PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. NULIDADE DE CITAÇÃO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DO RÉU. ART. 239, § 1º, DO CPC. PRELIMINAR DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÕES COM PARTES E CAUSAS DE PEDIR DISTINTAS. MÉRITO. TEMA 492 DO STF. ADESÃO EXPRESSA MEDIANTE CLÁUSULA CONTRATUAL. VALIDADE DA COBRANÇA. ENCARGOS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por GERSON LUIZ DOS SANTOS contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de taxas associativas movida pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO FAZENDA REAL RESIDENCE III, condenando o réu ao pagamento das taxas inadimplidas a partir de outubro de 2016, com encargos moratórios.

II. Questão em discussão

2. Três questões são analisadas: (i) nulidade da citação ante o recebimento do AR por terceiro estranho à relação processual; (ii) prejudicialidade externa com ação em trâmite no Juizado Especial do Consumidor; (iii) mérito da cobrança das taxas associativas com base no Tema 492 do STF, na cláusula contratual expressa e nos encargos moratórios.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de nulidade da citação é rejeitada, pois o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou nulidade da citação, nos termos do art. 239, § 1º, do CPC. O apelante compareceu espontaneamente aos autos, apresentou contestação e participou ativamente do processo.

4. A prejudicialidade externa não se configura, pois as ações possuem partes e causas de pedir distintas: uma discute a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega; a outra, a obrigação do proprietário de contribuir para as despesas comuns do loteamento.

5. No mérito, a cobrança é legítima. Pelo Tema 492 do STF, a taxa de manutenção é exigível quando há adesão expressa do proprietário. O contrato de 2009 contém cláusula expressa (cláusula 22.14) de ciência da obrigatoriedade do pagamento da taxa, configurando adesão inequívoca. O termo inicial (outubro de 2016) é posterior ao registro do loteamento e à entrega das chaves.

6. Os encargos moratórios foram corretamente aplicados, pois nas obrigações com prazo certo a mora constitui-se automaticamente (art. 397 do CC).

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido. Majorados os honorários advocatícios em mais 2% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento: "1. O comparecimento espontâneo do réu supre a nulidade da citação, independentemente da gravidade da irregularidade original (art. 239, § 1º, do CPC). 2. A previsão contratual expressa de pagamento de taxa de manutenção de loteamento, firmada antes da Lei nº 13.465/2017, configura adesão inequívoca do adquirente, autorizando a cobrança pela associação de moradores nos termos do Tema 492 do STF."

Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5º, XX; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 239, §§ 1º e 2º, 313, V, "a", 337, § 3º; CC, arts. 397 e 406; CTN, art. 161, § 1º; Lei nº 13.465/2017.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8014295-82.2021.8.05.0250, em que é apelante GERSON LUIZ DOS SANTOS e apelada ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO FAZENDA REAL RESIDENCE III.

Acordam os MM. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, de de 2026.

Presidente

Dra. Martha Cavalcanti Silva de Oliveira

Juíza de Direito Substituta do 2º Grau/Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por GERSON LUIZ DOS SANTOS contra a sentença que, nos autos da Ação de Cobrança ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO FAZENDA REAL RESIDENCE III, julgou procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento das taxas associativas inadimplidas, relativas aos Lotes 10 da Quadra G e 20 da Quadra N do empreendimento Fazenda Real Residence III, contadas a partir de 05 de outubro de 2016, acrescidas de correção monetária, juros de mora de 1% ao mês e multa de 10% sobre o valor da condenação, além de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (ID 469984536).

Em sede de recurso de apelação, a parte apelante sustentou, em preliminar: (i) a nulidade absoluta da citação, porquanto o Aviso de Recebimento (AR) foi assinado por terceiro estranho à relação processual e o endereço utilizado (Conjunto Cabula VII, Caminho 05, Casa 02, Cabula, Salvador/BA) não correspondia ao seu domicílio atual, que desde 2021 é na Rua São Marcos, nº 4, Vila Praiana, Lauro de Freitas/BA, com violação aos arts. 242 e 248, § 1º, do CPC; e (ii) a prejudicialidade externa em relação ao Processo nº 0059570-30.2022.8.05.0001, em trâmite na 14ª Vara do Sistema dos Juizados Especiais do Consumidor de Salvador/BA, no qual se discute a legalidade da taxa de manutenção e o atraso de 44 meses na entrega da infraestrutura do empreendimento, requerendo a suspensão do feito nos termos do art. 313, V, "a", do CPC.

No mérito, aduziu que: (a) a cobrança é ilegal por não ser formalmente associado, invocando a liberdade de associação (art. 5º, XX, da CF/88) e a tese firmada no Tema 492 de Repercussão Geral do STF; (b) a obrigação propter rem pressupõe a efetiva fruição do imóvel, o que não ocorreu em razão do atraso na conclusão das obras; (c) a sentença aplicou de forma automática os efeitos da revelia sem considerar que a citação era nula; (d) os honorários advocatícios contratuais incluídos na planilha de débito não poderiam ser cumulados com os honorários de sucumbência (bis in idem); e (e) os encargos moratórios devem ser afastados ou reduzidos em face da ausência de constituição em mora válida.

Contrarrazões apresentadas pela apelada (ID 109008493), pugnando pelo não provimento do recurso, sustentando a validade da citação ante o comparecimento espontâneo do réu (art. 239, § 1º, do CPC), a superação do Tema 882 do STJ pelo Tema 492 do STF com a consequente possibilidade de cobrança ante a previsão contratual expressa e o registro do loteamento, e a correta aplicação dos encargos moratórios.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I do NCPC.

Salvador, 20 de julho de 2026.

Dra. Martha Cavalcanti Silva de Oliveira

Juíza de Direito Substituta do 2º Grau/Relatora

MC04

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  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade

O apelante efetuou o recolhimento do preparo recursal, conforme comprovante constante dos autos (ID 109008492), estando preenchido o requisito de admissibilidade.

Preenchidos os demais requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade — tempestividade, regularidade formal e interesse recursal —, conheço do recurso.

2. Do mérito

2.1. Da preliminar de nulidade da citação

O apelante sustenta que a citação é nula porque o Aviso de Recebimento foi assinado por terceiro estranho à relação processual e o endereço utilizado não corresponderia ao seu domicílio atual.

O art. 239, § 1º, do CPC estabelece que o comparecimento espontâneo do réu supre a falta ou a nulidade da citação. No caso, o apelante compareceu espontaneamente aos autos em 18 de abril de 2023, apresentou contestação e participou ativamente do processo em todas as fases subsequentes. A procuração outorgada ao advogado para representá-lo em juízo constitui manifestação inequívoca de vontade de integrar a relação processual, atraindo a incidência do referido dispositivo, independentemente de conter poderes específicos para receber citação.

Ressalte-se, ademais, que o endereço para o qual foi enviada a carta de citação — Conjunto Cabula VII, Caminho 05, Casa 02, Cabula, Salvador/BA — é o mesmo que consta da inicial e do contrato de promessa de compra e venda firmado pelo próprio apelante, e que foi por ele indicado como seu domicílio na procuração juntada em 18 de abril de 2023, corroborando a existência de vínculo com aquele endereço.

Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade da citação.

2.2. Da preliminar de prejudicialidade externa

O apelante requer a suspensão do feito até o julgamento definitivo do Processo nº 0059570-30.2022.8.05.0001, em trâmite na 14ª Vara do Sistema dos Juizados Especiais do Consumidor de Salvador/BA, no qual se discute a legalidade da taxa de manutenção e o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento.

A prejudicialidade externa, nos termos do art. 313, V, "a", do CPC, exige que a solução da causa dependente seja logicamente condicionada ao resultado da causa prejudicial. As ações possuem partes e causas de pedir distintas: uma discute a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega; a outra, a obrigação do proprietário de contribuir para as despesas comuns do loteamento, que decorre da propriedade dos lotes e da previsão contratual expressa. O resultado da ação contra a incorporadora não tem o condão, por si só, de determinar a inexigibilidade da taxa perante a associação. Rejeito a preliminar.

2.3. Do mérito: da cobrança das taxas associativas

O apelante invoca o art. 5º, XX, da CF/88 e o Tema 492 de Repercussão Geral do STF para sustentar a ilegalidade da cobrança por não ser formalmente associado.

Pela tese firmada no Tema 492, a cobrança é possível quando há adesão expressa do proprietário ao ato constitutivo ou, tratando-se de novos adquirentes, quando o ato constitutivo da obrigação está registrado no Registro de Imóveis. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de ser indispensável a manifestação de adesão inequívoca do adquirente ao encargo.

No caso concreto, o apelante firmou o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda em 19 de maio de 2009 (ID 83230679). O contrato contém cláusula expressa — cláusula 22.14 — pela qual o comprador declarou "ter ciência da obrigatoriedade no pagamento mensal da TAXA DE MANUTENÇÃO da Associação de Moradores do Fazenda Real Residence", ratificando o pactuado nas Cláusulas Décima Segunda e Décima Quinta.

Essa previsão contratual configura adesão inequívoca do adquirente ao encargo, dispensando a formalidade de filiação associativa posterior.

A jurisprudência do STJ ampara essa conclusão:

RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PREVISÃO CONTRATUAL COM DESTAQUE. ANUÊNCIA EXPRESSA DO ADQUIRENTE. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE FILIAÇÃO. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. No caso em epígrafe, o Tribunal de origem, à luz do acervo fático-probatório, reconheceu a validade da cláusula contratual que prevê a filiação obrigatória à associação de moradores e a respectiva cobrança de taxa de manutenção, uma vez que restou comprovado que, desde a proposta de compra e reiterado na promessa de compra e venda registrada, havia expressa previsão contratual de filiação e de rateio das despesas comuns, com destaque gráfico e ciência inequívoca do adquirente. 2. Nos termos da jurisprudência mais recente desta Corte Superior, é válida a cláusula constante de contrato-padrão registrado, que autoriza a cobrança de despesas de manutenção e infraestrutura por administradora ou associação do loteamento (REsp 1.569.609/SP; AgInt no REsp 1.955.557/SP; AgInt no REsp 1.888.571/SP; EDcl no REsp 1.422.605/SP). 3. Acórdão recorrido em harmonia com o entendimento consolidado do STJ. Incidência da Súmula 83/STJ, aplicável tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal. 4. Recurso especial desprovido. (REsp n. 2.236.885/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.)

No mesmo sentido, a Terceira Turma do STJ já consolidou que a anuência expressa com o encargo pode ser manifestada mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. 1. Ação de cobrança. 2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo. 4. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.239.624/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)

Ressalte-se que o próprio Tribunal de Justiça da Bahia, em caso envolvendo a mesma Associação de Moradores do Fazenda Real Residence III, reconheceu que a cobrança é legítima quando há cláusula contratual expressa de adesão, distinguindo-se a hipótese em que inexiste prova da anuência do adquirente.

O termo inicial fixado na sentença (outubro de 2016) é posterior ao registro do loteamento (10 de abril de 2015) e à efetiva entrega das chaves do empreendimento (24 de fevereiro de 2016), conforme reconhecido pela Terceira Turma Recursal do TJBA no julgamento do Recurso Inominado nº 0175818-89.2016.8.05.0001 (ID 109008029).

Assim, a partir de outubro de 2016 o apelante já estava na posse dos lotes, usufruía da infraestrutura do empreendimento (portaria 24 horas, segurança, áreas de lazer, coleta de lixo, limpeza das vias) e tinha plena ciência da obrigação contratual de contribuir para as despesas comuns.

O argumento de que a obrigação propter rem pressupõe a efetiva fruição do imóvel e que o atraso na entrega impediria a cobrança não se sustenta diante da constatação, pelo juízo de origem e pela Turma Recursal, de que o imóvel foi entregue e o apelante estava em plena posse desde fevereiro de 2016. O apelante não trouxe prova robusta de que a infraestrutura do loteamento era inexistente ou insuficiente a ponto de inviabilizar o uso dos lotes e tornar a taxa indevida.

Quanto aos honorários advocatícios contratuais, a sentença expressamente os excluiu da condenação, determinando o pagamento apenas das taxas associativas, de modo que não há bis in idem com os honorários de sucumbência.

2.4. Do pedido subsidiário de afastamento dos encargos moratórios

O apelante requer o afastamento ou a redução dos encargos moratórios sob o argumento de ausência de constituição em mora válida.

Nas obrigações contratuais com prazo certo de vencimento, a mora constitui-se automaticamente com o inadimplemento (art. 397 do Código Civil), independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial. As taxas associativas tinham vencimento mensal certo, conforme previsto no Estatuto e no contrato, de modo que a mora se constituiu a cada vencimento não pago. 

A sentença aplicou corretamente os encargos previstos no contrato e no estatuto: juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC c/c art. 161, § 1º, do CTN), correção monetária pelo IGP-M (Súmula 362/STJ) e multa de 10% sobre o valor da condenação. Não há abusividade ou bis in idem a ser corrigido.

3. Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença que julgou procedente a ação de cobrança. Com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante em favor do patrono da apelada para 12% sobre o valor da condenação.

Salvador, 20 de julho de 2026.

Dra. Martha Cavalcanti Silva de Oliveira

Juíza de Direito Substituta do 2º Grau/Relatora

MC04