PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO. ALTERAÇÃO DE PLANTA APÓS O REGISTRO. AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DO ADQUIRENTE. DECADÊNCIA DO DIREITO DE RECLAMAR DIFERENÇA DE METRAGEM. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Cuida-se de apelação cível interposta por sociedade empresária do ramo imobiliário contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais e exibição de documentos. 

2. A sentença reconheceu a titularidade da autora sobre a integralidade do lote adquirido, impediu a abertura de via pública entre os lotes, condenou a ré à realização de terraplanagem e regularização de desnível em terreno situado em área de “charco”, e indeferiu o pedido de indenização por danos morais. 

3. Houve rejeição de preliminar de impugnação à gratuidade de justiça. 

4. A parte ré/apelante sustenta, em síntese, a validade das alterações na planta do loteamento e nega prática de ato ilícito, requerendo a improcedência dos pedidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Verificar se é válida a modificação da planta do loteamento sem anuência expressa do adquirente e sem aprovação da municipalidade.

6. Determinar se é devida a condenação ao cumprimento da obrigação de fazer consistente na terraplanagem e nivelamento do terreno adquirido.

7. Apurar se houve decadência do direito da ré de pleitear complementação do valor em razão de divergência de metragem;
III. RAZÕES DE DECIDIR

8. A alteração do projeto urbanístico após o registro no cartório de imóveis exige, nos termos do art. 28 da Lei nº 6.766/1979, a anuência expressa dos adquirentes afetados e a aprovação da Prefeitura. No caso, não houve acordo com a adquirente nem prova de autorização municipal, o que invalida a tentativa de abertura de via entre os lotes.

9. O contrato, a matrícula do imóvel e o memorial descritivo delimitam com precisão a área adquirida. Eventual divergência de metragem poderia ensejar, em tese, pedido de complementação de pagamento, desde que observado o prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do Código Civil. Tendo a ré tomado ciência da suposta divergência em 2021 e não exercido seu direito dentro do prazo legal, operou-se a decadência.

10. A obrigação de fazer pactuada, consistente na terraplanagem de terreno alagadiço e correção de desnível, não foi cumprida pela ré, que, mesmo ciente da cláusula contratual, não apresentou impugnação específica em sede de contestação ou apelação. 

11. A omissão configura reconhecimento tácito da obrigação, justificando a condenação e a cominação de multa em caso de descumprimento, nos termos do art. 139, IV, do CPC.

12. A sentença de primeiro grau está devidamente fundamentada, observando os elementos de prova e a legislação de regência, devendo ser integralmente mantida.

IV. DISPOSITIVO

13. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível de número 8001666-79.2022.8.05.0076, em que são apelante BARRETTO DE ARAUJO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e apelada CYOMARA DA COSTA PITANGA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, 

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães
Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por BARRETTO DE ARAUJO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Entre Rios/BA, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais c/c exibição de documentos c/c medida liminar ajuizada por CYOMARA DA COSTA PITANGA. A sentença (ID 85678558), julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

Comunico o julgamento antecipado do mérito, considerando que a prova documental produzida até aqui já se mostra suficiente para formação do convencimento desta julgadora, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. 

DAS PRELIMINARES E OUTRAS QUESTÕES PENDENTES 

De início, refuto a alegação de inépcia da inicial, afinal a parte autora coligiu elementos suficientes para o ajuizamento do feito e para aferição sobre os fatos e fundamentos alegados, possibilitando a adequada compreensão sobre os pedidos e o exercício do contraditório e da ampla defesa. 

No que se refere ao argumento de ausência de interesse de agir, entendo que se impõe sua rejeição, uma vez que o provimento jurisdicional se mostrava necessário e útil à requerente. 

Como sabido, a inafastabilidade da jurisdição é direito fundamental dos mais caros à democracia brasileira, garantindo aos indivíduos acesso ao Judiciário sempre que sofrerem lesão ou ameaça a direito. Nesse sentido, o princípio veiculado no art. 5º, XXXV, da Constituição da República apenas poderá ser restringido em casos excepcionais, o que não se revela nos autos. 

Desse modo, como regra, não há impedimento para que a parte busque diretamente o Poder Judiciário para promover alguma pretensão, mesmo que não tenha provocado prévia e administrativamente a parte requerida. 

Ademais, não há razão à irresignação quanto à gratuidade da justiça deferida, considerando que não há demonstração elementos de riqueza pela parte autora, fazendo jus, portanto, ao benefício do art. 98 do Código de Processo Civil. 

Assim sendo, rejeito as preliminares arguidas pela parte ré. 

Estando o feito em ordem, presentes os pressupostos processuais, bem como inexistindo outras preliminares pelas partes ou cognoscíveis de ofício, passo à análise do mérito propriamente dito. 

DO MÉRITO 

A(s) questão(ões) controversa(s) do processo resume(m)-se à verificação da possibilidade de alteração da planta do loteamento após o aperfeiçoamento do negócio jurídico, a fim de incluir a passagem de rua entre os lotes; a modalidade da aquisição do imóvel, bem como à análise da presença dos requisitos para responsabilização civil da parte ré. 

Sabe-se que a Lei nº 6.766 de 1979 é o principal instrumento normativo sobre o parcelamento do solo urbano. Quanto à possibilidade de alteração do plano de loteamento, o art. 28 do referido diploma legal dispõe o seguinte: 

Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação. 

Na situação dos autos, a parte autora apresentou a planta originária do loteamento (ID. 279027731), bem como a planta supostamente enviada aos condôminos em 2023 (ID. 413388644), sem qualquer indicação de existência de rua entre os lotes nº 17 e 18 ou nº 18 e 19.  

Em sua contestação, a parte ré argumentou que promoveu mudanças no projeto inicial, a fim de melhorar a infraestrutura do Condomínio, incluindo a construção de uma rua para possibilitar a acessibilidade a outros serviços. Argumentou, ainda, que tal alteração não resultaria em qualquer redução da área adquirida pela parte autora, supostamente comunicada da possibilidade de eventuais alterações para melhoraria da infraestrutura. 

Com efeito, pela legislação que regulamente a matéria, não há vedação à alteração da planta inicial. Todavia, há indicação expressa da necessidade de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos, assim como a aprovação da Prefeitura Municipal ou do Distrito Federal, quando for o caso. 

Em que pesem as alegações da parte ré de que a parte autora era conhecedora da possibilidade de alterações, não consta nos autos qualquer comprovação de que a parte autora tenha sido comunicada, também não existe menção a esse respeito no contrato firmado entre as partes. Portanto, verifica-se que a parte requerida não se desvencilhou do ônus probatório imposto pelo art. 373, II, do CPC. 

Assim sendo, mesmo que a mudança seja benéfica à coletividade, se não há acordo entre as partes, a vedação de passagem da rua é medida que se impõe. 

No que diz respeito às dimensões do lote, bem como à modalidade de aquisição, conforme se observa das provas produzidas, em especial, o contrato de compra e venda (ID. 279027729), o memorial descritivo (ID. 279027727) e parte da matrícula do imóvel (ID. 279027730, p.07), diferentemente do alegado pela parte autora, não se trata de venda ad corpus, tendo em vista que o bem se encontra devidamente delimitado. 

Ressalte-se que o simples fato de ser denominado "lote" não significa que o imóvel tenha sido negociado como corpo certo e determinado, independente das medidas especificadas no instrumento. 

Com o que se tem nos autos, verifico que ocorreu a hipótese de erro de metragem. Sobre o tema, o Código Civil, assim determina: 

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 

§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 

§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 

§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. 

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. 

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. 

 No caso concreto, considerando que o negócio jurídico firmado entre as parte foi aperfeiçoado no ano de 2015 e que, pelo menos, desde 21 de agosto de 2021, data da autorização da limpeza e medição (ID. 279027728 e ID. 279027727, p. 06), tem-se conhecimento das divergências de metragem, sem que a parte ré tenha reivindicado o pagamento da diferença ou comprovado atraso na imissão da posse, hipóteses sequer levantadas na ocasião da apresentação de defesa, forçoso reconhecer o direito da parte autora à integralidade da área descrita como Lote nº 18, especificada no memorial descritivo de ID. 279027727, assim como a ocorrência da decadência do direito da parte ré de reclamar a complementação do pagamento, nos termos do art. 501 do Código Civil. 

Ademais, em relação à alegação de descumprimento da obrigação de fazer descrita no descrita no item "d" da cláusula 3ª do contrato, conforme se observa da página nº 07 do memorial descritivo (ID. 279027727), o imóvel da parte autora encontra-se em área de "charco", com desnível de 0,50m do nível da rua. Por sua vez, a parte requerida sequer impugnou a informação de descumprimento do quanto pactuado. 

Desse modo, é o caso de fixar prazo razoável para a parte ré realizar a terraplanagem da área úmida, bem como a regularização do desnível, nos exatos termos do quanto pactuado, inclusive com incidência de penalidade, em caso de descumprimento, nos termos do art. 139, IV, do CPC. 

Por último, no que se refere ao pedido de indenização por danos morais, preceitua o Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia: 

[…] Para a caracterização do dano moral, é indispensável a ocorrência de ofensa a algum dos direitos da personalidade humana, configurando-se sempre que alguém aflige outrem injustamente em seu íntimo, causando-lhe dor, constrangimento, tristeza, angústia, de grau intenso e anormal. (TJBA, AC 8022322-93.2019.8.05.0001, Segunda Câmara Cível, Rela. Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho, p. 08/12/2020).  

Na situação concreta, compreendo que não há elementos que evidenciem a existência de violação aos direitos da personalidade da parte requerente.  

Apesar de reconhecer o aborrecimento causado por esse tipo de demanda, que se prolonga no tempo sem a solução ideal trazida pela própria ré, é pacífico na jurisprudência que o mero dissabor não pode fundamentar a concessão de danos extrapatrimoniais, de modo que caberia à parte autora a demonstração de que houve verdadeiro abalo a sua esfera psíquica. 

Não sendo o caso dos autos, haja vista a falta de comprovação da existência de danos dessa natureza, não vislumbro possibilidade jurídica de sua concessão. 

DISPOSITIVO 

Ante o exposto, rejeitadas as preliminares, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: 

a) condenar a parte ré ao cumprimento da obrigação descrita no item "d" da cláusula 3ª do contrato de ID. 279027729, no prazo de 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado, sob pena de aplicação de multa diária no importe de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao máximo de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); 

b) declarar a titularidade da parte autora à integralidade de Lote nº 18, integrante do Loteamento Águas de Sauípe - Parque Ecológico, situado em Porto de Sauípe, Entre Rios –BA, nas dimensões encontradas na medição formalizada no memorial descritivo de ID. 279027727, em razão do reconhecimento da decadência do direito à reclamação; 

c) impedir que a parte ré realize a abertura de rua ou qualquer outra passagem entre os lotes nº 17 e 18 ou nº 18 e 19. 

Em razão da sucumbência recíproca e proporcional das partes, custas e honorários à proporção de 60% e 40% para parte ré e parte autora, respectivamente, sendo os honorários fixados em 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 86, caput, e art. 85, § 2º do CPC, aplicando-se o disposto no art. 98, §3º, do CPC, quanto à suspensão da exigibilidade das custas para a parte autora. 

Inconformada com a sentença, a parte ré, Barretto de Araujo Empreendimentos Imobiliarios SA, opôs embargos de declaração (ID 85678568), alegando contradição e omissão no julgado, especialmente quanto à gratuidade da justiça da autora e à integralidade do lote. 

A parte autora apresentou contrarrazões aos embargos de declaração (ID 85678571), defendendo a sentença e arguindo o caráter protelatório dos embargos. A sentença dos embargos de declaração (ID 85678572) negou provimento, mantendo a sentença anterior em sua integralidade, e apontando o caráter protelatório do recurso.

A parte ré interpôs recurso de apelação (ID 85678583). Em suas razões recursais, a apelante reiterou, preliminarmente, o pedido de concessão da gratuidade de justiça para si própria e novamente impugnou a gratuidade da justiça concedida à apelada. 

No mérito, a apelante reafirmou que o lote 18 foi adquirido com metragem de 1.050,00 m² e que as alterações no projeto, com a construção de uma rua, visavam à melhoria da infraestrutura do condomínio, resultando em um aumento da área do lote da apelada para 1.105,44 m². 

Sustentou que a apelada busca enriquecimento ilícito e que foi comunicada das possíveis alterações. Defendeu a validade do negócio jurídico e a sua propriedade sobre a área da rua, negando a prática de ato ilícito e a insuficiência probatória da autora. Requereu a reforma integral da sentença para que os pedidos da apelada sejam julgados improcedentes, com a consequente condenação da apelada aos ônus sucumbenciais.

A parte autora apresentou contrarrazões à apelação (ID 85678587), em síntese, reiterando os fatos e fundamentos da petição inicial e da sentença de primeiro grau. Impugnou o pedido de gratuidade da justiça da apelante, alegando que a pessoa jurídica não comprovou sua hipossuficiência. Reafirmou que sua própria gratuidade da justiça foi devidamente comprovada. No mérito, reiterou que a apelante agiu de má-fé ao tentar alterar a planta do loteamento e reivindicar parte do terreno após 7 anos da venda, sem qualquer comunicação prévia ou acordo, e que as plantas originais e mais recentes não indicam a existência da rua. Destacou a decadência do direito da ré de reclamar a metragem, conforme reconhecido na sentença. Mencionou o descumprimento da obrigação de terraplanagem pela apelante e o falecimento de sua genitora sem que pudesse ver a casa construída. 

Requereu o desprovimento integral do recurso de apelação, a manutenção da sentença em todos os seus termos, a reafirmação da multa diária arbitrada, a majoração dos honorários sucumbenciais para 20% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, e o prequestionamento dos dispositivos constitucionais e federais para fins de acesso às instâncias extraordinárias.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

Salvador/BA, 06 de novembro de 2025.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator

A10

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O recurso de apelação interposto por BARRETTO DE ARAUJO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, observando que o preparo recursal foi comprovado no ID 93166712. Dessa forma, presentes os pressupostos recursais, conheço do recurso de apelação.

A parte apelante, em suas razões recursais, reitera as preliminares já arguidas em sede de contestação e rechaçadas pela sentença de primeiro grau. Cumpre, portanto, reafirmar a correção do entendimento do juízo a quo quanto a esses pontos.

A preliminar de impugnação à gratuidade da justiça concedida à parte autora, suscitada pela apelante, não merece acolhimento. Dos autos, tem-se que a sentença de primeiro grau (ID 85678558) já havia afastado essa impugnação, e a decisão que julgou os embargos de declaração (ID 85678572) reafirmou a correção desse entendimento. 

Conforme se depreende dos autos, a parte autora, em cumprimento ao despacho inicial (ID 85677662), colacionou seus contracheques (IDs 85678520, 85678519, 85678518, 85677667, 85677666), demonstrando sua condição de hipossuficiência para arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.

A alegação da apelante de que a autora reside em determinado endereço ou possui um lote de veraneio, ou mesmo que está assistida por advogada particular, não descaracteriza a hipossuficiência para fins de concessão da gratuidade da justiça. 

O art. 99, § 4º, do Código de Processo Civil é expresso ao dispor que "A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade da justiça". A hipossuficiência, para os fins legais, não se confunde com a pobreza absoluta, mas sim com a impossibilidade de arcar com os encargos processuais sem comprometer a subsistência. Os documentos apresentados pela apelada foram suficientes para o convencimento do juízo de primeiro grau, e a apelante não trouxe qualquer elemento novo ou robusto capaz de infirmar essa conclusão. A preliminar, portanto, carece de fundamento e deve ser rejeitada.

No mérito, a controvérsia recursal cinge-se à análise da sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedente o pedido da autora, declarando a titularidade da integralidade do Lote nº 18, impedindo a abertura de rua e condenando a ré ao cumprimento de obrigação de fazer, ao passo que indeferiu o pedido de danos morais. 

A apelante busca a reforma integral da sentença, reiterando a ausência de direito da autora e a inexistência de ato ilícito de sua parte.

A parte apelante sustenta que as alterações no projeto inicial do loteamento, com a construção de uma rua de acesso, visavam à melhoria da infraestrutura do condomínio e que a apelada foi comunicada da possibilidade de tais modificações. 

Alega, ainda, que a alteração resultaria em um aumento da área do lote da apelada, e não em sua redução, e que a pretensão da autora configura enriquecimento ilícito.

Contudo, a tese da apelante não encontra respaldo nos elementos probatórios dos autos nem na legislação aplicável. Isso porque a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, estabelece no art. 28 que:

Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.

No caso em apreço, a apelante não logrou comprovar a existência de qualquer acordo com a apelada para a alteração da planta do loteamento, tampouco a aprovação municipal para a abertura da suposta rua. A mera alegação de que a apelada foi "comunicada" da possibilidade de alterações genéricas não supre a exigência legal de um acordo específico para a modificação que afeta diretamente a propriedade da adquirente. 

As plantas originais do loteamento (ID 85677658, ID 85678548), o memorial descritivo (ID 85677657, ID 85678545, ID 85678544), o registro do loteamento (ID 85678543) e a convenção do condomínio (ID 85678547) não indicam a existência de qualquer rua entre os lotes 17, 18 e 19. Pelo contrário, a própria apelada juntou aos autos uma "nova planta via satélite enviado aos moradores em setembro de 2023" (ID 85678549), que, segundo suas alegações, também não apresenta a referida rua, corroborando a inexistência da via. A planta apresentada pela apelante em sua contestação (ID 85678538), que supostamente demonstraria a rua, não possui qualquer registro público ou assinatura de profissional técnico responsável, o que a torna desprovida de força probatória para infirmar os documentos oficiais e as demais plantas colacionadas pela apelada.

Ainda que a construção de uma rua pudesse, em tese, beneficiar a coletividade ou valorizar os imóveis, esse benefício não pode ser imposto unilateralmente pelo loteador em detrimento do direito de propriedade do adquirente, sem a observância dos requisitos legais de acordo e aprovação. Assim, a inobservância do art. 28 da Lei nº 6.766/79 pela apelante é patente, o que justifica a vedação da abertura da rua ou qualquer outra passagem entre os lotes nº 17 e 18 ou nº 18 e 19, conforme acertadamente decidido pela sentença.

A apelante argumenta que o lote foi adquirido com metragem específica (1.050,00 m²), não como um todo (o corpo/ o terreno), e que a apelada busca enriquecimento ilícito ao pleitear a integralidade da área.

Entretanto, verifica-se que o imóvel se encontrava devidamente delimitado no contrato de compra e venda (ID 85677660) e no memorial descritivo (ID 85677657), o que afastaria a caracterização da venda ad corpus e configuraria uma hipótese de erro de metragem, nos termos do art. 500 do Código Civil. No entanto, a relevância dessa distinção é mitigada pela aplicação do instituto da decadência.

Isso porque, o art. 501 do Código Civil estabelece que "Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título." 

No caso concreto, o negócio jurídico foi aperfeiçoado no ano de 2015. A própria apelada, ao iniciar a limpeza e medição do terreno em 2021, tomou conhecimento da divergência de metragem, conforme se extrai do termo de responsabilidade para limpeza de unidade (ID 85677659) e do memorial descritivo (ID 85677657, p. 7-8). A partir desse momento, a apelante teve ciência da suposta "área excedente" que, em sua tese, lhe pertenceria.

Contudo, a apelante permaneceu inerte por mais de um ano, sem reivindicar a complementação do pagamento ou qualquer outra medida judicial para reaver a área. A inércia da apelante, que teve conhecimento da situação em 2021 e somente em 2022, após a autora ajuizar a demanda, veio a alegar a existência de uma rua e a propriedade da área, fulminou seu direito de reclamar a diferença de metragem. 

A decadência, portanto, operou-se em favor da apelada, consolidando seu direito à integralidade da área do Lote nº 18, nas dimensões encontradas na medição formalizada no memorial descritivo. A alegação de enriquecimento ilícito da apelada é, assim, afastada pela própria inércia da apelante em exercer seu direito no prazo legal.

Ainda, a sentença de primeiro grau (ID 85678558) condenou a apelante ao cumprimento da obrigação de fazer descrita no item "d" da cláusula 3ª do contrato de compra e venda (ID 279027729), consistente na realização da terraplanagem da área úmida e regularização do desnível. Conforme observado pela magistrada a quo, o memorial descritivo (ID 85677657, p. 8) indica que o imóvel da parte autora se encontra em área de "charco", com desnível de 0,50m do nível da rua.

A apelante, em suas razões de apelação, não impugnou especificamente o descumprimento desta obrigação contratual. A ausência de impugnação específica implica em presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora quanto a este ponto, nos termos do art. 341 do Código de Processo Civil. Ademais, a apelada, nas contrarrazões (ID 85678587), reafirmou que a apelante jamais cumpriu com a obrigação de aterramento do charco. Diante da clareza da cláusula contratual e da ausência de contestação eficaz por parte da apelante, a manutenção da condenação à obrigação de fazer, com a cominação de multa diária em caso de descumprimento, é medida que se impõe.

A apelante alega que a apelada não se desincumbiu do ônus probatório, nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. Contudo, a análise dos autos revela que a apelada colacionou vasta documentação (contrato, plantas, memoriais, e-mails, contracheques, etc.) que serviu de base para a formação do convencimento do juízo de primeiro grau.

A sentença, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos da autora, reconheceu que a apelada produziu provas suficientes para demonstrar os fatos constitutivos de seu direito nos pontos em que obteve êxito. Por outro lado, a apelante, em sua defesa, não apresentou provas capazes de infirmar as alegações da autora quanto aos pontos procedentes, especialmente no que tange à ausência de acordo para alteração do loteamento e à sua inércia em reclamar a diferença de metragem no prazo decadencial. O ônus da prova da apelante, previsto no art. 373, II, do CPC, não foi cumprido de forma satisfatória.

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Ficam majorados os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante em dois pontos percentuais, a incidirem sobre o valor da causa, por força do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Salvador/BA,

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães
Relator