PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO PELO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta, de um lado, por Jean Marc Hortélio Salah e Ana Maria de Almeida Gradin e, de outro, pela MPN Empreendimentos Ltda., contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual, declarando extinto o contrato de compra e venda de imóvel, condenando os Réus à restituição do sinal pago e distribuindo as custas e honorários de forma proporcional.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Verificar se a sentença é nula, por ausência de fundamentação; definir se o inadimplemento contratual dos vendedores justifica a rescisão do contrato e a restituição do valor pago; estabelecer se a cláusula penal, que prevê devolução em dobro, do sinal deve ser aplicada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A sentença está devidamente fundamentada, pois analisou amplamente as questões apresentadas e os pedidos reconvencionais, não havendo nulidade por ausência de motivação.

4. O inadimplemento dos vendedores decorre da não regularização da matrícula do imóvel, inviabilizando a lavratura da escritura definitiva e impedindo o cumprimento do contrato pela compradora. Tal conduta viola o princípio da boa-fé objetiva, justificando a rescisão contratual.

5. A jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543) determina a restituição integral das quantias pagas pelo comprador quando a rescisão contratual ocorre por culpa exclusiva do vendedor.

6. A cláusula penal contratual prevê devolução em dobro do sinal, apenas, nos casos de desistência, e não de inadimplemento contratual. A sua aplicação extensiva violaria os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

7. O pedido reconvencional, para cobrança de aluguéis pelo uso do imóvel, é incabível, pois a posse decorreu da mora dos vendedores na regularização do bem, não havendo fundamento para a pretensão indenizatória.

IV. DISPOSITIVO

Recursos desprovidos.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405, 418, 421, 422 e 487, I; CPC, arts. 523, §1º, e 926.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-MG, AC nº 10000191470814002, Rel. Des. Fausto Bawden de Castro Silva, j. 26.01.2022; TJ-MG, AC nº 50035419320168130183, Rel. Des. Maria Luiza Santana Assunção, j. 13.04.2023; TJ-PR, AI nº 0016666-94.2019.8.16.0000, Rel. Des. Sigurd Roberto Bengtsson, j. 14.10.2019; TJ-GO, AC nº 04788511820148090051, Rel. Des. Fausto Moreira Diniz, j. 05.06.2019.

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Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n° 8072097-09.2021.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram, simultaneamente, como Recorrentes e Recorridos a MPN EMPREENDIMENTOS LTDA., JEAN MARC HORTÉLIO SALAH e ANA MARIA DE ALMEIDA GRADIN.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento aos recursos.- Por unanimidade

Salvador, 5 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta, de um lado, por JEAN MARC HORTELIO SALAH e ANA MARIA DE ALMEIDA GRADIN e, do outro, pela MPN EMPREENDIMENTOS LTDA, em face da sentença prolatada pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual nº 8072097-09.2021.8.05.0001, proposta pela última contra os outros dois, dispôs:

“Diante das razões expostas, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, ao tempo que declaro rescindido o contrato de compra e venda de ID 118408594.

CONDENO os Réus a restituir o valor pago no importe de R$202.500,00 (duzentos e dois mil e quinhentos reais), referente ao valor de sinal pago, acrescidos de juros de moratórios, contados desde a citação (art. 405, CC) e correção monetária desde o seu prejuízo, consoante súmula 43 do STJ.

EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, consoante art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, serão recíproca e proporcionalmente distribuídas e compensadas as custas processuais, no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada.

Ainda nessa esteira, condeno os Réus a arcar com os honorários sucumbenciais, fixando-os em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Intimem-se os Requeridos para efetuar o pagamento da condenação em 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% do art. 523, § 1º do CPC.

Em virtude de refletir, satisfatoriamente, a realidade dos atos até então praticados no curso do presente processo, adota-se o relatório alinhavado na decisão terminativa de ID. 65631286

Irresignados, os Demandados apelaram(ID. 65631303), buscando a reforma da sentença.

Inicialmente, aduziram a nulidade da sentença, por violação ao dever de fundamentação, visto que não abordou, de forma satisfatória, os argumentos de defesa, tampouco os pedidos reconvencionais formulados.

Sustentaram que não houve descumprimento contratual, explicando que a condição pendente – baixa do gravame, existente sobre o imóvel, dependia de terceiro contra quem fora ajuizada Execução Fiscal, salientando que adotaram todas as medidas cabíveis para regularizar a situação, sendo indevida a imputação de responsabilidade pela permanência do ônus.

Alegaram, ainda, que a ocupação prolongada do imóvel pela Apelada evidencia o cumprimento substancial do contrato, devendo ser reconhecido seu direito à indenização, pelo uso, mesmo havendo a rescisão da avença.

Concluiu, pugnando pelo provimento do Apelo, para julgar totalmente procedente o pleito autoral.

Inconformada, a Acionante também recorreu(ID. 65631315), asseverando que, após o pagamento do sinal e de outras obrigações, os Apelados não removeram a penhora registrada sobre o imóvel, resultante de demanda fiscal, alegando que a persistência da anotação inviabilizou a conclusão do negócio e a lavratura da escritura definitiva, frustrando o cumprimento do contrato.

Nesse passo, pleiteou a aplicação da cláusula penal, que prevê a devolução em dobro do sinal pago, em caso de desistência unilateral, argumentando que a inércia dos Acionados em regularizar o imóvel equivale à própria desistência, ensejando a aplicação da penalidade.

Os recursos foram devidamente contra-arrazoados nos ID’s 65631324 e 65631325.

É o relatório. 

Salvador/BA, 26 de fevereiro de 2025.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade dos Apelos e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual, ajuizada pela MPN Empreendimentos Ltda, tendo em vista o descumprimento da avença pelos Suplicados.

Impende registrar, inicialmente, que a alegada nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, não restou revelada, pois o decisum foi suficientemente embasado, tendo sido fartamente analisadas as questões postas sob o crivo do Magistrado.

Compulsando-se os fólios, constata-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de uma sala comercial no Edifício Empresarial Ômega, em 2021, pelo valor de R$ 425.000,00(quatrocentos e vinte e cinco mil reais), mas, conforme alegado pela Autora, o pagamento integral do preço foi condicionado à entrega da escritura pública definitiva, que atestasse a regularidade do imóvel. No entanto, os Réus não apresentaram tal documento, impedindo o cumprimento do contrato pela parte compradora.

Em sua defesa, os Demandados alegaram que o imóvel foi entregue à Demandante, que se encontra na posse do bem há quase dez anos e usufrui dele desde o pagamento do sinal. Contudo, o fato de não terem solucionado a pendência relativa à execução fiscal contra terceiros, anotada na matrícula do imóvel, caracteriza descumprimento do contrato. Inclusive, este Tribunal já consolidou o entendimento de que, na hipótese de culpa exclusiva do vendedor pelo inadimplemento de cláusulas essenciais, cabe a rescisão da avença, com a restituição integral das parcelas pagas.

Desse modo, os argumentos, agitados na irresignação dos Requeridos não merecem acolhimento, revelando-se o acerto da decisão obliterada, pois verificou-se que o contrato de compra e venda impôs aos vendedores a responsabilidade de apresentar a escritura pública definitiva, comprovando que o imóvel estava livre de ônus, como execução fiscal ou restrições.

Ao descumprirem tal cláusula, os Acionados violaram o princípio da boa-fé objetiva, que exige das partes o compromisso com a integridade contratual e o cumprimento dos deveres de informação e segurança jurídica, restando inviabilizado o adimplemento do pacto pela Requerente, justificando a rescisão.

A jurisprudência é clara ao proteger o comprador em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, quando o vendedor não cumpre suas obrigações de regularizar a documentação. Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que, em casos de rescisão por culpa exclusiva do vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas (Súmula 543/STJ). Tal entendimento busca evitar que o comprador seja prejudicado pela inadimplência do vendedor, em cumprir condições que garantam a segurança jurídica do bem.

Logo, a persistência do gravame, mesmo após tentativas infrutíferas de regularização, demonstra a inadequação do pacto aos princípios contratuais de justiça e segurança, reforçando a necessidade de rescisão.

Noutro giro, o pedido reconvencional dos Réus para que a Autora pague aluguéis pelo uso do imóvel é infundado, uma vez que foi a inércia deles em apresentar o documento definitivo que gerou a situação de inadimplência. Logo, a obrigação de quitar o saldo final estava atrelada à baixa da restrição fiscal, providência de inteira responsabilidade dos vendedores, devendo ser rejeitado qualquer pedido de taxa de ocupação ou aluguel, porquanto indevidos.

Cinge-se a presente controvérsia, também, à incidência da cláusula penal, prevista na cláusula 3.3, da avença, que determina a devolução, em dobro, da quantia recebida, a título de sinal, em caso de desistência do vendedor, pois a Requerente sustentou a tese de que a conduta dos Acionados, porquanto motivadora da rescisão, a esta se equipara.

Eis o teor da cláusula:

“3.3 Cláusula Penal Moratória. Caso haja desistência por parte dos PROMITENTES VENDEDORES, estes devolverão em dobro o sinal recebido. E caso ocorra a desistência dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, estes perderão o sinal pago.”

Consabido, a cláusula penal é pacto secundário e acessório, vinculado à obrigação principal, cuja aplicação exige interpretação restritiva às hipóteses de sua incidência, segundo os termos em que foi prevista, sob pena de violação aos princípios do pacta sunt servanda e da segurança jurídica.

No caso apresentado, não houve desistência a ensejar a aplicação da referida multa, tendo o pleito de rescisão se arrimado no inadimplemento dos Requeridos, no tocante à baixa de gravame existente sobre o imóvel.

Desse modo, a pretensão autoral de restituição, em dobro, do sinal pago, não se sustenta, porquanto, como acertadamente proclamou a Juíza, inexiste previsão contratual nesse sentido, não podendo o Julgador, ao aplicar as regras de hermenêutica, adotar a solução mais gravosa, sob pena de ofensa aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

Nessa trilha intelectiva:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2 . A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4 . Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos .(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022);

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA - RECIBO DE RESERVA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CONFIGURAÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO VENDEDOR - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - DANOS MORAIS E MATERIAIS- POSSIBILIDADE. 1. O pagamento das arras comprova que o contrato de compra e venda foi aperfeiçoado restando afastada a tese de que o recibo de reserva equivaleria a um contrato preliminar. 2 . A demora expressiva na entrega do bem configura inadimplemento por parte do promissário vendedor, apta a ensejar a rescisão contratual e a consequente restituição dos valores pagos pelo promissário comprador, conforme Súmula 543 do STJ. 3. O atraso na entrega do imóvel, além do razoável, ultrapassa os limites de um mero aborrecimento cotidiano, e configura danos morais.(TJ-MG - AC: 50035419320168130183, Relator.: Des .(a) Maria Luiza Santana Assunção, Data de Julgamento: 13/04/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/04/2023);

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL. SENTENÇA ARBITRAL. INSURGÊNCIA SOBRE A INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL . INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. INADIMPLÊNCIA. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. INCIDÊNCIA DA MULTA APENAS SOBRE A PARCELA INADIMPLIDA E NÃO SOBRE TODAS AS PARCELAS . COBRANÇA DAS PARCELAS VINCENDAS SEM APLICAÇÃO DE MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I – RELATÓRIO (TJ-PR 0016666-94 .2019.8.16.0000 Curitiba, Relator.: Sigurd Roberto Bengtsson, Data de Julgamento: 14/10/2019, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/10/2019);

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE PELA FALTA DE OUTORGA UXÓRIA . ILEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA EXPRESSAMENTE PARA O CASO DE DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO EM VIRTUDE DO DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DIVERSA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - Apelação (CPC): 04788511820148090051, Relator.: FAUSTO MOREIRA DINIZ, Data de Julgamento: 05/06/2019, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 05/06/2019).

Ex positis, NEGO PROVIMENTO AOS RECURSOS, preservando incólume a sentença.

Salvador/BA, 26 de fevereiro de 2025.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator