PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. INFILTRAÇÕES E UMIDADE EM IMÓVEL LINDEIRO. PERÍCIA JUDICIAL. CONSTATAÇÃO DE CONCAUSAS. ANOMALIAS ENDÓGENAS E FALHA DE DRENAGEM DO VIZINHO. CULPA CONCORRENTE MANTIDA. LIMITAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO. NECESSIDADE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DILAÇÃO DE PRAZO PARA OBRAS. FIXAÇÃO DE TETO PARA ASTREINTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Apelação Cível interposta por JOSENILDA DOS SANTOS contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por LÚCIA DOS SANTOS em ação de obrigação de fazer cumulada com perdas e danos, reconhecendo a culpa concorrente e condenando a apelante a realizar obras de drenagem e a pagar 50% dos danos materiais apurados em liquidação.

II. Questão em Discussão 

2. Discute-se: (i) a tese de culpa exclusiva da vítima em contraposição à culpa concorrente atestada em perícia; (ii) a necessidade de delimitação da base de cálculo dos danos materiais para excluir prejuízos decorrentes exclusivamente de vícios construtivos da autora; (iii) a dilação do prazo para cumprimento da obrigação de fazer; (iv) a fixação de valor e teto máximo para a multa cominatória (astreintes); e (v) a exigência de múltiplos orçamentos para a fase de liquidação.

III. Razões de Decidir 

3. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório foi categórica ao identificar a coexistência de causas para o evento danoso: de um lado, falhas construtivas no imóvel da Autora (falta de impermeabilização e revestimento); de outro, a ineficiência do sistema de drenagem da Ré, que permitiu o acúmulo de águas no recuo lateral, agravando as infiltrações. Aplicação correta do art. 945 do Código Civil para manter o reconhecimento da culpa concorrente e o dever de indenizar proporcional.

4. A condenação ao pagamento de 50% dos danos materiais deve ser limitada, em sede de liquidação, estritamente aos reparos das paredes e estruturas que confrontam com o imóvel da Ré ou que foram comprovadamente agravadas pela deficiência de drenagem, excluindo-se danos de origem exclusivamente endógena (como infiltrações em lajes distantes da divisa), sob pena de configurar enriquecimento sem causa da parte Autora (art. 884 do CC).

5. O prazo de 60 dias fixado na origem mostra-se exíguo para a realização de obras civis por parte hipossuficiente, enquanto o pedido de 365 dias revela-se excessivo. Em juízo de razoabilidade, dilata-se o prazo para 120 (cento e vinte) dias.

6. Nos termos do art. 537, § 1º, do CPC, é necessária a modulação das astreintes para garantir a coercibilidade sem ensejar desequilíbrio patrimonial. Fixação da multa em R$ 300,00/dia, limitada ao teto de R$ 60.000,00.

7. A exigência de apresentação de três orçamentos na fase de liquidação, embora não seja requisito legal de procedibilidade, pode ser adotada como diretriz de equidade para a apuração do quantum debeatur, utilizando-se o de menor valor como base de cálculo.

IV. Dispositivo e Tese 

8. Recurso parcialmente provido para: (a) limitar a base de cálculo da indenização às áreas agravadas pela conduta da ré; (b) dilatar o prazo da obrigação de fazer para 120 dias; (c) fixar e limitar as astreintes; e (d) estabelecer diretrizes para a liquidação por orçamentos.

Tese de julgamento: "Configurada a culpa concorrente em conflito de vizinhança por meio de prova pericial que atesta concausas (falhas construtivas da vítima e deficiência de drenagem do réu), a indenização por danos materiais deve ser fixada proporcionalmente, restringindo-se sua base de cálculo aos danos que possuam nexo causal direto ou de agravamento com a conduta do ofensor, excluindo-se prejuízos de origem puramente endógena, a fim de evitar o enriquecimento sem causa."

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8000635-21.2020.8.05.0229, em que figuram, como apelante, JOSENILDA DOS SANTOS, e, como apelado, LUCIA DOS SANTOS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO para reformar parcialmente a sentença quanto à extensão da indenização, prazo de cumprimento e astreintes, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, __ de __________ de ____.

Presidente

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

DOU PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação - UNÂNIME

Salvador, 30 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposto por JOSENILDA DOS SANTOS em face da SENTENÇA (ID 92662052) proferidas no Juízo da 1ª Varas dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA, a qual foi integrada no ID 92662067, após interposição de recurso de Embargos de Declaração, ainda na origem. 

A sentença, depois de integrada, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a parte ré em obrigação de fazer consistente na adoção de medidas para drenagem e fechamento de vãos da laje, além do pagamento de indenização por danos materiais na proporção de cinquenta por cento do valor apurado em liquidação, em razão do reconhecimento de culpa concorrente entre as partes litigantes.

A lide foi inicialmente deflagrada por LÚCIA DOS SANTOS, ora Apelada, através de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Perdas e Danos (ID 92660964), na qual narrou que, há aproximadamente quatro anos, vinha sendo prejudicada por severas infiltrações nas paredes do lado esquerdo de sua residência, as quais fazem divisa direta com o imóvel da Ré, JOSENILDA DOS SANTOS, ora Apelante, o que culminou na formação de bolor, mofo e um odor intenso, deteriorando o ambiente e tornando-o insalubre e impróprio para a plena habitabilidade. 

A Autora detalhou que, após diversas tentativas frustradas de reparo interno em sua casa (como remoção de revestimento e aplicação de selador e massa corrida, repetidas vezes), constatou que a origem do dano residia em práticas e deficiências construtivas no imóvel vizinho, notadamente a presença de um chuveiro instalado na área externa da propriedade da Acionada, próximo à parede limítrofe, sem o devido revestimento cerâmico e sem um sistema de esgotamento ou ralo para drenar a água servida decorrente do uso; ademais, a Autora ressaltou que a água pluvial que escoava do telhado da Ré convergia e se acumulava na frente de seu próprio imóvel, agravando o quadro de umidade permanente, situação que, apesar de comunicada à vizinha, não teve solução administrativa.

A fim de robustecer o seu pleito, a parte Autora anexou aos autos um Relatório de Inspeção Técnica elaborado por engenheiro civil na esfera particular (ID 92661971), documento no qual o profissional confirmou que as paredes do lado esquerdo da casa da Autora apresentavam alto teor de umidade e que, embora a situação fosse parcialmente inerente à topografia do terreno em declive e à falta de impermeabilização da construção da própria Autora, ela era "altamente agravada por ações do morador vizinho", citando expressamente o lançamento de águas utilizadas em banho sem sistema de esgotamento e a ausência de um sistema de destinação correta das águas pluviais, indicando, ainda, um possível vazamento na rede sanitária advinda do lote vizinho, o que demandava urgente relocação do chuveiro ou proteção da parede da Autora com revestimento cerâmico, bem como a instalação de rede hidrossanitária para a correta destinação das águas pluviais e daquelas utilizadas para lavagem/limpeza da área por parte do vizinho, tudo com fundamento nas regras de vizinhança que impõem limites ao direito de propriedade, conforme preconizam o artigo 5º, inciso XXIII, e os artigos 187 e 1277, todos do Código Civil. 

Devidamente citada, a parte Ré, JOSENILDA DOS SANTOS, apresentou contestação (ID 92662002), na qual buscou afastar integralmente a sua responsabilidade e pugnou pela improcedência dos pedidos, arguindo como tese principal a culpa exclusiva da parte Autora. A Ré sustentou que os danos noticiados não decorriam de sua conduta, mas sim da negligência da própria Requerente, que, ao construir sua residência, não respeitou o espaço limite e, de forma mais relevante, deixou de realizar o revestimento externo da parede limítrofe, tornando a estrutura altamente vulnerável à ação de águas pluviais e outras origens hídricas; a contestação ainda impugnou o laudo unilateralmente produzido pela Autora e refutou a alegação de que o chuveiro externo, alegadamente pouco utilizado em face da existência de banheiro privativo, seria o único causador das infiltrações na proporção afirmada, destacando, ainda, que as infiltrações abrangiam a totalidade das paredes do lado esquerdo da Autora, e não apenas o ponto limítrofe ao chuveiro da Ré. Subsidiariamente, a Apelante defendeu a inexistência de nexo causal e pleiteou, na remota hipótese de condenação, a aplicação da regra da culpa concorrente prevista no artigo 945 do Código Civil, com a consequente revisão dos valores pleiteados.

O Juízo de primeiro grau proferiu decisão de saneamento (ID 92662017), deferindo a justiça gratuita à Ré e, reconhecendo a necessidade de esclarecimentos técnicos para dirimir os fatos controvertidos sobre infiltrações e danos (art. 357 do CPC), determinou a produção de prova pericial, nomeando a Engenheira Civil Adriele Souza da Silva, perita cadastrada no Tribunal de Justiça da Bahia. As partes apresentaram seus quesitos (IDs 92662020 e 92662022), buscando comprovar, de um lado, o nexo causal com a deficiência de drenagem do vizinho (Autora) e, de outro, a falha estrutural e omissão de manutenção da própria construção da Apelada (Ré).

O Laudo Pericial Judicial (ID 92662043), juntado aos autos em maio de 2024, após inspeção in loco realizada na presença de ambas as partes e seus assistentes técnicos, trouxe achados técnicos cruciais para o deslinde da controvérsia. A perita identificou que ambos os imóveis eram oriundos da autoconstrução, sem acompanhamento técnico, e estavam situados em um local com alta declividade, com um recuo de aproximadamente 20 cm entre as edificações, preenchido com material sólido e vegetação, o que pressupõe a retenção de umidade; o laudo técnico classificou o grau de risco do imóvel da Autora como Crítico, devido à perda excessiva de desempenho e funcionalidade.

Em suas conclusões técnicas detalhadas, a perita foi categórica ao atestar a existência de duas causas concorrentes para as infiltrações e umidades verificadas nas alvenarias do imóvel da Autora. Em primeiro lugar, constatou-se a presença de Anomalias Endógenas, ou seja, falhas construtivas originárias do próprio imóvel da Autora (IDs 92662043, p. 35 a 41), decorrentes da ausência ou deficiência na impermeabilização das fundações e alvenarias em contato direto com o solo, o que permite a infiltração por capilaridade; a perita verificou ainda que a parede lateral confrontante da Autora não possuía revestimento argamassado externo em sua totalidade, violando normas técnicas (ABNT NBR 15.575 e NBR 7200) e facilitando a percolação de água. 

Em segundo lugar, o laudo confirmou a existência de um nexo de causalidade relacionado à conduta da Ré, pois, embora o imóvel da Ré tivesse anteparos construídos (de 10cm na frente e 20cm nos fundos), o sistema de drenagem no recuo e o escoamento das águas pluviais oriundas do imóvel superior eram ineficientes, contribuindo para o acúmulo de água no estreito afastamento, agravando o problema da Autora. A perita ressaltou, em resposta aos quesitos, que "os danos decorrem tanto da falta de impermeabilização do imóvel da autora, quanto da ausência de um sistema de drenagem adequado no afastamento entre os imóveis, sendo necessária a adoção de medidas corretivas em ambos os imóveis".

Após a manifestação das partes sobre o laudo pericial (IDs 92662047 e 92662048), com a Ré reforçando a culpa exclusiva da Autora nas falhas construtivas internas e a Autora ratificando a responsabilidade da Ré pelo mau direcionamento das águas e sua omissão, o Juízo de primeiro grau exarou sentença (ID 92662052), por meio da qual reconheceu a culpa concorrente de ambas as partes para o evento danoso, com base na prova pericial e no artigo 945 do Código Civil; a magistrada considerou que, embora a Autora tenha negligenciado a impermeabilização de sua construção, a Ré também contribuiu ao não implementar um sistema eficaz de drenagem para evitar o acúmulo de água no afastamento entre os imóveis, condenando a Apelante/Ré, inicialmente, na obrigação de a) reparar as infiltrações e danos estruturais identificados no imóvel da autora e b) no pagamento de 50% das despesas de recuperação das paredes danificadas.

Em suas razões recursais (ID 92662069), a Apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a culpa exclusiva da Apelada, afastando-se integralmente a condenação que lhe foi imposta. Argumenta que o Laudo Pericial (ID 92662043) é claro ao indicar que os danos decorrem de graves falhas construtivas internas do imóvel da Autora (Anomalia Endógena), relacionadas à ausência de impermeabilização na fundação e alvenarias em contato com o solo, um vício de autoconstrução que causa infiltração por capilaridade; dessa forma, sustenta que estaria ausente o nexo causal entre qualquer conduta sua e os danos alegados, configurando-se a excludente de responsabilidade da culpa exclusiva da vítima.

Subsidiariamente, para a hipótese de manutenção do reconhecimento da culpa concorrente, a Apelante defende a necessidade de que a condenação ao ressarcimento de 50% dos danos materiais seja delimitada apenas às paredes que confrontam diretamente com o imóvel da Apelante/Ré, com o fito de evitar o enriquecimento sem causa da Apelada (Art. 884 do Código Civil), já que o laudo judicial indicou que o imóvel da Autora possui diversos pontos de infiltração na laje e em outras áreas sem ligação com a conduta da Ré. Ainda no âmbito dos pedidos acessórios, a Apelante pleiteia a dilação do prazo para cumprimento da obrigação de fazer contida na alínea "a" (drenagem e vedação de vãos da laje) para 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias, invocando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e a sua condição de hipossuficiência. 

Postula, ainda, a fixação de um valor diário específico para a multa (astreintes), bem como o estabelecimento de um teto máximo para sua incidência, nos termos do artigo 537 do Código de Processo Civil, buscando resguardar a segurança jurídica contra penalidades excessivas. Por fim, solicita a manutenção do benefício da gratuidade de justiça que lhe foi concedido em primeiro grau e a determinação para que a liquidação dos danos materiais seja feita mediante a apresentação de, no mínimo, três orçamentos.

Em contrarrazões (ID 92662073), a parte Apelada, LUCIA DOS SANTOS, sustentou a integral manutenção da sentença de primeiro grau, ao argumento de que tanto a perícia particular quanto o laudo judicial apuraram minuciosamente as controvérsias e confirmaram o nexo causal entre a deficiência de drenagem do imóvel da Ré, situado em cota superior, e o agravamento das infiltrações na sua residência. 

A Apelada reforçou que a Ré criou obstáculos ao escoamento adequado, por meio de anteparos e ausência de drenagem/ralos, em nítida violação aos deveres de vizinhança previstos nos artigos 186, 187, 1.277, 1.299 e 1.300 do Código Civil, e que a jurisprudência invocada na própria sentença endossa que o vizinho em cota superior tem o ônus de conduzir e descartar adequadamente as águas pluviais de seu terreno; defendendo a coerência e a adequação legal da sentença ao aplicar a culpa concorrente com base no artigo 945 do Código Civil por haver concurso de culpas. 

Impugnou a solicitação de dilação do prazo para o cumprimento da obrigação de fazer, considerando que 60 (sessenta) dias seriam suficientes para as obras localizadas e de pouca complexidade técnica (drenagem e vedação de vãos), rejeitando a ideia de dilação para 365 dias como desarrazoada. Por fim, a Apelada refutou a exigência de três orçamentos na fase de liquidação, alegando que tal exigência criaria ônus probatório não previsto em lei e iria de encontro à economia processual, bastando documentos idôneos para a devida apuração dos danos em liquidação de sentença.

É o que importa circunstanciar.

Relatados os autos, os restituo à Secretaria, determinando a sua inclusão em pauta para julgamento, nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador (BA), 18 de novembro de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

O presente recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente a tempestividade e o interesse recursal. A Apelante litiga sob o pálio da Gratuidade da Justiça, deferida na origem e ora confirmada em face de sua hipossuficiência econômica, razão pela qual está dispensada do preparo. Desse modo, conheço da Apelação Cível em todos os seus termos e passo à análise meritória.

A Apelante JOSENILDA DOS SANTOS formula, como tese principal, o pedido de reforma integral da sentença para que seja declarada a culpa exclusiva da Apelada, LUCIA DOS SANTOS, sob o argumento de que as infiltrações decorrem primariamente de vícios construtivos internos (autofalência) do imóvel da vizinha.

Contudo, essa pretensão encontra intransponível óbice na prova pericial produzida nos autos. O Expert do Juízo, em laudo técnico equidistante e submetido ao contraditório (ID 92662043), foi taxativo ao identificar que o problema patológico no imóvel da Apelada possui duas vertentes causais distintas que atuam em concorrência.

Por um lado, é fato incontroverso que houve falhas na construção do imóvel da Apelada, caracterizadas pela ausência de impermeabilização das fundações e falta de revestimento externo na parede de divisa, o que configura "Anomalia Endógena". Por outro lado, o laudo pericial confirmou que os danos foram significativamente agravados pela ausência de um sistema eficaz de drenagem no recuo de 20 cm entre os imóveis, permitindo o acúmulo de águas pluviais e servidas oriundas do imóvel da Ré.

O Código Civil estabelece o dever de não perturbar a segurança e a saúde dos que habitam propriedade vizinha, nos termos do seu artigo 1.277, e o ato ilícito é configurado pela ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência que cause dano a outrem (artigo 186). No caso em exame, a Apelante, em cota superior, tem o dever de diligência quanto ao destino das águas que escoam de sua propriedade, e a omissão em prover um sistema de drenagem adequado no estreito recuo entre as construções constitui inequívoca negligência que contribuiu para o dano experimentado pela Apelada.

Nesse cenário, a sentença aplicou corretamente o artigo 945 do Código Civil, que preceitua: "Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a sua indenização será fixada tendo-se em conta a gravidade de sua culpa em confronto com a do autor do dano".

A jurisprudência desta Egrégia Corte de Justiça é pacífica em reconhecer a responsabilidade concorrente em casos análogos, onde a desídia do vizinho em cota superior se soma a fragilidades do imóvel inferior. Cito, por pertinência, julgado da 4ª Câmara Cível que tratou de situação similar de agravamento de danos por falta de drenagem:

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. (...) REALIZAÇÃO DE TERRAPLANAGEM NO TERRENO VIZINHO QUE OCASIONOU INVASÃO DA ÁGUA DAS CHUVAS NO TERRENO DA APELADA. AUSÊNCIA DE OBRA DE DRENAGEM OU ESCOAMENTO. (...) LAUDO PERICIAL CAPAZ DE ATESTAR A DESÍDIA DO RECORRENTE AO REALIZAR OBRA EM TERRENO MAIS ELEVADO SEM AS DEVIDAS CAUTELAS. (...) Patente o dever de reparar o dano causado, ante a comprovação do nexo causal. SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO." (TJ-BA - APL: 05003562120138050113, Relator: JOSE OLEGARIO MONCAO CALDAS, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/12/2016).

No mesmo sentido, colaciono precedente que confirma a aplicação do instituto da culpa concorrente quando obras ou omissões do vizinho contribuem para o comprometimento da estrutura alheia, ainda que esta já apresentasse vulnerabilidades:

"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. DANOS À ESTRUTURA DE MURO DIVISÓRIO. (...) CONSTRUÇÃO POSTERIOR DA RESIDÊNCIA DO AUTOR QUE CONTRIBUIU PARA O COMPROMETIMENTO DA ESTRUTURA DO MURO POR INOBSERVÂNCIA DAS PRECAUÇÕES NECESSÁRIAS. CULPA CONCORRENTE. (...) Nessa linha, verificando-se a contribuição de ambas as partes para o comprometimento da estrutura do muro divisório, entendo pela existência de culpa concorrente entre as partes, de modo que cada qual deve arcar com os custos pelo reparo (...)." (TJ-BA - Apelação: 8032544-23.2019.8.05.0001, Relator: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/07/2023).

Ainda sobre a temática da concausa e agravamento de danos preexistentes, vide o entendimento da 5ª Câmara Cível:

"DIREITO CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. (...) OBRAS QUE OCASIONARAM DANOS NO IMÓVEL. LAUDO PERICIAL. RECONHECIMENTO DA CULPA CONCORRENTE. ART. 945 DO CÓDIGO CIVIL. PROPORCIONALIDADE DA RESPONSABILIZAÇÃO DA RÉ. OBSERVÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA." (TJ-BA - APL: 0002760-75.2011.8.05.0080, Relator: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Data de Publicação: 09/11/2021).

In casu, a perícia judicial afastou, de forma contundente, a possibilidade de exclusão da responsabilidade da Apelante. Por conseguinte, a tese de culpa exclusiva da Apelada deve ser rejeitada, mantendo-se a condenação da Apelante na obrigação de fazer e de indenizar na proporção de 50% dos danos materiais, por força do reconhecimento da culpa concorrente.

A Apelante argui a necessidade de dilação do prazo para o cumprimento da obrigação de fazer (drenagem e vedação de vãos da laje) de 60 dias para 365 dias, além de pleitear a fixação de valor e teto para as astreintes, que restaram omissos na sentença de primeiro grau.

Em que pese a argumentação da Apelada de que 60 dias seriam suficientes para a execução das obras, a Apelante invoca sua hipossuficiência e as dificuldades inerentes a obras de engenharia que envolvem terceiros, aquisição de materiais e contratação de mão de obra. O prazo de 60 dias, embora em tese célere, pode se mostrar exíguo para a realização de obras civis que atendam aos requisitos técnicos de forma plena, especialmente para Apelante hipossuficiente. Por outro lado, a dilação para 365 dias solicitada pela Apelante se mostra excessiva e desarrazoada, protelando indefinidamente a efetividade da tutela jurisdicional e a recuperação da salubridade da moradia da vizinha.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e visando conciliar a efetividade da tutela em favor da Apelada com a capacidade de adimplemento da obrigação pela Apelante (artigo 8º do CPC), e considerando que as obras de instalação de drenagem e vedação de vãos de laje exigem planejamento e execução cuidadosos, especialmente em área de divisa, entendo ser o prazo de 120 (cento e vinte) dias o lapso temporal adequado para o integral cumprimento da obrigação de fazer, a contar do trânsito em julgado. Acolhe-se, neste ponto, parcialmente o pleito da Apelante, reformando-se o prazo fixado na sentença.

A sentença de piso, embora imponha a multa diária para o caso de descumprimento (alínea 'a' do dispositivo, após acolhimento dos embargos de declaração), foi omissa quanto à fixação do valor da penalidade e de seu limite máximo. Tal omissão gera insegurança jurídica e contraria a finalidade do instituto, pois a multa cominatória não pode se converter em fonte de enriquecimento sem causa, devendo ser suficiente para compelir o devedor, sem se tornar excessiva.

O artigo 537, caput e § 1º, do Código de Processo Civil, expressamente autoriza o juiz a fixar as astreintes, podendo, de ofício ou a requerimento, modificá-las ou limitá-las. A fixação de um teto máximo para a multa é medida de cautela que garante a proporcionalidade da sanção e afasta o risco de enriquecimento ilícito do credor.

Neste sentido, fixo a multa diária pelo descumprimento da obrigação de fazer, determinada na alínea "a" do dispositivo da sentença (adotar as medidas necessárias para a drenagem adequada e realizar o fechamento correto dos vãos da laje), no valor de R$ 300,00 (trezentos reais) por dia, com o limite máximo de incidência total fixado em R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Portanto, a sentença deve ser reformada para modular a multa cominatória, acolhendo-se o pleito subsidiário da Apelante, em conformidade com o entendimento majoritário desta Corte.

Por derradeiro, vale dizer que, embora mantida a culpa concorrente, assiste razão à Apelante quanto ao pedido subsidiário de limitação da base de cálculo da indenização.

A Apelante JOSENILDA DOS SANTOS pleiteia, subsidiariamente, que a condenação ao pagamento de 50% dos danos materiais (item "b" da sentença) seja delimitada apenas aos reparos das paredes que confrontam diretamente com seu imóvel, afastando a inclusão de danos em outras áreas (como na laje) que o laudo pericial judicial atestou terem "origens diversas" e sem relação direta com a Apelante.

Este pleito merece ser acolhido, dada a imperiosa necessidade de se coibir o enriquecimento sem causa da Apelada, conforme vedado pelo artigo 884 do Código Civil.

O Laudo Pericial (ID 92662043) é categórico em dois aspectos que reforçam a necessidade de delimitação da condenação material: primeiro, reconheceu que o imóvel da Apelada é proveniente da autoconstrução e possui vícios endógenos (falta de impermeabilização na fundação) que causam infiltração por capilaridade; e segundo, observou que "o imóvel possui diversos pontos de infiltração, nas alvenarias e em laje, tendo origem diversas conforme exposto no item 14.3, ou seja, nesses casos não tendo relação com o recuo formado entre os imóveis" (ID 92662043, p. 43).

A condenação da Apelante ao custeio de 50% dos danos materiais está justificada pela culpa concorrente, ou seja, pela contribuição de sua conduta omissiva (falha na drenagem) para o agravamento dos danos na Apelada. Contudo, essa responsabilidade deve se ater ao nexo causal estabelecido. Se o dano na laje ou em outras alvenarias não confrontantes não decorre da omissão da Apelante, incluir seu reparo na conta a ser dividida implicaria transferir à Apelante o ônus patrimonial de falhas construtivas de exclusiva responsabilidade da Apelada.

Neste diapasão, a liquidação de sentença não poderá abranger o custo total de recuperação do imóvel da Apelada, mas deverá ser estritamente limitada aos danos materiais (reparos nas paredes) que o laudo pericial vinculou, mesmo que minimamente, ao agravamento da umidade causado pelo acúmulo de águas no recuo limítrofe, em razão da falha de drenagem da Apelante. A intenção não é restringir a reparação apenas às paredes físicas de divisa, mas sim aos danos resultantes da causa imputável à Apelante, que é o escoamento inadequado de águas.

A perícia de liquidação deverá, portanto, isolar os custos dos reparos necessários para sanar os danos causados pela infiltração por capilaridade e anomalias endógenas (responsabilidade da Apelada) dos custos dos reparos que decorrem do agravamento causado pelo escoamento inadequado de águas pluviais no recuo lateral (responsabilidade concorrente). Dessa forma, o percentual de 50% da condenação material deverá incidir apenas sobre o custo dos reparos das áreas comprovadamente agravadas pela conduta da Apelante, a ser apurado em perícia de liquidação.

Acolho, neste ponto, o pedido subsidiário da Apelante para delimitar a liquidação dos danos materiais, reformando a parte dispositiva da sentença para incluir essa ressalva.

Por fim, quanto à exigência de três orçamentos para a liquidação, embora não seja requisito legal absoluto, trata-se de prática prudente para aferir o valor de mercado e garantir a idoneidade da indenização. Acolho o pedido não como condição de procedibilidade, mas como diretriz para a liquidação: recomenda-se a apresentação de múltiplos orçamentos idôneos, devendo o Juízo da execução utilizar o de menor valor como parâmetro base para o cálculo da cota-parte de 50%, salvo justificativa técnica plausível em sentido contrário.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto por JOSENILDA DOS SANTOS, para reformar parcialmente a sentença de primeiro grau, nos seguintes termos:

a) Limitar a base de cálculo da indenização por danos materiais: A responsabilidade da Apelante no custeio de 50% (cinquenta por cento) dos reparos restringir-se-á às paredes e estruturas que confrontam com o seu imóvel ou que tenham nexo causal direto (agravamento) com a deficiência de drenagem apontada na perícia, a ser apurado em liquidação de sentença, excluindo-se danos de origem exclusivamente endógena em áreas não afetadas pela vizinhança;

b) Dilatar o prazo para cumprimento da obrigação de fazer para 120 (cento e vinte) dias, contados do trânsito em julgado;

c) Fixar as astreintes: Estabelecer a multa diária por descumprimento em R$ 300,00 (trezentos reais), com incidência limitada ao teto máximo de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais);

d) Diretriz de Liquidação: Determinar que a apuração dos valores seja feita, preferencialmente, mediante a apresentação de 03 (três) orçamentos, adotando-se o de menor valor como base de cálculo, a fim de assegurar a menor onerosidade sem prejuízo da reparação integral.

Considerando o provimento parcial do recurso, mantenho a distribuição das verbas sucumbenciais, além de não majorar os honorários de sucumbência, conforme preconiza o Tema 1.059 do STJ. 

É como voto.

Sala de sessões, __ de ____________ de ____.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator