PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO CONTRATUAL UNILATERAL. INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO EM 10%. JUROS DE MORA FIXADOS A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta por empresa do ramo imobiliário contra sentença proferida em ação de rescisão contratual, proposta pelo promitente comprador. O juízo de origem julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato, condenar a ré à devolução de 90% dos valores pagos, com atualização monetária desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, além do pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A Apelante se insurge apenas contra o percentual de retenção fixado e a data inicial dos juros de mora.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se é cabível a retenção de 25% dos valores pagos, com base no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64 e nos precedentes do STJ, ante a rescisão motivada pelo comprador; e (ii) saber se os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ.

III. Razões de decidir

3. Restou demonstrado nos autos que as cláusulas do contrato definitivo divergiram substancialmente do pré-contrato firmado pelas partes, impondo ônus desproporcionais ao consumidor sem a devida ciência ou anuência. A apelante não comprovou a regular formalização do vínculo contratual, tampouco que o Apelado teve acesso prévio e aderiu às condições modificadas, descumprindo o dever de informação previsto no CDC.

4. Em razão da ausência de comprovação da validade do contrato definitivo, é inaplicável o art. 67-A da Lei nº 4.591/64. A retenção de 10% dos valores pagos se mostra razoável e proporcional, considerando a inobservância dos deveres de boa-fé e transparência.

5. Quanto aos juros de mora, não se aplica o entendimento do Tema 1002 do STJ, que pressupõe contrato válido celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018. No caso, o pré-contrato é posterior à referida lei e não se comprovou a existência de contrato regularmente firmado. Correta, portanto, a fixação dos juros desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: “1. É abusiva a imposição de cláusulas contratuais com ônus excessivos ao consumidor sem prévia ciência ou concordância, sendo legítima a fixação da retenção em 10% dos valores pagos. 2. Na ausência de vínculo contratual válido, os juros de mora devem incidir a partir da citação, conforme o art. 405 do Código Civil”.

_________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II; 405; 85, § 11; 1.026, § 2º; CC, art. 422; CDC, arts. 6º, 39, 46; Lei nº 4.591/64, art. 67-A.

Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema 1002.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº. 8000053-72.2022.8.05.0060, em que figura como Apelante a Primavera do Oeste Empreendimentos Imobiliários S.P.E. Ltda e Apelado Dyego de Oliveira Veiga, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso. 

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Presidente / Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Primavera do Oeste Empreendimentos Imobiliários S.P.E. Ltda, inconformada com a sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual, proposta por Dyego de Oliveira Veiga.

Adoto o relatório da sentença anexada ao id 82085161, que julgou procedente a pretensão inicial, conforme transcrição:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para: a) Declarar rescindido o contrato; b) Condenar a ré a restituir ao autor 90% dos valores pagos, atualizados monetariamente desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação; c) Condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

P.R.I.”.

A Apelante, em razões recursais (id 82085164), esclarece que não questiona a obrigação de restituição dos valores pagos, mas sim o percentual fixado para esta restituição.

Expõe que o Apelado motivou a rescisão contratual, de forma que tem o direito de reter 25% dos valores pagos, e não apenas 10%, com fundamento no art. 67-A, inc. II, da Lei nº 4.591/64. Para tanto, invoca o entendimento consolidado do STJ, que, no julgamento do REsp 1.723.519/SP e nos Embargos de Divergência no REsp 1.138.183/PE, fixou esse percentual como adequado à indenização das despesas administrativas e dos prejuízos decorrentes da rescisão unilateral promovida pelo adquirente.

Quanto aos juros de mora, salienta que, sendo a rescisão contratual motivada pela vontade do comprador, eles só devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, uma vez que apenas a partir desse momento a obrigação é constituída. Entende, assim, que deve ser aplicado a tese fixada pelo STJ, no julgamento do Tema 1002 do STJ, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado quando a resolução se der por iniciativa do comprador e de forma diversa da cláusula penal convencionada.

Pugna para que o recurso seja conhecido e provido, a fim de que a sentença seja reformada, majorando o parâmetro de retenção para 25% e fixando o trânsito em julgado como termo inicial de incidência dos juros de mora.

Intimado, o Apelado não apresentou contrarrazões, conforme certificado no id 82085222.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade dos advogados das partes realizarem sustentação oral (art. 937, I, do CPC).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

A controvérsia recursal consiste em analisar a validade do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e à definição do percentual a ser retido pela promitente-vendedora na devolução dos valores devidos ao promitente-comprador, em face da rescisão contratual por este requerida.

A análise dos autos revela que as partes celebraram o “Pré Contrato de Promessa de Venda e Compra” (id 82085128), em 18/09/2018, no qual consta que o valor do lote é de R$ 51.840,00, a ser pago no plano de 180 meses, com parcelas de R$ 391,75.

Da leitura integral do instrumento, constata-se que ele não faz qualquer limitação quanto ao número de parcelas que receberiam bônus de pontualidade e tampouco previa obrigações urbanísticas adicionais ou correções que elevassem substancialmente o valor do imóvel.

Em contraponto, o “Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, com Alienação Fiduciária” (id 82085131), que o Apelado assevera ter recebido após 17 meses das tratativas e sem assinatura, altera de forma significativa os termos anteriormente apresentados: eleva o valor total do imóvel para R$ 124.416,00, fixa prestações mensais de R$ 823,75 e introduz cláusulas relativas a encargos urbanísticos e manutenção da infraestrutura, bem como limita o bônus de adimplência às 30 primeiras parcelas.

No caso dos autos, observa-se que a Apelante não trouxe provas de que o Apelado tenha anuído com as alterações contratuais ou que tenha sido cientificado da diferença entre as cláusulas da fase pré-contratual e contratual.

Ressalta-se que, conforme dispõe o art. 373, inciso II, CPC, incumbia à Apelante o ônus de comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte autora. Era sua responsabilidade, assim, demonstrar que o consumidor teve acesso prévio ao conteúdo integral do contrato definitivo, que dele tomou ciência e que houve manifestação inequívoca de vontade em aderir às suas condições. Tal encargo não foi cumprido.

Mesmo sem decisão formal de inversão do ônus da prova nos termos do art. 6º, inciso VIII, CDC, a Apelante, na condição de fornecedora, está obrigada a observar os deveres de informação e transparência, que se estendem desde a fase pré-contratual até a execução do contrato.

Nesse contexto, é importante destacar que o consumidor, parte reconhecidamente vulnerável na relação jurídica, tem o direito de receber informações claras e adequadas, conforme garantido pelo art. 6º. Ausente a demonstração, não é possível obrigar o consumidor ao seu cumprimento, nos termos do art. 46, CDC:

“Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance”.

A apresentação de cláusulas divergentes, com ônus excessivos, sem a devida ciência ou aceitação do consumidor, configura prática abusiva, vedada pelos arts. 39, incisos IV, V e X, do mesmo diploma legal.

Além disso, a ausência de assinatura no contrato definitivo e a resistência da Apelante em justificar ou esclarecer as alterações de conteúdo contratual evidenciam violação ao princípio da boa-fé objetiva, que deve reger todas as fases da relação contratual, nos termos do art. 422 do CC.

Diante desse cenário, inaplicável a Lei nº 13.786/2018 e do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, sendo razoável e proporcional a fixação da retenção em 10% dos valores pagos. A sentença, assim, não merece reparos.

Quanto aos juros de mora, equivoca-se a Apelante em requer a aplicação da tese fixada no Tema 1002 do STJ. Isto porque ela remete aos contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, de 27/12/2018, e pressupõe a existência de contrato válido e obrigação constituída.

No caso em análise, o pré-contrato foi assinado em 18/09/2019, e não restou comprova a existência de vínculo contratual regularmente firmado, o que respalda a fixação dos juros a partir da citação, conforme fez o juízo de origem, em conformidade com o art. 405 do Código Civil.

Irretocável, portanto, a sentença atacada.

Diante de todo o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.

Em razão do quanto decidido, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários arbitrados ao advogado da Ré para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Por fim, advirto as partes de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator