PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8065489-56.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| AGRAVANTES: GUILHERME BORGES HAMAJI e MELINA ANDRADE FRANCA |
| Advogada: MARIA RODRIGUES ANDRADE LIMA |
| AGRAVADO: ILMO. SR. SECRETÁRIO MUNICIPAL DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI |
| Advogado(s): |
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O Superior Tribunal de Justiça, por intermédio do Tema Repetitivo 1.113, consolidou o entendimento, de observância obrigatória, de que, para fins de fixação da base de cálculo do imposto de transmissão de bens imóveis, por ato inter vivos, deve-se observar a métrica mercadológica, gozando o valor da transação, declarado pelo contribuinte, de presunção de adequação às condições normais de mercado, apenas desconstituída por intermédio de regular instauração de procedimento administrativo prévio, nos termos do art. 148, do CTN:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.
1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.
2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:
por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.
5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
9. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)
Feito tal introito, considerando que o instrumental apenas devolveu a este órgão colegiado a análise do preenchimento dos requisitos para concessão da liminar, em sede de mandado de segurança, circunscreve-se a sua análise ao preenchimento dos requisitos da probabilidade do direito invocado e risco da demora do provimento final.
Quanto ao primeiro substrato, extrai-se do contrato encartado no ID 525131976, dos autos originários, que os agravantes adquiriram o lote de número 02, da quadra AA2, situado na alameda Sauipe, integrante do empreendimento loteamento Alphaville Guarajuba, fase 02, situado no município de Camaçari, pelo valor de R$ 940.456,77.
Requerida, por intermédio de plataforma própria do fisco municipal, a expedição da guia de pagamento do ITBI/ITIV, sem qualquer registro de instauração de procedimento administrativo prévio, na forma do art. 148, do CTN, expediu-se a guia de pagamento de ID 525131975, dos autos principais, registrando-se como valor de base de cálculo o patamar de R$ 1.575.420,00.
Embora sustente o município agravado que o valor em tela fora apurado mediante processo administrativo próprio, de número 88775/2025, a cópia do procedimento adunado no ID 97536291, demonstra, em uma análise perfunctória, única admissível sem exaurir o mérito do mandado de segurança, que apenas ocorrera a deflagração do procedimento após o pedido de reavaliação, por parte dos contribuintes, ora agravantes.
Percebe-se, desta forma o arbitramento prévio pelo fisco municipal, do valor venal, transferindo para os agravantes o ônus impugnativo, providência esta vedada pelo tema repetitivo supracitado, em clara inversão da lógica de presunção de adequação do valor declarado.
Ademais, como já teve oportunidade de decidir a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o procedimento de verificação e arbitramento fiscal, não se equipara ao processo administrativo exigido pelo precedente qualificado, devendo, até o encerramento deste, prevalecer o valor declarado pelo contribuinte:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. RECOLHIMENTO DO ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO REGULAR. TERMO DE VERIFICAÇÃO E ARBITRAMENTO FISCAL. INSUFICIÊNCIA. RECURSO PROVIDO. (...)
3. A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária pode ser afastada mediante a instauração de processo administrativo regular, conforme o art. 148 do CTN e a jurisprudência do STJ no Tema Repetitivo 1.113.
4. O Termo de Verificação e Arbitramento Fiscal produzido pelo Município não se equipara ao processo administrativo exigido, pois não demonstra objetivamente a metodologia empregada para alcançar o valor arbitrado e não observou o contraditório em sua elaboração.
5. A simples notificação do contribuinte acerca do valor arbitrado unilateralmente não supre a exigência de processo administrativo próprio, no qual se assegure ao interessado o direito de apresentar defesa e impugnar os critérios utilizados pelo fisco.
6. A discrepância expressiva entre o valor declarado pelo contribuinte e aquele atribuído pelo Município reforça a necessidade de observância do procedimento administrativo adequado, no qual o contribuinte possa efetivamente exercer seu direito de defesa.
7. A cobrança do tributo com base em valor arbitrado unilateralmente, sem observância do devido processo administrativo, representa lesão ao patrimônio do contribuinte, compelido a recolher quantia excessiva e ainda controversa para viabilizar a aquisição do imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido.
Tese de julgamento: 1. A base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sendo legítima a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, que somente pode ser afastada mediante processo administrativo regular. 2. O Termo de Verificação e Arbitramento Fiscal não substitui o processo administrativo exigido pelo art. 148 do CTN quando não demonstra objetivamente a metodologia empregada e não assegura o contraditório. 3. Até a conclusão válida do processo administrativo, deve prevalecer o valor declarado como base de cálculo provisória do ITBI, resguardado o direito da Fazenda Pública de proceder ao lançamento complementar.
(...) (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.180439-9/001, Relator(a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 1ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/11/2025, publicação da súmula em 27/11/2025) [grifei e sublinhei]
Some-se a tal fundamento, ainda no âmbito da probabilidade do direito invocado, que o parecer fiscal posteriormente emitido (Processo Administrativo nº 25084/2025), conforme narrado pelos agravantes, fundou-se em pesquisa de apenas três anúncios de terrenos na plataforma Imóvel Web, sem vistoria local ou laudo técnico elaborado por profissional habilitado, metodologia aparentemente insuficiente para afastar a presunção de veracidade do valor declarado, principalmente diante da existência de laudo técnico divergente apresentado pelos contribuintes, acostado no ID 525131977, dos autos originários, demonstrando as peculiaridades e desvio de mercado hábeis a validar o valor utilizado pelos recorrentes.
De igual sorte, quanto ao perigo da demora do provimento final, acostaram os agravantes ao writ, a notificação de ID 525131978, encaminhada pelo incorporador imobiliário, requisitando a imediata lavratura da escritura, com efeitos moratórios e contratuais aos recorrentes.
Por fim, tem-se que a concessão da liminar perseguida não detém caráter exauriente ou irreversível, porquanto eventual diferença poderá ser legitimamente exigida mediante instauração de procedimento administrativo próprio, nos termos do art. 148, do CTN, inclusive com a utilização da via judicial, de modo que o acolhimento da pretensão resguarda o contraditório e a ampla defesa, harmonizando a preservação do interesse público com a proteção das garantias do contribuinte.
Por tais razões, DÁ-SE PROVIMENTO ao instrumental, confirmando-se a antecipação de tutela de ID 93612238, para modificar a decisão atacada e determinar que a base de cálculo do ITIV seja, até o julgamento final do mandado de segurança originário, o valor declarado na promessa de compra e venda do imóvel, de R$ 940.456,77, sem prejuízo do direito do fisco de apurar e revisar o montante devido por meio de regular processo administrativo, nos moldes do art. 148, do CTN, impondo ao município agravado a emissão da documentação necessária ao pagamento, se ainda não realizado, sob pena de multa diária de R$ 400,00, limitada a R$ 40.000,00.
Ante o julgamento colegiado realizado, fim precípuo do agravo interno de ID 97536281, declara-se o mesmo PREJUDICADO.
Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1026, §§ 2º e 3º, do CPC.
Com o trânsito em julgado, apurem-se e cobrem-se eventuais despesas processuais remanescentes, arquivando-se os autos, oportunamente.
Data registrada no sistema.
Emílio Salomão Resedá
Relator