PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0516697-22.2016.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: SANTA MONICA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SPE LTDA e outros (2) |
| Advogado(s): MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, ANA CLARA CARNEIRO DA SILVA, CAROLINE OUAIS PROFETA GOES |
| APELADO: ROBERTO RIBEIRO SENA |
| Advogado(s): MARCUS VINICIUS MASCARENHAS BRANDAO, VIVIANE DOS REIS MACEDO BRANDAO |
Conhece-se do recurso porque próprio, tempestivo e devidamente preparado.
Adota-se o relatório da sentença de ID 64440698, que informa ter o Autor/Apelado celebrado “contrato de promessa de compra e venda junto à empresa ré no ano de 2012, com previsão de entrega de imóvel em 2015. Aduz que já havia quitado as suas prestações e até o momento de ajuizamento da ação, a ré não havia lhe entregue as chaves do imóvel, estando impossibilitado de residir no bem adquirido. Requer o autor: (1) a entrega do imóvel; (2) aplicação de multa disposta na cláusula 21ª; (3) devolução em dobro do valor da corretagem; (4) lucros cessantes no valor de R$20.000,00; (5) danos morais no importe de R$60.000,00. Foi concedida a gratuidade da justiça em ID 187687446. As rés apresentam contestação, através da qual suscitam a ilegitimidade passiva da ré Liz Construções e Construtora Bahia Forte, inépcia da inicial e impugnam a gratuidade da justiça. No mérito, defendem a inexistência de atraso na entrega do imóvel, ausência de comprovação da averbação no registro de imóveis e possibilidade de imputar ao comprador o pagamento da comissão de corretagem. A parte autora apresentou réplica, através da qual endossa os argumentos da inicial. Foi anexado pela ré Termo de entrega de imóvel em ID 187687555. As partes não requereram a produção de novas provas, estando os autos conclusos para julgamento antecipado do mérito (art. 355, I do CPC).(…)”.
A sentença julgou procedentes em parte os pedidos iniciais para condenar as rés ao pagamento solidário do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de indenização por danos morais, em favor da parte autora, com juros moratórios a partir do vencimento do prazo de entrega e correção monetária a partir do arbitramento (súmula 362 do STJ); e ao pagamento de lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês de atraso na entrega, admitido o prazo contratual de 06 (seis) meses de tolerância. Ainda, condenou as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º do CPC).
Ilegitimidade Passiva da Liz Construções
Inicialmente, faz necessária a análise da preliminar de ilegitimidade passiva da Liz Construções, suscitada nas razões recursais, sob a alegação de que, em relação à LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, haja a extinção do feito, sem resolução do mérito. Aduz que não é possível a condenação solidária das Rés, desconsiderando a personalidade jurídica sem que haja desvio de finalidade ou confusão patrimonial.
A sentença se manifestou sobre o ponto da seguinte forma:
“Ilegitimidade passiva da Liz Construções e Construtora Bahia Forte LTDA - Embora as construtoras não figurem formalmente no contrato de promessa de compra e venda do imóvel, elas participam de toda a operação econômica englobando a venda de unidades, sendo, portanto, solidária a responsabilidade entre estas e a Santa Mônica Empreendimentos LTDA. Por essa razão, rejeito a preliminar suscitada.”
Conforme provas colacionadas junto com a inicial, a Liz Construções é parceira comercial da Santa Mônica Empreendimentos e Participações, também Apelante. Constata-se que consta o logotipo da referida empresa em diversos documentos que envolvem a contratação de compra e venda celebrado com o autor/apelado, a exemplo do ID 64440510 (notificação extrajudicial), ID 64440508 (e-mail) e ID 64440506 (Recibo de quitação da unidade imobiliária).
A hipótese dos autos comporta aplicação da regra de solidariedade enunciada no art. 7º, parágrafo único, e no artigo 25, §1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, pela qual, é solidária a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo.
Logo, não há o que se reformar na sentença.
Assim, rejeita-se a preliminar.
Mérito
Inicialmente, vale ressaltar que se aplica, no caso em análise, o Código de Defesa do Consumidor, sendo a relação jurídica firmada - relação comprador versus construtora - típica de consumo, como já reconhecido pelo juiz singular.
Dispõe o Código de Defesa do Consumidor responder o fornecedor por serviço defeituoso quanto à época contratada:
“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
III - a época em que foi fornecido.”
Do atraso na entrega do bem
Inconteste a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual, relativo ao atraso na entrega do bem objeto do contrato celebrado, vez que prometido para março de 2015, o que somado o prazo de tolerância (180 dias), que se admite, poderia ser prorrogado até setembro de 2015.
Ocorre que tais prazos foram descumpridos, pois à época da propositura da ação, janeiro de 2017, o bem não havia sido entregue, tendo sido cumprida a obrigação em 04 de abril de 2021 (ID 64440684), quando o termo de recebimento do imóvel foi assinado.
Alegam as Apelantes que “não houve atraso, pois “Conforme se extrai dos documentos carreados aos autos, o término da obra objeto da lide estava prevista para Março de 2015, prazo que poderia, com o acréscimo da tolerância de 180 dias, ser projetado para Setembro de 2015. Autorizado o “habite-se” em 10 de setembro de 2015, o empreendimento estava concluído.”; e que “O TERMO FINAL DA MORA POR ATRASO DE ENTREGA DO IMÓVEL SE DÁ QUANDO DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE, ESTANDO O BEM DISPONÍVEL PARA O PROPONENTE COMPRADOR”.
Não lhe assiste razão, entretanto.
É possível verificar a mora das Apelantes, uma vez que, embora o Habite-se tenha sido expedido em 10 de setembro de 2015, conforme documento de ID 64440600, logo após o prazo já com a tolerância, o imóvel não estava concluído, como bem afirmou o Autor na inicial:
“(…) que o acionante quitou antecipadamente o imóvel, isto feito em 14 de maio de 2013, conforme recibos anexos, inclusive antes da obtenção do “Habitese”; 06 – Oportuno mencionar que, segundo o quadro resumo do Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra, no tópico 7, o prazo de conclusão da obra estava previsto para Março de 2015; 07 – Ocorre que, até a presente data, o acionante não recebeu sua unidade residencial – fato que lhe motivou buscar o Procon, sendo lá orientado a ingressar com pedido judicial; 08 – Registre-se, ademais, que o autor foi formalmente notificado em 30 de junho de 2016 para recebimento da unidade, conforme documento anexo. Todavia, tomou conhecimento através de outros adquirentes de que não poderia averbar a unidade residencial pois existiam pendências por parte da construtora; 09 – Por fim, até a presente data, o autor não recebeu as chaves nem pôde “escriturar” seu imóvel por circunstâncias alheias à sua vontade; 10 – Certo é que o requerente, considerando o alto investimento realizado, não pode usufruir de um imóvel que pagou antecipadamente.(…)”
Ainda, nas contrarrazões (ID 64440726), afirmou o Apelado que:
“Analisando a realidade probatória constata-se, claramente, que o prazo contratado não foi efetivamente cumprido. E mais, o atraso durou além do prazo contratual de tolerância. Assim, de forma bem objetiva, embasado no quanto consta no instrumento de contrato não há como as recorridas inobservarem as cláusulas dispostas. FRISE-SE, AINDA, QUE O EMPREENDIMENTO NÃO ESTÁ CONCLUÍDO, PERMANECENDO ATÉ OS DIAS ATUAIS UMA TORRE COM CONSTRUÇÃO EM FASE DE LEVANTE JUNTO COM UM GUINDASTE DE SUSTENTAÇÃO.” .
Ademais, o habite-se não é considerado como termo final do atraso, de acordo com a jurisprudência dominante, mas sim a efetiva entrega das chaves. Não se desincumbe, portanto, as Apelantes do seu ônus de provar o contrário do alegado na exordial.
Não se pode projetar o atraso na entrega da obra como uma situação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, razão pela qual não há se falar em ausência de responsabilidade ou excludentes desta. É importante que as construtoras tenham ciência de que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior.
Ademais, o prazo de tolerância vem sendo aceito pela jurisprudência, como válido, sendo este um prazo extra para que as incorporadoras ajustem suas entregas, considerando as dificuldades que possam surgir na construção. Confira-se:
Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Cerceamento de defesa. Atraso na entrega. Prazo de tolerância. Cláusula penal moratória. Lucros cessantes. 1 - Cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 dias após o previsto para conclusão da obra é válida. Não acarreta desequilíbrio contratual. 2 – (...). 3 - Havendo atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, é devida indenização a título de lucros cessantes da data em que a construtora incorreu em mora até a data da entrega do imóvel. 4 - Não é acumulável, contudo, indenização a título de lucros cessantes e multa contratual. Ambas têm caráter indenizatório. 5 – Apelações da ré provida em parte e do autor não provida.(TJDF - Processo: APC 20140710334918, Relator(a): JAIR SOARES, Julgamento:16/03/2016, Órgão Julgador:6ª Turma Cível, Publicação:Publicado no DJE : 29/03/2016 . Pág.: 389)
Nenhum dos argumentos trazidos pelos Apelantes é capaz de justificar o considerável atraso na entrega do imóvel adquirido, já compreendido o prazo de tolerância.
A sentença assim fundamentou sobre o ponto:
“(…)”Com efeito, o autor celebrou com a ré SANTA MÔNICA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA, Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra por meio da qual se comprometeram a adquirir imóvel, estabelecendo uma entrada de R$17.149,32, o parcelamento do valor de R$90.000,00 em 30 vezes e parcela de entrega da unidade no valor de R$308.356,00 – Id.187687424.
O termo de quitação (Id. 187687429) data de 14/05/2013.
No contrato juntado pela autora consta o prazo para conclusão da obra em março de 2015. A cláusula 25ª, no entanto, prevê tolerância de até 180 dias.
Embora o Termo de habite-se tenha sido emitido em 10 de setembro de 2015 (ID 187687522), o termo de recebimento do imóvel foi assinado apenas em 04 de abril de 2021 (ID 187687555).
Assim, entre a data do prazo de entrega do imóvel (março de 2015, prorrogável até setembro do mesmo ano) e o efetivo recebimento do bem, transcorreram 5 anos e 7 meses, período em que o autor esteve impedido de assumir a posse do bem.
Noutro giro, inexistiu quaisquer provas de que os casos fortuitos e força maior justificaram a nova prorrogação.
Ora, além do atraso na entrega, o autor não tinha previsão para receber o imóvel. Logo, as rés, efetivamente, atrasaram a entrega das unidades da parte autora.
Restou comprovado nos autos que o autor não recebeu o imóvel na data ajustada.(...)”
.
Veja-se a jurisprudência sobre o tema:
APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO PARA DECLARAR A RESOLUÇÃO DOS DOIS CONTRATOS E CONDENAR AS APELANTES, SOLIDARIAMENTE, A DEVOLVEREM INTEGRALMENTE OS VALORES PAGOS PELOS APELADOS DECORRENTES DESTES CONTRATOS, E CONDENOU, AINDA, AS APELANTES, AO PAGAMENTO, A TÍTULO DE DANOS MORAIS, DA QUANTIA DE R$25.000,00, ACRESCIDO DE JUROS E CORREÇÃO.TRATA-SE DE AÇÃO ORDINÁRIA AJUIZADA PELOS APELADOS EM FACE DAS APELANTES, RELATANDO QUE FIRMARAM 2 (DOIS) "CONTRATOS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS", EM 29/11/2012, COM O INTUITO DE ADQUIRIREM OS LOTES NÃO EDIFICADOS DE NÚMEROS 14 E 15, AMBOS NA QUADRA Nº 05, CADA QUAL COM ÁREA TOTAL DE 300 M², DO LOTEAMENTO "RIACHO DO MEL 1", NO MUNICÍPIO DE ALAGOINHAS/BA, SENDO O VALOR ESTIMADO POR CADA LOTE DE R$ 79.898,40, CONSOLIDANDO UM TOTAL DE R$159.796,80, COM PROMESSA DE ENTREGA PARA OUTUBRO DE 2014, PORÉM O CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DE OBRA CONSTA A DATA DE 27 DE JUNHO DE 2016. NO CONTRATO ORIGINÁRIO, CLÁUSULA XIV (FLS. 47), A ENTREGA DO IMÓVEL ESTAVA PREVISTA EXPRESSAMENTE PARA OUTUBRO DE 2014. NÃO HÁ PREVISÃO NO CONTRATO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA. AS JUSTIFICATIVAS APRESENTADAS PELAS APELANTES EM RELAÇÃO AO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NÃO PROSPERAM, DE MODO QUE NÃO DEMONSTRARAM A OCORRÊNCIA DE EVENTO CAPAZ DE ELIDIR SUA RESPONSABILIDADE. O PRAZO DE QUATRO ANOS ESTIPULADO NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 7º DA LEI 6766/79 É DESTINADO À LOTEADORA PERANTE O PODER PÚBLICO, MAS NÃO VINCULA OS ADQUIRENTES DOS LOTES, SOBRETUDO NO CASO DOS AUTOS EM QUE SE ESTIPULOU A ENTREGA PARA OUTUBRO DE 2014. RESTOU DEMONSTRADO QUE, NA PRESENTE HIPÓTESE, HOUVE INJUSTIFICADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DE QUASE 18 MESES POR CULPA EXCLUSIVA DAS APELANTES, PROMITENTES/VENDEDORAS, DEVENDO OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS PROMITENTES/COMPRADORES INTEGRALMENTE (SUMULA 543, DO STJ). QUANTO AO DANO MORAL POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS, APESAR DA INEXISTÊNCIA DE DANO IN RE IPSA, O STJ TEM ENTENDIDO QUE O ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL PARA ALÉM DO MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, ATINGE O CONSUMIDOR EM SUA ESFERA MORAL CAUSANDO-LHE DANO E, CONSEQUENTEMENTE, SUJEITANDO O CAUSADOR AO DEVER DE INDENIZAR. A DEMORA EXISTENTE NO CASO CONCRETO É EXPRESSIVA E SUFICIENTE À CARACTERIZAÇÃO DO DANO MORAL. AO ASSINAR O CONTRATO COM AS APELANTES PARA AQUISIÇÃO DO BEM IMÓVEL, OS APELADOS CRIARAM UMA EXPECTATIVA DE VIDA E DIRECIONARAM OS SEUS ESFORÇOS ECONÔMICOS E FINANCEIROS NO SENTIDO DE CUMPRIR COM O COMPROMISSO ASSUMIDO, PARA VER REALIZADO O SONHO DE TER UM IMÓVEL PARA HABITAR E ESSA EXPECTATIVA DESAPARECEU QUANDO AS APELANTES DEIXARAM DE CUMPRIR COM SUA PARTE NA AVENÇA NÃO ENTREGANDO OS LOTES NA DATA APRAZADA. COM RELAÇÃO AO VALOR DA INDENIZAÇÃO, EFETIVAMENTE, ANALISANDO O FEITO E CONSIDERANDO QUE NÃO HOUVE CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES, O VALOR TOTAL DE R$ 25.000,00 (VINTE E CINCO MIL REAIS) MOSTRA-SE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CÍVEL IMPROVIDA. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0552443-28.2015.8.05.0001, Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO, Publicado em: 25/02/2021)
APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE LOTE RESIDENCIAL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESCISÃO POSSÍVEL AINDA QUE EXISTENTE CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CABIMENTO DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. ENUNCIADO DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. PAGAMENTO DO IPTU. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ANTE A NÃO TRANSFERÊNCIA DA POSSE. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. APELO NÃO PROVIDO, SENTENÇA MANTIDA. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0501425-43.2018.8.05.0039,Relator(a): ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, Publicado em: 09/11/2020 )
A outro lado, não assiste razão às Apelantes, quando questionam o termo final baseando-se no argumento de que “a Santa Mônica demonstrou que por meio de notificações e correspondências eletrônicas (ID. 187687523), instou o Apelado a realizar a imprescindível vistoria e revistoria do imóvel para seu recebimento. (…) também, e-mail enviado pelas apelantes ao apelado, informando a disponibilidade do imóvel para vistoria e revistoria, conforme documentos juntados ao ID. 187687523”; que “o autor/apelado permaneceu inerte, o que resultou na recepção das chaves apenas em 04/04/2021”.
Não há, nos autos, nenhuma prova de que o empreendimento estava totalmente disponível para ser recebido pelo Apelado, livre de qualquer restrição documental, como pontuou o Apelado, na réplica de ID 64440606 e nas contrarrazões, conforme trechos abaixo transcritos:
“Aqui, cabe pontuar, que, a partir do momento em que foram notificadas judicialmente, as postuladas intentaram entregar a unidade do autor, só que, quando este foi verificar a situação do registro imobiliário, constatou pendências das acionadas, impossibilitando a regularização do imóvel frente ao Cartório de Registro respectivo.” (réplica)
“Ademais, insta esclarecer que NÃO EXISTE NOS AUTOS PROVA ROBUSTA QUE DEMONSTRE A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONSUMIDOR QUANDO DA ALEGADA CONCLUSÃO DA UNIDADE.(…) Por mero amor ao debate, acrescente-se, de início, atendendo ao princípio da lealdade processual e da boa-fé, que o acionante, ora recorrido, informou que recebeu as chaves e tomou posse efetiva do imóvel no último dia 04 de outubro de 2021, conforme documentos anexos (fls. 283-284). A documentação trazida pelas requeridas em fls. 274-280, ora recorrentes, noticia que o imóvel foi revistoriado na data mencionada, ou seja, 04 de outubro de 2021.” (contrarrazões)
Ainda, em petição datada de 01.10.2020, o Autor/apelado informa que “Saliente-se, por devido, que, até a presente data, o acionante NÃO TEVE ACESSO ÀS CHAVES DO IMÓVEL (…) Bem por isso, o requerente não deve estar obrigado ao pagamento de taxas de condomínio nem de IPTU, antes da entrega das chaves do imóvel.(…)” e no ID 64440687, noticia que “atendendo ao princípio da lealdade processual e da boa-fé, vem informar que recebeu as chaves e tomou posse efetiva do imóvel no último dia 04 de outubro de 2021, conforme documentos anexos”.
Dessa forma, as apeladas não se desincumbiram de comprovar o contrário, sendo mantida a mora reconhecida na sentença, bem como o termo final adotado por esta. Assim, as Recorrentes não lograram comprovar fatos extintivos, restritivos ou modificativos do direito autoral, incorrendo em falha na entrega do imóvel objeto do contrato. Mantida a sentença, no ponto.
Danos Materiais – Lucros Cessantes
A sentença condenou as Apelantes/Rés ao pagamento dos lucros cessantes, em favor da parte autora/Apelado, correspondente ao percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato. Vejamos os termos fixados:
“Dos lucros cessantes - Na hipótese em que o suposto atraso na conclusão da obra dá ensejo à rescisão contratual, os lucros cessantes admitidos no art. 475 (perdas e danos) c/c art. 42, do código Civil, não necessitam ser efetivamente comprovados.
Isso porque, embora normalmente seja necessária a comprovação dos lucros cessantes, tem-se reconhecido a presunção do prejuízo do comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para utilização em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuizo.
Nesses casos, tem sido aplicado o valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês.
Assim, de rigor o acolhimento do pedido de condenação das rés ao pagamento dos lucros cessantes, no valor acima indicado.(...)”
A parte Apelante busca a exclusão de tal parcela da sentença.
Argumenta que não é cabível a condenação em lucros cessantes pois, a demora no recebimento do bem é culpa exclusiva do autor, o que “afasta qualquer presunção de configuração de lucros cessantes, de modo que restou demonstrado o seu desinteresse em usurfruir do imóvel para qualquer fim, seja para habitação ou locação.”
Não lhes assiste razão.
Demonstrada a responsabilidade das Apeladas/Rés acerca da impossibilidade de utilização do bem prometido à venda para aos Apelados, em razão do atraso na entrega da obra, pertinente é a sua condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes pela não utilização do imóvel e perda da oportunidade de locação, até a data da efetiva entrega da obra.
O valor dos danos materiais, neste aspecto, deve se basear no valor dos alugueres de imóveis assemelhados ao do objeto do contrato, de forma atualizada, pois visa compensar os Apelados pela não entrega do bem, atribuindo à indenização um valor correspondente ao valor do seu aluguel, caso já estivesse com o comprador, ora Apelados.
Desse modo, perfeitamente cabível o pagamento de tal parcela, como fixada na sentença. Veja-se a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PROCEDÊNCIA PARCIAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA 2ª E 3ª RÉS REJEITADA, COM APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO, ALÉM DE TEREM ELAS PARTICIPADO DO NEGÓCIO DIRETAMENTE. DESNECESSIDADE DA REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL, QUE DE NADA ADIANTA PARA O DESATE DA LIDE. RESPONSABILIDADE OBJETIVA FUNDAMENTADA NA TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO, DEVENDO O EMPREENDEDOR SUPORTAR OS RISCOS DE SUA ATIVIDADE, TAL COMO DELA AUFERE OS LUCROS. INTELIGÊNCIA DO ART. 14 DO CDC. É INCONTROVERSA A FALHA DO SERVIÇO, TENDO AS RÉS CONFESSADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE MOTIVOS DE FORÇA MAIOR POR ENTRAVES BUROCRÁTICOS. QUE NÃO SOCORRE AS RÉS, POSTO QUE SÃO EMPRESAS ESPECIALIZADAS EM TAIS TIPOS DE OBRAS E O PLANEJAMENTO E A EXECUÇÃO DAS MESMAS DEVERIAM TER SIDO REALIZADAS DE ACORDO COM OS INSUMOS DISPONÍVEIS. FORTUITO INTERNO INAPTO A EXCLUIR SUA RESPONSABILIDADE. OS LUCROS CESSANTES SÃO PREVISÍVEIS, NÃO DEPENDENDO, ASSIM, DE QUALQUER PROVA, DIANTE DO DIREITO DO PROPRIETÁRIO DE USAR, GOZAR E FRUIR DO BEM COMO LHE APROUVER, O QUE NÃO PODE FAZER A 2ª APELANTE EM VIRTUDE DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ALÉM DO PRAZO CONVENCIONADO E DEVEM CORRESPONDER A 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL, POR MÊS DE ATRASO A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PRECEDENTES DO STJ. (Publicação21/01/2015 00:00 Julgamento15 de Janeiro de 2015, Relator DES. MARCIA CUNHA SILVA ARAUJO DE CARVALHO, Processo APL 00369175920138190001 RJ 0036917-59.2013.8.19.0001,Orgão Julgador VIGÉSIMA SEXTA CAMARA CIVEL/ CONSUMIDOR)
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. A Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, DJe 27/9/2019). 3. Agravo interno não provido . (AgInt no REsp n. 2.003.066/PA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 31/5/2023.)
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. RAZOABILIDADE DO VALOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ. 2. No caso, o acolhimento da tese recursal de que o aluguel fixado em 0,5% sobre o valor do imóvel seria desarrazoado, e ensejaria o enriquecimento sem causa da parte recorrida, encontra óbice na Súmula n.º 7 do STJ. 3. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre na hipótese.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.015.049/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 24/8/2023.)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). [...] 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.143.077/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.) [grifou-se]
Portanto, mantida a parcela de lucros cessantes, nos termos da sentença, inclusive quanto ao percentual.
Dano Morais
A sentença julgou procedente o pedido de indenização por danos morais pleiteado pelo Autor, fixando o quantum em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme fundamentação abaixo:
“Dos danos morais - Quanto aos danos morais, é certo que o autor esperou por anos o imóvel e acabou sendo surpreendido com o atraso na entrega por parte das rés, que não conseguiram concluir o empreendimento.
Nessas condições, entendo que os fatos e fundamentos jurídicos carreados aos autos demonstram que o autor sofreu danos morais em decorrência da inadimplência contratual da ré.
Na liquidação do dano extrapatrimonial, doutrina e jurisprudência preconizam que devem ser considerados, à míngua de parâmetro legal apriorístico, o grau de culpa com que se houve o ofensor, a repercussão social dos fatos, a condição social e econômica dos envolvidos e, mormente, o caráter dúplice da indenização por dano moral. É que tal verba tanto visa à punição do agente quanto a compensação pela dor sofrida, não podendo, por isso, ser fonte de enriquecimento e tampouco conter valor inexpressivo.
O quantum indenizatório deve ser fixado em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso.
Ademais, deve ela contribuir para desestimular o ofensor a repetir o ato, inibindo a sua conduta antijurídica.
No caso em tela, entendo que a indenização no valor correspondente a R$ 15.000,00(quinze mil reais) é perfeitamente adequado e repõe todos os prejuízos morais sofridos pelo requerente.(...)”
As Apelantes alegam inexistirem provas de qualquer conduta ilícita por si praticada e dos requisitos caracterizadores para tal condenação, além de sustentar que não há provas de dano extrapatrimonial, pelo Apelado.
Entende-se, entretanto, que o pleito de exclusão deve ser indeferido, ante ao reconhecimento da mora das Apelantes.
O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a cinco ano após a expiração do prazo de tolerância.
Não se trata, nos presentes autos, de mero descumprimento contratual, mas de falha na prestação do serviço pelas Apelantes, consistente na demora em cumprir a sua obrigação de entregar o imóvel dentro do prazo acertado, não sendo certo caracterizar a ofensa como mero aborrecimento ou dissabor, mas sim como ofensa à esfera moral.
Em que pese a jurisprudência não seja uníssona quanto à indenização por dano moral, é de se admitir a tese de que um atraso considerável, como in casu, já considerando os 180 dias de tolerância, ultrapassa os meros dissabores, mormente levando em consideração a expectativa de mudança de vida do autor, o lapso de tempo transcorrido e o período de restrição financeira, com o investimento imobilizado.
Tendo em vista que o atraso considerável na entrega do imóvel deu-se exclusivamente por culpa da parte Apelante, cabível a indenização pelos danos morais.
A decisão de origem está em consonância com o entendimento da Corte Superior, de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, pode ser cabível a condenação em danos morais, a exemplo dos seguintes precedentes:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. SÚMULA 7 DO STJ.1. Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação. 2. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no AREsp 1110797/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2017, DJe 04/12/2017)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.1. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o mero inadimplemento contratual não basta para ensejar dano moral indenizável. Precedentes. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp 1684875/RO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 30/10/2017)
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA E INDENIZATÓRIA. AFRONTA AOS ARTS. 927, III, DO CPC/2015 E 413 DO CC/2002. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicam-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância" ( AgInt no REsp 1.949.046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022). 3. Na hipótese, o atraso de 30 meses, após o período de tolerância, na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2115061 RJ 2022/0121624-9, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2023)
No tocante ao quantum, o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) revela-se suficiente a reparação do ilícito, é proporcional à gravidade da conduta e à situação econômico-financeira do ofensor, motivo pelo qual deve ser mantido o valor indenizatório.
Custas e Honorários Advocatícios
A sentença determinou que “Condeno ainda as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º do CPC).”.
A Apelante requer sejam as despesas processuais rateadas com a parte Apelada, alegando sucumbência recíproca.
Sem razão, as Apelantes.
O Autor/apelado foi vitorioso na maioria dos pedidos formulados, sendo indeferidos apenas a devolução da comissão de corretagem e a multa. Saiu vitorioso no reconhecimento da mora das apeladas, na entrega do imóvel, na condenação ao pagamento de indenização por danos morais e aos lucros cessantes.
Assim, descabe reforma da sentença, no ponto, sendo mera aplicação do Art. 86, parágrafo único do CPC, uma vez que os Autores decaíram em parte mínima do pedido:
Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.
Assim, o pedido não merece acolhimento.
Desse modo, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença incólume. Quanto à regra prevista no art. 85, parágrafo 11, do CPC, majoro os honorários em 1% sobre o valor da condenação.
É como voto.
Sala das Sessões, data constante no sistema.
PRESIDENTE
ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Juiz Substituto de 2º Grau - Relator
PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA