PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MATERIAIS E MORAIS. LUCROS CESSANTES. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

Apelação interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, condenando a ré à restituição integral dos valores pagos pelo autor (sinal, mensalidades e quantias específicas de R$ 937,00 e R$ 8.500,00), acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, além do pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 e indenização por lucros cessantes correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, desde junho de 2019 até a data da rescisão. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da audiência de instrução e julgamento; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do imóvel justifica a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (iii) determinar se são devidos danos morais e lucros cessantes ao comprador em razão do inadimplemento da vendedora. 

III. RAZÕES DE DECIDIR 

Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da audiência de instrução e julgamento quando os fatos controvertidos podem ser comprovados exclusivamente por prova documental, conforme previsão do art. 370 do CPC/2015 e jurisprudência consolidada do STJ. 

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual analisada, diante da caracterização do autor como consumidor e da ré como fornecedora de serviços. 

O inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel no prazo pactuado, expirado em junho de 2019, justifica a resolução contratual, sendo irrelevantes justificativas baseadas em caso fortuito ou força maior, como pandemia ou chuvas excessivas. 

A culpa exclusiva da vendedora pelo descumprimento contratual impõe a restituição integral dos valores pagos, inclusive o sinal, nos termos da Súmula 543 do STJ. 

A frustração da legítima expectativa do comprador quanto ao recebimento do imóvel no prazo avençado ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável. 

São devidos lucros cessantes pela perda da fruição do bem, presumindo-se o prejuízo do promitente comprador, com termo final na data do trânsito em julgado da decisão que declarou a rescisão. 

Mantém-se o termo inicial dos juros de mora desde a citação, considerando a culpa da ré pelo inadimplemento contratual. 

Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 20%, conforme previsão do art. 85, § 11º, do CPC, em razão do não provimento da apelação. 

IV. DISPOSITIVO E TESE 

Recurso desprovido. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8003412-08.2022.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e como apelada MARIENE SANTOS SANTANA ALMEIDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

 Sala das Sessões, data registrada no Sistema. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 20 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA-EPP, em face da sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Santo Antônio de Jesus – Bahia (id não informado no arquivo), a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por MARIENE SANTOS SANTANA ALMEIDA e GILTON DE ALMEIDA SANTOS, reconhecendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, condenando o Apelante à restituição dos valores pagos, com incidência de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de indenizações por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e por danos materiais, estes últimos consistentes em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso. Determinou, ainda, o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. 

Em suas razões recursais, o Apelante sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, uma vez que houve indeferimento da produção de prova oral e de inspeção in loco, reiteradamente requerida, o que configura, segundo alega, violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, insculpidos no art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal. 

No mérito, aduz que inexiste inadimplemento contratual por parte da empresa, uma vez que o contrato previa expressamente a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega em razão de caso fortuito ou força maior. Afirma que o atraso verificado decorreu de causas imprevisíveis e inevitáveis, tais como morosidade na liberação de alvarás por parte do Poder Público Municipal, chuvas intensas que impossibilitaram a continuidade das obras e os efeitos da pandemia da Covid-19, os quais afetaram significativamente o setor da construção civil. 

Sustenta, ainda, que não há fundamento para a condenação por danos morais, pois inexistente nos autos qualquer comprovação de lesão à esfera íntima dos Apelados, sendo o inadimplemento contratual, se existente, insuficiente por si só para ensejar tal reparação. Ressalta que o imóvel objeto do contrato refere-se a um lote sem edificação, afastando a tese de frustração de moradia ou expectativa similar. 

Impugna também a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, sob a alegação de que os valores mencionados (R$ 937,00 e R$ 8.500,00) foram pagos pelos Apelados a terceiros (cedente do contrato) sem qualquer vínculo jurídico ou contratual com o Apelante, não podendo, portanto, ser responsabilizado por tais montantes. 

No tocante aos lucros cessantes, argumenta que os Apelados não lograram êxito em demonstrar concretamente qualquer prejuízo patrimonial em razão do atraso, tratando-se apenas de expectativa econômica genérica e desprovida de comprovação, sendo inaplicável, nesse caso, o arbitramento com base percentual sobre o valor do imóvel. 

Ao final, requer, em preliminar, o acolhimento da nulidade arguida, com a consequente anulação da sentença e retorno dos autos à origem para regular instrução processual. Subsidiariamente, pugna pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, ainda, na remota hipótese de manutenção parcial da condenação, a redução do valor fixado a título de danos morais para o patamar de R$ 5.000,00, conforme precedentes das Câmaras Cíveis do TJBA. 

Recurso próprio e tempestivo. Custas recolhidas (ID 76284504). 

Intimado, o apelado apresentou resposta ao recurso, defendendo a manutenção do julgado. 

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC/2015 c/c 173, § 1º do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de Apelação interposta contra sentença que julgou procedentes em parte os pedidos para declarar a rescisão contratual, condenar a ré apelante a restituir os valores pagos, a título de mensalidade e sinal, bem como os montantes de R$ 937,00 (novecentos e trinta e sete reais) e R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), sendo todos os valores acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso, condenou ainda a acionada ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a presente data e ao pagamento de indenização por danos materiais, consistente em 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, desde junho de 2019, até a data desta rescisão, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde quando deveriam ter sido pagos e juros de 1% ao mês, desde a citação.    

De proêmio, afasto a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, uma vez que desnecessária a audiência de instrução e julgamento porque, no caso, os fatos são comprováveis por documentos. 

Em que pese o pedido de AIJ, a demanda em tela não prescinde de realização de audiência de instrução e julgamento, posto que a lide versa sobre fatos que são apurados e provados essencialmente por prova documental, inclusive no tocante ao pedido de danos morais.  

Nesse entendimento:  

"Inexiste cerceamento de defesa se os fatos alegados haveriam de ser provados por documentos, não se justificando a designação de audiência" (STJ-3aT, Resp 1.344-RJ, rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJU 4.12.89). 

 "Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia" (STJ-4a T , Ag. 14952-DF, Ag Rg . Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 4.12.91, negaram provimento, v.u. DJU 3.2.92., p. 472). 

 Portanto não se considera cerceamento de defesa o indeferimento de pedido de realização de audiência de instrução quando a lide puder ser provada apenas por prova documental, uma vez que segundo o que preconiza o artigo 370 do CPC/2015, o juiz dirigirá o processo com liberdade para determinar as provas a serem produzidas, para apreciá-la e dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica.  

No mérito, importante consignar, de logo, que, da detida análise dos autos, extrai-se que a relação estabelecida entre as partes se encaixa perfeitamente nos conceitos instituídos nos arts. 2° e 3° do CDC, restando, portanto, configurada a incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor na situação em escopo. 

 Em primeiro plano, quanto à mora da ré na entrega do bem na data ajustada, cabe pontuar que o prazo final era junho de 2019, já compreendido aí o período de tolerância de 180 dias, sendo que não há prova nos autos acerca da conclusão do empreendimento até a presente data.   

O prazo final para entrega da obra era junho de 2019, anterior à pandemia, tornando irrelevante esse argumento.  

Do mesmo modo, conforme remansosa jurisprudência, não ser verifica a ocorrência de caso fortuito ou de força maior no atraso da entrega da obra, fundado no excesso de chuvas, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos, porquanto a construtora, conhecedora dos riscos do negócio, estipula prazo de tolerância justamente para solucionar as questões dessa natureza. 

Nesse sentido: 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO VERIFICADO. RISCO DO NEGÓCIO. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO VÁLIDA. TEMA Nº 971 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Deve ser conhecido o recurso que impugna de forma expressa as conclusões da sentença, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção configura inadimplemento contratual e causa danos de ordem material, a justificar o desinteresse dos adquirentes e a pretensão de rescisão contratual que não se confunde com a desistência unilateral do negócio jurídico. Caso em que se afigura incontroverso que houve atraso na entrega das obras, conforme admitido pela Apelante em sede de contestação, o que autoriza a pretensão de rescindir o negócio por parte do consumidor com a restituição integral dos valores pagos, sem retenções. O caso fortuito ou de força maior não se verifica no atraso da entrega da obra, fundado no excesso de chuvas, porquanto a construtora, conhecedora dos riscos do negócio, estipula prazo de tolerância para solucionar as questões dessa natureza. Revela-se insubsistente a tese de exclusão da responsabilidade da Apelante em decorrência das dificuldades enfrentadas na pandemia de Covid-19, cujo início se deu cerca de seis meses após esgotado o prazo para entrega do empreendimento. É devida indenização por danos morais, uma vez que o atraso na entrega do imóvel frustra as expectativas do adquirente, reforçando a tese de que os transtornos e o sofrimento psíquico experimentados pelas Recorridas desbordaram do mero aborrecimento. Caso em que foi mantido o quantum de R$10.000,00 (dez mil reais). O Superior Tribunal de Justiça já fixou entendimento no sentido de que havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, deve ser ela considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor. Tema 971. Sentença mantida. (TJ-BA - Apelação: 80026708020228050229, Relator.: MARCELO SILVA BRITTO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 12/06/2024) 

 APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13 .786/2018. APLICAÇÃO CDC. TERRENO NÃO EDIFICADO. ATRASO NA EXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. EMPREENDIMENTO NÃO ENTREGUE. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. CASO FORTUITO/ FORÇA MAIOR. CHUVA E PANDEMIA COVID-19. IRRELEVÂNCIA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE DANO MATERIAL. DANO MORAL. CABIMENTO. VALOR ARBITRADO NO IMPORTE DE R$10 .000,00 (DEZ MIL REAIS). SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-BA - Apelação: 80007519020218050229, Relator.: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/04/2024) 

Sendo assim, resta induvidoso que a ré não se desincumbiu do ônus que lhe competia, sendo correta a sentença quando acolhe o pedido autoral de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor. 

Neste contexto, forçoso reconhecer o inadimplemento contratual da apelante, o que dá absoluta propriedade ao pedido de desfazimento do contrato pelo comprador, que não tem obrigação de aceitar receber produto diferente daquele que contratou, muito menos fora dos prazos ajustados. 

 O atraso na entrega da obra autoriza a devolução dos valores pagos de forma integral. Neste sentido, o STJ já editou a Súmula 543:  

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 

A jurisprudência dos Tribunais é pacífica quanto à obrigação de restituição integral dos valores pagos pelo adquirente em tais casos, como ilustra o seguinte julgado:  

COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. Obra não concluída no prazo contratual de 24 meses. Compromisso de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. Inadimplemento das vendedoras. Inaplicabilidade dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, no caso. Resolução do contrato por inadimplemento das vendedoras rés (art. 475, CC). Necessária restituição das quantias pagas pelos autores de maneira integral (Súmulas 3 deste E. Tribunal e nº 543 do C. STJ) corrigidas desde o efetivo desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. CORREÇÃO MONETÁRIA que deve, efetivamente, ser contabilizada desde o efetivo desembolso dos valores, por tratar-se de recomposição do poder de compra da moeda. JUROS DE MORA a contar da citação, pois a rescisão contratual se deu por culpa das empresas rés. Multa ajustada apenas para a hipótese de mora do adquirente. Possibilidade de inversão (Tema 971. RESPS 1614721/DF e 1631485/DF). Cobrança de IPTU do compromissário comprador que somente pode ocorrer após a imissão na posse. Negado provimento ao recurso. (TJSP - AC: 10078347320168260132, Relator: NILTON SANTOS OLIVEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 11/07/2019). 

Portanto, não há que se cogitar a não devolução dos valores pagos, mesmo a título de arras, como requer a apelante, notadamente porque o valor dado como sinal é considerado arras confirmatórias e não indenizatórias, integrando, assim, o preço final do bem. 

Ademais, o adquirente de imóvel na planta nutre expectativa legítima e de boa-fé em relação ao momento em que poderá desfrutar do bem, seja como residência ou fonte de renda, o que enseja o direito ao ressarcimento integral dos valores pagos pelo negócio frustrado, conforme o entendimento da Corte Superior consolidado na referida Súmula 543. 

Quanto ao dano moral a situação vivenciada pelo autor não pode ser enquadrada como mero descumprimento contratual. Quando o consumidor adquire uma unidade imobiliária, são projetados diversos planos e criadas expectativas, inclusive, em função da sua data de entrega, motivo pelo qual o ônus de suportar o atraso no recebimento do bem adquirido vai além de mero dissabor. 

Em verdade, a expectativa frustrada, in casu, pelo longo período do atraso perpetrado pela ré, gerou no autor aborrecimento, decepção, angústia, incerteza e desconforto emocional, danos de ordem imaterial que merecem indenização. 

Na fixação do montante indenizatório, devem ser observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como a natureza jurídica da indenização, que deve constituir uma pena ao causador do dano e, concomitantemente, compensação ao lesado, além de cumprir seu cunho pedagógico, sem caracterizar enriquecimento ilícito. 

Na espécie, consideradas as condições pessoais dos envolvidos e o dano a ser indenizado, o valor fixado na sentença no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se razoável, proporcional e adequado, não merecendo censura também neste aspecto.  A proporcionalidade, aliás, é manifesta, pois o montante da indenização bem representou a extensão do dano suportado pela recorrida, cumprindo, com exatidão, as funções compensatória e punitiva da reparação. 

A condenação aos alugueres, como forma de indenização pelos lucros cessantes, não está atrelada à eventualidade de uma locação por parte dos adquirentes, mas sim ao simples fato de estes não terem a posse do bem, pelo período em que teriam direito.  

O STJ já firmou entendimento nesse sentido, considerando que “descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. 2. Agravo regimental não provido”. ( AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel.: Ministro RICARDO VILAS BÔAS CUEVA, 3ª Turma, DJ 25/06/2013). 

À vista disso, a ré deve indenizar os autores pelos lucros cessantes (art. 402 do CC 4) decorrentes do descumprimento absoluto da obrigação assumida, sem qualquer justificativa. 

Já o termo final, a data do trânsito em julgado, porquanto a rescisão ocorreu por culpa das demandadas, considerando que não houve celebração de distrato, tampouco disponibilização das chaves 5 ou expedição do "habite-se", sendo que os compradores necessitaram da via judicial para buscarem a rescisão da avença. Vejamos: 

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO QUE DECLARA A RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Ação de resolução contratual cumulada com reparação por perdas e danos e lucros cessantes, devido ao atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda entre as partes. 2. O termo final dos lucros cessantes, na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, é a data do trânsito em julgado da decisão que decretou a rescisão contratual. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp: 1914294 DF 2021/0000170-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 09/09/2021). 

Outrossim, reconhecida a culpa da recorrente como fundamento da rescisão contratual, nenhum reparo há de ser feito quanto ao termo inicial da incidência dos juros de mora estabelecidos na sentença. 

Em relação aos honorários recursais, o art. 85, § 11º, do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.Assim, majora-se para 15% sobre o valor da condenação os honorários sucumbenciais, a serem arcados pela recorrente. 

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à Apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.