PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. VALORES ENCONTRADOS NAS CONTAS DE EMPRESAS COMPONENTES DO GRUPO ECONÔMICO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. IMPENHORABILIDADE DOS BENS INDISPENSÁVEIS À CONSECUÇÃO DA OBRA. EXCEPCIONALIDADE, CONTUDO, QUANTO ÀS DÍVIDAS E OBRIGAÇÕES VINCULADAS À INCORPORAÇÃO, CONSOANTE INTELIGÊNCIA DO ART. 31-A, §1º, DA LEI N. 4.591/64. DÍVIDA NO CASO ORIUNDA DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UMA DAS UNIDADES DO EMPREENDIMENTO. POSSIBILIDADE DE PENHORA. IRRELEVÂNCIA DA SUBMISSÃO DO GRUPO ECONÔMICO A PROCESSO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO QUE NÃO SE SUBMETE A ESSES EFEITOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 31-F DA LEI N. 4.591/64. PENHORA DE VALORES QUE SE IMPÕE, OBSERVADO QUE A DEVEDORA NÃO APRESENTOU OUTROS BENS. DECISÃO MANTIDA.RECURSO DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8010164-67.2023.8.05.0000, em que figuram como apelante HANGAR EMPRESARIAL EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros e como apelada PATRIMONIAL DA COSTA LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Hangar Empresarial Empreendimento Imobiliário Ltda., contra provimento judicial proferido pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos do cumprimento de sentença (nº. 0520275-02.2017.8.05.0001), manejado contra si, por Patrimonial da Costa Ltda. - Me, deferiu o pedido de penhora das empresas indicadas na exordial da presente insurgência, por se tratarem de empreendimentos imobiliários lançados pela executada, em razão da infrutíferas tentativas de penhora nas contas da devedora.

Argui a agravante que não houve a prévia intimação dos agravantes para se manifestar sobre o pleito, assim como, alega que a penhora realizada ocorreu em diversas pessoas jurídicas que não fazem parte do polo passivo da demanda de origem, e cujas restrições recaíram sobre patrimônio de afetação constituído pelas referidas pessoas jurídicas estranhas à presente lide, sendo impenhoráveis, de modo que, por se tratar de matéria de ordem pública, reconhecível de ofício, deve ser apreciada pelo juízo ad quem.

Alegou, ademais, a ausência de fundamentação, ferindo a regra do art. 93, IX, da CF/88, e, ainda, ser indevida a inclusão indevida das SPE’s, em visível violação ao §5º, do art. 513, do CPC, bem como, o afronte ao quanto disposto no art. 31-A, caput e § 1º, da Lei de Condomínio e Incorporações (Lei nº 4591/1964).

Requereu a concessão da tutela de urgência recursal e, ao final, a reforma do decisum vergastado, com o provimento da insurgência.

Processado o recurso, foi o mesmo recebido sem efeito suspensivo, consoante decisão de ID 42367984.

 Contrarazões apresentadas pela agravada no ID 43829490.

 É o relatório necessário. Solicito inclusão em pauta de julgamento. 

Salvador/BA, datado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se, na origem, da fase de cumprimento da sentença promovida por PATRIMONIAL DA COSTA LTDA contra as executadas, ora agravantes. 

A causa é fundada em título executivo judicial constituído em decorrência de resolução de contrato de compromisso de compra e venda. O negócio teve por objeto a aquisição da unidade autônoma no empreendimento Condomínio HANGAR BUSINESS PARK. O promitente comprador logrou rescindir o contrato e teve constituído em seu proveito título executivo judicial contemplando a restituição do valor pago devidamente corrigido.

No curso da etapa satisfativa, não saldada a prestação nem encontradas outras fontes patrimoniais disponíveis, o credor pleiteou a penhora de de ativos das empresas: ALAMEDA VERT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA CNPJ: 44.926.364/0001-72; TERRA DOURADA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA CNPJ: 17.189.511/0001-04; VERANO E PARADISO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA CNPJ: 10.203.034/0001-37; ODEBRECHT REALIZACOES SP 28 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA CNPJ: 15.118.335/0002-67; MONVERT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA CNPJ: 15.657.234/0001-83), o que foi deferido pelo juízo primevo.

Realizado o bloqueio, a própria executada (que não teve bens penhorados) apresentou impugnação à penhora em relação às empresas mencionadas, alegando se tratar de pessoas jurídicas distintas.

Alegou, ademais, se tratar de patrimônio de afetação, conforme averbado na matrícula, sendo, assim,impenhorável nos termos do art. 31-A, §1º, da Lei n. 4.591/64, além do art. 833, XII,do CPC.

O douto Juízo a quo, entretanto, rejeitou suas alegações.

A r. decisão é mantida.

Não se olvida de que a incorporação é revestida de interesse social. Há inegável proteção legal conferida aos bens que visem à conclusão do empreendimento por meio da afetação. O que se visa é garantir a consecução da obra, sem que os terceiros envolvidos sejam prejudicados por eventuais dívidas da incorporadora.

É nesse sentido a redação do art. 31-A, §1º, da Lei n. 4.591/64, incluído pela Lei n. 10.931/04:

“Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”.

No entanto, o texto legal é dotado de expressa ressalva (“ o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva”), de sorte que a execução de dívida referente ao próprio empreendimento não se submete à indigitada afetação.

O caso em testilha trata de dívida vinculada à incorporação, porquanto sua origem reside em título executivo formalizando a resolução do contrato de promessa compra e venda de fração ideal. E o crédito nele estampado representa substancialmente a quantia recebida pela incorporadora em contraprestação à promessa de construção e alienação.

Dessarte, configurada a excepcionalidade necessária, conclui-se que a penhora deve ser realizada.

O fato de o grupo societário enfrentar recuperação judicial não prejudica esse desfecho. O patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-F da Lei n. 4.591/64, incluído pela Lei n. 10.931/04, não se submete aos efeitos da falência e da insolvência civil da incorporadora. E, apesar de a Lei de Incorporações não mencionar especificamente o instituto da recuperação judicial, tem-se reafirmado a mesma incomunicabilidade, pois, afora a similaridade das situações, a destinação dos bens afetados incumbe à Comissão de Representantes, e não à coletividade geral de credores concursais.

Eis precedentes:

“Recuperação judicial (...) Pedido conjunto entre incorporadoras controladoras de grupo econômico sociedades de propósito específico (SPEs) constituídas para a condução dos empreendimentos imobiliários,algumas delas com patrimônios de afetação vinculados ao empreendimento respectivo. Agravo de banco-credor para exclusão dessas últimas. Pertinência. Instituto da recuperação judicial que, dadas as características das incorporações imobiliárias e a singular posição nelas ocupada pelos adquirentes de unidades (residenciais ou não), inclusive quanto à natureza do direito correspondente (direito ao recebimento das unidades, e não de natureza pecuniária), não se compatibiliza com situações dessa ordem, estando pendentes as obras. Limitação da autonomia do incorporador. Prerrogativas atribuídas aos adquirentes, mesmo antes da Lei nº 10.931/2004,de fiscalização e deliberação em torno da continuidade da obra, em caso de crise. Recuperação de que somente se poderia cogitar em abstrato para sociedades de propósito específico com obras já encerradas e unidades entregues, ou para hipóteses de deliberação prévia dos adquirentes, por meio de assembleia própria, em torno do desinteresse no prosseguimento da obra. Incompatibilidade que se acentua na hipótese de existência de patrimônio de afetação, como no caso examinado. Patrimônio segregado por lei mesmo na hipótese de falência e que exclui por igual a possibilidade de recuperação judicial, enquanto não encerrado. Proteção que se volta não apenas aos adquirentes mas também, por expressa disposição legal, ao financiador da obra,como forma de favorecer e estimular o crédito. Impedimento que persiste, assim, mesmo se eventualmente concluída a obra, mas não liquidados obrigações para com o financiador. Inteligência dos arts. 119, IX, da LRF, 31-A, 31-E, 31-F e 43, VII, da Leinº 4.591/64. Recurso provido também nessa parte, para exclusão do processo recuperacional de todas as SPEs nessa condição, referidas na decisão agravada”(Agravo de Instrumento 2236772-85.2016.8.26.0000;Relator (a): Fabio Tabosa; Órgão Julgador: 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial; Foro Central Cível -2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais; Data do Julgamento: 12/06/2017; Data de Registro:20/06/2017) sem destaque no original.

“Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel. Decisão insurgida de determinação de habilitação do crédito junto à Recuperação Judicial.Pretensão ao prosseguimento da execução.Acolhimento. Patrimônio de afetação. Incidência do art. 31-A da Lei 4.591/64. Natureza extraconcursal.Precedentes. Recurso provido, com observação. Houve deliberação sobre patrimônio de afetação que, no caso, serve como garantia ao empreendimento e, no caso, do crédito exequendo diante da expressa 

“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA”. Decisão que rejeitou a impugnação para suspensão da execução e observância da ordem de liquidação do patrimônio de afetação Devedora que é incorporadora imobiliária em regime de afetação patrimonial Art. 31-F, § 14ºda Lei nº 4.591/1964 inaplicável ao caso Executada Expressamente excluída da recuperação judicial do grupo empresarial ao qual pertence Patrimônio de afetação que pode responder pelas dívidas decorrentes da incorporação Suspensão da execução incabível Recurso desprovido” (Agravo de Instrumento 2086199-59.2021.8.26.0000; Relator (a): Rui Cascaldi;Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento:29/07/2021; Data de Registro: 29/07/2021);

Em conclusão, a r. decisão é mantida.

Considera-se prequestionada a matéria devolvida, com a ressalva de que o Juiz não está obrigado a mencionar expressamente todos os pontos suscitados pelas partes, nem a citar as normas aventadas, bastando que o recurso tenha sido fundamentadamente apreciado.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.

Salvador/BA, datado eletronicamente.

 Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto 

Relatora