PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Em 31.03.2026, após voto do Relator negando provimento e sustentação oral do Bel. Rafael Cardoso, pediu vista a Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel. Des. Roberto Maynard Frank divergiu no sentido de dar provimento. Em 07.04.2026, estes autos foram adiados para sessão do dia 28.04.2026, tendo o Des. José Edivaldo Rocha Rotondano autorizado o julgamento ainda que em sua ausência. Em 28.04.2026, Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel acompanhou a divergência. Resultado definitivo: DADO PROVIMENTO POR MAIORIA. Vencido o Relator, fica designado o Des. Roberto Maynard Frank para lavrar o acórdão. Presente o Bel. Rafael Cardoso

Salvador, 28 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Ariston Santos Novaes contra decisão proferida pelo Juízo da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que indeferiu o pedido de desconstituição da averbação da existência da ação de cobrança nº 0523765-03.2015.8.05.0001 na matrícula do imóvel do agravante.

Em suas razões recursais (ID n° 92929445), narra que, em 24/08/2015, “adquiriu a unidade 0006 do Edifício Muxarabis, integrante do empreendimento Cloc Marina Residence, objeto da inscrição imobiliária municipal nº 915074-9, mediante contrato de promessa de compra e venda celebrado junto à Nova O´Clock Construções e Incorporações LTDA”.

Discorre que “Após o registro da escritura de compra e venda, em 04/04/2022, houve o desmembramento da unidade da matrícula-mãe, seguida da abertura de uma nova matrícula, que é a 17.808 do 5º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador (atual matrícula 42.038 do 4º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador)”.

Ressalta, contudo, que “A abertura da nova matrícula, entretanto, ensejou a transferência de três ônus que estavam gravados na matrícula-mãe do empreendimento (...)”, dentre elas “protesto relativo à existência da ação de cobrança 0523765-03.2015.8.05.0001, proposta por DPE Engenharia e Manutenção LTDA (“agravada”) em face da Nova O´Clock Construções e Incorporações LTDA e outros réus, com data de averbação em 04/12/2015”.

Alega que “O protesto tem por objeto resguardar a pretensão de cobrança formulada na ação nº 0516693-33.2013.8.05.0001, no qual a agravada busca o pagamento de valores decorrentes do contrato de prestação de serviços firmado com o Condomínio de Construção Cloc Marina Residence em 17/06/2011, bem como a restituição de bens supostamente retidos na obra”.

Defende que o protesto “é ilegítimo e desprovida de utilidade processual em relação à unidade do agravante, tratando-se de gravame incidente sobre a matrícula do imóvel de um consumidor, que é terceiro estranho à relação jurídica estabelecida entre a agravada e o condomínio”.

Acrescenta que “o protesto foi averbado em 20/10/2015, porém a promessa de compra e venda foi celebrada em 24/08/2015, ou seja, em data anterior”, destacando que “Não havia referência à referida demanda na promessa de compra e venda, ratificando a boa-fé do agravante”.

Pontua que “O pressuposto fundamental para a existência do protesto é a demonstração de interesse jurídico relevante (art. 726 do CPC)”, repisando que “no caso concreto, o imóvel de propriedade do agravante não pode permanecer maculado por averbação de protesto judicial oriunda de situação jurídica da qual não participou, incidente sobre a matrícula mãe do empreendimento”.

Aduz, ainda, que “O contrato de prestação de serviços celebrado entre a agravada e o Condomínio de Construção foi firmado no contexto de desenvolvimento do empreendimento, antes da constituição do condomínio edilício e antes da imissão na posse dos compradores pessoas físicas”.

Defende que “a responsabilidade prevista no art. 58 da Lei de Incorporações vincula-se aos adquirentes elencados na convenção do condomínio de construção, e não aos consumidores, como o agravante, que adquirirem o imóvel comercializado anos depois”.

Reforça que “a eventual condenação do Condomínio de Construção nos autos do processo nº 0516693-33.2013.8.05.0001 não poderá vincular o agravante, uma vez que tal condenação recairá sobre a esfera patrimonial da incorporadora Nova O’Clock Construções e Incorporações Ltda. – SPE, então promitente vendedora e proprietária da unidade posteriormente alienada ao agravante”.

Invoca o Tema 886 e a súmula 308 do STJ para embasar a tese recursal de que “a unidade adquirida pelo consumidor não pode ser responsabilizada por eventuais débitos vinculados ao condomínio de construção, contraídos em período anterior à imissão na posse e à própria constituição do condomínio edilício”.

Cita precedente que teria determinado o cancelamento de gravame em caso análogo.

Ao final, requer o provimento do recurso para “reformar a decisão agravada, para determinar a desconstituição do protesto averbado na matrícula nº 42.038 (AV-34) do 4º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Salvador (originária da matrícula nº 17.808 do 5º Ofício)”.

Intimada, a parte adversa apresentou contrarrazões (ID nº 94573769).

Elaborado o relatório, foram restituídos os autos à Secretaria para sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 19 de dezembro de 2025.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR25

Peço vênia ao eminente Relator para divergir.

Entendo que a pretensão do Agravante deve prosperar, alinhando-se à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que privilegia a proteção do terceiro adquirente de boa-fé.

O cerne da controvérsia não é a anterioridade da ação, mas o momento em que o litígio se tornou público e oponível a terceiros. Conforme a Súmula 375 do STJ, o reconhecimento de fraude depende do registro da penhora ou da prova de má-fé. No caso, a promessa de compra e venda (24/08/2015) é anterior à averbação do protesto na matrícula (20/10/2015).

Pelo Tema Repetitivo 243 do STJ, inexistindo registro prévio, recai sobre o credor o ônus de provar que o terceiro tinha conhecimento da demanda, o que não ocorreu. Manter o gravame subverte a lógica da concentração dos atos na matrícula (Art. 54 da Lei nº 13.097/2015), impondo ao comprador o ônus impraticável de investigar processos em todas as comarcas.

A averbação do protesto não é mero "desconforto", mas restrição severa ao direito de propriedade. A Súmula 84 do STJ admite a proteção da posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro, retirando o bem da esfera de disponibilidade da construtora antes do gravame.

Aplica-se, por analogia, a Súmula 308 do STJ, cujo espírito impede que o risco da atividade empresarial da construtora seja transferido ao adquirente. O Agravante, consumidor final, não pode ter seu patrimônio onerado por dívida exclusiva da incorporadora com seus fornecedores.

Ante o exposto, divirjo do Relator para DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, reformando a decisão de primeiro grau para determinar o imediato cancelamento da averbação de protesto incidente sobre a matrícula do imóvel do Agravante.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

Ato contínuo, cumpre esclarecer que, em sede de agravo de instrumento, a atividade jurisdicional do Tribunal está restrita ao controle de legalidade e razoabilidade da decisão impugnada, em juízo de delibação, não sendo esta a via adequada para o exauriente reexame do mérito da controvérsia subjacente, tampouco para a formação de juízo definitivo acerca da titularidade de direitos materiais ou da extensão de eventual responsabilidade patrimonial.

Nesse contexto, cabe perquirir apenas se a decisão recorrida extrapolou os limites da discricionariedade judicial, incorreu em ilegalidade ou se revela manifestamente teratológica.

Sobre a matéria, importa anotar que a averbação da existência de ação judicial encontra amparo no art. 167, I, item 21 da Lei n° 6.015/73, que dispõe:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

(...)

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

A referida providência tem caráter eminentemente informativo e preventivo, sem natureza constritiva, e não impede a livre disposição do bem.

Nesse sentido, inclusive, colhem-se julgados de abalizados Tribunais do país:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIROS – DECISÃO QUE MANTEVE AVERBAÇÃO – ANOTAÇÃO À MARGEM DE MATRÍCULA DO IMÓVEL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO EM TRÂMITE - POSSIBILIDADE – ART. 167, I, ITEM 21, DA LEI Nº 6.015/73 ( LEI DE REGISTROS PUBLICOS)- AUSÊNCIA DE PREJUÍZO – PROTEÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO. No caso dos autos, mostra-se razoável manter a averbação na matrícula do imóvel objeto da discussão, a fim de comunicar a existência de litígio, prevenindo terceiros interessados no imóvel, bem como resguardando o direito da parte até decisão final da lide . A anotação no registro imobiliário acerca da ação abarcando o imóvel objeto da matrícula visa tão somente dar publicidade a terceiros de boa-fé a respeito da existência de litígio judicial sobre o imóvel e não interfere no direito de propriedade ou mesmo no direito do possuidor. Tal medida encontra amparo no art. 167, I, item 21, da Lei nº 6.015/73, que dispõe que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos o registro das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis . Se assim não fosse, poder-se-ia abrir ensejo a prejuízo, com natureza de difícil reparação, aos próprios Agravantes, que se veriam desprovidos de qualquer medida com efeito de resguardar os seus direitos, em caso de eventual procedência do pedido inicial da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº. 0000470-54.2018.8 .11.0087 – Código: 112956.

(TJ-MT 10258453920208110000 MT, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 24/03/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2021)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO MONITÓRIA - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - PEDIDO DE AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA DEMANDA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - PUBLICIDADE PARA TERCEIROS DE BOA-FÉ. A averbação da existência da demanda no registro do imóvel possui natureza acautelatória e caráter meramente informativo, com o intuito de garantir a publicidade de processos de execução a terceiros de boa-fé e de prevenir fraudes. Dessa forma, é possível a determinação de averbação, com o objetivo de assegurar eventual resultado prático da pretensão deduzida em juízo.

(TJ-MG - AI: 05480263220238130000, Relator.: Des .(a) Baeta Neves, Data de Julgamento: 07/06/2023, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2023)

Agravo de Instrumento – Ação de Obrigação de Fazer – Insurgência contra decisão que indeferiu a antecipação da tutela - Averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel – Tal procedimento não importa em prejuízo as partes, eis que é mera expressão da verdade, diante da efetiva tramitação do feito – Mecanismo hábil a informar terceiros acerca da existência da demanda – Decisão reformada – Recurso provido.

(TJ-SP - AI: 21168330420228260000 SP 2116833-04.2022.8 .26.0000, Relator.: Luiz Antonio Costa, Data de Julgamento: 01/08/2022, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2022)

Cuida-se, portanto, de medida de publicidade, cuja finalidade é dar ciência a terceiros acerca da existência de litígio envolvendo o alienante ou a cadeia dominial do bem, preservando a segurança das relações jurídicas.

No caso concreto, observa-se que a ação de cobrança foi ajuizada em 29/04/2015, ao passo que o agravante celebrou o instrumento particular de compra apenas em 26/08/2015, e a escritura pública somente foi lavrada em 16/11/2021.

Assim, ainda que a averbação tenha ocorrido posteriormente à promessa de compra e venda, é certo que a demanda judicial já existia, sendo legítima a sua publicização registral.

A condição de terceiro de boa-fé do agravante não é suficiente, por si só, para afastar a averbação, justamente porque esta não possui efeito expropriatório ou restritivo, nem possui o condão de impedir qualquer negócio que o envolva o bem.

A simples circunstância de poder gerar desconforto negocial ou redução de atratividade econômica não autoriza sua desconstituição do protesto, quando ausente qualquer excesso ou desvio de finalidade.

Também não se verifica perigo de irreversibilidade apto a justificar a reforma da decisão nesta fase recursal, pois o registro impugnado pode ser cancelado ou retificado a qualquer tempo, caso, no curso do processo principal ou mediante cognição exauriente, reste reconhecida sua inadequação em relação à unidade imobiliária do agravante.

 Conclusão

Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento.

Salvador/BA, [data registrada no sistema].

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

  Relator originário