos, o instrumento previa de forma expressa a possibilidade de antecipação das parcelas em caso de conclusão antecipada das obras, bem como a exigência de adimplência total como condição para imissão na posse (ID. 91270797 – itens 10.05 e 11, pág. 7/8 pdf).

Tais cláusulas — livremente pactuadas e aceitas pelo comprador — não se revelam abusivas, pois decorrem da própria lógica da execução contratual e da simetria econômica da operação.

A jurisprudência pátria somente veda a exigência antecipada das parcelas na hipótese de ausência de previsão contratual – o que não se observa na hipótese. Sobre o tema:

“Compra e venda de imóvel – Contrato entre particulares e posterior termo aditivo – Alegação de cerceamento de defesa afastado – Desnecessidade de prova pericial – Gratuidade concedida aos demandados e mantida – Ausência de provas que infirmem a hipossuficiência – Inadimplência dos adquirentes que é incontroversa – Incidência de correção monetária e juros que é devida em relação às parcelas vencidas – Multa contratual que esta expressa e é devida – Impossibilidade de vencimento antecipado das demais parcelas, por ausência de previsão contratual – Sentença que deve ser mantida, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal - Preliminares afastadas e recursos desprovidos. (TJ-SP - APL: 10040862020178260319 SP 1004086-20.2017.8.26.0319, Relator.: A.C .Mathias Coltro, Data de Julgamento: 20/02/2019, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2019)” (grifo acrescido)

A documentação produzida pela construtora demonstra que, na data da recusa, havia saldo devedor em aberto, posteriormente quitado mediante antecipação de parcelas, o que viabilizou a entrega das chaves poucos dias depois (ID. 91270801/91270802 E 91270805).

A própria assinatura, pelo autor, do termo de recebimento do imóvel e do relatório de vistoria em 16 de setembro de 2022 confirma a regularização da situação e afasta a tese de negativa injustificada (ID. 91270804).

Os comprovantes isolados apresentados pelo apelante não bastam para infirmar o extrato detalhado da ré, que evidencia o vencimento antecipado das parcelas em razão da entrega da etapa do empreendimento antes do prazo final previsto. Tampouco há prova de que a exigência de fiador tenha sido efetivamente imposta como condição para a entrega do imóvel, não havendo registro documental idôneo nesse sentido.

Quanto aos alegados danos materiais, verifica-se que o empréstimo bancário mencionado foi contraído por terceiro (ID. 91270791) — sogra do autor — e não há prova de que os valores obtidos tenham sido integralmente destinados ao pagamento de parcelas indevidas.

Demais, o valor efetivamente pago à construtora, de cerca de R$ 5.117,00 (cinco mil cento e dezessete reais) (ID. 91270801), correspondia a débito legítimo, oriundo da antecipação contratual de vencimentos. Não configurada cobrança indevida, é inaplicável o art. 42, parágrafo único, do CDC, que pressupõe pagamento em excesso ou inexistência da obrigação.

No tocante ao pleito indenizatório por danos morais, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça afasta a reparação quando a controvérsia se circunscreve ao descumprimento contratual sem demonstração de abalo relevante à esfera íntima do consumidor (STJ - AgInt no REsp: 1848125 RJ 2019/0337119-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023; STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022).

O mero desconforto decorrente da necessidade de regularizar pendências financeiras ou de esperar a conclusão da entrega não constitui violação a direito da personalidade. Nesse sentido, a construtora agiu dentro dos limites da legalidade e da boa-fé objetiva, exigindo apenas o cumprimento de obrigações já assumidas.

Assim, ausentes os elementos caracterizadores do ato ilícito, do dano e do nexo causal, não há falar em responsabilidade civil da apelada, sendo irrelevante a invocação do Tema 996 do STJ, que trata de atraso injustificado na entrega de imóvel, hipótese diversa da dos autos, em que a tradição se deu em tempo compatível com o cronograma contratual e após a regularização das condições de pagamento.

Diante desse contexto, mantém-se a sentença que julgou improcedentes os pedidos, porquanto a conduta da construtora foi respaldada nas cláusulas contratuais e nas provas documentais produzidas.

Diante do não provimento do recurso, cumpre majorar a verba honorária sucumbencial para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC – restando suspensa a exigibilidade, em razão da gratuidade deferida, conforme artigo 98, §3º do Código de Processo Civil.

Pelo exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC – restando suspensa a exigibilidade, em razão da gratuidade deferida, conforme artigo 98, §3º do Código de Processo Civil.

Sala de Sessões, de de 2025.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA