PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. POSSE PRECÁRIA DECORRENTE DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E CONTINUIDADE DA POSSE. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em Exame

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião especial urbana, fundamentando a ausência dos requisitos legais indispensáveis, especialmente no tocante à posse contínua, pacífica, sem oposição e exercida com animus domini. A ocupação do imóvel pelo apelante decorreu de uma relação locatícia inicial, configurando posse precária, que não se transmuda em posse autônoma e qualificada para fins de prescrição aquisitiva.

II. Questão em Discussão

2. A controvérsia reside na análise sobre o preenchimento, pelo apelante, dos requisitos para a aquisição da propriedade por usucapião especial urbana, à luz do disposto no art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição Federal.

III. Razões de Decidir

3. O vínculo locatício ou qualquer outra relação de natureza precária não confere ao ocupante o animus domini necessário à configuração da usucapião.

4. A notificação extrajudicial, bem como outros atos de oposição, rompe a continuidade e pacificidade da posse, requisitos essenciais para a prescrição aquisitiva.

IV. Dispositivo e tese

5.  Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. Posse derivada de vínculo precário, como locação, não configura animus domini. 2. Atos de oposição, como notificações extrajudiciais, interrompem a continuidade e pacificidade da posse, inviabilizando a prescrição aquisitiva."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 183; CC, art. 1.240, art. 1.208.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1448756/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 19/02/2021; TJ-BA, Apelação 0007161-48.2011.8.05.0103, Rel. Lícia de Castro L. Carvalho, Publicado em 22/05/2015.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação de n.º 8081975-89.2020.8.05.0001, em que figura como Apelante LUIZ CARLOS RIBEIRO SANTOS e como Apelado NATALINO SOARES MARQUES e OUTROS.

ACORDAM os Magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Salvador,  de  de 2024. 

PRESIDENTE 

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS 

Juiz de Direito Substituto de Segundo Grau – Relator 

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 6 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação de nº 8081975-89.2020.8.05.0001, interposta por LUIZ CARLOS RIBEIRO SANTOS, em face de sentença proferida pela 5ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DA COMARCA DE SALVADOR (ID n.  61179115), que julgou improcedente a ação de usucapião movida em desfavor de NATALINO SOARES MARQUES e OUTROS, conforme se extrai da sentença, abaixo transcrita: 

(...) LUIZ CARLOS RIBEIRO SANTOS, qualificado nos autos propôs AÇÃO DE USUCAPIÃO em face de NATHALINO MARQUES e ADALICE SOUTO DA SILVA, com parcial qualificação, complementada na contestação.

Aduziu ter tomado posse do imóvel localizado à Av. Dendezeiros do Bonfim, nº 170, Térreo, Bonfim, Salvador – Bahia por meio de contrato de locação há cerca de 10 anos, efetuando pagamento do aluguel até o ano de 2013.

Sustentou que desde que deixou de adimplir a locação não sofreu oposição dos requeridos.

Requereu gratuidade da justiça e reconhecimento da usucapião em seu favor.

Deferida a gratuidade da justiça no id. 70082646.

Regularmente citados, os requeridos apresentaram contestação de Id. 190120618, com preliminar de ilegitimidade passiva do primeiro réu e ausência de documentos obrigatórios.

No mérito, afirmou que o requerido efetuou pagamento da locação até ano de 2015, quando passou à inadimplência e notificado para sair do imóvel no ano de 2018.

Réplica de Id. 205342502.

Parecer ministerial de Id. 190120618.

Decido.

Defiro a gratuidade aos requeridos.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Ab initio, afasto as preliminares.

O autor inseriu no polo passivo as partes que efetuaram a locação a si, imputando a estes conduta ensejadora do direito de que defende, justificando-se a legitimidade.

Quanto aos documentos, a ação de usucapião não possui documento indispensável, tendo em vista que se refere a situação fática e a certidão imobiliária pode ser juntada no curso da demanda.

Do aparato probatório dos autos, observo que a relação estabelecida pelo autor com o imóvel foi locatícia, tendo efetuado pagamento dos aluguéis até o ano de 2015, consoante comprovante carreado pelos réus na contestação.

Ademais, é incontroverso, por reconhecimento de ambas as partes, que, no ano de 2018, os requeridos notificaram o autor para desocupação do imóvel.

Destarte, ainda que fosse considerar o inadimplemento locatício como momento inicial da prescrição aquisitiva, diante da ocupação por três anos, o lapso temporal para reconhecimento de usucapião não teria transcorrido.

De todo modo, é cediço que havendo subjacente contrato de locação, ainda que em período de inadimplência, é de ser afastado a pretensão de usucapião da área, pois ainda que eventualmente preenchido o lapso temporal previsto em lei,  a ocupação exercida pela parte autora sobre o referido imóvel não pode ser vista como posse ad usucapionem, porquanto desprovida de animus domini.

A legislação vigente estabeleceu diversas modalidades de usucapião imobiliária, sendo comum a todas elas a comprovação do efetivo exercício da posse sobre a coisa, uma vez que "a usucapião é efeito da posse, instrumento de conversão da situação fática do possuidor em direito de propriedade ou em outro direito real". Assim, "se não se identificar posse com ânimo de dono, acrescido do despojamento da propriedade, que qualifica a posse, o exercício de fato sobre a coisa não servirá à aquisição da propriedade' (REsp 1.644.897/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2019, DJe de 07/05/2019)" (STJ, AgInt no AREsp n. 1.553.599/SC, rel. Min, Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 13/05/2022).

No que se refere ao exercício da posse, este não restará validado mediante "atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade" (art. 1.208 do Código Civil).

Dito isso, adianta-se, consigno que os referidos pressupostos legais não se encontram devidamente demonstrados no presente caso.

Diferentemente do que pretende fazer crer o autor, o acervo fático-probatório amealhado aos autos comprova a versão dos réus, em razão das provas sinalizarem que a ocupação deu-se mediante contrato de locação, com mera permissão ou tolerância durante cerca de três anos de inadimplemento.

Desse modo, a parte autora exerceu a mera detenção do imóvel objeto do litígio mediante tolerância e permissão da parte ré - que optou por não cobrar as prestações locatícias por longo período -, sendo incapaz de induzir a posse necessária à aquisição pela usucapião (art. 1.208 do CC).

Acresço que inexistiu no caso em liça a transmudação da posse precária do autor. Vale dizer, não se vislumbra o exercício de atos do possuidor direto no sentido de exteriorizar a posse com animus domini, opondo-se aos réus de forma manifesta.

Em verdade, infere-se tão somente a vontade (interna) do autor de tornar-se "dono" do imóvel, sem que, para tanto, tenha adotado qualquer providência concreta nesse sentido, a exemplo do pagamento de IPTU.

Aliás, sequer providenciou o rompimento, de modo definitivo, da relação locatícia sabidamente existente.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido da inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. (...)” 

Adoto como próprio o relatório da sentença, acrescentando que, ato contínuo, o Autor opôs embargos de declaração ao ID 61179118, sendo o mesmo rejeitado em decisão de ID 61179125.

 Após isso, o Autor interpôs a  presente Apelação (ID   61179129), sustentando, em síntese, ter direito à usucapião do imóvel localizado na Av. Dendezeiros do Bonfim, nº 170, térreo, Bonfim, Salvador – Bahia, CEP 40.415-006, insistindo que, após o término do contrato de locação em 2013, exerceu posse mansa, pacífica e contínua, com intenção de proprietário.

Alega, ainda, que não houve qualquer oposição dos réus e que o imóvel é utilizado exclusivamente para sua moradia e de sua família, destacando que preenche os requisitos do art. 1.240 do Código Civil, relativo à usucapião especial urbana.

Diante disso, requereu a reforma da sentença de primeiro grau, pleiteando o reconhecimento de seu direito de aquisição do imóvel pela usucapião especial urbana, nos termos do art. 1.240 do Código Civil.

Devidamente intimados, os Apelados apresentaram contrarrazões ao ID 61179132, aventando preliminar de inovação recursal e, no mérito, defendendo a manutenção da sentença, argumentando que o apelante não apresentou provas suficientes para demonstrar posse ininterrupta, pacífica e sem oposição, enfatizando que houve, inclusive, pedido de desocupação do imóvel em 2018, evidenciando resistência à continuidade de sua posse.

Destacam que a posse não é autônoma, mas sim dependente de um vínculo locatício anterior, o que inviabilizaria a configuração de usucapião especial urbano.

Os autos foram remetidos à Segunda Instância e, uma vez distribuídos a esta Segunda Câmara Cível, coube-me, por sorteio, a relatoria do feito (ID 61260773).

Verificando tratar-se de feito em que o Ministério Público manifestou-se em primeiro grau, vistas foram concedidas à Douta Procuradoria de Justiça, que emitiu parecer de ID 72662770, opinando pelo conhecimento e improvimento do apelo.

Sobre a preliminar de contrarrazões, devidamente intimado, o Apelante apresentou manifestação ao ID 72068953.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC/2015, e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador (BA), de de 2024. 

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS 

Juiz de Direito Substituto de 2º Grau- Relator 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso por ser adequado e tempestivo.

Inicialmente, no que tange à preliminar de inovação recursal, abordada em contrarrazões, a mesma não merece prosperar.

No caso em apreço, constata-se que não ocorreu inovação recursal, uma vez que a alegação acerca do depósito de R$ 6.000,00 (seis mil reais), que, supostamente, ensejaria inovação recursal, segundo as contrarrazões, já havia sido apresentada pelo apelante em sua réplica (evento 61179102, fl. 03), como contraprova a argumento da contestação.

Dessa forma, o recurso de apelação limita-se a reiterar argumentos previamente expostos, sem a inclusão de novos elementos ao processo.

Superada essa preliminar, passo ao exame do mérito.

Conforme detalhado em relatório, trata-se de recurso de apelação interposto por Luiz Carlos Ribeiro Santos contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial de Salvador/BA, que julgou improcedente a ação de usucapião especial urbana ajuizada contra Natalino Soares Marques e Adalice Freitas Souto, sob o fundamento de que o apelante não demonstrou os requisitos essenciais para a configuração do instituto, especialmente o exercício da posse com animus domini, bem como a continuidade, pacificidade e ausência de oposição.

A controvérsia, portanto, cinge-se a verificar se a posse exercida pelo apelante sobre o imóvel localizado na Av. Dendezeiros do Bonfim, nº 170, térreo, Bonfim, Salvador/BA, cumpre os requisitos legais para aquisição da propriedade por usucapião especial urbana, especialmente quanto à configuração de posse contínua, mansa, pacífica, sem oposição, e exercida com animus domini, considerando que a ocupação teve origem em contrato de locação.

De início, cumpre registrar que a sentença recorrida encontra-se irrepreensível.

Neste diapasão, o juízo a quo consignou que a posse exercida pelo autor/apelante possui natureza precária, porquanto derivada de relação locatícia, circunstância que inviabiliza a configuração do animus domini, indispensável à aquisição da propriedade pela via da usucapião.

O apelante sustenta que a ocupação do imóvel transcendeu o vínculo locatício inicial e que, desde 2013, exerce posse com animus domini, sem qualquer oposição dos apelados. Contudo, a sentença, com acerto, destacou que a relação inicial de locação configura posse precária, conforme previsto no art. 1.208 do Código Civil:

“Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.”

De fato, a relação locatícia originária descaracteriza a posse autônoma, configurando uma detenção subordinada à vontade dos réus/apelados, com os quais o autor/apelante estabeleceu o vínculo contratual. Tal circunstância inviabiliza a demonstração do imprescindível  animus domini, entendido como a intenção inequívoca de exercer o domínio pleno e incondicional sobre o bem.

Ou seja, a alegação do Recorrente de que apresentou comprovantes de pagamentos, como contas de consumo de água, energia e boleto de IPTU (Ids. 61176210, 61176214, 61176215, 61176216), não comprova a transição de detenção para posse autônoma e desimpedida, uma vez que há incontroverso histórico locatício, ausência de atos inequívocos de domínio e, especialmente, previsão contratual que impõe aos locatários a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos, característica típica da relação locatícia.

Nesse contexto, ao examinar o contrato de locação, objeto da lide (Id 61176207), verifica-se que o mesmo foi firmado em 18 de outubro de 2009, com duração estipulada de 12 (doze) meses, contendo previsão de possibilidade de renovação por mais 1 (um) ano, ficando a renovação subordinada à anuência do Locador.

Por sua vez, o artigo 47 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/90) estabelece que, nos contratos de locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses, ocorre sua prorrogação automática por tempo indeterminado, caso não sejam formalmente encerrados, sendo nula qualquer cláusula contratual que disponha em sentido contrário, conforme o artigo 45 da mesma legislação.

Dessa forma, conclui-se que, considerando a continuidade da ocupação do imóvel pelo locatário e a ausência de rescisão formal por parte do locador, o contrato foi tacitamente prorrogado por prazo indeterminado, configurando a manutenção do vínculo locatício e, consequentemente, a permanência do apelante no imóvel com base exclusivamente nessa relação jurídica.

Portanto, a prova documental constante dos autos, notadamente o contrato de locação firmado entre as partes e a ausência de qualquer ato inequívoco de domínio por parte do apelante, corrobora que sua ocupação derivou de mera permissão ou tolerância. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é categórica:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL OCUPADO EM RAZÃO DE CONTRATO DE COMODATO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS CABÍVEL. 1. Não há que se falar em aquisição da propriedade por usucapião se a posse decorre de contrato de comodato, renovado sucessivas vezes. A recorrente conhecia a titularidade do imóvel que ocupava e, ainda que alegue ter tido expectativa de vir a ser donatária do bem, sua posse era subordinada ao livre poder de disposição da titular do domínio. 2. Direito à indenização pelas acessões e benfeitorias, construídas na vigência do comodato, com a ciência da proprietária. 3. Recursos especiais não providos. (STJ - REsp: 1448756 DF 2014/0084560-6, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/12/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/02/2021)

No caso em apreço, está claro que não havia o animus domini, elemento essencial para a configuração da usucapião, que pressupõe o exercício inequívoco da posse como proprietário. O apelante não apresentou qualquer elemento probatório que comprove atos de domínio.

Sobre esse ponto, a sentença bem pontuou que:

“Infere-se tão somente a vontade interna do autor de tornar-se ‘dono’ do imóvel, sem que tenha adotado providências concretas nesse sentido, a exemplo do pagamento de IPTU ou de outras despesas inerentes à propriedade.”

Em brilhante parecer sobre o caso em comento, a Douta Procuradoria de Justiça, também seguiu esse entendimento:

“De fato, a relação inicial de locação desqualifica a posse autônoma e indica uma detenção subordinada à vontade dos réus/apelados, com quem o autor/apelante firmou o contrato, impossibilitando a configuração do necessário animus domini, ou seja, a intenção de exercer o domínio de maneira incondicional e independente.”

Destarte, ficou claro que a ausência de documentos que demonstrem a modificação do vínculo possessório reforça a inexistência de elementos que sustentem a alegação de animus domini.

Outro ponto que merece destaque é a interrupção da posse pacífica, essencial para a usucapião, pela notificação extrajudicial realizada pelos apelados em 2018, exigindo a desocupação do imóvel. Tal ato configura oposição clara e inequívoca, conforme entendimento consolidado nesta Corte:

DIREITO CIVIL. AÇÕES DE USUCAPIÃO E REIVINDICAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. CONEXÃO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. OCUPAÇÃO DECORRENTE DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. POSSE PRECÁRIA, SEM ANIMUS DOMINI POR MENOS DE CINCO ANOS ININTERRUPTOS. OPOSIÇÃO DO PROPRIETÁRIO. EVIDÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS À CONFIGURAÇÃO DA USUCAPIÃO ESPECIAL. ART. 183 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 1240 DO CÓDIGO CIVIL. (...). (Classe: Apelação,Número do Processo: 0007161-48.2011.8.05.0103, Relator (a): Lícia de Castro L. Carvalho, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 22/05/2015 ) (TJ-BA - APL: 00071614820118050103, Relator: Lícia de Castro L. Carvalho, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2015)

Dessa forma, sob qualquer prisma de análise, constata-se que o apelante não atende aos requisitos exigidos pelo art. 1.240 do Código Civil e pelo art. 183 da Constituição Federal, que demandam, cumulativamente: (i) posse contínua e ininterrupta por cinco anos, o que foi interrompido pela notificação extrajudicial dos apelados; (ii) posse mansa e pacífica, descaracterizada pela natureza locatícia inicial da ocupação e pela oposição expressa dos proprietários; (iii) finalidade de moradia, que sequer foi comprovada de maneira inequívoca nos autos; (iv) animus domini, ausente, conforme os fundamentos já expostos; e (v) comprovação da área limitada a 250 metros quadrados, cuja documentação precisa e detalhada não foi apresentada, inviabilizando o reconhecimento da usucapião pleiteada.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para manter a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

No que diz respeito aos honorários em sede recursal, dispõe o §11 do art. 85 do CPC que o Tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme ocaso, o disposto nos §§ 2º a 6º.

Com efeito, fixa-se em 2% (dois por cento) os honorários recursais, com base na legislação já mencionada, totalizando assim 12% (doze por cento), sobre o valor atualizado da causa, aplicando-se o disposto no artigo 98, parágrafo 3º, do CPC, por ter sido concedida a gratuidade da Justiça ao Recorrente.   

ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS 

Juiz de Direito Substituto de Segundo Grau – Relator