PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. UTILIZAÇÃO DE TRANSCON CEDIDA SOB REGIME JURÍDICO VIGENTE À ÉPOCA. IMPOSSIBILIDADE DE RETROATIVIDADE DE DECRETO MUNICIPAL SUPERVENIENTE. SEGURANÇA JURÍDICA. PROTEÇÃO DA CONFIANÇA. ATO COATOR DESPROVIDO DE FUNDAMENTO TÉCNICO. INVIABILIDADE DE CONDICIONAMENTO DO HABITE-SE À SUBSTITUIÇÃO DE TRANSCON REGULARMENTE ACEITA. AUTOTUTELA ADMINISTRATIVA. LIMITES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença concessiva de segurança para determinar a expedição do alvará de habite-se sem a exigência de substituição da TRANSCON utilizada na aprovação do empreendimento imobiliário.

Fatos relevantes. A impetrante utilizou TRANSCON validamente cedida em 29/03/2011, certificada pela SUCOM sem qualquer ressalva, tendo obtido o Alvará de Licença para Execução de Obras (20/09/2011) e o Alvará de Construção (08/09/2015). A obra foi concluída e as unidades comercializadas.

Ato impugnado. Após requerer o “habite-se”, o Município passou a exigir a substituição da TRANSCON, com fundamento no Decreto Municipal nº 24.236/2013 — editado posteriormente aos atos autorizativos que embasaram a construção.

Sentença recorrida. O Juízo de origem reconheceu a impossibilidade de retroatividade normativa para invalidar situação jurídica consolidada, concedendo a segurança. Daí o recurso do Município.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.       Há duas questões em discussão:
(i) saber se o Município pode exigir a substituição da TRANSCON utilizada e homologada sob a égide normativa anterior, como condição para expedição do “habite-se”; e
(ii) saber se a Administração poderia, com fundamento na autotutela, invalidar atos pretéritos válidos sem processo administrativo regular e sem demonstração concreta de ilegalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A TRANSCON utilizada pela impetrante foi regularmente cedida, certificada e aceita pelo Município, servindo de base para a emissão dos alvarás de obra. A posterior alteração normativa (Decreto nº 24.236/2013) não possui efeito retroativo para alcançar situações jurídicas já consolidadas, sob pena de ofensa ao art. 5º, XXXVI, da CF/1988, ao art. 2º da Lei nº 9.784/1999 e ao art. 24 da LINDB.

A exigência municipal não teve fundamento urbanístico ou estrutural, mas caráter coercitivo, vedado pela jurisprudência, pois o Poder Público não pode utilizar instrumentos urbanísticos como mecanismo indireto de cobrança ou ajuste administrativo.

Não houve instauração de processo administrativo nem identificação de vício nos atos autorizativos emitidos em 2011 e 2015. A autotutela administrativa não autoriza, por si só, invalidar atos pretéritos válidos apenas em razão de mudança de orientação normativa superveniente.

O parecer ministerial acompanha o entendimento de inadmissibilidade do condicionamento do habite-se à substituição da TRANSCON, por violação à confiança legítima gerada pela própria Administração.

Assim, a sentença deve ser mantida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida e desprovida, para manter integralmente a sentença concessiva da segurança.

Tese de julgamento:

“1. É vedado condicionar a expedição do habite-se à substituição de TRANSCON validamente utilizada e aceita pela Administração sob o regime jurídico vigente à época da aprovação do projeto.”
“2. A edição de norma municipal superveniente não autoriza a invalidação automática de atos administrativos pretéritos, sob pena de violação à segurança jurídica e à proteção da confiança.”

Dispositivos relevantes citados: 

CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.784/1999, art. 2º; LINDB, art. 24.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0536087-21.2016.8.05.0001, de Salvador, em que são partes, como Apelante, o MUNICÍPIO DO SALVADOR E SECRETÁRIO DA SEDUR e, como Apelada, CATABAS EMPREENDIMENTOS IMIOBILIÁRIOS LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime de sua Turma Julgadora, em NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto condutor.

MM01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO interposta por MUNICÍPIO DO SALVADOR e SECRETÁRIO DA SEDUR contra sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 5a. Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado por CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, assim decidiu (id. 73011042):

“Isto posto e por tudo o mais que dos autos constam, acolho o parecer ministerial e CONCEDO A SEGURANÇA PLEITEADA, confirmando a medida liminar requerida determinando que o Impetrado expeça Alvará de Habite-se requerido no bojo do processo administrativo n./2016/9684 independentemente do pagamento de débito decorrente de outorga onerosa, desde que este seja o único empecilho para tanto.

Condeno o Impetrado na devolução do valor referente às custas processuais suportadas pelo Impetrante.

Após o transcurso do prazo de recurso voluntário, remeta-se para reexame necessário, nos termos do 14, §1º da Lei n. 12.016/09.

P.R.I.”

Foram opostos embargos de declaração (id. 73011045), pela impetrante, contrarrazoado pelos impetrados (id. 73011053), e rejeitados por sentença (id. 73011055).

Nas razões do recurso (id. 73011058), os Apelantes alegam que a sentença deve ser integralmente reformada, sob o argumento central de que a TRANSCON utilizada pela impetrante apresentaria vícios insanáveis e seria incompatível com a ordem urbanística vigente, motivo pelo qual não poderia ter sido empregada para fins de obtenção dos alvarás de construção e, muito menos, para a emissão do “habite-se”.

Aduzem que o direito de construir transferido teve origem na Fazenda Tauassu, imóvel cuja utilização estaria, segundo afirmam, irregular diante do comando do Decreto Municipal nº 24.236/2013, que teria promovido uma espécie de “suspensão” da utilização de potencial construtivo derivado daquela área; que o decreto não constitui inovação normativa, mas mera explicitação de impedimentos já existentes no ordenamento urbanístico, decorrentes do enquadramento ambiental e da ausência de regularidade dominial do imóvel gerador do potencial.

Asseveram que a SUCOM somente reconheceu a TRANSCON em 2011 por desconhecimento das limitações urbanísticas e que, uma vez verificada a irregularidade, competiria ao Município exercer sua autotutela, nos termos da Súmula 473 do STF, para impedir que a impetrante consolidasse situação fundada em ato administrativo supostamente inválido desde a origem.

Sustentam que a Administração não está vinculada a erro próprio, de modo que, ao identificar vícios no ato administrativo pretérito, pode e deve adotar providências visando resguardar o interesse público, que  a autoridade urbanística não poderia simplesmente ignorar a nulidade da TRANSCON, devendo condicionar a emissão do “habite-se” à substituição do instrumento por outro validamente aceito pelo Município; que não existe direito adquirido a regime urbanístico e que a proteção da confiança legítima não se aplica quando a situação consolidada é edificada sobre ato inválido, defendendo que não se pode invocar segurança jurídica para perpetuar suposta irregularidade; que a sentença teria desconsiderado o impacto urbanístico global da utilização irregular do potencial construtivo, afirmando que a atuação do Município não se tratou de “medida coercitiva”, mas sim de legítimo exercício do poder de polícia urbanística, vinculada à preservação da ordem administrativa e ao cumprimento das normas de uso e ocupação do solo.

Concluem requerendo seja o recurso provido para reformar a sentença.

A Apelada apresentou contrarrazões (id. 73011063), pugnando pela manutenção da sentença.

Feito distribuído, por sorteio, à colenda Quinta Câmara Cível, tocando-me a relatoria.

Parecer da Procuradoria de Justiça (id. 74160285), opinando pelo desprovimento do recurso.

Inclua-se em Pauta de julgamento (art. 931, do CPC).

É o Relatório.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada – Relatora 

MM01 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Tempestivo, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A irresignação não merece acolhida.

Conforme lição doutrinária, “o mandado de segurança, como a lei regulamentar o considera, é ação civil de rito sumário especial, destinada a afastar ofensa a direito subjetivo individual ou coletivo, privado ou público, através de ordem corretiva ou impeditiva da ilegalidade, ordem, esta, a ser cumprida especificamente pela autoridade coatora, em atendimento da notificação judicial. Visa, precipuamente, à invalidação de atos de autoridade ou a supressão de efeitos de omissões administrativas capazes de lesar direito individual ou coletivo, líquido e certo” (MEIRELLES, Hely Lopes. Mandado de Segurança, 28ª edição, atualizada por Arnoldo Wald e Gilmar Ferreira Mendes, Malheiros Editores, pág. 31).

A controvérsia consiste em verificar se o Município poderia condicionar a expedição do alvará de “habite-se” à substituição da TRANSCON, ainda que utilizada pela apelada com respaldo em atos administrativos válidos e completos, expedidos em momento anterior à edição do Decreto Municipal nº 24.236/2013.

Depreende-se do exame dos autos que a impetrante — ora apelada — utilizou TRANSCON validamente cedida em 29/03/2011, conforme documentação referida nas contrarrazões e certificada pela SUCOM à época, sem qualquer ressalva. Com base na mesma, obteve o Alvará de Licença para Execução de Obras (20/09/2011) e o Alvará de Licença de Construção (08/09/2015), tendo, inclusive, concluído a obra e comercializado as unidades imobiliárias.

A exigência posterior de substituição da TRANSCON somente surgiu quando a obra já se encontrava concluída e quando a apelada requereu o “habite-se”. Todavia, o Município passou a condicionar a liberação à substituição da TRANSCON utilizada, apoiando-se no Decreto n. 24.236/2013, norma editada anos após a regular aprovação dos atos administrativos que autorizaram a construção.

Importa destacar que o novo diploma normativo não pode produzir efeitos retroativos para invalidar situação jurídica plenamente constituída. A proteção da confiança legítima, a segurança jurídica e a vedação à retroatividade lesiva são pilares do Estado de Direito, previstos no art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, no art. 2º da Lei 9.784/99 e, de forma expressa, no art. 24 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro  - LINDB:

“Art. 24 – A revisão [...] levará em conta as orientações gerais da época, sendo vedado que, com base em mudança posterior de orientação geral, se declarem inválidas situações plenamente constituídas.”

O parecer da douta Procuradoria de Justiça (id. 74160285) corrobora exatamente esse entendimento ao afirmar que não é juridicamente possível condicionar o “habite-se” à substituição de TRANSCON já aceita e homologada pelo próprio Município em momento anterior à alteração normativa, especialmente porque a Administração, ao emitir os alvarás, gerou legítima expectativa no administrado.

Além disso, não se identifica irregularidade técnica, urbanística ou estrutural no empreendimento capaz de justificar a negativa do “habite-se”. O único entrave apontado pelo Município foi a substituição da TRANSCON, o que confirma que o ato coator não tinha natureza técnica, mas caráter coercitivo, sendo vedado ao Poder Público utilizar instrumentos urbanísticos como meio indireto de cobrança ou ajuste, nos termos já pacificados na jurisprudência.

A alegação de autotutela administrativa, por sua vez, não prospera. Embora seja permitida a anulação de atos ilegais, isso deve ser feito mediante processo administrativo regular, com comprovação concreta de vícios, o que não ocorreu. A simples edição posterior de decreto não invalida automaticamente atos anteriores, sob pena de violação frontal à segurança jurídica.

Por conseguinte, a sentença clama por confirmação.

Do exposto, nego provimento À ApelAÇÃO, mantendo a sentença em seus termos.

É o Voto.

       SALA DAS SESSÕES, SALVADOR,     DE           DE 2025.

MARIELZA MAUÉS PINHEIRO LIMA

JUÍZA CONVOCADA – RELATORA 

MM01