PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA. DANOS MATERIAIS. BENFEITORIAS E ACESSÕES. ACÓRDÃO QUE ANALISOU DEVIDAMENTE AS MATÉRIAS. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. PRETENSÃO DA EMBARGANTE DE REDISCUSSÃO. VIA. INADMISSIBILIDADE. EMBARGOS DESACOLHIDOS.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de embargos de declaração n. 0174098-44.2003.8.05.0001, em que são partes as acima indicadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em DESACOLHER OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, pelas razões adiante expendidas.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 8 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Zilrisnaide Matos Fernandes Pinto opôs embargos de declaração, ID 84485821, contra acórdão que deu provimento parcial à sua apelação, para excluir dos danos materiais os valores expendidos com mobília e decoração, mantendo apenas as quantias desembolsadas com a construção do estabelecimento. Sustenta a embargante a existência de contradição no julgado, alegando que não houve construção ou acessão ao solo, mas apenas benfeitorias e reformas de adequação ao restaurante. Argumenta que o imóvel já estava construído e que as obras realizadas pela apelada constituíram meras adaptações, não se enquadrando no conceito de acessão previsto no art. 1.255 do Código Civil. Requer o acolhimento dos embargos para declarar a inexistência de culpa pela rescisão contratual e indeferir todas as condenações impostas.

Apesar de devidamente intimada, a embargada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 85810709.

Na petição de ID 87690068, a embargante requereu "o envio dos autos ao CEJUSC para designação de audiência de instrução."

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

Relator

ESR02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Os embargos de declaração visam a correção de omissão, contradição ou obscuridade, que estejam dificultando a compreensão do julgado, nos termos do art. 1.022, incisos I, II e III, do CPC, funcionando, pois, como meio integrativo, proporcionando o aprimoramento da sentença ou acórdão, mercê da supressão daqueles defeitos. Possuindo tal escopo, mostram-se incabíveis para rediscussão de matéria já apreciada e resolvida, como se fossem sucedâneos das modalidades recursais previstas em lei.

A análise dos embargos revela que a embargante busca, em verdade, rediscutir o mérito da decisão, pretendendo modificar o entendimento adotado pelo acórdão sobre a natureza jurídica dos investimentos realizados pela apelada.

O julgado foi claro ao distinguir entre benfeitorias, representadas pela mobília e decoração, e acessão ao solo, caracterizada pelas quantias desembolsadas com a construção propriamente dita do estabelecimento:

A apelante argumenta que a locatária tinha ciência da ausência do habite-se e que as próprias obras realizadas teriam causado atraso em sua expedição, contudo, tal argumento não prospera, pois a ciência da condição do imóvel não afasta a responsabilidade contratual da locadora em providenciar a documentação no prazo acordado.

O atraso superior a um ano na expedição do habite-se configura inadimplemento contratual grave por parte da locadora, frustrando o objetivo do contrato, que era a instalação de estabelecimento comercial.

A impossibilidade de regularizar o funcionamento do restaurante justifica plenamente a rescisão contratual por culpa da locadora/recorrente.

Quanto aos danos materiais, a questão demanda análise cuidadosa, considerando a natureza distinta dos investimentos realizados pela locatária. A cláusula de renúncia às benfeitorias, prevista no contrato, é válida nos termos da Súmula 335 do STJ: "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". Contudo, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de renúncia não se estende em caso de acréscimo ao solo, pois o tratamento se assemelha às acessões, de forma que o proprietário deve indenizá-las.

(...)

É necessário, portanto, distinguir os investimentos realizados pela locatária. A mobília refere-se aos bens móveis que a parte apelada poderia ter retirado para seu próprio aproveitamento, como plantas e ar-condicionado. No mesmo sentido, a decoração também se refere a acessórios que foram incorporados ao bem já existente. Ambos têm caráter de benfeitoria, o que atrai a incidência da cláusula de renúncia à indenização.

Por outro lado, as quantias desembolsadas com a construção propriamente dita do estabelecimento constituem acessão ao solo, não se sujeitando à cláusula de renúncia. Tratando-se de construção em terreno alheio, o locatário de boa-fé tem direito à indenização, nos termos do art. 1.255 do Código Civil. A prova documental demonstra que a locatária investiu significativamente na construção do estabelecimento, com a legítima expectativa de poder desenvolver sua atividade comercial. A impossibilidade de funcionamento regular por ausência do habite-se, por culpa da locadora, tornou inúteis tais investimentos, configurando dano material indenizável.

Desta forma, deve ser excluída a obrigação ao pagamento de indenização por danos materiais relativa os valores expendidos com a mobília e com a decoração, mantendo-se apenas as quantias desembolsadas com a construção do estabelecimento.

A multa contratual também é devida, pois prevista expressamente para caso de inadimplemento, que no caso foi caracterizado pela não obtenção do habite-se, no prazo acordado.

Por fim, a determinação de restituição dos valores pagos antecipadamente a título de aluguel e caução, é medida que se impõe, tendo em vista a rescisão por culpa da locadora e a impossibilidade de fruição do imóvel para a finalidade contratada."

Desta forma, percebe-se que o acórdão examinou minuciosamente a prova documental e concluiu que a apelada investiu significativamente na construção do estabelecimento, com legítima expectativa de desenvolver sua atividade comercial.

O decisum destacou que a impossibilidade de funcionamento regular por ausência do habite-se, por culpa da locadora, tornou inúteis tais investimentos, configurando dano material indenizável. Esta fundamentação é coerente e não apresenta qualquer vício que justifique a intervenção via embargos de declaração.

Assim, a alegação de contradição não prospera, pois o julgado foi preciso ao aplicar os conceitos jurídicos pertinentes, diferenciando benfeitorias de acessões com base no entendimento jurisprudencial dominante. O fato de a embargante discordar da qualificação jurídica dada aos investimentos não configura contradição, mas mera divergência quanto ao mérito da decisão.

Igualmente não se verifica omissão, uma vez que o acórdão enfrentou todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, examinando detidamente a natureza dos investimentos realizados, a responsabilidade pelo atraso na expedição do habite-se e as consequências jurídicas daí decorrentes. O julgado foi abrangente e fundamentado, não deixando questão essencial sem apreciação.

Por fim, inexiste obscuridade no decisum, que utilizou linguagem clara e técnica apropriada, permitindo perfeita compreensão do raciocínio adotado e das conclusões alcançadas. A embargante demonstra ter compreendido perfeitamente o conteúdo da decisão, tanto que articula argumentos específicos contra os fundamentos adotados, o que evidencia a ausência do vício alegado.

Os embargos constituem tentativa inadequada de reformar o julgado mediante rediscussão de matéria já decidida, utilizando-se de via processual imprópria para tanto.

A irresignação da embargante deve ser canalizada através dos recursos cabíveis, não sendo os embargos de declaração meio hábil para modificar o mérito da decisão.

Ante o exposto, DESACOLHEM-SE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Indefiro o pedido de ID 87690068, no qual a embargante requereu “o envio dos autos ao CEJUSC para designação de audiência de instrução”, porquanto incompatível com o momento processual. 

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a oposição de embargos de declaração, abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

Relator