PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO RELEVANTE DO PROJETO DO EMPREENDIMENTO. INCLUSÃO DE NOVA TORRE E MODIFICAÇÃO DA ÁREA DE LAZER. OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ESSENCIAL. DANO MORAL CONFIGURADO. DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA. DEMAIS PEDIDOS IMPROCEDENTES. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME:

1.    Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação indenizatória decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, reconhecendo a ocorrência de dano moral em razão de alteração relevante do projeto do empreendimento, com modificação da área de lazer e inclusão de nova torre, e rejeitando os pedidos de indenização por danos materiais e demais pleitos acessórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. As questões em discussão consistem em:
(i) saber se a alteração superveniente do projeto do empreendimento, sem informação clara e prévia à adquirente, configura dano moral indenizável e se o quantum arbitrado mostra-se adequado;
(ii) saber se restou comprovada a desvalorização do imóvel apta a ensejar indenização por danos materiais; e
(iii) saber se a sentença acertadamente rejeitou os demais pedidos formulados pela autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. A alteração relevante do projeto do empreendimento, sem informação adequada à consumidora, especialmente diante da prévia ciência da construtora acerca das restrições impostas pela INFRAERO quanto à altura das edificações, caracteriza violação ao dever de informação (art. 6º, III, do CDC) e à boa-fé objetiva, ultrapassando o mero inadimplemento contratual e ensejando dano moral indenizável, diante da frustração da legítima expectativa do consumidor.
4. O pedido de indenização por danos materiais fundado em alegada desvalorização do imóvel exige prova técnica específica, a qual não foi produzida, inexistindo nos autos laudo pericial ou avaliação idônea apta a demonstrar a efetiva depreciação do bem, impondo-se a manutenção da improcedência do pleito.
5. Os demais pedidos formulados pela autora foram corretamente rejeitados, ante a ausência de prova mínima quanto à inexistência ou inviabilidade técnica da individualização do consumo de água, à responsabilidade da construtora por encargos de IPTU previstos contratualmente em desfavor do comprador, ao pagamento de taxas condominiais extraordinárias e à alegada retenção indevida de documentos, ônus que incumbia à parte autora suportar.

IV. DISPOSITIVO E TESE:
6. Recursos desprovidos. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:

1.    A alteração relevante e unilateral do projeto do empreendimento imobiliário, sem informação clara e prévia ao adquirente, configura violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, sendo apta a ensejar indenização por dano moral.

2.    A indenização por desvalorização de imóvel exige prova técnica específica da depreciação, não bastando alegações genéricas da parte autora.

3.    Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, III; Código de Processo Civil, art. 373, I; art. 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
TJBA, Apelação n. 0582761-57.2016.8.05.0001, Rel. Des. Roberto Maynard Frank, Quarta Câmara Cível, j. 18.04.2023;
TJBA, Apelação n. 0371539-81.2013.8.05.0001, Rel. Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar, Primeira Câmara Cível, j. 20.08.2024;
TJBA, Apelação n. 0505130-57.2017.8.05.0080, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, Segunda Câmara Cível, j. 27.02.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO nº.  0565090-89.2014.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante/Apelada, VANÚSIA MENDES DE JESUS, e,  Apelante/Apelada, CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de sua Turma julgadora, em NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Tratam-se os autos de Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença proferida pelo Juízo da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada por VANÚSIA MENDES DE JESUS em face de CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA.

Na origem, a autora alegou, em síntese, que adquiriu unidade imobiliária no empreendimento Residencial Fórmula Aeroporto, tendo a ré promovido alteração unilateral do projeto, com a construção de uma quarta torre não prevista originalmente, circunstância que teria ocasionado desvalorização do imóvel e transtornos de ordem moral. Pleiteou, assim, indenização por danos materiais e morais, devolução em dobro da taxa de corretagem, individualização da água, pagamento de juros relativos ao IPTU, restituição de taxas condominiais extraordinárias e entrega de documentos referentes ao registro e escritura do imóvel.

Sobreveio sentença que assim dispôs, no que interessa (e.p. 89742986):

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, valor que deverá ser atualizado pela taxa SELIC desde a data desta Sentença até o efetivo pagamento, nos termos do art. 406, §1º c/c art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/24, sendo vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária ou juros, uma vez que a taxa SELIC já engloba ambos os encargos; b) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de: indenização por danos materiais; devolução em dobro da taxa de corretagem; individualização da água; pagamento de juros relativos ao IPTU; restituição de taxas extras condominiais; e entrega de documentos referentes ao registro e escritura. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada parte, observada a gratuidade da justiça concedida à autora.

O relatório da sentença consignou que a construtora tinha ciência, desde setembro de 2009, de restrições impostas pela INFRAERO quanto à altura das edificações, circunstância anterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda firmado em janeiro de 2010, não tendo, contudo, prestado informação adequada à consumidora no momento da contratação.

Inconformada, a autora interpôs apelação, sustentando, em síntese (e.p. 89742992), a necessidade de majoração da indenização por danos morais, o reconhecimento de danos materiais decorrentes da desvalorização do imóvel e o acolhimento dos demais pedidos rejeitados em primeiro grau.

Por sua vez, a ré também apelou (e.p. 89742998), pugnando pela reforma da sentença no capítulo relativo aos danos morais, ao argumento de inexistência de abalo indenizável, ou, subsidiariamente, pela redução do quantum arbitrado, bem como pelo afastamento da sucumbência recíproca.

A ré apresentou contrarrazões à apelação da autora (e.p.89743002), defendendo a manutenção integral da sentença quanto aos pedidos rejeitados e à quantificação dos danos morais.

Certificou-se o decurso in albis do prazo para apresentação de contrarrazões pela autora à apelação da ré. (e.p. 89743004).

Feito distribuído, mediante prevenção, a esta colenda Quarta Câmara Cível, tocando-me a relatoria.

Inclua-se em pauta de julgamento (art. 931 do CPC).

É o Relatório.                  

             Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

                     MARIA DAS GRAÇAS HAMILTON

               Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

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  Quarta Câmara Cível 

Tempestivo, e presente os demais pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Inexistem preliminares a apreciar.

I – Do mérito

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se a verificar:
(i) a configuração do dano moral decorrente da alteração do projeto do empreendimento e a adequação do quantum indenizatório fixado;
(ii) a possibilidade de reconhecimento de danos materiais por alegada desvalorização do imóvel; e
(iii) o acerto da sentença ao rejeitar os demais pedidos formulados pela autora.

Dos danos morais 

É incontroverso nos autos que a construtora promoveu alterações relevantes no projeto do empreendimento, com a inclusão de nova torre e modificação da área de lazer inicialmente ofertada.

Também restou evidenciado que a ré já tinha ciência, antes da celebração do contrato de promessa de compra e venda, das restrições impostas pela INFRAERO quanto à altura das edificações, circunstância que não foi adequadamente informada à consumidora no momento da contratação.

O dever de informação clara e adequada constitui direito básico do consumidor, nos termos do art. 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, e expressão da boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais.

A omissão de informação essencial, especialmente em contrato de aquisição de imóvel residencial, ultrapassa o mero inadimplemento contratual, por frustrar a legítima expectativa do consumidor quanto às características do bem adquirido.

Nesse contexto, correta a sentença ao reconhecer a ocorrência de dano moral indenizável, decorrente da violação ao dever de informação e da quebra da confiança legitimamente depositada pela consumidora.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal tem se posicionado de forma firme no sentido de que a entrega de imóvel em desconformidade com o projeto originalmente ofertado, ou a alteração unilateral de elementos relevantes do empreendimento, sem informação clara e prévia ao adquirente, configura violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, sendo apta a ensejar reparação por dano moral, diante da frustração da legítima expectativa do consumidor.

A Quarta Câmara Cível já assentou que a entrega do imóvel em desacordo com o projeto arquitetônico aprovado constitui ato ilícito, destacando que a frustração da expectativa legítima do adquirente autoriza a indenização por dano moral, independentemente da demonstração de prejuízo patrimonial (TJBA, Apelação n. 0582761-57.2016.8.05.0001, Rel. Des. Roberto Maynard Frank, j. 18/04/2023):

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0582761-57.2016.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: HOLTZ ENGENHARIA LTDA Advogado (s): IVAN ISAAC FERREIRA FILHO, CARLOS ROBERTO DE MELO FILHO, MANUELA BLOIZI IGLESIAS APELADO: LIVIA REJANE DA SILVA CASTRO e outros Advogado (s):EDUARDO JOSE DOURADO, CARLA ADORNO LANDIM DOURADO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO INDENIZATÓRIA POR RESTRIÇÃO DA VAGA DE GARAGEM ENTREGUE. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DE UM DOS AUTORES. NÃO ACOLHIMENTO. DIREITO REAL DE USO . NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DO OUTRO CÔNJUGE PARA PROPOSITURA DE AÇÃO, INDEPENDENTEMENTE DO REGIME DE BENS, SALVO QUANDO CASADOS SOB O REGIME DE SEPARAÇÃO ABSOLUTA. INTELIGÊNCIA DO ART. 73 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ASSINADA APENAS POR UM DOS AUTORES . RELAÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL ANTERIOR AO CASAMENTO. CONTRATO DE CASAMENTO CELEBRADO APÓS A ASSINATURA QUE NÃO DESLEGITIMA O OUTRO CÔNJUGE. PRELIMINAR DE DECADÊNCIA. REJEIÇÃO . AÇÃO QUE NÃO VERSA SOBRE AS HIPÓTESES DOS ARTIGOS 18 E 20 DO CDC. INCIDÊNCIA DO INSTITUTO DA PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL CONFORME O ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL . MÉRITO. EXISTÊNCIA DE PILAR NA VAGA DE GARAGEM QUE LIMITA SIGNIFICATIVAMENTE AS MANOBRAS E A ABERTURA DAS PORTAS. LAUDO PERICIAL QUE COMPROVA QUE AS MEDIDAS DA VAGA ENTREGUE ESTAVAM EM DESACORDO COM O PROJETO ARQUITETÔNICO APROVADO E COM A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL VIGENTE. ATO ILÍCITO CONFIGURADO . DEVER DE REPARAÇÃO. DANO MATERIAL. DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. VAGAS DE GARAGEM QUE CONSTITUEM UNS DOS ACESSÓRIOS MAIS RELEVANTES NA PRECIFICAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO MODERNO . FRAÇÃO DA GARAGEM COM PREÇO DETERMINADO NO CONTRATO. ARBITRAMENTO DO PERCENTUAL DE DESVALORIZAÇÃO COM BASE NO PERCENTUAL CONTRATUAL. ACERTO. DANO MORAL IN RE IPSA . SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM SEDE RECURSAL. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n . 0582761-57.2016.8.05 .0001, em que figuram como parte apelante HOLTZ ENGENHARIA LTDA e como partes apeladas LIVIA REJANE DA SILVA CASTRO e ANDERSON MEDEIROS PAIM DE BRITO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia à unanimidade de votos, em REJEITAR AS PRELIMINARES, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à Apelação, majorando-se os honorários sucumbenciais em sede recursal, nos termos do voto deste Relator. Sala de Sessões, de de 2022. Des . Roberto Maynard Frank Relator (TJ-BA - Apelação: 05827615720168050001, Relator.: ROBERTO MAYNARD FRANK, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 18/04/2023).

Na mesma linha, a Primeira Câmara Cível reconheceu que a alteração unilateral superveniente do projeto original, sem ciência e anuência do adquirente, caracteriza descumprimento contratual e afronta ao Código de Defesa do Consumidor, por comprometer a confiança depositada pelo consumidor no momento da contratação (TJBA, Apelação n. 0371539-81.2013.8.05.0001, Rel. Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar, j. 20/08/2024):

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0371539-81.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: COLINA DE PIATA INCORPORADORA LTDA e outros (4) Advogado (s): KARINA AGULHA PINTO RODRIGUES DA COSTA, RAFAEL HENRIQUE MAIA DA SILVA, JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA, SILENE NUNES DA SILVA COSTA, THIAGO MAHFUZ VEZZI registrado (a) civilmente como THIAGO MAHFUZ VEZZI APELADO: ANABELE SANTOS LOPES e outros (4) Advogado (s):SILENE NUNES DA SILVA COSTA, KARINA AGULHA PINTO RODRIGUES DA COSTA, JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA, RAFAEL HENRIQUE MAIA DA SILVA, THIAGO MAHFUZ VEZZI registrado (a) civilmente como THIAGO MAHFUZ VEZZI EMENTA: APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. APELAÇÃO DA AUTORA NÃO CONHECIDA POR DESERÇÃO . PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO ACOLHIDAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. APLICABILIDADE DO CDC. RÉS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO . RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA RECONHECIDA. ATRASO NA ENTREGA DO CLUBE DE LAZER. PRAZO DE FINALIZAÇÃO NÃO ESTIPULADO EM CONTRATO. ABUSIVIDADE. MORA CONFIGURADA. APLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. TEMA 970 DO STJ. EQUIVALÊNCIA ENTRE ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA E DA ÁREA COMUM. NÃO CABIMENTO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA PENALIDADE. ART. 413 DO CC. VALOR DA INDENIZAÇÃO QUE DEVE SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. COBRANÇAS DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DEVIDA. ALTERAÇÃO UNILATERAL SUPERVENIENTE DE PROJETO ORIGINAL. SUPRESSÃO DE UM ELEVADOR. ADQUIRENTE NÃO CIENTIFICADA. ALTERAÇÃO SEM ANUÊNCIA DA COMPRADORA PREVISTA EM CONTRATO PARA CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS, NÃO EVIDENCIADAS NO CASO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO A SER OBTIDO POR LIQUIDAÇÃO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CAUSA MANTIDO. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO. APELAÇÕES DAS DEMANDADAS PARCIALMENTE PROVIDAS. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0371539-81.2013.8.05.0001, em que figuram como apelantes e apelados, simultaneamente, COLINA DE PIATA INCORPORADORA LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, SERTENGE S/A, CASSINELZA DA COSTA SANTOS LOPES E ANABELE SANTOS LOPES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NÃO CONHECER o recurso da parte autora e DAR PARCIAL PROVIMENTO aos recursos das rés, nos termos do voto condutor. (TJ-BA - Apelação: 03715398120138050001, Relator.: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/08/2024).

De igual modo, a Segunda Câmara Cível destacou que não se discute a regularidade administrativa da obra, mas sim sua adequação ao que foi prometido ao consumidor, ressaltando que o imóvel deve ser entregue em conformidade com o projeto que os adquirentes tiveram acesso quando da aquisição, sob pena de violação à legítima expectativa contratual (TJBA, Apelação n. 0505130-57.2017.8.05.0080, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, j. 27/02/2024):

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0505130-57.2017.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MA. ALMEIDA ENGENHARIA LTDA Advogado (s): RAMON EDSON CARNEIRO DOS SANTOS APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIVE LA VIE ARTEMIA Advogado (s):GARDENIA SILVA DE ARAÚJO ACORDÃO RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRELIMINARES. NULIDADE DO PROCESSO POR CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONSTATAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PREFACIAIS REJEITADAS. MÉRITO. ENTREGA DIVERSA DO QUANTO OFERTADO. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO. ÁREA COMUM MODIFICADA EM ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO. DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. DANO MATERIAL. CONSTATAÇÃO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. I – Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento do direito de defesa rejeitada. Caberá a parte que se considere prejudicada por tal decisão antecipada, indicar, de forma expressa, os possíveis prejuízos concretamente advindos do julgamento antecipado da lide, não cabendo, entretanto, apontar como fundamento a mera irresignação com o teor do provimento judicial. Outrossim, a matéria posta à apreciação do perito restou satisfatoriamente analisada. II – Preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio. Arts. 1.331 c/c 1.339 do CC. O condômino possui sim legitimidade para pleitear, inclusive, em nome próprio, o cumprimento de obrigação de fazer e assim buscar a reparação pelos danos materiais decorrentes de obra diversa em sua área comum, destoante do quanto projetado ou acordado. III – Danos materiais decorrentes da implantação de estação de tratamento de esgoto no empreendimento, quando o projeto arquitetônico previa para a área seria construído um jardim, seis vagas de estacionamentos e uma rotatória. Não restam dúvidas que a construção da estação de tratamento foi realizada pela construtora ré em desacordo com o projeto inicial e com o quanto ofertado no mercado de consumo, fato este que a mesma não pode negar, limitando-se a defender a regularidade e necessidade da obra. IV – Não se trata, portanto, de discutir a regularidade administrativa da obra, mas sim sua adequação ao que foi prometido, e, principalmente, o que os compradores legitimamente esperavam do empreendimento quando da contratação . Assim, o imóvel deveria ser entregue em conformidade com o projeto que os compradores tiveram acesso no momento da aquisição. V – Está claro nos autos que os adquirentes do Condomínio Residencial Vive La Vie Artemia possuíam a confiança e a justa expectativa de que na área comum haveria de ser um espaço verde, com jardim, bem como seis garagens para visitantes e um retorno para manobrar o carro. VI – A perícia judicial constatou que a estação de tratamento foi informação sonegada aos condôminos da apelada, ao tempo da aquisição de suas unidades, bem assim que a modificação do projeto importou em desvalorização do imóvel V – Recurso Improvido. Sentença Mantida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0505130-57.2017.8 .05.0080, em que figuram como apelante MA ALMEIDA ENGENHARIA LTDA e como apelado CONDOMÍNIO VIVE LA VIE ARTÊMIA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em REJEITAR AS PRELIMINARES e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. (TJ-BA - Apelação: 05051305720178050080, Relator.: JOSÉ SOARES FERREIRA ARAS NETO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 27/02/2024).

Dos danos materiais

Diversamente do que ocorre com o dano moral, o pedido de indenização por danos materiais, fundado na alegada desvalorização do imóvel, não comporta acolhimento.

Embora reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor e deferida a inversão do ônus da prova, tal circunstância não dispensa a parte autora da comprovação mínima dos fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Não há nos autos laudo pericial, avaliação imobiliária ou qualquer outro elemento técnico idôneo capaz de demonstrar, de forma objetiva, a efetiva depreciação do bem.

A pretensão indenizatória por desvalorização imobiliária exige prova técnica específica, o que não foi produzido nem oportunamente requerido, razão pela qual correta a sentença ao julgar improcedente o pedido.

Dos demais pedidos

Também não merece reparos a sentença ao rejeitar os demais pleitos formulados pela autora.

No que se refere ao pedido de individualização do consumo de água da unidade, embora se aplique o prazo prescricional quinquenal previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de pretensão relacionada a suposto fato do serviço, a pretensão não merece acolhimento.

Tal conclusão coaduna com o entendimento adotado pelo douto juízo de origem, na medida em que a parte autora não produziu qualquer elemento probatório mínimo apto a demonstrar a inexistência de individualização, a inviabilidade técnica de sua implementação ou mesmo as características hidráulicas do empreendimento, inexistindo nos autos projetos, laudos técnicos ou documentos equivalentes que amparem a alegação deduzida.

Quanto ao pedido de pagamento dos juros incidentes sobre o IPTU, igualmente não assiste razão à apelante. Em consonância com o que bem assentado na sentença, o contrato celebrado entre as partes prevê expressamente que a responsabilidade pelo pagamento do imposto recai sobre o promissário comprador a partir da concessão do habite-se, inexistindo previsão contratual ou fundamento jurídico que imponha à construtora o ônus pelos encargos decorrentes de eventual atraso no adimplemento do tributo.

No tocante à restituição das taxas condominiais extraordinárias, correta a sentença ao julgar improcedente o pedido. Aqui também se mostra acertada a fundamentação do juízo a quo, pois, ainda que deferida a inversão do ônus da prova, a autora não acostou aos autos comprovantes de pagamento das referidas taxas, tampouco atas de assembleia que evidenciassem sua instituição, o que inviabiliza a análise da pretensão. Ademais, a fixação de taxas extraordinárias constitui deliberação exclusiva do condomínio, não se verificando ingerência da construtora sobre tais cobranças.

Por fim, quanto ao pedido de entrega dos documentos relativos ao registro do contrato de financiamento e à escritura do imóvel, igualmente não há como acolhê-lo. Alinha-se o presente entendimento à ratio decidendi adotada pelo magistrado singular, porquanto a parte autora não comprovou o cumprimento das obrigações contratuais que lhe incumbiam como condição para a outorga dos referidos documentos, ônus que lhe competia suportar, mesmo diante da inversão probatória deferida, inexistindo prova de retenção indevida ou de conduta omissiva imputável à ré.

Valor indenizatório

Quanto ao quantum indenizatório, fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), não assiste razão a nenhuma das partes. O valor arbitrado mostra-se compatível com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, atendendo às finalidades compensatória e pedagógica da indenização, sem importar enriquecimento sem causa da autora nem se revelar irrisório a ponto de esvaziar a tutela do direito violado.

Por conseguinte, não existem elementos que autorizem a reforma da sentença, que aquilatou corretamente a matéria e decidiu a demanda com base nas provas e na legislação pertinente.

II – Do dispositivo 

Do exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos, mantendo integralmente a sentença.

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, §2º, do CPC. 

   Salvador/BA,   datado e assinado eletronicamente. 

MARIA DAS GRAÇAS HAMILTON

Desembargadora Relatora