PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA:

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. SISTEMA DE "TENANT MIX". PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE CONCORRÊNCIA DESLEAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.

1.   O sistema de "tenant mix", quando previsto de forma expressa e objetiva na convenção condominial, é válido e oponível aos condôminos e ocupantes das unidades autônomas, sendo instrumento legítimo de organização e limitação de atividades comerciais no condomínio.

2.   A alteração indevida no "tenant mix", sem autorização da comissão de lojistas prevista na convenção condominial, configura violação ao regulamento interno do condomínio, justificando a condenação ao ressarcimento de lucros cessantes pelos prejuízos decorrentes do descumprimento das regras do condomínio.

3.   A concorrência desleal exige demonstração de condutas reprováveis que extrapolem a livre concorrência, como desvio de clientela, uso indevido de marca ou práticas parasitárias. A mera coexistência de estabelecimentos comerciais do mesmo ramo em um centro comercial, por si só, não caracteriza concorrência desleal.

4.   Não comprovada a exclusividade contratual em favor da autora, é natural que, em ambiente de livre iniciativa, existam competidores do mesmo ramo de atividade.

5.   Indeferido o pedido de gratuidade de justiça do condomínio recorrente, por ausência de demonstração de insuficiência financeira.

6.   Recursos desprovidos. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0556967-97.2017.8.05.0001, em que figuram como apelantes CONDOMINIO ALPHA MALL ALPHAVILLE SALVADOR e outros e como apelada PLANETA ALFA COMERCIO VAREJISTA DE PRODUTOS DE CONVENIENCIA LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, à unanimidade, em negar provimento a ambos os recursos, nos termos do voto da Relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 26 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelações cíveis interpostas pelos litisconsortes acionados Mundo do Churrasco Comércio de Produtos Alimentícios Ltda e Condomínio Alpha Mall Alphaville Salvador contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Planeta Alfa Comércio Varejista de Produtos de Conveniência Ltda ME, confirmando a medida liminar e condenando os dois acionados/recorrentes a ressarcirem-na, na forma de lucros cessantes, os prejuízos que resultaram da infringência frontal à Convenção do Condomínio, ao admitir/realizar o funcionamento de atividade comercial semelhante, violando o sistema de “tenant mix” instituído para o funcionamento daquele centro comercial.

Determinou ainda que o montante indenizatório deverá ser apurado em liquidação do julgado. O pedido de danos morais foi indeferido.

Diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes nas custas e honorários advocatícios.

Reproduzo, por oportuno, trechos do dispositivo sentencial:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente demanda para, com forte no art. 487 do CPC e demais consectários legais atinentes, confirmar a medida liminar deferida na decisão interlocutória de fls. 148/150, e condenar o primeiro e o segundo Réus, o CONDOMÍNIO ALPHA MALL ALPHAVILLE SALVADOR e o MUNDO DO CHURRASCO COMERCIO DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS LTDA, a ressarcir à empresa Autora, na forma de lucros cessantes, os prejuízos que resultaram da

infringência frontal à Convenção do Condomínio, ao admitir/realizar o funcionamento de atividade comercial semelhante, violando o sistema de “tenant mix” instituído para o funcionamento daquele centro comercial.

O montante indenizatório será apurado na fase de liquidação, com a realização de perícia contábil para quantificação do valor, tomando-se por base a média do faturamento anterior a dezembro de 2016 e os lucros na faixa de 40% das vendas, que é a estimativa do quanto deixou de ganhar com a concorrência que lhe foi imposta.

Note-se que tal indenização terá como marco inicial o mês de dezembro de 2016, e como termo final a data em que o segundo Réu comprovar que efetivamente parou de exercer a atividade de bar e restaurante.

Deixo de condenar a terceira Ré, conforme fundamentação supra, vez que essa já teve suas atividades encerradas, além de não conseguir vislumbrar nexo de causalidade entre a venda da empresa e as atitudes do primeiro e segundo Réus, e que resultaram em prejuízo para a Acionante.

Indeferido, ainda, o pedido de condenação em indenização por danos morais, na forma adrede explicitada. ...

Opostos embargos de declaração que foram acolhidos para tornar exigíveis os honorários sucumbenciais e custas, aos quais foi condenada a parte Autora/Embargada.

Inconformadas, ambas as acionadas interpuseram recursos de apelação.

Em suas razões recursais, a apelante Mundo do Churrasco Ltda ME argumenta, em síntese, (i) inexistência de sucessão empresarial, alegando que adquiriu apenas móveis e equipamentos da empresa anterior, não havendo transferência de obrigações ou continuidade de empresa; (ii) ausência de ato ilícito, destacando que sempre exerceu atividades de bar e restaurante, com alvará de funcionamento regular e autorização do síndico do condomínio; (iii) inexistência de monopólio de nicho no empreendimento, argumentando que o Alpha Mall não se caracteriza como shopping center, mas sim como condomínio comercial, sem vedação à concorrência; (iv) fragilidade do nexo causal, ressaltando que a autora já apresentava dificuldades financeiras antes do início das atividades do apelante, não podendo ser responsabilizado pela gestão da apelada.

Argumenta ainda a impossibilidade de condenação por lucros cessantes ante a ausência de comprovação efetiva de prejuízos e de exclusividade contratual, defendendo a regularidade de sua atividade. Subsidiariamente, requer, caso mantida a condenação, que o termo inicial para apuração dos lucros cessantes seja a data de início efetivo de suas atividades (fevereiro de 2017) e não dezembro de 2016, como fixado na sentença.

O Condomínio Alpha Mall Alphaville Salvador, por sua vez, recorre, postulando a concessão de gratuidade de justiça, por ser pessoa jurídica atípica, sem fins lucrativos.

Defende inexistência de sistema "tenant mix" válido e eficaz no condomínio, pois, embora previsto na convenção, jamais foi implementado, inexistindo comissão de lojistas ou regras específicas para limitação de atividades comerciais;

Assevera não ser shopping center, mas sim condomínio comercial, no qual cada unidade pertence a proprietário distinto, cabendo a estes a escolha do ramo explorado, sem ingerência do condomínio sobre locação ou atividade.

Invocando o princípio constitucional da livre concorrência e a ausência de regras que impeçam a instalação de mais de um estabelecimento do mesmo ramo, refuta a responsabilidade civil, uma vez que não praticou ato ilícito, não havendo violação à convenção ou nexo causal entre sua conduta e o alegado prejuízo da autora.

Postula a concessão do efeito suspensivo ao recurso e, ao final, requer a reforma da sentença recorrida, com a total improcedência dos pedidos iniciais.

Apresentadas contrarrazões, a demandante recorrida a reitera existência de previsão normativa para o "tenant mix" e a necessidade de proteção contra concorrência desleal no âmbito do condomínio, pugnando pela manutenção da sentença.

Subiram os autos.

Sem interesse na composição, vieram os autos conclusos para julgamento.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria deste Órgão, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC. 

Tribunal de Justiça da Bahia,

Em 9 de junho de 2025 

Desª. Regina Helena Santos e Silva

Relatora

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Consoante relatado, trata-se de Ação Indenizatória c/c Obrigação de Fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada por Planeta Alfa Comércio Varejista de Produtos de Conveniência Ltda. ME em face de (i) Condomínio Alpha Mall Alphaville Salvador, (ii) Mundo do Churrasco Ltda e (iii) Emej Churrascaria e Delicatessen, esta última ré  excluída da lide por ausência de nexo de causalidade.

A parte autora alegou ter sofrido prejuízos econômicos em razão da instalação e funcionamento de empresas explorando ramo de atividade semelhante no mesmo endereço comercial, em suposta violação ao sistema de "tenant mix" previsto na Convenção Condominial. Pleiteou, assim, o retorno das empresas rés ao ramo originalmente exercido, abstenção de funcionamento como bar e restaurante e indenização por lucros cessantes e danos morais.

Conheço dos recursos interpostos pelos acionados porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade. Indefiro, contudo, o pretendido efeito suspensivo aos recursos porquanto não se revelam riscos iminentes de danos graves aos recorrentes, considerando inclusive a forma de liquidação do julgado (por artigos, com a realização de perícia contábil para quantificação do valor a ser apurado, o que demanda a instrução processual.

Além da inexistência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, também não há indícios da probabilidade de provimento do recurso.

No mérito, o cerne da controvérsia reside na alegada existência de “tenant mix” – instrumento condominial de organização e limitação da diversidade de ramos a serem explorados nas unidades autônomas – e na suposta concorrência desleal advinda da instalação de empresa que concorre diretamente com a autora, sem observância das regras previstas na convenção do condomínio.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o “tenant mix”, quando previsto de forma clara e objetiva na convenção condominial, é válido e oponível aos condôminos e ocupantes das unidades autônomas. Precedentes:

COMERCIAL. SHOPPING CENTER. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA COMERCIALIZAÇÃO DE PRODUTO PELO LOJISTA (MIX). DESRESPEITO PELO INCORPORADOR-ADMINISTRADOR. DESVIRTUAMENTO DO OBJETO DO CONTRATO (RES SPERATA). PAGAMENTO PARCIAL DO PREÇO DE COMPRA DA LOJA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO ALEGADA PELO LOJISTA. POSSIBILIDADE. ART. 1.092 DO CÓDIGO CIVIL/1916 E ART. 476, DO CÓDIGO CIVIL/2002.

- O lojista pode deixar de efetuar o pagamento total do preço do contrato de promessa de compra e venda de loja situada em shopping center, se o incorporador-administrador descumpre sua obrigação de respeitar a cláusula de exclusividade na comercialização de determinado produto pelo lojista (mix), permitindo que loja âncora venda o mesmo produto vendido pelo lojista. Trata-se de aplicação do art. 1.092 do Código Civil/1916 (art. 476, do Código Civil atual).

- Tratando-se de shopping center, o incorporador-administrador, além de ter a obrigação de entregar a loja num ambiente com características comerciais pré-determinadas no contrato assinado com o lojista (tenant mix), não pode alterar tais características depois de instalado o shopping, isto é, durante todo o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor, sob pena de desvirtuamento do objeto do contrato (res sperata).

Recurso especial conhecido e negado provimento. (REsp n. 764.901/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/10/2006, DJ de 30/10/2006, p. 299.)

Colho dos autos a previsão expressa do tenant mix na convenção condominial do Condomínio Alpha Mall Alphaville Salvador, consoante seu art. 8º, parágrafos primeiro e segundo, disciplina:

Art. 8º ...

Parágrafo Primeiro - Todas as atividades a serem instaladas no "CONDOMÍNIO ALPHA MALL ALPHAVILLE SALVADOR" deverão ter o alvará de liberação dos órgãos fiscalizadores competentes, de acordo com o MIX aprovado de comum acordo entre os condôminos e aplicado e fiscalizado pela Comissão de Lojistas.

Parágrafo Segundo - Uma vez determinado o ramo negocial (segmento) que será explorado pela loja, tal ramo não poderá ser modificado, a não ser com o parecer da Comissão de Lojistas.

No caso concreto, a convenção condominial do Alpha Mall prevê o sistema de tenant mix e determina a necessidade de manifestação da comissão de lojistas para alteração do ramo de atividade das unidades. A previsão é, portanto, expressa e a inexistência da comissão de lojistas não afasta o regramento do tenant mix, tampouco retira a eficácia da convenção.

Mesmo sem qualquer recurso à literatura especializada, afigura-se intuitivo que a distribuição de lojas num espaço organizado como no Condomínio Alpha Mall não se dá de forma aleatória, senão de acordo com um projeto baseado no estudo de tendências de mercado. Assim, a alteração indevida no tenant mix legitima o pleito autoral.

Por isso, demonstrado nos autos o descumprimento do tenant mix, resta devido o ressarcimento à empresa autora, na forma de lucros cessantes, dos prejuízos que resultaram da infringência frontal à Convenção do Condomínio, ao admitir/realizar o funcionamento de atividade comercial semelhante, violando o sistema de tenant mix instituído para o funcionamento daquele centro comercial.

A instalação de atividade concorrente em desacordo com o previsto na convenção do condomínio caracteriza violação ao regulamento interno, justificando a condenação dos réus ao ressarcimento dos lucros cessantes.

No entanto, conquanto violada a cláusula do tenant mix, não há nos autos demonstração de atos que ultrapassem a simples concorrência legítima.

A proteção contra a concorrência desleal exige prova de conduta reprovável que extrapole a livre concorrência, como a apropriação indevida de clientela, uso de marca alheia, desvio de ponto comercial, dentre outros.

O cenário fático-jurídico de concorrência desleal reclama o desenho de um comportamento - patrocinado por um operador econômico e diagnosticado no terreno negocial de certo produto ou serviço – “que contrarie a conduta-dever que necessita ser observada no duelo pela clientela, via expedientes que desafiem sua idoneidade no mercado e, efetivamente, ou em potência, causem danos ao concorrente, uma vez que a caracterização da concorrência desleal/aproveitamento parasitário, que tem por base a noção de enriquecimento sem causa prevista no artigo 884 do Código Civil” (STJ: AREsp 1303548. Relator(a) Min. RAUL ARAÚJO, DJe 06/03/2024)

Nesse contexto, o STJ tem decidido que a coexistência de estabelecimentos do mesmo ramo em um centro comercial, por si só, não configura concorrência desleal, salvo se demonstrado o desrespeito a regras específicas de exclusividade ou o cometimento de atos tipificados como ilícitos.

Em acréscimo, não há prova robusta de que a autora detinha exclusividade contratual, sendo natural que, em ambiente de livre iniciativa, haja competição entre estabelecimentos do mesmo ramo.

Indefiro o pleito de gratuidade de justiça formulado pelo Condomínio recorrente porquanto ausente prova de sua insuficiência financeira.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO a ambos os recursos, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Considerando o disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação anteriormente fixado, na proporção estipulada na origem, ao tempo em que asseguro ao recorrente recolher as custas alusivas ao apelo.

É como voto.

Desª. Regina Helena Santos e Silva

Relatora

VIII