PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE. AUSÊNCIA DE OUTORGA CONJUGAL. AÇÃO DE NATUREZA OBRIGACIONAL. ART. 73 DO CPC. INAPLICABILIDADE. REJEIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO LOTE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 E DO TEMA 1095/STJ À HIPÓTESE. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária – Feira de Santana IV – SPE Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Feira de Santana.

2. A ação foi ajuizada por Joaci Martins Marques da Silva, tendo sido julgada parcialmente procedente para declarar a rescisão do contrato e determinar a devolução de 100% dos valores pagos.

3. A apelante suscita preliminar de nulidade por ausência de citação ou consentimento do cônjuge do autor (art. 73 do CPC) e, no mérito, defende a aplicação do Tema 1095 do STJ e da Lei 9.514/97, sustentando a impossibilidade de restituição integral e pleiteando retenção de valores.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

4. As controvérsias consistem em verificar: (i) a necessidade de outorga conjugal; (ii) a responsabilidade pelo desfazimento contratual; (iii) a possibilidade de retenção de valores; e (iv) o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A preliminar de nulidade não merece acolhimento. A demanda versa sobre rescisão contratual e devolução de valores, ostentando natureza obrigacional.

6. O art. 73 do CPC aplica-se às ações de natureza real imobiliária, não alcançando demandas que discutem apenas direitos pessoais decorrentes de contrato.

7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que é dispensável a citação do cônjuge em ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de direito obrigacional.

8. No mérito, as provas constantes dos autos demonstram que o prazo de entrega do lote foi descumprido pela vendedora, mesmo após o período de tolerância contratual.

9. Configurada a mora da construtora, o desfazimento contratual decorre de sua culpa exclusiva.

10. Aplica-se a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na hipótese de resolução por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral.

11. Não há falar em aplicação do Tema 1095 do STJ ou do procedimento previsto na Lei 9.514/97, pois a controvérsia decorre do inadimplemento da vendedora quanto à entrega do empreendimento, e não da consolidação da propriedade por inadimplência do comprador.

12. Inviável, portanto, a retenção de percentual ou a dedução de despesas, corretagem, taxas ou fruição, uma vez que a resolução decorreu de falha exclusiva da fornecedora.

13. Os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, por se tratar de responsabilidade contratual decorrente de inadimplemento.

14. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel possui natureza obrigacional, sendo desnecessária a outorga conjugal prevista no art. 73 do CPC.

2. Configurada a culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 73 e 85, § 11; Código Civil, art. 405.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1.363.648/GO.

 ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos,  identificados de forma preambular, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, para NEGAR PROVIMENTO ao recurso, na forma do quanto fundamentado no voto do (a) excelentíssimo (a) Relator (a), adiante registrado e que a este se integra.

Sala de Sessões, de de 2026.

PRESIDENTE

            DESEMBARGADOR EDUARDO CARICCHIO
                                    RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA contra a sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Feira de Santana. Nos autos da ação movida por JOACI MARTINS MARQUES DA SILVA, o pedido foi julgado parcialmente procedente (ID 88375695 e ID 88375706) para declarar a rescisão do contrato e determinar a devolução de 100% dos valores pagos pelo consumidor.

Inconformada, a empresa ré interpôs o presente recurso de apelação (ID 88375710). Preliminarmente, aponta a nulidade do processo por ausência de citação ou consentimento do cônjuge do autor, argumentando que a demanda versa sobre contrato de natureza real imobiliária, o que exigiria a outorga da esposa, com base no artigo 73 do Código de Processo Civil. 

No mérito, reitera a impossibilidade jurídica de rescisão do contrato e devolução de valores nos moldes definidos pela sentença. Fundamenta sua argumentação no Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça, sustentando que, havendo pacto de alienação fiduciária devidamente registrado e estando o comprador inadimplente, afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 

Defende que a resolução do negócio deve ocorrer obrigatoriamente por meio do procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, previsto na Lei 9.514 de 1997. Subsidiariamente, impugna os critérios fixados para a restituição, pleiteando a majoração do percentual de retenção para vinte e cinco por cento, além da dedução de despesas com corretagem, seguro, impostos, taxas e fruição, bem como a alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de julgar totalmente improcedente a ação.

O apelado apresentou contrarrazões no ID 88375717, pela manutenção da sentença.

Remetidos os autos ao segundo grau (ID 88375768), o processo foi distribuído por prevenção à Segunda Câmara Cível. Houve o regular trâmite processual com a intimação das partes e a intervenção da Procuradoria de Justiça (ID 87469222).

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Segunda Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC. 

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica.

 Desembargador EDUARDO CARICCHIO 

RELATOR

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Preparo recolhido no ID 88375711.

A empresa apelante suscitou preliminar de nulidade processual, argumentando que o autor, por ser casado sob o regime da comunhão parcial de bens, não possuiria legitimidade para ajuizar a demanda desacompanhado de seu cônjuge. Fundamenta sua alegação no artigo 73 do Código de Processo Civil, que exige o consentimento do outro cônjuge para a propositura de ações que versem sobre direitos reais imobiliários.

A argumentação, contudo, não encontra amparo na ordem jurídica processual e material. O dispositivo invocado pela apelante destina-se a tutelar o patrimônio do casal em demandas de natureza real, ou seja, aquelas que discutem a propriedade, a posse direta vinculada a títulos dominiais ou a constituição de gravames sobre bens imóveis.

No presente processo, a pretensão central do autor consiste na rescisão de um contrato de financiamento imobiliário e na devolução das parcelas adimplidas. Trata-se, inequivocamente, de uma ação de natureza pessoal e obrigacional. O objeto principal do litígio não é a discussão sobre a titularidade do imóvel ou a defesa de um direito real propriamente dito, mas sim a resolução de um vínculo contratual por impossibilidade financeira e o consequente acertamento de contas entre as partes, mediante o ressarcimento de créditos pecuniários.

A jurisprudência consolidada orienta que as ações que buscam a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel ostentam natureza obrigacional, dispensando a formação de litisconsórcio ativo necessário ou a outorga do cônjuge, ainda que o contrato tenha sido assinado por ambos. A discussão central gravita em torno do descumprimento ou da impossibilidade de cumprimento das obrigações financeiras pactuadas, resultando em pretensões eminentemente indenizatórias e restituições de valores monetários.

E M E N T A: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – QUERELA NULLITATIS – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CONJUGE VIRAGO – PRESCINDIBILIDADE – LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – INOCORRÊNCIA – DIREITO DE CUNHO MERAMENTE OBRIGACIONAL – NULIDADE NÃO VERIFICADA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. A ação que visa à rescisão ou resolução de contrato de promessa de compra e venda não é dominial, mas de natureza meramente obrigacional, razão pela qual não incide a regra disposta no art. 73, do CPC. “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser dispensável a citação de cônjuge do comprador em ação que vise à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pois a discussão trata apenas de direitos obrigacionais, não existindo litisconsórcio passivo necessário . Precedentes.” ( AgInt no AREsp n. 1.363 .648/GO, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 30 .03.2020 – negritei) No caso, resta evidente a desnecessidade da citação do cônjuge da parte na ação de rescisão contratual, ainda que cumulada com pedido de reintegração de posse, uma vez que esta medida é mera decorrência do desfazimento do contrato.bEm razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC .

(TJ-MT 00032826720168110078 MT, Relator.: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 03/11/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/11/2021)

Portanto, a ausência da esposa do autor no pólo ativo da demanda ou a falta de autorização formal não gera qualquer nulidade processual. Rejeito, assim, a preliminar suscitada pela empresa recorrente.

Pois bem.

A análise das provas (ID 88375449 e ID 88375450) demonstra que o prazo para a entrega do lote terminou sem que a vendedora cumprisse suas obrigações de infraestrutura, mesmo após o prazo de tolerância de 180 dias. A responsabilidade pelo fim do contrato é, portanto, exclusiva da construtora, o que atrai a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

  A sentença de ID 88375695, integrada pela decisão de ID 88375706, determinou a restituição de 100% das quantias pagas pelo autor. A apelante solicita a retenção de parte do montante. No entanto, como o desfazimento do negócio foi motivado pela falha da vendedora, a devolução deve ser total. Não se aplica qualquer retenção prevista na Lei do Distrato ou em cláusula penal quando a culpa é exclusiva da construtora. Assim, a sentença agiu corretamente ao fixar a devolução integral.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0558322-16.2015.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: SYENE PROJETO IMBUI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado (s): FABIO PIRES DA SILVA APELADO: FABIANA ALVES SABBAG e outros Advogado (s):PRISCILA MIRANDA PEREZ HASSELMANN ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . NÃO CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. MORA CONFIGURADA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA . DESCABIMENTO DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS EM FAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 . Em se tratando de resilição contratual por iniciativa do promitente comprador e culpa exclusiva da promitente vendedora, que implica o retorno das partes ao statu quo ante, é descabida qualquer retenção dos valores pagos em favor da promitente vendedora, devendo a devolução ocorrer de forma integral nos termos da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” 2. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida na íntegra . Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0558322-16.2015.8.05 .0001, em que figuram como Apelante SYENE PROJETO IMBUÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e como Apelados FABIANA ALVES SABBAG e IGOR JOSÉ DIGEZI ANDRADE PINHEIRO. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, nos termos do voto da Relatora.

(TJ-BA - Apelação: 05583221620158050001, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2024)

    Como a rescisão decorre de culpa da vendedora, os juros de mora devem ser aplicados a partir da citação, conforme o artigo 405 do Código Civil. A regra do trânsito em julgado é restrita aos casos em que o comprador desiste do negócio sem culpa da empresa, o que não é a situação aqui tratada.

Devido o improvimento do recurso do recurso, os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela apelante são aumentados para 15% sobre o valor da condenação, conforme o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença integralmente.

    Salvador, documento datado e assinado eletronicamente.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO
                                RELATOR

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