PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITIV. BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. ARBITRAMENTO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. TEMA 1.113 DO STJ. VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN. CONCESSÃO DA SEGURANÇA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que denegou a segurança em mandado de segurança impetrado com o objetivo de afastar lançamento de ITIV calculado com base em valor venal fixado pelo Município em montante superior ao preço declarado na operação de compra e venda do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é legítimo o lançamento do ITIV com base em valor venal arbitrado pela Administração sem comprovação da prévia instauração de regular procedimento administrativo de arbitramento, com garantia do contraditório e da ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN e das teses firmadas no Tema 1.113 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP, Tema 1.113, fixou entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, somente podendo ser afastado mediante regular instauração de processo administrativo próprio, assegurado o contraditório, sendo vedada a adoção prévia de valor de referência fixado unilateralmente.
4. Embora o arbitramento da base de cálculo seja juridicamente possível, sua validade depende da demonstração de procedimento específico que oportunize ao contribuinte participação efetiva e impugnação dos critérios adotados.
5. No caso concreto, os documentos juntados pelo Município apenas evidenciam avaliação técnica interna e lançamento de ofício com base em valor superior ao declarado, inexistindo prova de prévia instauração de procedimento administrativo de arbitramento com ciência formal do contribuinte e possibilidade concreta de manifestação antes da constituição definitiva do crédito.
6. A mera previsão abstrata de pedido de revisão ou recurso administrativo não supre a exigência de contraditório efetivo, nem autoriza a desconsideração automática do valor declarado.
7. A ausência de comprovação de regular procedimento de arbitramento configura violação ao art. 148 do CTN e às teses firmadas no Tema 1.113 do STJ, comprometendo a validade do lançamento impugnado.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e conceder a segurança, determinando que o ITIV seja calculado com base no valor declarado na operação, ressalvada a possibilidade de instauração de regular procedimento administrativo de arbitramento, com observância do contraditório e da ampla defesa.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8002885-39.2025.8.05.0039, em que figuram como apelante RICARDO ALEXANDER RAMOS SZABO E OUTROS e apelado MUNICÍPIO DE CAMAÇARI.

 ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia para CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Sala de sessões,

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 24 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por RICARDO ALEXANDER RAMOS SZABO E OUTROS contra sentença do Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Camaçari (id 91674887) que, autos do MANDADO DE SEGURANÇA impetrado contra ato do AGENTE FISCAL DA SECRETARIA DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, denegou a segurança pretendida.

Inconformado, o apelante (id 91674893) alega que, em 10/02/2025, celebrou instrumento particular de promessa de compra e venda referente ao lote n. 15, quadra 11, do Loteamento Arembepe Aquaville, tendo realizado o pagamento integral do preço ajustado, no valor de R$ 290.000,00.

 Afirma que, ao requerer a emissão do DAM para fins de recolhimento do ITIV, o Município fixou como base de cálculo valor venal superior ao preço real da operação, majorando indevidamente o tributo. 

Defende que a conduta do Município viola o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, Tema nº 1.113, segundo o qual a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte, somente podendo ser afastado mediante regular instauração de procedimento administrativo, nos termos do art. 148 do CTN.

Sustenta que “[...] a conclusão alcançada pelo Colendo STJ se refere à presunção de veracidade e boa-fé da declaração do contribuinte. Com base na forma de lançamento do tributo – por declaração – e no princípio da boa-fé objetiva, o valor declarado pelo sujeito passivo se presume compatível com o valor venal comumente praticado no mercado”.  

Prossegue sustentando que “[...] além disso, como se nota do tópico “7”, da ementa do Resp 1.937.821/SP, o procedimento administrativo fiscal de avaliação do valor venal do imóvel não se confunde com procedimento administrativo fiscal previsto no art. 148, do CTN, sob pena de subverter o próprio processo administrativo fiscal, ao cercar a ampla defesa e o contraditório dos contribuintes, pois a base de cálculo do ITIV, em caso de discordância do valor entre fisco e contribuinte, não pode ser arbitrada prévia e unilateralmente pelo município, devendo o contribuinte participar do procedimento de avaliação que antecede o lançamento do imposto”. 

Nesse contexto, “[...] os Apelantes requerem o TOTAL PROVIMENTO deste recurso de apelação, visando a reforma da sentença de ID. 505537818, para que seja concedida a segurança pleiteada, aplicando-se ao caso concreto a mesma ratio decidendi utilizada no Resp 1.937.821 (Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos) pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, com fulcro no artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, para considerar como base de cálculo do ITIV o valor real do negócio de compra e venda do imóvel de inscrição imobiliária n. 103662-9 praticado e declarado pelos Apelantes”. 

Preparo realizado, conforme id 91674894 / 91674895.

Em contrarrazões (id 91674900), o Município de Camaçari defendeu a legalidade do procedimento adotado e a inexistência de direito líquido e certo a amparar a pretensão deduzida.

Em parecer, manifestou-se o Ministério Público pela não intervenção no feito (id 92827342). 

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC c/c art. 173, §1º, do RITJBA, informando que caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, I do Regimento Interno desta Egrégia Corte.

Salvador, 25 de fevereiro de 2026. 

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal restringe-se à aferição da legalidade do lançamento do ITIV promovido pelo Município de Camaçari, que adotou como base de cálculo valor venal superior ao preço efetivamente declarado na operação de compra e venda do imóvel, desconsiderando o montante informado pelos contribuintes como expressão do negócio jurídico celebrado.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP, Tema 1.113, firmou entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, somente podendo ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN, assegurado o contraditório. Ademais, ficou expressamente assentado que é vedada a adoção prévia de valor de referência arbitrado unilateralmente pela Administração, por configurar indevido lançamento por estimativa. Confira-se: 

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente". 

Assim, não se ignora que o arbitramento é juridicamente possível. O que o precedente vinculante exige, contudo, é que o afastamento do valor declarado não se opere de forma automática e unilateral, mas a partir de procedimento específico que permita ao contribuinte demonstrar as peculiaridades do negócio e exercer, de forma efetiva, o contraditório e a ampla defesa.

No caso concreto, os documentos acostados pelo Município (id 91674876 / 91674878 /  91674880) limitam-se a demonstrar a existência de procedimento para lançamento de ofício com base em valor venal fixado em R$ 471.383,65, substancialmente superior ao preço declarado de R$ 290.000,00. Não há, entretanto, qualquer elemento que comprove a prévia instauração de procedimento administrativo de arbitramento, com ciência formal dos contribuintes e oportunidade concreta de impugnação antes da constituição definitiva do crédito.

Nota-se, em especial, que o parecer técnico (id 91674878) informa que a avaliação do imóvel foi realizada a partir de coleta de dados de mercado, com amostragem mínima de três referências, obtidas junto a corretores, classificados e proprietários, além de informações extraídas do sistema tributário municipal, relativas a imóveis reputados idênticos, negociados por valores superiores a R$ 800,00 por metro quadrado no período de 01/01/2023 a 24/02/2025. A conclusão foi no sentido de que esse seria o parâmetro mínimo de precificação praticado na localidade.

Entretanto, o documento limita-se a descrever a metodologia interna adotada pela Auditoria Fiscal, não havendo qualquer menção à instauração formal de procedimento de arbitramento com prévia ciência dos contribuintes ou à abertura de prazo para que se manifestassem sobre os critérios e elementos utilizados na avaliação.

Assim, embora exista fundamentação técnica para a majoração da base de cálculo, inexiste demonstração de que o apelante tenha participado do procedimento ou exercido o contraditório antes da consolidação do novo valor, o que evidencia a unilateralidade do arbitramento e compromete a validade do lançamento diante do art. 148 do CTN e do Tema 1.113 do STJ.

Ademais, a mera previsão abstrata de pedido de revisão ou recurso administrativo não se confunde com a demonstração de que, no caso específico, foi oportunizado ao apelante participar de procedimento regular de arbitramento. O contraditório não se presume; deve ser comprovado. E essa prova incumbia ao Município tributante, que defendeu a regularidade do procedimento.

A norma do art. 148 do CTN não autoriza que o Fisco simplesmente desconsidere o valor declarado e imponha, de imediato, novo montante, transferindo ao contribuinte o ônus de reagir a posteriori a um crédito já constituído com base em avaliação unilateral. Dessa forma, não se trata de discutir, nesta via, qual seria o efetivo valor de mercado do imóvel, o que demandaria dilação probatória. O que se examina é a legalidade do procedimento adotado para afastar a presunção do valor declarado. E, sob esse aspecto, a ilegalidade é manifesta.

A ausência de comprovação de regular procedimento administrativo de arbitramento, com observância concreta do contraditório e da ampla defesa, configura violação ao art. 148 do CTN e às teses firmadas no Tema 1.113 do STJ, contaminando o lançamento impugnado e caracterizando lesão a direito líquido e certo.

Consequentemente, impõe-se a reforma da sentença para conceder a segurança, reconhecendo que, nas circunstâncias delineadas nos autos, não poderia o Município exigir o ITIV com base em valor unilateralmente fixado, devendo prevalecer, até eventual regular arbitramento, o valor declarado na transação.

Posto isso, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo, para reformar a sentença e conceder a segurança, determinando que o ITIV seja calculado com base no valor da operação declarado pelo apelante, qual seja, R$ 290.000,00, ressalvando a possibilidade de o Município de Camaçari instaurar regular procedimento administrativo de arbitramento, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, assegurado o contraditório e a ampla defesa.

Sala de sessões,

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator